臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第16號
原 告 潘文榮
呂清標
翁碧霞
翁志誠
共 同
訴訟代理人 孫大龍律師
複 代理 人 葉月雲律師
張麗玉律師
被 告 徐士軒
訴訟代理人 劉宏邈律師
複 代理 人 黃子峻律師
被 告 林宜蓁
譚常文
林敬智
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107 年12月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告徐士軒應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○○弄○○○號房屋坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A 部分，面積二十四平方公尺拆除，並將該部分土地返還予原告翁碧霞、翁志誠及其他共有人全體。被告徐士軒應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○○弄○○○號房屋坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地上如附圖所示編號B 部分，面積四十一平方公尺拆除，並將該部分土地返還予原告潘文榮、呂清標及其他共有人全體。被告徐士軒應給付原告潘文榮新臺幣肆拾肆萬零參拾肆元及自民國一百零七年一月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；另應自民國一百零五年十二月一日起至履行第二項之日止，按月給付原告潘文榮新臺幣玖仟柒佰參拾參元。被告徐士軒應給付原告呂清標新臺幣拾伍萬柒仟玖佰陸拾壹元及自民國一百零七年一月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；另應自民國一百零五年十二月一日起至履行第二項之日止，按月給付原告呂清標新臺幣參仟肆佰玖拾肆元。
被告林宜蓁應自坐落第一項土地上如附圖所示編號A 部分及第二項土地上如附圖所示編號B 部分之門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○○弄○○○號一樓房屋部分騰空遷出。被告譚常文應自坐落第一項土地上如附圖所示編號A 部分及第二項土地上如附圖所示編號B 部分之門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○○弄○○○號二樓房屋部分騰空遷出。被告林敬智應自坐落第一項土地上如附圖所示編號A 部分及第二項土地上如附圖所示編號B 部分之門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○○弄○○○號三樓房屋部分騰空遷出。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告徐士軒負擔。
本判決第一項、第二項、第三項、第四項於原告依序以新臺幣伍佰壹拾伍萬元、新臺幣捌佰捌拾萬元、新臺幣拾伍萬元、新臺幣伍萬伍仟元供擔保後，得為假執行；但被告徐士軒如分別以新臺幣壹仟伍佰肆拾肆萬參仟伍百玖拾貳元、新臺幣貳仟陸佰參拾捌萬貳仟捌佰零參元、新臺幣肆拾肆萬零參拾肆元、新臺幣拾伍萬柒仟玖佰陸拾壹元供擔保後，得免為假執行。
本判決第五項、第六項、第七項於原告各以新臺幣肆佰陸拾伍萬元為被告林宜蓁、譚常文、林敬智供擔保後，得為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之 基礎事實同一者，不在此限。原告於判決確定前，得撤回訴 之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意 ；被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起， 其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀 送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴 訟法第255條第1項第2款及第262條第1、4項分別定有明文。 經查，本件原告起訴時，原以徐遠鳴、徐士軒為被告，並聲 明請求為：「㈠被告徐遠鳴、徐士軒應將坐落於臺北市○○ 區○○段0○段○000號土地（下稱第135 號土地）上之門牌 號碼臺北市○○區○○路0 段00巷00弄00號建物（下稱系爭 建物）拆除，並將該部分土地返還予原告潘文榮、呂清標及 其他共有人全體；㈡被告徐遠鳴、徐士軒應將坐落臺北市○ ○區○○段0○段○000號土地（下稱第123 號土地，與前開 第135 號土地合稱系爭土地，再與系爭建物合稱系爭房地） 上之系爭建物拆除，並將該部分土地返還予原告翁碧霞、翁 志誠及其他共有人全體；㈢被告徐遠鳴、徐士軒應給付原告 潘文榮新臺幣（下同）715,503 元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另應自民國105 年12月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告15,825元； ㈣被告徐遠鳴、徐士軒應給付原告呂清標256,847 元及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息，另應自105年12月1日起至返還土地之日止，按月給付原 告5,681 元；㈤願供擔保，請准宣告假執行」（見本院卷一 第3至4頁）；嗣於訴訟繫屬中，原告先後追加徐建中、徐建 國、徐建宏、徐立強、徐曼菁、徐曼春、徐曼瑤、林宜蓁、 譚常文、林敬智為被告，復又撤回對徐遠鳴、徐建中、徐建 國、徐建宏、徐立強、徐曼菁、徐曼春、徐曼瑤之訴訟，並 多次變更聲明後，最終於107年6月14日變更聲明如後述聲明 所示（見本院卷二第126至127頁）。經核原告前開撤回對徐 遠鳴等人之訴部分，均與前揭民事訴訟法262 條規定相符， 自生訴之撤回效力；另原告所為追加被告及聲明，係基於同 一土地遭無權占用之事實，與首開民事訴訟法第255條第1項 第2 款規定相符，應予准許；至於訴之聲明變更面積與附圖 部分，並未變更訴訟標的，僅係依臺北市松山地政事務所複 丈成果圖及測量所得面積而更正其聲明，屬補充、更正事實 上之陳述，非屬訴之變更或追加，於法均無不合。二、被告林宜蓁、譚常文、林敬智經合法通知未於言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，故依原告聲 請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠第123 號土地為原告翁碧霞、翁志誠與其他共有人公同共有 ；第135 號土地則為原告潘文榮、呂清標及訴外人葉大裕共 有，其應有部分分別為65/100、70/300、35/300。詎被告徐 士軒所有之系爭建物無權占有第123 號土地上如附圖所示編 號A部分及第135 號土地上如附圖所示編號B部分，並經被告 徐士軒之父徐遠鳴將系爭建物租予李明洋，再經李明洋分租 予被告林宜蓁、譚常文及林敬智使用該屋1樓、2樓、3 樓。 原告屢次催請被告徐士軒拆除系爭建物以返還土地，均為被 告徐士軒所拒，致原告受有損害，原告自得請求系爭房屋次 承租人即被告林宜蓁、譚常文及林敬智自系爭建物騰空遷出 ；被告徐士軒拆除系爭建物，以返還系爭土地。 ㈡被告徐士軒雖辯稱系爭建物事實上處分權人為徐遠鳴，然系 爭建物之納稅義務人原為被告徐士軒祖父徐賢敦，嗣由被告 徐士軒姑姑徐曼菁繼承並於96年4 月23日贈與被告徐士軒。 抑且，據被告徐士軒提出之系爭建物租賃契約，其上出租人 亦載為被告徐士軒，顯見系爭建物之事實上處分權人為被告
徐士軒無誤。再者，被告徐士軒雖以土地登記謄本、汪朱靜 萍住宅新建更改設計圖及破產管理人函文等件主張徐賢敦及 徐賢敦之妻蔣梅卿向原地主汪安瀾、汪朱靜萍購買系爭房地 ，然該等資料均無從證明渠等間之買賣事實，且迄未提出買 賣契約及相關資料證明確有買賣關係存在，而本院53年度執 破字第4號、98年度執破字第2號破產卷宗之內容亦無徐賢敦 或蔣梅卿購買系爭房地之資料，且蔣梅卿、徐賢敦於破產程 序中亦未依破產管理人之要求，提出合法占有權源之證明， 是被告所辯顯屬無據。縱認蔣梅卿有購買系爭房地，惟其購 買房地之價金債權已於破產程序中全額受償，則蔣梅卿與汪 安瀾、汪朱靜萍間之房地買賣契約關係自因破產而解除契約 轉為金錢破產債權，並因全額受償而解除消滅，被告徐士軒 再就系爭房地主張有權占有，實無理由。又依系爭建物之房 屋稅籍證明書所載該屋之折舊年數，可推論系爭建物應於49 年起造，則按房屋稅條例第7 條及申辦稅籍作業流程，徐賢 敦既為納稅義務人，亦足推論為原始建造人，然斯時系爭土 地之所有人為汪安瀾，自與民法第425條之1之要件不符。至 被告徐士軒所提出之土地使用權證明書與徐賢敦無涉，汪安 瀾顯未與徐賢敦訂立無償使用之借貸關係。
㈢被告徐士軒因占用該等土地，而受有相當於租金之不當得利 ，則依土地法第97條第1項及其占用第135號土地之面積分別 計算，自101年1月1日起至105年11月30日止，被告就潘文榮 部分合計取得733,390元之不當得利，其後自105年12月1 日 起並每月取得相當於租金之不當得利16,221元；就原告呂清 標部分合計取得263,268元之不當得利，其後並自105年12月 1日起並每月取得相當於租金之不當得利5,823元。為此，爰 依民法第767條第1項、第821條、第828條第2項、第179條請 求被告徐士軒拆屋還地及返還相當於租金之不當得利，而被 告林宜蓁、譚常文、林敬智應自系爭建物騰空遷出等語。 ㈣並聲明：⒈被告徐士軒應將系爭建物坐落於第123 號土地上 如附圖所示編號A部分，面積24 平方公尺拆除，並將該部分 土地返還予原告翁碧霞、翁志誠及其他共有人全體；⒉被告 徐士軒應將系爭建物坐落於第135號土地上如附圖所示編號B 部分，面積41平方公尺拆除，並將該部分土地返還予原告潘 文榮、呂清標及其他共有人全體；⒊被告徐士軒應給付原告 潘文榮733,390 元及自107年1月18日起至清償日止，按週年 利率5％計算之利息，另應自105年12月1日起至履行第2項義 務之日止，按月給付原告16,221元；⒋被告徐士軒應給付原 告呂清標263,268 元及自107年1月18日起至清償日止，按週 年利率5％計算之利息，另應自105年12月1日起至履行第2項
之日止，按月給付原告5,823 元；⒌被告林宜蓁應自坐落於 第123號土地上如附圖所示編號A 部分及第135號土地上如附 圖所示編號B部分之系爭建物1樓部分騰空遷出；⒍被告譚常 文應自坐落於第123號土地上如附圖所示編號A部分及第135 號土地上如附圖所示編號B部分之系爭建物2樓部分騰空遷出 ；⒎被告林敬智應自坐落於第123號土地上如附圖所示編號A 部分及第135號土地上如附圖所示編號B部分之系爭建物3 樓 部分騰空遷出；⒏願供擔保，請准宣告假執行。二、被告徐士軒則以：被告徐士軒之祖父母徐賢敦、蔣梅卿於系 爭建物竣工時，即連同建物坐落基地向訴外人汪安瀾、汪朱 靜萍一併購入，惟系爭建物完工後，適逢前揭2 人破產，故 僅有交屋，而系爭土地則遭破產管理委員會拍賣致無法移轉 所有權。又系爭土地於破產前確已經汪安瀾出具土地使用同 意書供他人建築房屋，是系爭建物確係基於土地使用同意書 而取得合法占有之權源。縱系爭土地未辦理土地所有權移轉 登記，惟依民法第425條之1之規定及實務見解，亦得推定徐 賢敦與汪安瀾、汪朱靜萍間有租賃關係而取得系爭土地之利 用權。又因租賃關係不具一身專屬性，為得繼受之標的，並 斟酌民法第425條之1之規定及實務見解均為保障建物所有人 在建物得使用期限之既得使用權，縱基地所有權或建物所有 權迭次更易，應認受讓建物事實上處分權人與基地所有權人 間在房屋得使用之期間內仍存有租賃關係。故本件原告分別 因繼承或拍賣而取得系爭土地之所有權時，亦應繼受上開租 賃關係，兩造既有租賃關係，系爭建物自屬有權占有。又善 意占有人依推定其為適法所有之權利，得為占有物之使用及 收益，分別為98年8月3日修正施行前民法第943條、第952條 所明定，系爭建物既係有權占有，依前揭規定被告自無需對 原告負返還利益之義務。另被告徐士軒並非系爭房屋之事實 上處分權人，因系爭房屋承租人李明洋係將租金匯至徐遠鳴 指定之第三人徐時慧銀行帳戶內，而徐時慧係徐遠鳴之女， 其帳戶係由徐遠鳴管理使用中，故系爭房屋之事實上處分權 人應為徐遠鳴。縱認被告徐士軒為事實上處分權人，無權占 有而應給付相當於租金之不當得利，惟系爭建物已屬50年以 上老舊建物，亦無主要交通幹道或大眾運輸系統經過，系爭 土地不論在繁榮程度、經濟價值及所受利益等皆屬低下，並 無達到土地法所定之最高額標準，原告請求以申報地價總額 年息10％計算，亦屬過高，應以申報地價總額年息1％至3％ 計算等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願 供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告林宜蓁、譚常文、林敬智未於言詞辯論期日到場，亦未
提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、原告主張之第123號土地如附圖所示編號A部分，係原告翁碧 霞、翁志誠與其他共有人於104年4月20日因繼承取得公同共 有，第135號土地如附圖所示編號B部分，係原告潘文榮、呂 清標於99年2 月10日、訴外人葉大裕於101年11月5日因買賣 登記取得分別共有，應有部分各為65/100、70/300、35/200 ；而系爭建物為未辦理保存登記之房屋，占用如附圖編號A 部分所示面積24平方公尺、附圖編號B 部分所示面積41平方 公尺（另尚占有其他地號土地，非本件審究範圍），現出租 與訴外人李明洋，復由李明洋再租與被告林宜蓁（承租系爭 建物1樓）、譚常文（承租系爭建物2樓）、林敬智（承租系 爭建物3 樓）使用之事實，有土地登記謄本、土地所有權狀 、地籍圖謄本、房屋租賃契約書附卷足憑（見本院卷一第12 至15頁、28-5頁、30至50頁、100 頁、206至209頁、卷二第 110至118頁），並經本院會同兩造至現場勘驗屬實，及囑託 臺北市松山地政事務所鑑測，製有土地複丈成果圖等情，亦 有本院勘驗筆錄、現場照片、臺北市松山地政事務所106年5 月2日北市松地測字第10630779200號函暨檢附之土地複丈成 果圖在卷可稽（見本院卷一第137至146頁、161至162頁）， 且為被告所不爭執，是原告上開主張均堪信為真實。五、得心證之理由：
㈠被告徐士軒是否為系爭房屋之事實上處分權人？ 按拆除房屋為事實上處分行為，僅所有人或有事實上處分權 之人，有權為之。而未經辦理所有權第一次登記之房屋，須 出資之原始建造人始能取得所有權，是以現占有人必直接或 輾轉自原始建造人處受讓該房屋，始得認其有事實上處分權 （最高法院97年度台上字第2158號判決意旨參照）。查系爭 房屋未辦理保存登記，然於93年11月5 日徐賢敦過世前為徐 賢敦所有乙節，除據臺北市稅捐稽徵處松山分處之稅籍資料 載明系爭房屋納稅義務人原為徐賢敦，有該分處106 年10月 27日北市稽松山甲字第10648632000 號函可憑（見本院卷二 第54頁），復為兩造所不爭執，應值採信。兩造爭議之處僅 係就於徐賢敦過世後，究由徐賢敦之子徐遠鳴，抑或徐賢敦 之孫即本件被告徐士軒取得系爭房屋之事實上處分權有所爭 執，被告徐士軒並提出徐遠鳴之女徐時慧銀行帳戶存摺影本 為證（見本院卷二第141至142頁），辯稱系爭房屋承租人李 明洋係將租金匯至上開徐時慧帳戶內，而該帳戶實由徐遠鳴 管理使用，故徐遠鳴始為系爭房屋事實上處分權人云云。惟 查，徐賢敦於93年11月5 日死亡，系爭建物即由徐賢敦之全 體繼承人即蔣梅欽、徐遠鳴、徐健中、徐建國、徐健宏、徐
立強、徐曼菁、徐曼春、徐曼瑤9 人共同繼承，協議遺產分 割後由徐曼菁於96年3月22日繼受取得，嗣於96年4月23日再 依贈與關係，由被告徐士軒受贈取得系爭房屋，被告徐士軒 並為系爭房屋納稅義務人迄今，有臺北市稅捐稽徵處房屋稅 籍證明書、臺北市稅捐稽徵處松山分處107年3月31日北市稽 松山甲字第10748602300 號函、房屋納稅義務人名義變更申 請書、繼承系統表、遺產分割協議書、契稅申報書、建築改 良物贈與所有權移轉契約書等件足稽（見本院卷一第52頁、 卷二第87至93頁）。此外，系爭房屋出租與承租人李明洋之 租賃契約中載明出租人為被告徐士軒，而李明洋亦具狀陳明 其係透過徐遠鳴承租被告徐士軒名下之系爭房屋，有房屋租 賃契約、李明洋陳報狀等附卷可佐（見本院卷一第206 頁、 本院卷二第109 頁），益徵系爭建物之事實上處分權人為被 告徐士軒，是本件自難僅憑被告徐士軒辯稱李明洋租金係匯 與徐遠鳴所管領之徐時慧帳戶之託詞，遽論系爭房屋為徐遠 鳴所有。綜上，被告徐士軒自為系爭房屋之事實上處分權人 。
㈡被告徐士軒是否無權占用系爭土地？原告請求被告拆屋還地 ，有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之；再各共有人對於第三人，得就共 有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求， 僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821條、 第828條第2項分別定有明文。查原告翁碧霞、翁志誠為第 123號土地之公同共有人，原告潘文榮、呂清標為第135號 土地之分別共有人，均業如前述，而被告無權占用系爭建 物（理由後述），於此情形，共有人即原告自得就共有物 全部，依首揭民法規定而為除去妨害之請求。
⒉次按89年5月5日施行之民法第425條之1規定「土地及其土 地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權 讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時， 土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地 受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期 限不受第449條第1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」 為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而 僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權 ，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨 ，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權 登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（
最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。惟法定 租賃權之成立須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在， 並具相當之經濟價值為要件（最高法院104 年度台上字第 969號判決、102年度台上字第1508號判決意旨參照）。則 民法第425 條之1第1項規定及上開最高法院裁判意旨，乃 在使房屋所有權或事實上處分權，與基地利用權一體化， 自須土地及其上房屋同屬一人所有或就房屋享有事實上處 分權，僅將土地或僅將房屋讓與他人，或將土地及房屋同 時或先後讓與相異之人之情形，始有適用。又法院調查證 據認定事實，不得違反舉證責任分配之原則，且認定事實 應憑證據，法院採為認定事實之證據，必須於應證事實有 相當之證明力者，始足當之，不得僅以推測之詞作為認定 之依據，否則即屬違背證據法則（最高法院100 年度台上 字第1187號判決意旨參照）。本件被告徐士軒主張系爭房 地係由徐賢敦、蔣梅卿於系爭建物竣工時，連同坐落之系 爭土地向訴外人汪安瀾、汪朱靜萍一併購入，雖交屋後因 系爭土地遭破產管理委員會拍賣致無法移轉，仍應類推適 用民法第425條之1規定推定徐賢敦與汪安瀾、汪朱靜萍間 有租賃關係，故為有權占有等情；惟按當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文，是被告徐士軒自應就上開主張之事實負 舉證責任。查汪安瀾乃於51年6 月27日因買賣移轉登記取 得第123號土地，亦於51年10月9日因買賣而移轉登記取得 第135 號土地，此有臺北市土地登記簿附卷可稽（見本院 卷一第70頁、76頁、107頁反面、113頁反面），惟此外於 被告所提出或聲請調查之①51年6 月15日朱靜萍住宅新建 工程（更改）設計圖（見本院卷一第78頁，下稱①設計圖 ）、②汪安瀾及汪朱靜萍破產管理人事務所函（見本院卷 一第79頁）、③本院53年度破執字第4 號汪安瀾及汪朱靜 萍破產執行事件債權表（見本院卷一第222至235頁）、④ 汪安瀾及汪朱靜萍破產管理人53年11月20日聲請狀暨汪安 瀾部分債權逾限未補正清單（見本院卷一第236至237頁、 240頁）、⑤汪安瀾及汪朱靜萍破產管理人75年6月17日聲 請狀（見本院卷一第243至249頁）等證據資料中，皆未見 任何徐賢敦或蔣梅欽向汪安瀾、汪朱靜萍買受系爭房地之 明確事證，蓋前②、③、④破產卷宗內容所示，僅得證明 破產清算程序中認定徐賢敦占有使用系爭土地之客觀狀態 、及蔣梅欽存有破產債權並已受償完畢之事實，至系爭房 屋何以占用系爭土地之原因則付之闕如；上開⑤聲請狀內 容亦載明「本管理人亦曾於七十三年九月五日發函地上物
所有人提示合法之權源證明....其餘占用人（按，含徐賢 敦）則未予答覆」乙情（見本院卷一第246至247頁）；被 告徐士軒訴代於審理中則陳稱因為年代久遠未保存本件買 賣契約之情（本院卷二第191 頁反面），故徐賢敦、蔣梅 欽對於系爭房地是否確有買賣關係、有無給付價金、金額 若干、買賣時點為何、買賣相對人為何等節，均有未明。 尤以揆諸前揭最高法院之見解，被告主張本件類推適用民 法第425 條之1第1項規定，自需舉證系爭土地及系爭房屋 之所有權或事實上處分權「原同屬一人」，嗣後分離之權 利狀態始存在。被告徐士軒雖提出①設計圖欲證明汪安瀾 即系爭房屋之起造人，而與坐落之系爭土地原同屬汪安瀾 所有，然觀諸該圖所示之建築工程，實難認定即為系爭建 物，況縱認該圖所指為系爭建物，惟圖名亦載為「朱靜萍 住宅新建工程」而非汪安瀾，而系爭土地曾領有之52營字 第0194號營造執照申請書中所附之設計圖所載亦稱「朱靜 萍、張阿碧住宅新建工程」（見本件建照申請書等資料卷 宗第6至8頁），卷內復無其他事證佐憑係於何時、向何人 受讓系爭房屋，綜上，均難證明系爭房屋係汪安瀾所起造 ，及徐賢敦或蔣梅欽係向擁有系爭土地之同一人購入系爭 房屋。至被告徐士軒復辯稱依74年6月3日修正前民法第10 16條第2 項之規定，系爭房屋雖為汪朱靜萍原始起造，然 於舊制聯合財產制中則屬其夫汪安瀾所有云云，此部分亦 未見被告徐士軒對於汪安瀾、汪朱靜萍夫妻何以確採聯合 財產制而未另採分別財產制，及系爭房屋何以非汪朱靜萍 之特有財產、原有財產等情舉證以實其說，自難僅以其推 測之詞作為系爭房屋係汪安瀾所有之認定。是被告徐士軒 主張類推適用民法第425條之1條規定，對原告主張有權占 有系爭土地，並無可採。
⒊再按「土地使用權證明書」僅有債之效力，基於債之相對 性，存在於出具者與被證明者之間，且土地使用權同意書 僅為其上載明供建商申請營造執照使用之證明，僅係一行 政上措施，不得憑為永久無償、有權占有之依據（最高法 院93 年度台上字第577號、99年度台上字第1759號、93年 度台上字第1572號、102年度台上805號及86年度台上字第 94號判決參照），又地主提供土地與建商合建房屋，除有 特別情事外，無不以取得對價或利益為目的，地主因合建 契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權 之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履 行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存 在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係
無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋 完成後，是否仍得「無償使用」土地，則應以合建契約之 約定為斷。倘地主預期將於合建房屋「出售或處分」後獲 得土地之對價或利益，應認其原出具交予建商之土地使用 權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付 取得人時，已失其同意之效力（最高法院93年度台上字第 577號判決參照）。查被告雖據土地使用權證明書8件（見 本院卷二第44至52頁），辯稱系爭土地於汪安瀾破產前業 經其出具土地使用權證明書以供建築房屋，是系爭建物確 係基於土地使用之同意而取得合法占有之權源云云。然該 等土地使用權證明書上所載為供朱靜萍、張雪凱、陳德厚 等人新建國民住宅，並無提及徐賢敦或蔣梅卿之名，已難 認定汪安瀾有供徐賢敦或蔣梅卿無償使用系爭土地之意， 況觀諸該等同意書內容，均無法證明系爭房屋在該批新建 國民住宅之申請房屋興建之範圍內，是難以憑此作為有權 占有系爭土地之依據。縱認上開證明書可供使用土地以興 建系爭房屋，然細繹該等證明書內容，皆載僅係供申請營 造執照之使用，揆諸前揭最高法院見解，上開證明書自為 申請建造執照之行政上措施，不得逕憑為永久無償、有權 占有之依憑，且於房屋建造完成交付取得人時，已失其同 意之效力，因此，於系爭房屋交付之時，上開「土地使用 權證明書」已失其同意之效力。準此，被告以上開「土地 使用權證明書」為其占有系爭土地之正當權源，亦屬無據 。
⒋末查，系爭土地既屬原告所有，被告徐士軒又無法就系爭 建物具合法權源等利己事實舉證證明，業如前述，則被告 林宜蓁、譚常文、林敬智所分別承租之系爭房屋1、2、3 樓，自亦無占有使用系爭土地之合法權源，而屬無權占有 。綜上所述，原告本於民法第767條第1項、第821 條、第 828條第2項規定，請求被告徐士軒拆除系爭建物並返還坐 落之系爭土地予原告及其他共有人全體，及命被告林宜蓁 、譚常文、林敬智自系爭建物1、2、3 樓騰空遷出，核屬 有據，應予准許。
㈢原告依民法第179 條規定，請求被告徐士軒給付相當於租金 之不當得利，有無理由？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本 於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或 其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179 條前段 、第181 條分別定有明文。而依不當得利之法則請求返還
不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益 為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地 ，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法 院61年台上字1695號判例參照）。本件被告徐士軒既係系 爭建物事實上處分權人，且無權占用系爭土地，自屬無法 律上原因而受有利益，致系爭土地之所有權人即原告受有 損害，是原告依民法第179條規定，請求給付自101年1月1 日起至拆屋還地之日止相當於租金之不當得利，即屬有據 。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價額年息10％為限。此規定於租用基地建築房屋者，準 用之。所謂土地總價額，係以法定地價為準。而法定地價 係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條 例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價 或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價。如 土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％ 為其申報地價。此觀諸土地法第97條第1項、第105條、第 148 條、土地法施行法第25條及平均地權條例第16條等規 定自明。由是而論，法律就房屋及土地租金之範圍已有最 高限額之規定，除當事人另有約定外，應受上開法律條文 規定限制，以定其租金之最高限額。另所謂年息10％為限 ，乃指基地租金之最高限額而言，即除以申報總價額為基 礎外，尚須斟酌房屋之位置、工商業繁榮之程度，承租人 利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以 為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院 46年台上字第855 號、68年台上字第3071號判例可以參照 ）。
⒊查系爭土地約位在臺北市松山區八德路與敦化北路1 段交 叉口附近，鄰近捷運台北小巨蛋站，鄰近有中崙市場、早 市、社教館，約步行15分鐘可至敦化國小及台安醫院，為 文教區，生活交通機能便捷等情，有本院勘驗筆錄為證（ 見本院卷一第137 頁反面）。準此，爰審酌上開所述系爭 土地之四週環境、系爭建物為老舊建物，暨被告徐士軒出 租與李明洋再轉租被告林宜蓁、譚常文、林敬智為一般住 家使用等一切情事，認被告徐士軒無權占有系爭土地，可 能獲得相當於租金之利益，應以系爭土地之上開申報地價 之年息6 ％為適當。是以原告主張應以申報地價年息10％ 作為不當得利之計算基礎乙節，尚難採憑。又第135 號土 地自101年1月1日起至101年12月31日之申報地價為每平方
公尺48,880元（公告地價61,100元×80％），自102年1月 1日起至104年12月31日止之申報地價為每平方公尺53,120 元（公告地價66,400元×80％），自105 年1月1日起之申 報地價則為每平方公尺73,040元（公告地價91,300元×80 ％），有公告地價及公告土地現值表附卷可佐（見本院卷 一第16頁、179 頁）。則依此計算標準，就原告潘文榮部 分，被告於101年1月1日至105年11月30日獲有相當於租金 之不當得利即為440,034 元，及自105年12月1日起至返還 占有土地之日止，按月給付原告潘文榮9,733 元；就原告 呂清標部分，被告於101年1月1日至105年11月30日獲有相 當於租金之不當得利即為157,961 元，及自105年12月1日 起至返還占有土地之日止，按月給付原告呂清標3,494 元 （以上之計算式均詳如附表），至原告超逾上開數額之請 求，即屬無據，難以准許。
⒋末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時 ，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其 經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延 之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率 計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第2 項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。查原告 對被告徐士軒之民事起訴狀繕本於106年1月16日寄存送達 於其位在臺北市○○區○○路0 段00巷00弄00號之住所， 有送達證書1 紙在卷可證（見本院卷一第28-3頁），是於 106年1月26日生送達之效力，亦於該日生催告之效力，故 原告潘文榮、呂清標併請求被告徐士軒給付相當於租金之 不當得利部分自107年1月18日起至清償日止，按週年利率 5 ％計算之利息，即屬有據。
六、從而，被告徐士軒無權占有系爭土地，原告依民法第767 條 第1項、第821條、第828條第2項及第179 條等規定，請求被 告徐士軒拆除遷出系爭建物並返還坐落之系爭土地，被告徐 士軒並應給付原告潘文榮不當得利440,034 元及自107年1月 18日起至清償日止按週年利率5％計算之利息、以及自105年 12月1日起至返還占有土地之日止按月給付9,733元，應給付 原告呂清標不當得利157,961 元及自107年1月18日起至清償 日止按週年利率5 ％計算之利息、以及自105年12月1日起至 返還占有土地之日止按月給付3,494 元，以及被告林宜蓁、 譚常文、林敬智應自系爭建物1、2、3 樓騰空遷出部分，均 為有理由，應予准許。惟其逾上開範圍之請求，則無依據，
應予駁回。
七、原告及被告徐士軒均陳明願供擔保聲請宣告假執行，就原告 勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定原告及被告徐士軒相 當之擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已 失附麗，應併駁回。
八、兩造其餘攻擊或防禦方法及所提出之證據，經斟酌後，認均 不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，併予 敘明。
九、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法 第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 16 日
民事第五庭 法 官 楊承翰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 1 月 16 日
書記官 蕭欣怡
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│附表（小數點以下四拾五入） │
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