臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第394號
原 告 余德武
訴訟代理人 楊閔翔律師
楊鈞任律師
被 告 吳文科（即吳明坤之繼承人）
吳文鑫（即吳明坤之繼承人）
吳學而（即吳明坤之繼承人）
上二人共同
訴訟代理人 吳存富律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國10
8 年1 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地應有部分一零七八四分之一九八之所有權及其上同段一九八二建號（即門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○弄○號四樓之二）建物之全部所有權辦理繼承登記後，全部移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。經 查，原告起訴原聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地應有部分10784 分之198 之所有權及其上 同段1982建號（即門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0 弄0 號4 樓之2 ）建物之全部所有權移轉登記予原告（見本院卷 ㈠第9 頁）。嗣於本院民國（下同）107 年6 月7 日言詞辯 論期日更正為：被告應將坐落臺北市○○區○○段0 ○段00 0 地號土地應有部分10784 分之198 之所有權及其上同段19 82建號（即門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0 弄0 號4 樓 之2 ）建物之全部所有權辦理繼承登記後，全部移轉登記予 原告（見本院卷㈠第311 頁）。被告吳文鑫、吳學而不爭執 前開文字之更正。依前揭規定，此非訴之變更或追加，先予 說明。
二、被告吳文科經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
原告為孝敬母親余施雪娥，以余施雪娥之名義向被告之被繼 承人吳明坤購買坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土 地應有部分10784 分之198 所有權及其上同段1982建號（即 門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0 弄0 號4 樓之2 ）建物 全部（下合稱系爭房地），於68年6 月25日簽立溫州大廈（ 國宅）買賣契約書（下稱系爭契約書），由原告支付買賣價 金新臺幣（下同）44萬2,934 元及讓渡權利金8 萬元予吳明 坤。因當時法令限制國宅不得出售，僅能讓渡使用權，遂買 賣雙方於系爭契約書約定先行交付土地使用權證書予原告， 吳明坤並將其印鑑證明書、印鑑章、戶籍謄本等資料交付原 告，嗣余施雪娥因原告借用其名義與吳明坤訂立系爭契約， 為免原告其他手足將來有所爭執，遂於90年10月25日，特於 系爭契約書註明「茲本房地產由長子余德武承受權利」等文 字，又吳明坤已於71年2 月28日死亡，被告3 人為其法定繼 承人，且未就系爭房地為繼承登記，依民法第759 條規定， 自應由被告3人就被繼承人吳明坤所遺之系爭房地先辦理繼 承登記後，再移轉所有權登記予原告等語，爰依民法第345 條買賣及繼承之法律關係提起本件訴訟，並聲明：如主文所 示。
二、被告吳文鑫、吳學而則以：渠等否認系爭契約書之真正，且 系爭契約書違反修正前之國民住宅條例第19條第1 項規定、 且以不能之給付為標的，且系爭契約書並未加註預期於不能 之情形除去後再為給付之文字，依民法第246 條第1 項規定 即應屬無效；縱系爭契約書為有效，於系爭契約書上加註之 「茲本房地由長子余德武承受權利」等文字，渠等亦爭執其 真正，原告僅為余施雪娥之繼承人之一，提起本件訴訟當事 人不適格，況余施雪娥或原告間亦從未將債權讓與之事實通 知渠等，對渠等自不生效力；且原告對渠等移轉系爭房地之 請求權亦已罹於時效；原告亦未舉證證明已付清系爭房地之 買賣價金，渠等亦得主張同時履行抗辯或依繼承之法律關係 主張系爭契約第11條約定毀約不賣等語資為抗辯，並聲明： 原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷㈠第501-502 頁、卷㈡第30-31 頁 ）：
㈠系爭房地之全部所有權登記於吳明坤名下。
㈡系爭房地貸款已結清。
㈢原告現持有系爭房地之鑰匙。
㈣吳明坤於71年2月28日過世，吳明坤之繼承人為被告吳文科
、吳文鑫、吳學而。
㈤原告於75年6 月2 日收到臺北市國民住宅處通知系爭房地貸 款之換約通知。
㈥原告現持有原證一承購國民住宅暨貸款契約書、原證四系爭 房地地價稅繳款書、原證七出售國民住宅繳款通知單、原證 八臺北市政府國民住宅處承購承租國宅進住通知單、原證九 臺北市政府國民住宅處通知、原證十臺北市政府國民住宅處 國宅社區管理維護繳款憑單、原證十一系爭房地火災保險保 費收據及團體火災保險證之正本；被告對原證一承購國民住 宅暨貸款契約書、原證三（即系爭契約）上吳明坤印章相同 ，且該印章為原告持有均不爭執。
㈦被告等人自68年6月25日至今，均未曾使用、收益系爭房地 ，係因收受本件起訴狀後，始知悉系爭房地登記於被繼承人 吳明坤名下。
㈧原告之兒子余亮台於94年10月31日起即設籍並居住於系爭房 地，其配偶謝孟茹、子女余光泰、余光軒後均設籍於系爭房 地，目前並均居住其中。
四、整理兩造爭點如下（本院卷㈡第31頁）： ㈠吳明坤與原告間就系爭房地之買賣契約是否有效成立？ ㈡原告就上開買賣契約的請求權是否罹於時效？五、本院之判斷：
㈠吳明坤與原告間就系爭房地之買賣契約是否有效成立？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條定有明文。又按應證之事實雖無直接證 據足資證明，但可應用經驗法則，依已明瞭之間接事實，推 定其真偽。是以證明應證事實之證據資料，並不以可直接單 獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實， 再由某事實為推理的證明應證事實，而該間接事實與應證事 實之間，依經驗法則及論理法則已足推認其有因果關係存在 者，自非以直接證明應證事實為必要（最高法院98年度台上 字第2035號判決意旨參照）。又私文書通常如經他造否認， 雖應由舉證人證其真正，但如係遠年舊物，另行舉證實有困 難者，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，以判斷 其真偽（最高法院83年度台上字第2247號判決意旨參照）。 ⒉系爭契約即原證三經本院勘驗（見本院卷㈠第305 頁），其 上印章與原證一承購國民住宅暨貸款契約上印章相同，衡承 購國民住宅暨貸款契約係被告之被繼承人吳明坤與臺北市政 府所簽訂，且吳明坤因此得登記為系爭房地之名義人，其上 之印章應屬真正，吳明坤既持相同印章而訂立系爭契約，應 可推得系爭契約上之印章應係出於吳明坤之授權蓋用，且系
爭契約與承購國民住宅暨貸款契約訂立之時間相近，衡諸常 情，堪認系爭契約為真。
⒊按64年7 月12日公布施行之國民住宅條例第12條規定「國民 住宅承購人所承購之國民住宅及其基地，非經國民住宅出售 機關之同意，不得出售、出典、贈與或交換；其經同意出售 者，國民住宅出售機關有優先承購權。國民住宅出售、出典 、贈與或交換之承受人，應以具有購買國民住宅之資格者為 限。」；71年7 月30日修正公布之國民住宅條例第19條第1 項規定：「政府興建之國民住宅，其承購人居住滿2 年後， 經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸 款本息後，將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承 購、承典、受贈或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為 限，並視同國民住宅配售戶。」；91年12月11日修正公布之 國民住宅條例第19條規定：「政府直接興建之國民住宅，其 承購人居住滿一年後，得將該住宅及基地出售、出典、贈與 或交換。其承購、承典、受贈或交換人，如具有國民住宅購 買資格者，得按原承購人之國民住宅貸款餘額及剩餘期限， 申請國民住宅貸款。取得使用執照滿十五年以上之國民住宅 ，其出售、出典、贈與或交換該住宅及基地，不受前項規定 之限制。」，從前揭規定可知，於國民住宅條例91年12月11 日修正公布前，政府興建之國民住宅須經主管機關同意始得 出售，且買受人之條件資格亦有限制，嗣91年12月11日修正 公布後，國民住宅之買賣即不受前揭限制。又參其立法理由 明載係為解決目前部分國民住宅因重重限制承購人資格，而 導致滯銷窘境，且因限制國宅原承購人於承購國宅後，不得 立即轉讓，須至少等2 年的期限，同時，其承受人的條件資 格也有所限制。如此不僅使國宅原承購人之財產權處分受到 限制，造成國宅轉讓不易，亦導致無承購國宅資格者無法購 買二手國宅，因此，為免除國宅交易受到不當的限制，同時 進一步開放國宅自由買賣，方修正法律規定。再國民住宅承 購人所承購之國民住宅及其基地，非經國民住宅出售機關之 同意，不得出售、出典、贈與、或交換，修正前國民住宅條 例第12條第1 項固有明文。惟如有違反者，僅生國民住宅出 售機關依同條例第13條第1 項第3 款規定，予以收回之問題 。至承受人未具備購買國民住宅之資格，亦僅生國民住宅機 關不得予以同意之問題，非謂其出售、出典、贈與、或交換 行為，概屬無效（最高法院87年度第6 次民事庭會議決議參 照）。又按國家為維持社會秩序、增進公共利益、確保人民 福祉及貫徹政府政策，在不違反憲法第23條之比例原則下所 制定之行政法規，其規範內容倘在禁止當事人（包括政府機
關及人民）為一定行為，而屬於民法第71條前段所稱之「禁 止規定」者，經權衡該規定之立法精神、規範目的及法規之 實效性，並斟酌其規範倫理性質之強弱、法益衝突之情形、 締約相對人之期待、信賴保護之利益與交易之安全，暨當事 人間之誠信及公平，足認該規定僅在於禁遏當事人為一定行 為，而非否認該行為之私法效力時，性質上應僅屬取締規定 而非效力規定，當事人間本於自由意思所成立之法律行為， 縱違反該項禁止規定，亦仍應賦予私法上之法律效果，以合 理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護（最高法院103 年 度台上字第1620號判決意旨參照），是系爭契約簽訂時固有 違反修正前國民住宅條例第12條規定，該條項應屬取締規定 ，非效力規定，系爭契約不因此而無效。復觀系爭契約第4 條「本約成立乙方（即吳明坤，下同）應支付土地使用權證 書與甲方（即原告，下同）備用」、第5 條「乙方在第一次 後交付甲方辦理產權移轉登記所需之土地所有權狀及房屋所 有權狀暨有關證件，稅捐完納證明書等會同甲方辦理移轉登 記不得藉故刁難或要求任何額外費用」、第9 條「辦理產權 移轉登記有關權利人名義得由甲方自定乙方絕不異議」、第 10條「本不動產乙方保證絕無來歷不明或供為自己或他人債 務擔保情事，如有上情致發生糾紛時應由乙方負責理直」之 約定，可知締結系爭契約時，既一併約定將辦理過戶所需之 文件資料交付予原告，且原告現確持有如前開不爭執事項㈥ 所示之文件，顯已於系爭契約締結時預期於不能之情形除去 後即政府取消買賣國宅之限制後再為給付，依民法第246 條 第1 項規定，系爭契約應仍為有效。
⒋證人余德雄於本院審理時證稱：我是原告弟弟，系爭房地是 由原告在民國六、七十年出資以我母親名義購買，並為使用 、收益，當時吳明坤金錢上出了問題，拜託原告買，系爭房 地都是由原告出資，我母親沒有在管理，且因是原告出資購 買母親名字，母親怕將來有異議要來分財產等語（見本院卷 ㈡第8-10頁）。證人馮堅於本院審理時證稱：系爭房地是我 向原告租賃，於69年中到74年後就搬出，原告父親與我父親 是朋友，因我結婚需用房子所以承租系爭房地，居住系爭房 地時我繳納貸款、稅金、水電費、瓦斯費、管理費、我繳納 貸款就視同是租金，我弟弟後來也是如此，我租的第1 天就 知道是跟原告租賃，房子是誰的我不需要知道，應該是原告 的等語（見本院卷㈡第10-13 頁），益徵系爭房地係由原告 所管理、使用、收益；衡被告亦不爭執係原告提起本件訴訟 方知被繼承人吳明坤有系爭房地，又系爭房地貸款係於81年 11月24日方結清（見本院卷㈠第432 頁），吳明坤已早於71
年2 月28日過世，系爭房地貸款不可能由被告或吳明坤繳納 ，倘非原告定時繳納貸款，早遭貸款銀行聲請拍賣，而不可 能由原告持續使用占有中，是系爭房地之貸款應認原告立於 實際所有權人地位所繳清；又原告與母親余施雪娥間之借名 登記契約，其間法律關係應類推適用委任之規定於余施雪娥 過世而告終止，從而原告以系爭房地之實際所有人，向被告 提起本件訴訟，自俱當事人適格，一併敘明。
㈡原告就上開買賣契約的請求權是否罹於時效？ ⒈按請求權，因15年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者 ，依其規定；消滅時效，自請求權可行使時起算。以不行為 為目的之請求權，自為行為時起算，民法第125 條、第128 條定有明文。又民法第128 條所謂請求權可行使時，係指行 使請求權在法律上無障礙時而言，請求權人因疾病或其他事 實上障礙，不能行使請求權者，時效之進行不因此而受影響 。權利人主觀上不知已可行使權利，為事實上之障礙，非屬 法律障礙；所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權 之狀態而言。至於義務人實際上能否為給付，則非所問（最 高法院99年度台上字第1335號判決、63年度台上字第1885號 判決意旨參照）。
⒉經查：系爭契約於91年12月11日國民住宅條例第19條規定修 正前，縱已於81年11月24日結清貸款，囿於修正前國民住宅 條例第19條第1 項所定之法定要件，係屬行使請求權在法律 上存有障礙，原告無法請求吳明坤移轉系爭房地所有權登記 ，則原告得向被告行使本件移轉所有權登記請求權之時效， 應自91年12月11日國民住宅條例第19條規定修正時即不再就 買賣加以限制時開始計算，則原告基於系爭契約及民法第34 8 條之規定，於106 年11月24日向本院提起本件訴訟，請求 被告即吳明坤之繼承人移轉系爭房地所有權登記予原告，尚 未罹於買賣契約之請求權時效即15年之時效期間。六、綜上所述，原告依系爭契約書、民法348 條買賣及繼承之法 律關係，請求被告應將系爭房地辦理繼承登記後，全部移轉 登記予原告為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁 之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 1 月 29 日
民事第五庭 法 官 何佳蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 1 月 30 日
書記官 陳立俐