臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第1931號
原 告 蘇文昌
訴訟代理人 郭俊廷律師
被 告 曾騰飛
訴訟代理人 陳清白律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國107 年12月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺南市○○區○路○段○○○○○地號、面積一八九九平方公尺土地，分割如附圖即臺南市歸仁地政事務所民國一○七年六月六日土地複丈成果圖被告方案所示，即：編號甲、面積九四九點五平方公尺土地，分歸原告取得；編號乙、面積九四九點五平方公尺土地，分歸被告取得。
被告應補償原告新臺幣壹佰肆拾肆萬參仟貳佰肆拾元。訴訟費用由兩造平均負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有坐落臺南市○○區○路○段00000 地號 土地（下稱系爭土地），應有部分如附表所示，兩造對系爭 土地並無不分割之協議，亦無因物之使用目的致不能分割之 情形，惟無法達成分割之協議。又系爭土地位在臺南市仁德 區工業區入口前、北側臨中正路、西側與仁德火車站毗鄰， 乃商業繁華處，詎被告未經原告同意，擅自於系爭土地西側 面臨中正路部分興建鐵皮屋出租他人使用，使其餘土地因受 北側鄰地即同段581 、580-1 地號土地阻隔而無對外出入口 ，故原告所分得土地應預留寬6 米鄰中正路之道路供人車通 行，始符經濟利益，為此，爰依民法第823 條第1 項前段規 定，請求裁判分割如臺南市歸仁地政事務所民國107 年6 月 6 日土地複丈成果圖（下稱附圖）原告方案所示等語。並聲 明：兩造共有系爭土地分割如原告方案所示，即：編號甲、 面積1192平方公尺土地，分歸原告取得；編號乙、面積707 平方公尺土地，分歸被告取得。
二、被告則以：系爭土地原為原告與被告父親即訴外人曾文進共 有，並有分管約定，應按分管契約即被告方案分割始為公平 ；又系爭土地東側已臨1 條寬6 米之柏油道路，可通行至中 正路，並無原告方案所稱無法直接通行至中正路而須另闢道 路之情事，且依原告方案分割，將拆除被告依分管契約合法 占有使用之如臺南市歸仁地政事務所107 年1 月4 日土地複 丈成果圖（下稱現況圖）編號Ｂ之鐵皮屋，已嚴重影響被告 權益，故依被告方案予以分割系爭土地，應較公平適當且有
利於整體共有人等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第214 頁至第215 頁、第226 頁 至第227頁）：
㈠兩造共有系爭土地，各共有人之應有部分如附表所示。 ㈡系爭土地無依使用目的不能分割之情事，亦無不得分割之特 約之事實。
㈢原告於64年3 月8 日以買賣為原因登記為系爭土地之共有人 ；被告於86年10月27日以分割繼承為原因登記為系爭土地之 共有人。
㈣系爭土地面積1,899 平方公尺，略成梯形，北側與臺南市仁 德區中正路1 段相鄰。現況圖編號Ａ為被告所有磚造鐵皮屋 ，現出租予「阿美檳榔攤」使用；編號Ｂ為被告所有鐵皮屋 ，現出租予「竹福五金行」使用；編號Ｃ為訴外人洪德勝所 有貨櫃屋；編號Ｄ為洪德勝所有鐵皮屋，為其經營「景聖園 藝行」使用；編號Ｅ為洪得勝所有組合屋，現供「景聖園藝 行」放置花盆、肥料使用。
㈤社團法人臺南市不動產估價師公會（下稱臺南市不動產估價 師公會）出具之不動產估價報告書（下稱系爭報告書）記載 「1.原告方案：被告分配面積不足應有部分，原告應補償被 告價金新臺幣（下同）3,163,705 元；2.被告方案：兩造依 應有部分面積分配，被告應補償原告價金1,443,240 元」之 內容。
四、兩造爭執事項（見本院卷第227 頁）：
系爭土地應以何分割方法為適當？
五、本院得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823 條第1 項定有明文。經查，系爭土地為 兩造所共有，應有部分如附表所示，使用分區為一般農業區 ，使用地類別為農牧用地等情，有系爭土地謄本在卷可稽（ 見調字卷第36頁）。系爭土地依使用分區、使用地類別應屬 農業發展條例規定之耕地性質，分割後兩造取得之面積均未 逾0.25公頃，惟被告係於86年10月27日始以分割繼承為原因 登記為系爭土地之共有人，自該日前，系爭土地係由原告與 被告之前手即曾文進共有，應屬農業發展條例第16條第1 項 第4 款規定於該條例89年1 月4 日修正施行前之共有耕地， 尚不受上述面積之限制而得分割為單獨所有，且兩造間又無 不分割之特約，並經本院臺南簡易庭通知調解而無法調解成 立，此亦有調解事件進行單附卷可考（見調字卷第40頁）， 是本件原告依前揭規定請求分割系爭土地，於法並無不合，
應予准許。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 以原物分配於各共有人。原物分配顯有困難時，得變賣 共有物，以價金分配於各共有人；共有人相同之數不動產， 除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第824 條 第1 項、第2 項第1 款前段、第2 款前段及第5 項分別定有 明文。又按法院定共有物分割之方法，應斟酌共有人之利害 關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公 平決定（最高法院29年上字第1792號判例、69年度台上字第 3100號、81年度台上字第16號判決參照）。因之，法院為裁 判分割前，應顧及公平、當事人之聲明、應有部分之比例與 實際是否相當、共有物之客觀情狀、性質、價格與經濟價值 、共有利益、各共有人之主觀因素與使用現狀、利害關係等 因素綜合判斷。經查：
1.系爭土地略成梯形，北側與臺南市仁德區中正路1 段相鄰、 東側臨一寬約6 米之柏油道路，往北可通至中正路1 段。如 現況圖編號Ａ為被告所有磚造鐵皮屋，現出租予「阿美檳榔 攤」使用；編號Ｂ為被告所有鐵皮屋，現出租予「竹福五金 行」使用；編號Ｃ為訴外人洪德勝所有貨櫃屋；編號Ｄ為洪 德勝所有鐵皮屋，為其經營「景聖園藝行」使用；編號Ｅ為 洪得勝所有組合屋，現供「景聖園藝行」放置花盆、肥料使 用等情，有現場照片及本院勘驗筆錄附卷可稽（見本院卷第 22頁至第23頁、第39頁至第42頁、第61頁至第68頁）。 2.觀諸兩造提出之分割方案，除原告方案於原告分得土地預留 南北向、寬6 米之道路，待原告日後自行開設，以便通往中 正路外，兩造之方案就兩造分得位置大致相同，即：系爭土 地西側分歸原告取得、東側分歸被告取得，本院審酌系爭土 地之客觀情狀、使用現況、其經濟效用及兩造之主張，認以 被告方案分割系爭土地較為適當，理由如下：
⑴系爭土地分割後並未形成袋地，無另行開設道路之必要： ①按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因 土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地 以至公路，民法第民法第787 條第1 項定有明文。 ②原告雖主張：系爭土地分割後，東側土地因受北側鄰地即同 段581 、580-1 地號土地阻隔而無對外出入口，形成袋地， 故原告所分得土地應預留寬6 米鄰中正路之道路供人車通行 等語，並舉系爭報告書記載「被告方案分割結果將形成袋地 」為證（見系爭報告書第21頁），然查，系爭報告書亦記載
「被告方案分割結果：甲是否形成袋地，視私設通路之性質 而定」（見系爭報告書第19頁），而系爭土地東側有一通行 經年之柏油鋪設巷道，可供對外通行至中正路，且巷道並非 狹隘，可供汽機車迴轉進出，有現場照片在卷可稽核（見本 院卷第23頁、第47頁、第68頁），且依臺南市歸仁地政事務 所製作之現況圖，其中標示系爭土地東側臨「未登記土地之 柏油路」等語（見本院卷第55頁），核與系爭報告書記載「 ㈡勘估標的分割是否形成袋地⒉被告方案、甲：土地面積 949.5 平方公尺，東北側經由私設通路連接中正路，臨接該 通路之面寬約21公尺」等語相符（見系爭報告書第19頁）， 足認依被告方案分割，原告所分得之土地本可通行前開柏油 道路至中正路，而非與公路無適宜之聯絡，則原告主張其分 得土地將因分割而成袋地云云，已非無疑。更何況，系爭報 告書亦稱「被告方案分割結果如形成袋地甲，依民法第789 條規定，甲僅得通行他分割人之所有地即乙，無需支付償金 」（見系爭報告書第21頁），據此，原告依被告方案分得編 號甲土地，亦無不能對外通行之情事，對原告並無不利。 ③又兩造分割取得之土地既得直接或透過東側柏油道路通往中 正路，並無部分土地未臨路而須開設道路之情形，是原告方 案於原告分得土地預留寬6 米之道路，不僅無法節省設置通 路之費用，且原告分配面積大幅超出其應有部分所能分配之 土地，對被告亦非公允。
⑵考量使用現狀，保有系爭土地上原已存在之建物： ①證人洪德勝於本院審理時證稱：伊於84年間向伊表姊夫即原 告借系爭土地開設景星園藝行，現況圖編號Ｃ、Ｄ、Ｅ為伊 所有、使用之貨櫃屋、鐵皮屋及組合屋，當時原告有叮嚀伊 跟被告父親曾文進協調哪一部份由伊使用，伊並未給付兩造 任何租金；伊知道原告曾在系爭土地蓋房子，但失火燒掉， 之後才把這部分土地借給伊開園藝行，被告在伊經營園藝行 前，就自己圍了一部份土地蓋房子租給別人使用等語（見本 院卷第118 頁至第122 頁），可知於84年間證人洪德勝開設 園藝行前，兩造已於系爭土地東側、西側各自建築房屋，足 認兩造有約定各自使用範圍即「分管」位置，對系爭土地有 各自管領使用部分，兩造間有分管契約存在。
②而分割共有物以期儘量不拆除現有土地上之建物為原則，使 原占有使用之共有人得以繼續其對系爭土地之依存使用關係 。系爭土地上有如現況圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ之鐵 皮屋、貨櫃屋及組合屋，均仍具有經濟價值，有現場照片可 證（見本院卷第22頁、第62頁至第67頁）。審酌原告方案須 拆除現況圖編號Ｂ即被告所有現出租予「竹福五金行」使用
之鐵皮屋，且原告所分得土地形狀呈多邊形並非方整，不利 整合使用；而被告方案，已考量到系爭土地上建物坐落位置 、現有使用情況、通行方式、土地利用方式等實際情形，使 兩造均分得較方正完整之土地，有利於各分得土地之經濟價 值，並使兩造取得其所使用建物坐落部分之土地，避免日後 有拆除地上建物之紛爭，且保存上開建物，使建物經濟價值 仍得以充分利用，並能發揮土地有效之利用，故認系爭土地 以被告主張之分割方案分割最為公平、適當。
㈢再按共有物分割而以原物為分配時，如共有人中有未受分配 ，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第 824 條第3 項定有明文。又按法院裁判分割共有物，除應斟 酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有 物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受 分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償 之（最高法院57年度台上字第2117號判例意旨參照）。經查 ，本院將被告方案就各共有人分得土地之價值及應否找補金 額，送請臺南市不動產估價師公會鑑定結果，因依系爭土地 之宗地條件（地形、規模及臨路情形）、道路條件種類（道 路寬度）、行政條件（非都市計劃區之一般農業區農牧用地 ），再依系爭土地比較法評估估價（附近房地交易實價比較 ），認被告分得土地價值為13,923,468元較高、原告分得土 地價值為11,017,998元較低等情，有系爭報告書存卷可考（ 見系爭報告書第8 頁至第38頁），該公會係針對堪估標的進 行現場勘察，並根據各筆土地臨路狀況，以比較法評估，求 得勘估標的之正常價格後，再依據各筆土地位置可及性與臨 路情況調整各筆土地之最適價格，計算出被告應補償原告1, 452,735 元，堪認鑑定價格應屬客觀可採，本件系爭土地分 割之結果，兩造分得之土地價值既非相當，即應由價值高者 以金錢補償價值低者，因命被告應補償原告1,452,735 元， 以符公平原則。至原告雖質疑該公會鑑價結果並不客觀公平 ，未考量農業區之鑑價應區分「建地目」、「農地目」等語 ，惟系爭報告書業已於參、價格形成之主要因素分析就影響 系爭土地價格之因素為詳細論述評析，並針對分割後有無價 差為清楚論述，更何況，系爭土地為非都市計劃區之一般農 業區農牧用地，並無區分建地目、農地目，是原告執此主張 系爭報告書鑑定不公平云云，尚屬無據。
六、綜上所述，兩造共有之系爭土地，應採被告方案分割，並考 量共有人分得土地之價值，予以相互補償計算，爰判決如主 文第1 項、第2 項所示。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；因共有物分割、經界
或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用 顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部 ；民事訴訟法第78條、第80條之1 分別定有明文。查分割共 有物事件本質上並無訟爭性，乃由本院斟酌何種分割方案較 能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當 之分割方法。本件原告請求分割共有物，因兩造均獲得利益 ，如僅由敗訴之被告負擔，本院認為顯失公平，爰依兩造獲 得之利益及就系爭土地應有部分之比例為訴訟費用之負擔如 主文第3 項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張之陳述及所提證據，經本 院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列 ，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1 。中 華 民 國 108 年 1 月 17 日
民事第四庭審判長法 官 李杭倫
法 官 陳谷鴻
法 官 王鍾湄
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 1 月 19 日
書記官 蘇嬿合
附表：
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│編號│ 所有權人 │ 應有部分比例 │
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│ 1 │原告蘇文昌 │ 2分之1 │
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│ 2 │被告曾騰飛 │ 2分之1 │
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