臺灣臺南地方法院民事判決 106年度重訴字第255號
原 告 方聰憲
陳靚羽
共 同
訴訟代理人 陳侶揚律師
被 告 王富民
訴訟代理人 王龍偉
蘇榕芝律師
蔡麗珠律師
江信賢律師
林湘清律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國108 年1 月3 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾參萬玖仟陸佰貳拾柒元，及自民國民國一○六年十月二十四日起至清償日止，按週年利率百之分五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰壹拾參萬玖仟陸佰貳拾柒元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應 受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時之聲明為：被告應返還原 告新臺幣（下同）6,200,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見補字卷第5 頁 ），嗣於本院審理時變更聲明為：被告應返還原告1,139,62 7 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息（見本院卷一第213 頁），核其所為訴之變更 ，僅屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法律規定，應予 准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於民國106 年2 月8 日簽訂如原證一所示之 不動產買賣合約書（下稱系爭契約），約定由原告以6,200, 000 元購買被告所有坐落臺南市○○區○○段0000地號土地
（權利範圍10000 分之773 ）、3022-53 地號土地（權利範 圍全部），及其上同段1570建號即門牌號碼臺南市○○區○ ○里○○000 ○000 號房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋 ，與土地合稱系爭房地），被告已於同年4 月6 日將系爭房 地交付予原告，詎尼莎、海棠颱風於同年7 月30日前後侵襲 臺灣，系爭房屋因施工不良出現漏水之瑕疵，顯已減少居住 品質之通常效用，被告自應負瑕疵擔保責任，爰依民法第35 9 條前段規定，請求被告減少買賣價金1,139,627 元【即瑕 疵修繕費用149,627 元、因漏水而減少之市場價值990,000 元】，並依民法第179 條規定返還該不當得利等語，並聲明 ：如主文第1 項所示；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：伊願給付瑕疵修繕費用149,627 元，然系爭房屋 漏水瑕疵經修繕後，應已回復至合於正常使用狀態，自無再 減損系爭房屋之價值，台灣省土木技師公會（下稱土木技師 公會）以未來不確定發生之漏水事實編列日後8 次防水處理 費用，作為系爭房屋因漏水所減損市場價值之依據，等同使 被告須負擔50年保固責任，顯不合理等語，資為抗辯。並聲 明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告 免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第38頁至第39頁）： ㈠兩造於106 年2 月8 日簽訂系爭契約，約定原告以6,200,00 0 元購買被告所有系爭房地。
㈡原告於106 年3 月16日以買賣為原因登記為系爭房地之所有 權人，被告於同年4 月6 日將系爭房地交付予原告。 ㈢被告為訴外人京杭建設有限公司（下稱京杭公司）之負責人 ，訴外人高偉傑、林秉承分別擔任京杭公司之業務及主任。 ㈣尼莎、海棠颱風於106 年7 月30日前後侵襲臺灣，系爭房屋 開始出現漏水現象，原告並於同年月31日分別以臉書、LINE 通知京杭公司、高偉傑。林秉承於106 年8 月初會同防水師 傅至系爭房屋勘查，經打除牆面後，確認系爭房屋有漏水。 嗣京杭公司表示對於系爭房屋後面窗戶以玻璃磚封窗導致漏 水問題在防水保固期間內，會負防水保固責任。 ㈤系爭契約第9 條約定：「本件買賣依現況交屋。」之內容、 第10條約定：「本約甲乙雙方應忠誠履約，若甲方違約時所 付款項由乙方無條件沒收；如乙方違約時，所收款項加倍退 還甲方，雙方各無異議。」之內容。
㈥土木技師公會107 年4 月20日（107 ）省土技字第高0185號 鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）記載：「鑑定結論：㈠ 系爭房屋確有原告主張漏水之情事。……其成因研判在106 年7 月30日海棠颱風過境後。系爭房屋漏水位置、範圍詳見
附件四。如欲修繕上開漏水情事……系爭房屋滲水之修繕 費用A 項費用為123,750 元，總修繕費用為149,627 元（含 B 項費用），外牆塗刷PU之防水效期可延長至5 年。 ㈢系爭房屋存有漏水之情事，是會影響系爭房屋之市場價值 。系爭房屋經本次滲水之修繕後，尚須編列日後8 次磁磚外 牆防水處理費用。故系爭房屋因漏水而減少之市場價值為 990,000 元。」之內容。
㈦兩造合意系爭房屋迄今仍有原告主張漏水之情事，如系爭鑑 定報告記載「系爭房屋確有原告主張漏水之情事」所載。四、兩造爭執事項（見本院卷二第39頁）：
原告以系爭房屋漏水為由，依民法第359 條規定減少買賣價 金，並依民法第179 條請求被告返還，有無理由？ 五、本院得心證之理由：
㈠系爭房屋有漏水之情事，具有減少通常效用之瑕疵： 1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請 求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅 得請求減少價金，民法第354 條第1 項、第359 條分別定有 明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常 交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用 或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者 為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。 2.原告主張被告於106 年4 月6 日將系爭房地交付予原告，10 6 年7 月30日前後颱風侵襲致淹水，系爭房屋迄今仍有漏水 情事，為被告所不爭執，並經本院囑託土木技師公會鑑定系 爭房屋有無漏水情事，該公會稱「系爭房屋確有原告主張漏 水之情事。其成因在於標的物施工時將玻璃磚採光窗之不銹 鋼框套合原裝置之鋁窗框時，不同材質因溫度密合度不足， 又因標的物背面牆體採光窗未設置雨庇，豪雨來臨時，雨水 滲入牆體內，在混凝土收縮裂縫中尋找缺口溢出，造成系爭 房屋漏水等缺失；其成因研判在106 年7 月30日海棠颱風過 境後。……」等語，有系爭鑑定報告在卷可稽（見系爭鑑定 報告第6 頁），堪認系爭房屋確有因施工套合異材質窗框及 未設置雨庇而造成漏水情況。再參以系爭房屋漏水位置包含 1 樓樓梯平台、3 樓及4 樓後臥室等處，且已留有滲水痕， 對於日常居住、使用應有相當程度之影響，且衡諸常情，一 般有意購屋者如知悉系爭房屋有該等漏水情況，當會影響其
購屋意願或要求降低房價。由上堪認原告主張系爭房屋交付 予原告時，有欠缺一般房屋通常效用、減少其價值之瑕疵， 應屬可採。
㈡原告得依民法第359 條規定減少價金，並依民法第179 條規 定，請求被告返還系爭房屋應減少之價金1,139,627元： 1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35 9 條定有明文。又民法第359 條規定旨在兼顧買賣雙方之利 益與損失，是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物 品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價 格相比較，以為計算之基準；倘買賣當時之價金與市價相當 ，應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減 損價值損失之數額（最高法院86年度台上字第1615號判決意 旨參照）。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者， 應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦 同，民法第179 條定有明文。因買賣標的有瑕疵，經買受人 向出賣人以意思表示為減少價金請求權之行使，就該減少部 分，出賣人受領之法律上原因即已失其存在，自應依上開規 定將該減少部分予以返還。
2.原告主張因系爭房屋漏水瑕疵，須支出修繕費用149,627 元 ，並減少市場價值990,000 元，故以上開金額向被告請求減 少買賣價金共計1,139,627 元等語，經查： ⑴關於修繕費用149,627 元部分：
本院囑託土木技師公會鑑定系爭房屋漏水修繕費用，該公會 稱「如欲修繕上開漏水情事，其方式A 鑑定標的物背面牆壁 玻璃磚採光窗之不銹鋼框與秀面磁磚接合邊灌入矽利康補強 ，而後全面牆壁施以磁磚外牆B 鑑定標的物內部牆壁有裂隙 處注射EPOXY 予以完全填充既有裂隙，以連結混凝土，注射 頭及黏著劑予以清除，修復後整面牆身及滲水頂板重新批土 刷水泥漆一底二度，系爭房屋滲水之修繕費用A 項費用為12 3,750 元，總修繕費用為149,627 元（含B 項費用）。…… 」等語，有系爭鑑定報告在卷可稽（見系爭鑑定報告第6 頁 ），堪認系爭房屋漏水瑕疵之修繕費用為149,627 元，復為 被告所不爭執，是原告此部分主張，應屬有據。 ⑵關於減少市場價值990,000 元部分：
①本院囑託土木技師公會鑑定系爭房屋因漏水所減少之市場價 值，該公會稱「系爭房屋存有漏水之情事，是會影響系爭房 屋之市場價值：依據建物經濟耐用年數表有效年限表，系爭 房屋是鋼筋混凝土造建築物有效耐用年限為50年，是故系爭
房屋經本次滲水之修繕後，尚須編列日後8 次的A 項磁磚外 牆防水處理費用（即外牆塗刷PU，油性塗料PU因不耐紫外線 侵蝕，易破損，效期約為3 年，惟因標的物背面牆壁緊鄰6 公尺巷道其對面是整排同等高度建築物，外牆日照時間相對 少，塗刷PU之防水效期可延長至5 年）。故系爭房屋因漏水 而減少之市場價值為8 123,750 元＝990,000 元。」等語 ，並就系爭房屋漏水之成因及發生時點為「其成因在於標的 物施工時將玻璃磚採光窗之不銹鋼框套合原裝置之鋁窗框時 ，不同材質因溫度密合度不足，又因標的物背面牆體採光窗 未設置雨庇，豪雨來臨時，雨水滲入牆體內，在混凝土收縮 裂縫中尋找缺口溢出，造成系爭房屋漏水等缺失；其成因研 判在106 年7 月30日海棠颱風過境後。」之記載，有系爭鑑 定報告在卷可稽（見系爭鑑定報告第5 頁至第6 頁），可知 系爭房屋係因施工時將不同材質之窗框套合，致溫度變化密 合度不足，及未設置雨庇，致豪雨來臨時，雨水滲入牆體並 沿縫隙溢出造成漏水情事，如施作磁磚外牆防水處理即塗刷 PU，防水效期為5 年，效期過後仍須重新塗刷始能維持防水 功能。又衡諸常情，房屋如有漏水瑕疵，視其滲漏點或破裂 處，修復即可止漏，若其漏水範圍太大，則需全面施作防水 施工，故漏水與房價價差關係視其發生原因、範圍、修復難 易程度而異，而系爭房屋既係因施工及設計缺失致有漏水之 瑕疵，且外牆塗刷PU有5 年效期，期限一過須重複塗刷，依 不動產交易常情，買方如知悉買賣標的物有漏水問題，於評 估交易價格時，必定會將所需支出之修繕費用以及修繕期間 無法利用買賣標的物之損失納入考量，而降低成交價格，是 系爭鑑定報告以日後8 次磁磚外牆防水處理費用作為實際成 本，據以計算系爭房屋之市價減損金額，合於經驗法則及論 理法則，應屬可採。
②又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價 值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵 。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之 價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質 上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之 價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院103 年度台 上字第366 號判決意旨參照）。被告雖辯稱：系爭房屋因漏 水所減少之市場價值屬不動產估價項目，應由具不動產估價 師資格之人進行鑑價，而土木技師公會不具前開資格，不得 就市場價值減損部分進行鑑價等語，惟查：土木技師公會就 系爭房屋有無漏水及漏水之修繕費用等事項，具有專業判斷 能力，與兩造復無親誼關係，所為之鑑定自具專業性及公證
性，其以原告就系爭房屋日後需支出之修繕費用作為減少市 場價值之認定，應屬合理且必要，被告執此為辯，即難憑採 。
③被告又辯稱：系爭房屋漏水瑕疵經修繕後，應已回復至合於 正常使用狀態，自無再減損系爭房屋之價值，而系爭鑑定報 告以系爭房屋為鋼筋混凝土造建築物，有限耐用年限為50年 ，並以未來不確定發生之漏水事實編列日後8 次防水處理費 用，等同使被告須負擔50年保固責任，顯不合理等語，然查 ：系爭房屋係因施工及設計缺失致有漏水之瑕疵，該瑕疵雖 得以裂隙處注射EPOXY 、外牆塗刷PU方式修補，惟修補之PU 材質係屬耗材，耐用年限僅5 年，期限一過須重複塗刷始能 維持防水效用等情，業經本院認定如前，則系爭房屋漏水瑕 疵雖經修繕，僅能於「PU之5 年效期」內暫時回復至合於正 常使用狀態，一旦效期經過，則失其防水功能而須重新塗刷 PU，是日後8 次防水處理費用為可預見且必要之修繕費用， 被告抗辯：經修繕後漏水瑕疵不再發生云云，已不可採。再 參以系爭房屋係被告於106 年間興建完畢之新屋，依其構造 性質，有效耐用年限為50年，是系爭房屋如無漏水之瑕疵， 衡情，自無須於50年間支出8 次防水處理費用之必要，是被 告此部分主張，尚屬無據。
3.基上，原告因系爭房屋有漏水瑕疵，主張以修繕費用149,62 7 元及日後8 次防水處理費用990,000 元，請求減少系爭房 地之買賣價金1,139,627 元，則被告受領此部分價金之法律 上原因已不存在，原告依民法第179 條後段規定，請求被告 返還1,139,627 元，自屬有據。
㈢ 按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力。民法第229 條第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人 得請求依法定利率計算之遲延利息。法定週年利率為5%。民 法第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告 對被告之不當得利債權，核屬無確定期限之給付，既經原告 提起本件訴訟，其起訴狀繕本於106 年10月23日送達被告（ 見本院卷一第13頁），被告迄未給付，當應負遲延責任。是 原告就被告返還買賣價金1,139,627 元部分，併予請求自起 訴狀繕本送達翌日即106 年10月24日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息，核無不合，應准許。
六、綜上所述，原告依民法第359 條、第179 條規定，請求被告 給付1,139,627 元，及自106 年10月24日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與 法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論 列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 1 月 17 日
民事第四庭審判長法 官 李杭倫
法 官 張季芬
法 官 王鍾湄
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 1 月 19 日
書記官 蘇嬿合
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