臺灣臺北地方法院民事判決 107年度簡上字第256號
上 訴 人 羅遠文
訴訟代理人 盧美如律師
被 上 訴人 徐川峰
訴訟代理人 賴昱任律師
複 代 理人 陳怡均律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國107年1
月31日本院臺北簡易庭106年度北簡字第9613號第一審判決提起
上訴，本院於民國107年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠被上訴人為臺北市○○區○○路000巷0號2樓、3樓房屋（未 辦保存登記，主要建材為木石磚造，第2層面積30.9平方公 尺，第3層面積15.9平方公尺，不含如附圖所示本院91年度 訴字第4857號民事判決所諭知訴外人熊德福或其承受人所有 北側15平方公尺部分，下稱系爭房屋）之所有權人（坐落基 地臺北市○○區○○段0○段0000○00000地號土地為國有土 地）。上訴人為被上訴人之配偶羅翎禎之胞兄，於民國95年 間因岳父羅均烈以上訴人在臺北無處居住，而央求被上訴人 將房屋租借予上訴人，被上訴人乃將系爭房屋以每月新臺幣 （下同）1,000元出租予上訴人（下稱系爭租約）。詎上訴 人承租後，竟將系爭房屋2樓及3樓分別出租他人牟利，每月 可收取租金8,000元以上，且上訴人自承租日起迭有積欠房 租未繳之情形，自102年6月起更未曾再繳付租金，積欠租金 額除擔保金抵償外，達2個月以上，經被上訴人催討租金及 要求搬離，上訴人均置之不理，被上訴人乃於105年4月21日 以上訴人未依約給付租金為由，以存證信函催告上訴人於文 到5日內清償所積欠之全部租金，並言明如逾期仍未給付， 即依民法第440條規定，以該函為終止租約之意思表示，不 另通知等語。上訴人於105年4月27日收受該存證信函後，屆 期仍未給付租金，兩造就系爭房屋之租賃關係已於105年5月 2日終止；另依土地法第100條第1款主張收回重建，並以起 訴狀繕本為預告1個月後終止租約之意思表示。依民法第455 條規定，上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，被上 訴人並得依系爭租約之法律關係，請求上訴人給付積欠之租
金及利息。另上訴人於租賃關係終止後仍占有系爭房屋，即 屬無權占有，被上訴人為系爭房屋之所有權人，自得請求上 訴人返還系爭房屋，並請求上訴人返還被上訴人所受相當於 租金之不當得利等語。爰依系爭租約、民法第767條第1項前 段、第455條、第179條、第184條第1項前段提起本件訴訟。 並聲明：⒈上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人；並自10 5年5月3日起至系爭房屋騰空返還被上訴人之日止，按月給 付被上訴人8,000元；⒉上訴人應給付被上訴人46,000元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息。⒊被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
㈡於本院中補陳：
①上訴人於原審中自始未提及已清償租金，及羅翎禎之筆記本 之存在，上訴人於105年4月27日收受催告租金之存證信函後 ，亦未如以往以存證信函強力回應，更未主張租金早已支付 等語，顯見上訴人無非事後憑空虛構故事。況代收租金非屬 日常家務代理，上訴人應就其主張清償、抵銷之事實負舉證 責任。
②上訴人依民法第334條第1項規定，僅能以其對於被上訴人之 債權主張抵銷，惟被上訴人並未積欠上訴人任何債務，上訴 人主張以其對於羅翎禎之借款債權與本案租金債權加以抵銷 ，與法未合。況上訴人主張之借款債權業經臺灣士林地方法 院以105年度湖小字第832號、106年度小上字第87號判決敗 訴確定，則其主張對羅翎禎另有消費借貸債權，顯屬無據。 又上訴人於105年1月21日寄發之存證信函全無任何主張抵銷 之文字，其所辯實屬憑空虛構。
③依最高法院64年度台上字第1387號、70年台上字第1401號判 例意旨，系爭房屋所在臺北市松山區撫遠街一帶交通發達， 工商繁盛，建物形式亦以大樓、新建公寓為多，系爭房屋興 建至今已40餘年，建材簡陋，房屋老舊損壞，危害公共安全 ，上訴人來函亦一再指稱系爭房屋「漏水又有壁癌」、「房 屋破敗」，且系爭房屋坐落之臺北市松山區寶清段49-2號等 土地業經臺北市政府公告為都市更新單元，並擬定都市更新 計畫案，持續進行都市更新之計畫階段執行中，系爭房屋價 值與土地之利用價值顯然並不相當，有收回重建之必要。二、上訴人答辯略以：
㈠被上訴人應先履行下述4項要求，上訴人始同意遷出所有物 品並歸還系爭房屋：其一：被上訴人夫妻向上訴人借款，上 訴人多次匯款至羅翎禎帳戶，被上訴人夫妻迄今仍積欠上訴 人32萬元，卻一再以有錢即還款或抵付承租系爭房屋租金為 推託之詞，被上訴人應先還款；其二：上訴人與羅翎禎及訴
外人3人為坐落臺北市○○○路0段000號1樓店面（下稱系爭 店面建物）之共有人，持分各為5分之1，彼等詐騙上訴人， 使上訴人將系爭店面建物信託登記予被上訴人，但約明上訴 人隨時可要求塗銷信託登記，故被上訴人應塗銷此信託登記 ；其三：羅翎禎在系爭店面建物虛設高額債權（即最高限額 22,000,000元抵押權），然羅翎禎並無借款予上訴人母親， 自應撤銷此不實債權設定；其四：被上訴人在未辦理系爭店 面建物塗銷信託登記前，應支付上訴人此期間未收取之租金 收入。又上訴人與羅翎禎於104年6月3日簽訂協議書，隨後 被上訴人寄發存證信函予上訴人，聲明協議書無效，拒絕塗 銷信託登記等旨，被上訴人自應支付信託期間房租收益至少 1,200,000元予上訴人。
㈡上訴意旨略以：
①按夫妻於日常家務互為代理人，民法第1003條第1項定有明 文。又法律中之財產行為，不論為債權行為、物權行為、準 物權行為或無體財產權行使行為，以及各種準法律行為，仍 得代理行使，臺中地方法院99年度保險簡上字第6號、臺灣 高等法院99年度重上字第517號、臺灣高等法院高雄分院103 年度上字第97號等判決參照。而查：
⒈上訴人自95年11月起於當年10、11月間至被上訴人內湖家中 給付被上訴人隔年度之租金12,000元現金，由羅翎禎代為收 受，並記載於筆記本中，其後於每年10、11月間上訴人均以 此方式繳付租金，羅翎禎亦均有記載於筆記本上，持續至10 3年11、12月間，羅翎禎以夫妻日常家務代理人身分代理被 上訴人收受上訴人給付租金，已生清償效力。是房租已然繳 付至104年全年度，104年度租金已然付清。 ⒉被上訴人夫妻向上訴人借款，上訴人陸續匯款或轉帳至羅翎 禎之郵局帳號0001878035****號存款帳戶（詳卷），金額至 少202,700元，上訴人於105年1月21日已以存證信函通知被 上訴人表示自105年1月起，以自上訴人匯款或轉帳予羅翎禎 之上開金額抵扣租金。縱使抵銷自102年6月起計算至105年5 月31日止36,000元租金，仍有剩餘166,700元。此外，上訴 人於104年1月16日另轉帳10萬元至羅翎禎郵局帳戶，倘因被 上訴人拒絕提供簽收租金筆記本，致無從認定上訴人業已給 付租金者，上訴人主張以上開10萬元抵銷自102年6月起至10 5年5月31日止36,000元租金，則仍有剩餘64,000元，上訴人 並未積欠被上訴人租金，被上訴人不得終止租約。 ③依最高法院45年度台上字第536號判例意旨，都市更新指在 都市計畫範圍內，為促進都市土地有計畫的再開發利用，復 甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，依都市更新條
例所定程序，實施重建、整建或維護措施，惟被上訴人無法 證明其已取得實施都市更新之權利，被上證2臺北市政府104 年3月17日函文充其量僅為臺北市政府通知舉辦都市更新事 業計畫案之聽證而已，即使系爭房屋所在區域屬都市更新範 圍，惟客觀上被上訴人並未取得任何建物執照，系爭房屋無 立即拆除改建之必要，且系爭房屋雖已有數十年屋齡，但結 構穩固，並無瀕臨倒塌之危險，尚有人居住其中，顯示系爭 房屋仍有相當之使用價值，不能遽認其在客觀上有重建之必 要，故被上訴人不得以土地法第100條第1款收回重建為由， 終止租約。
④系爭房屋之3樓自105年3月起已未出租，被上訴人與系爭房 屋之鄰居熟稔，亦應知悉，上訴人僅就系爭房屋2樓出租而 每月收受4,000元，縱認定上訴人應自105年6月1日起至遷讓 返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利，亦應 為每月4,000元。
三、原審為被上訴人部分勝訴、部分敗訴之判決，即判命⒈上訴 人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。⒉上訴人應自105年6月 1日起至前項房屋騰空返還被上訴人之日止，按月給付被上 訴人8,000元。⒊上訴人應給付被上訴人36,000元，及自106 年3月26日起至清償日止按年息5%計算之利息，並依職權為 假執行及免予假執行之宣告（關於原審判決駁回部分，未據 被上訴人聲明不服，業已確定，不在本院審理範圍，以下茲 不贅述）。上訴人就其敗訴部分提起上訴，並上訴聲明：㈠ 原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人 在第一審之訴及其假執行聲請均駁回。㈢如受不利判決，願 供擔保請准宣告免予假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回 。
四、被上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，於95年間以每月租 金1,000元，將系爭房屋出租上訴人使用；嗣於105年4月21 日以上訴人未依期繳納租金已逾2個月以上為由，以內湖東 湖郵局第000106號存證信函通知上訴人於文到後5日內清償 積欠之租金，逾期如未給付，逕以該函終止租約，上訴人已 於同年月27日收受該存證信函等情，業據被上訴人提出系爭 房屋之房屋稅籍證明書、財政部國有財產署北區分署國有土 地使用補償金繳納通知書、補償金計算表、內湖東湖郵局第 000106號存證信函暨回執、門牌證明書等件為證（見北司調 卷第9至11、16-17、63頁），並均為上訴人所不爭執，堪信 為真實。
五、被上訴人主張上訴人未按期繳納租金，積欠租金額已逾2個 月以上，以及系爭房屋已老舊有收回重新建築之必要等情，
其得依法終止租約，爰依系爭租約約定請求給付所欠租金本 息，及依民法第767條、第455條規定請求上訴人遷讓返還系 爭房屋，暨依民法第179條、第184條第1項前段規定，請求 上訴人按月給付被上訴人相當於租金之不當得利或損害賠償 8,000元等語，則均為上訴人否認，並以上詞置辯。是本件 所應審究者為：㈠上訴人是否欠租？㈡被上訴人終止租約是 否合法？㈢被上訴人依據系爭租約約定，請求上訴人給付欠 租36,000元，是否有理？㈣被上訴人依據民法第767條、第4 55條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，是否有理？㈤被 上訴人依據民法第179條、第184條第1項前段規定，請求上 訴人自105年6月1日起至系爭房屋騰空返還被上訴人之日止 ，按月給付被上訴人8,000元，是否有理？茲分述如下： ㈠上訴人是否欠租？
①按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段亦已明定。是「主張法律關係存在 之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負 舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證 證明。」（最高法院48年台上第887號裁判要旨參照）。 ②被上訴人主張上訴人自102年6月起即未按期繳納租金，為上 訴人否認，並執上詞置辯。惟上訴人不爭執兩造間就系爭房 屋成立租賃契約，並已約定租金為每月租金1,000元，堪認 被上訴人已就兩造間存有租賃契約法律關係及其對上訴人有 租金給付請求權一事已為舉證，上訴人抗辯其已按期給付租 金，並無欠租，揆諸前揭規定及說明，自應由上訴人就其已 依約繳納租金一事負舉證責任。經查：
⒈上訴人抗辯：自95年11月起於當年10、11月間至被上訴人內 湖家中給付被上訴人隔年度之租金12,000元現金，由羅翎禎 代為收受，並記載於筆記本中，並持續至103年11、12月間 ，核104年度租金已然付清云云，均為被上訴人否認，而上 訴人並未提出任何證據證明此情，空言抗辯，自無可採。 ⒉上訴人另抗辯：被上訴人夫妻向上訴人借款，上訴人已陸續 匯款或轉帳至羅翎禎之郵局帳號0001878035****號存款帳戶 （詳卷），金額至少202,700元，並已於105年1月21日以存 證信函通知被上訴人自105年1月起，以上開借款抵扣租金； 另上訴人復於104年1月16日轉帳10萬元至羅翎禎郵局帳戶， 以之抵銷自102年6月起至105年5月31日止36,000元租金，則 仍有剩餘64,000元，自無欠租云云，並提出存證信函及上訴 人之郵局帳戶往來明細為證（見本審卷第105-171、203-211 、258-275頁）。然：
⑴上訴人所提出之前揭郵局帳戶往來明細中，並無任何一筆上
訴人匯款予被上訴人個人之紀錄，自無從據各該往來明細資 料，認定兩造間存有任何消費借貸契約關係。而上訴人復未 能提出其他證據證明上情，則上訴人抗辯其對被上訴人有借 款債權，並得以之與系爭房屋租金債務抵銷云云，自無可取 。
⑵按「二人互負債務，而其給付總類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」，民法第334 條第1項定有明文。是得供債務人抵銷之債權，須為其所有 之對於債權人之債權，至於債務人與他人之債權，則非得執 以對債權人主張抵銷。又按「夫妻於日常家務，互為代理人 」，民法第1003條第1項固有明定，惟日常乃限於與家庭日 常生活相關之事務，夫妻個人向外借款，顯非屬日常家務， 自無代理可言，應自負其責。而查：
1.依據上揭郵局往來明細，上訴人固曾多次匯款予被上訴人配 偶羅翎禎。惟匯款原因所在多有，無法單從該往來明細資料 據以認定其源由。縱各該匯款確屬借款，亦屬羅翎禎與上訴 人間之借款債權債務關係，非屬日常家務代理行為，核與被 上訴人無關。揆諸前揭規定及說明，上訴人尚無得執此與系 爭租金債務抵銷。是上訴人執此抗辯其無欠租云云，亦無可 採。
2.上訴人前以羅翎禎於104年1月16日向其借款10萬元為由，向 臺灣士林地方法院起訴請求羅翎禎返還該筆借款，業經該院 先後以105年度湖小字第832號判決及106年度小上字第87號 判決駁回其訴確定在案（見外放影卷），是上訴人與羅翎禎 間是否確存在上開10萬元之借貸關係，並非全然無疑。縱有 其情，亦屬羅翎禎積欠上訴人債務，與被上訴人無關，不得 與其所欠被上訴人之租金債務為抵銷。
⒊從而，被上訴人主張上訴人自102年6月起即未依約給付租金 等語，堪信為實。上訴人否認欠租，核無可取。 ㈡被上訴人終止租約是否合法？
①按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收 回自住或重新建築時。...三、承租人積欠租金額，除擔保 金抵償外，達2個月以上時。...，土地法第100條第1、3款 定有明文。又按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但 有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習 慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定 其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之 末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或1個月前 通知之，民法第450條第2項、第3項亦有明定。系爭租約約 定每月租金1,000元，且未定期限，屬不定期租約等情，為
兩造所不爭執。是依上開規定，須於承租人即上訴人有欠租 達2個月以上，或系爭房屋因老舊而有收回重新建築之必要 時，出租人始得依上開規定終止租約。
②上訴人自102年6月起即未再依約給付租金，至被上訴人於10 5年4月21日以內湖東湖郵局第000106號存證信函催告其於文 到後5日內繳納為止已逾2年。上訴人於同年月27日收受上開 通知後，既未於5日內繳納欠租，是被上訴人主張其得依法 終止系爭租約，自屬有據。惟承前述，系爭租約係屬於不定 期租約，依前揭規定，應至少於1個月前通知之，並應以曆 定1個月之末日為契約終止期。從而，系爭租約已於105年5 月31日經被上訴人通知而合法終止。
㈢被上訴人依據系爭租約約定，請求上訴人給付欠租36,000元 ，是否有理？
①按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無 約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付 者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收 益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。 ②系爭租約約定月租金為1,000元，以及上訴人自102年6月起 即未再給付租金，均業如前述，則自102年6月起算至租約終 止日即105年5月31日止，上訴人尚積欠租金36,000元，是被 上訴人依據系爭租約約定請求上訴人給付租金36,000元，自 屬有據。
③按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任； 給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類 之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢 為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法 第229條第1、2項、第233條第1項前段定有明文。被上訴人 起訴請求上訴人給付上開租金，上訴人迄未給付，自應負遲 延責任。則被上訴人就此部分併請求自起訴狀繕本送達翌日 即106年3月26日（見北司調字卷第23頁）起算之法定遲延利 息，與法並無不符，應予准許。
㈣被上訴人依據民法第767條、第455條規定，請求上訴人遷讓 返還系爭房屋，是否有理？
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前 段、第767條第1項前段定有明文。本件被上訴人已依法終止 租約，業經審認如前，則上訴人已無占有使用系爭房屋之正 當權源，上訴人無權占有系爭房屋，則被上訴人依據民法第
767條第1項前段物上返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭 房屋，洵屬有據。
㈤被上訴人依據民法第179條、第184條第1項前段規定，請求 上訴人自105年6月1日起至系爭房屋騰空返還被上訴人之日 止，按月給付被上訴人8,000元，是否有理？ ①按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年 台上字第1695號判例意旨參照）。經查，系爭租約已於105 年5月31日合法終止，但上訴人至今仍占有使用收益而未予 返還，上訴人因而受有相當於租金之利益，並致被上訴人受 有損害，是被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人給付 相當於租當租金之損害賠償，核屬有據。
②被上訴人得請求之金額若干？
⒈被上訴人主張上訴人先前將系爭房屋之2、3樓分別出租他人 ，每月各收取租金4,000元乙節，上訴人並無爭執，參之上 訴人寄予被上訴人之臺北北門郵局營收股第004095號存證信 函中亦自述：「因房屋破敗本人僅分租八千元...」等詞（ 見前揭北司調字卷第15頁）。復查，系爭房屋之基地係屬財 政部國有財產署北區分署所管理，被上訴人於105年度每月 所須支付之土地補償金即高達6,870元，亦有該分署計算表 在卷可稽（見北司調卷第11頁）。綜此各情，被上訴人主張 系爭房屋之2、3樓合理市場租金各為4,000元等語，堪信為 實，則被上訴人請求上訴人自105年6月1日起至遷讓返還系 爭房屋之日止，按月給付相當於租金8,000元之不當得利， 為有理由。
⒉上訴人雖抗辯：自105年5月起，系爭房屋之3樓已未出租， 僅出租系爭房屋2樓，縱認定上訴人應自105年6月1日起至遷 讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利， 亦應為每月4,000元云云。惟縱上訴人未繼續將3樓部分出租 他人以賺取該筆租金，但上訴人亦未將該部分房屋返還予被 上訴人，而仍占有使用中，上訴人既不將之返還予被上訴人 ，自仍因占有而享有相當於上開金額之利益，不得以上訴人 未出租他人而要求扣減。是上訴人此部分所辯，並無可取。六、綜上所述，被上訴人依系爭租約約定請求上訴人給付租金36 ,000元，及自106年3月26日起至清償日止按年息5%計算之利 息，及依據物上返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋 ，暨依不當得利法律關係，請求上訴人自105年6月1日起至 系爭房屋騰空返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人8,00 0元，均為有理由。原判決為上訴人敗訴之判決，經核並無
不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不一一論述，附此敘明 。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 1 月 14 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 鍾淑慧
法 官 李桂英
中 華 民 國 108 年 1 月 14 日
書記官 郭書妤
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
附圖：