臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第672號
原 告 林敏雄
訴訟代理人 趙文銘律師
複 代理人 陳怡縈
被 告 財團法人台北市私立中山國民小學
法定代理人 曾永權
訴訟代理人 顏永青律師
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國107年12月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地應予分割，其分割方法為如附圖即民國一○七年九月四日臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖方案所示，代號C部分面積四九點五平方公尺分歸被告取得；代號B部分面積四九點五平方公尺分歸原告取得。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：一被告同意者；三擴張或減縮 應受判決事項之聲明者；七不甚礙被告之防禦及訴訟之終結 者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者 ，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1、3款 及同條第2項定有明文。查本件原告起訴時，原聲明請求判 決准兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地 號土地（下稱系爭土地），請准原物分割，分割方法為系爭 土地全部歸原告所有，並由原告補償被告財團法人台北市私 立中山國民小學新臺幣（下同）831萬6000元。嗣於民國107 年12月14日當庭更正訴之聲明為兩造共有系爭土地，請准原 物分割，分割方法為系爭土地全部歸原告所有，並由原告補 償被告財團法人台北市私立中山國民小學1304萬2137元。經 核原告上開變更聲明，與原請求係基於相同之基礎事實，亦 不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，被告對於原告上開訴之追 加無異議，而本案之言詞辯論，揆諸前揭法條及判決意旨， 其所為訴之變更，於法均核無不合，自應准許。貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地為兩造共有，無不分割協議，因系爭土 地係屬裡地，經向被告請求協議分割，但雙方無法達成協議 ，依法得提起本件訴訟。被告主張原物分配之方案，並表示
就分得土地無興建計畫，可做停車場或遊憩使用云云，然顯 不可採。蓋，被告之原物分配方案，係將土地細分，因土地 未鄰接都市計畫道路，無建築線得以指示，不符合建築法第 42條之規定而無法單獨建築，系爭土地面積復未達法定最小 建築面積，非與系爭土地周圍亦屬原告所有或共有之鄰地合 併使用，將違反建築法第44條而不得建築，及違反民法第82 4條避免土地過分細分立法意旨，及臺北市土地使用分區管 制自治條例第17條最小建築面積限制等不得分割之強制規定 ，當為無效。且將來縱使被告分得土地，仍為裡地，非經鄰 地同意無法通行進入其內、無法使用，徒增紛爭，有礙社會 經濟發展及公共利益。反觀原告因尚有土地毗鄰系爭土地， 得與系爭土地合併利用，將系爭土地全部原物分配予原告、 補償被告價金之分割方案，則無過分細分違反強制規定及避 免紛爭之虞，顯較可採。至於被告所提巨秉不動產估價師聯 合事務所評估價值結論「總價00000000元」簡報形式觀之， 載明價格日期為「103年10月7日」，與宏大估價報告之價格 日期「107年10月8日」不同，期間相差「四年」。不同價格 日期作成之估價報告，因社會經濟各項因素並不相同，比較 法所採用比較標的，本質上難期相同，估價結果自不相同。 又107年不動產市況冷清，不能與103年之榮景相提並論。至 於派員勘查，僅係領勘至標的，宏大估價報告亦係依據本院 檢附之臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖、照片據以辦 理，估價標的所載土地之地號及照片並無錯誤。為此，爰依 民法第823條第1項、第824條第3項之規定，提起本件訴訟。 並聲明：兩造共有系爭土地，請准原物分割，分割方法為系 爭土地全部歸原告所有，並由原告補償被告財團法人台北市 私立中山國民小學1304萬2137元。
二、被告則以：本件應以原物分割，原告援引相關法條據以主張 將原物全數分歸原告所有，復由原告以金錢補償被告之方式 ，並不可採。建築法第42條及台北市土地使用分區管制自治 條例第17條皆係規範「建築基地」，然被告請求鈞院原物分 割後，並無於系爭土地上興建建物之計畫，自不受該等建築 法第42條及台北市土地使用分區管制自治條例第17條之規範 ，又系爭土地距離被告校區不過幾百公尺，若鈞院准予依照 被告所提分割分案就原物進行分割，被告即得連同自己原所 有土地一起使用，或供作教職員停車場使用，或供作學生遊 憩場所，皆可使系爭土地發揮價值，並非一定要如原告所述 ，興建建案銷售謀利，方可謂發揮土地最大價值。系爭土地 經巨秉不動產估價師聯合事務所依照相同之比較法及土地開 發分析法，查估得出之土地價值實為：單坪118萬元，總價
35,338,050元，與宏大不動產估價師聯合事務所提出之估價 價值，有高達近1,000萬元之落差，則宏大不動產估價師聯 合事務所出具之查估報告可信度，已有疑義。並聲明：原告 之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠本件原告主張系爭土地為兩造所共有，其上如附圖C部分有 已無法遮風蔽雨並為居住使用之地上物，且兩造應有部分各 為2分之1等情，有系爭土地登記謄本為證（見本院卷第27頁 ），且經本院現場履勘並囑請臺北市古亭地政事務所派員測 量複丈，分別製有勘驗測量筆錄、複丈成果圖（即附圖）可 憑（見本院卷第69-72頁、第107-109頁、卷(二)第59頁）， 且為兩造所不爭執（見本院卷第46頁、第195-196頁），自 堪信為真實。又兩造經新北市新店區調解委員會調解，仍無 法達成分割方法之協議等情，有本院新店簡易庭函在卷可稽 （見本院卷第7頁），又兩造均已同意分割（見本院卷第44 頁），依前述規定，原告訴請分割本件系爭土地，自屬有據 。
㈡按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不 能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分 割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定 者，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者， 法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物 分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者， 得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得 變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分 配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法 第823條第1項、第824條第1項及第2項分別定有明文。次按 共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明，共有物之性質 ，經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事人主 張之拘束（最高法院69年度台上字第3100號裁判意旨參照） 。
㈢本件原告主張分割方法為系爭土地全部歸原告所有，並由原 告補償被告1304萬2137元；被告則以被告所提分割方案即附 圖所示方式進行分割等語置辯，經查：
⒈民法第824條第2項係參照德國民法第753條第1項、瑞士民 法第651條第2項及日本民法第258條第2項等立法例，原則 上以原物分配於各共有人。以原物分配如有事實或法律上 之困難，以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於 部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償；或 將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣後將其
價金依共有部分之價值比例妥為分配；或變賣共有物，以 價金分配於各共有人（民法第824條立法理由參照）。 ⒉原告雖主張被告之分配方案，係將土地細分，因土地未鄰 接都市計畫道路，無法單獨建築且未達法定最小建築面積 ，將來縱使被告分得土地，仍為裡地，非經鄰地同意無法 通行等語。然查，被告就系爭土地於分割後並無建築計劃 ，業據被告陳明於卷（見本院卷第161頁、第194頁），是 縱使系爭土地因未鄰接都市計畫道路無建築線得以指示， 然被告未將系爭土地供作建築使用，自難認被告所辯之分 割方案，有何違反土地法第31條、建築法第42條、第44條 及台北市土地使用分區管制自治條例第17條有關「建築基 地」之規範可言，且觀諸系爭土地鄰地即同小段427地號 土地，亦顯然未及系爭土地面積之二分之一，有地籍圖謄 本在卷可按（見本院卷第87頁），自難認被告主張方案將 系爭土地細分有何法律上之困難。
⒊又系爭土地有如附圖代號C部分有已無法遮風蔽雨並為居 住使用之地上物，然該地上物即附圖代號A部分面積為46. 20平方公尺，且係佔用附圖代號C部分，有臺北市古亭地 政事務所土地複丈成果圖可稽（見本院卷第109頁），而 系爭土地周圍鄰地即同小段421地號、第440-9地號、第44 0-6地號，雖分別為原告所有或與訴外人元利建設企業股 份有限公司共有，有土地登記第一類謄本在卷可佐（見本 院卷第89至95頁），且系爭土地經分割後與公路間無適宜 公路，而有成為袋地之情，亦有前揭地籍圖謄本、勘驗測 量筆錄可按，惟系爭土地依被告主張分割後，縱有袋地通 行爭議，亦非無依循民法第787條以下規定協議通行可能 ，亦或可就所分得土地與原告或原告以外之其他鄰地所有 權人協議價購或合併使用，並非無經濟價值；且依被告主 張分割方案分割後，原告所分得附圖代號B部分，亦與前 揭原告所有之同小段421地號土地比鄰，兩造所分得之土 地尚稱方整，於日後處分或管理該土地顯有裨益，得以促 進系爭土地之最大經濟效益，自難僅因原告已取得系爭土 地周圍鄰地即同小段421地號、第440-9地號、第440-6地 號之所有或共有權利，即認被告主張之原物分割方案有事 實上之困難，以致不能依應有部分為分配之情形。 ⒋是被告所辯原物分配之分割方法，並無事實或法律上之困 難，以致不能依應有部分為分配，故系爭土地之分割方法 ，以如附圖即107年9月4日臺北市古亭地政事務所土地複 丈成果圖方案所示，代號C部分面積49.5平方公尺分歸被 告取得；代號B部分面積49.5平方公尺分歸原告取得，為
最佳之分割方法，實屬妥適。因此，原告上開主張並不影 響本院對方割方案之考慮。
㈣綜上所述，原告依民法第823條第1項之規定請求分割系爭土 地，為有理由，應予准許，並審酌系爭土地之使用目的及經 濟效益，認應予原物分割，爰判決如主文第1項所示。四、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立 證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明 。
五、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。 分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起 本件訴訟於法雖屬有據，然被告應訴乃法律規定所不得不然 ，且因共有物分割事件涉訟，共有人均蒙其利，由敗訴當事 人負擔訴訟費用顯失公平，爰酌量情形，認訴訟費用應由兩 造各負擔2分之1。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。中 華 民 國 108 年 1 月 11 日
民事第二庭 法 官 呂煜仁
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 1 月 11 日
書記官 蔡月女