臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第1265號
原 告 沈淑君
訴訟代理人 楊擴擧律師
被 告 羅凱軒
訴訟代理人 羅叔稻
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年1月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)緣伊與訴外人董翔華、陳美鬆、董如禮、羅國龍、蕭智文及 李國懋等人（下合稱第一手購屋人）係向位於「臺北市○○ 區○○街000巷0號」集合住宅「尊爵華廈」社區（下稱系爭 社區）之原始起造人古京建設股份有限公司（下稱古京公司 ）第一手購入房屋，被告則係繼受取得董如禮及陳美鬆之系 爭社區五樓房地所有權，其中系爭社區一樓機車停車空間（ 面積53.3平方公尺）未辦理保存登記。依古京公司與各樓層 房屋買受人間所簽訂之買賣契約第10條第2項約定：「為降 低各戶分攤之公設面積，一樓機車停車空間（如附表五：約 定專用範圍圖示）由地下二層A戶分管專用，甲方所購房屋 所持分分擔之共用部分並未包含上述區間之面積，故無權要 求使用。」，一樓機車停車空間已經約定為地下二層A戶即 古京公司分管專用，由古京公司享有事實上處分權，且原始 承購戶所分擔之共有部分並未包括上開區間之面積，此外， 古京公司於陸續完成交屋後，亦再與各樓層區分所有權人即 第一手購屋人成立分管協議（下稱系爭分管協議），約定一 樓機車停車空間由古京公司所有、專用。伊於民國99年5月2 日自古京公司取得系爭社區地下二樓、一樓機車停車空間（ 地下二層面積3.4平方公尺、一層部分47.1平方公尺）之事 實上處分權及專用權。
(二)被告自陳美鬆、董如禮繼受取得系爭社區五樓房地所有權， 應對系爭分管協議知情，且應受分管協議拘束，詎被告竟向 地政機關申請將上開未辦理保存登記之一樓機車停車空間登 記為主建物之共有部分，致伊所有之系爭社區之一樓機車停 車空間成為系爭社區二樓至七樓住戶之共有部分，侵害伊之 事實上處分權及專用權，參酌蕭智文前係以新臺幣（下同）
1, 320萬向古京公司購入房屋產權166.9平方公尺，計算伊 所受損害為每平方公尺79,089元，共受有4,215,443元之損 害（計算式：79,089元×53.3平方公尺＝4,215,443元）， 爰依民法第184條第1項前段規定提起本件訴訟，並聲明：被 告應給付原告4,215,443元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被告則以：原告即係古京公司之負責人，伊否認原告為系爭 社區地下二樓、一樓機車停車空間之區分所有權人或事實上 處分權人，亦否認有系爭分管協議存在。一樓機車停車空間 原為未辦保存登記之建物，依使用執照附表注意事項第10條 記載：「本案B2、B1、1樓原核定室內停車空間面積104.50 平方公尺，應依核定用途使用，非經辦理用途變更，不得供 作其他用途之使用，並應列入產權移交及公寓大廈管理規約 。」，該空間為共用空間，伊與其他區分所有權人依法登記 共有，亦經地政事務所核准，伊之登記行為並非不法之侵權 行為。再者，原告曾占用一樓機車停車空間作為辦公室，嗣 經系爭社區管理委員會於102年5月間發函要求原告提出所有 權狀或占用權源證明，否則應依法及使用執照回復原狀，原 告未提出任何證明，並主動遷離一樓機車停車空間，足見原 告已承認並無系爭分管協議存在或已拋棄該區域之事實上處 分權、專用權。此外，伊前透過永慶房屋股份有限公司（下 稱永慶房屋）仲介向陳美鬆、董如禮購買系爭社區五樓房地 ，永慶房屋、陳美鬆、董如禮均未告知有系爭分管協議，且 簽署之買賣契約亦未勾選有分管協議，伊既不知有系爭分管 協議，自無侵權行為之主觀故意，且一樓機車停車空間既未 經辦理保存登記，原告並未取得「所有權」，原告所稱之事 實上處分權或專用權，均非屬民法第184條第1項前段保障之 「權利」。縱認原告受有損害，亦應以一樓機車停車空間之 價值計算，原告請求之金額過高，且原告於102年即已搬離 ，縱有損害亦已罹於二年消滅時效，伊為時效抗辯等語置辯 。並聲明：原告之訴及其假執行聲請均駁回；如受不利判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，原告為古京公司之法定代理人，被告於99年12月29日 經永慶房屋仲介向陳美鬆、董如禮購得系爭社區五樓房地； 訴外人台灣推喇奴書房有限公司、吳季卿、彭瑞珠、被告、 蕭智文、李國懋為系爭社區區分所有權人（分別為二樓、三 樓、四樓、五樓、六樓、七樓區分所有權人，下合稱系爭社 區區分所有權人）；系爭社區地下二樓、地下一樓、一樓原 核定室內停車空間面積104.5平方公尺，依建造執照所附專
有共用小冊所示，一樓機車停車空間係共用，原未辦理保存 登記，系爭社區區分所有權人於103年11月14日向臺北市古 亭地政事務所辦理一樓機車停車空間、部分前後陽台、部分 梯廳、部分管委會使用空間之所有權第一次登記，經編定為 臺北市○○區○○段0○段0000○號、面積53.3平方公尺、 登記日期為104年1月5日、建物門牌溪口街107巷2號二樓等 共有部分、主要用途：共有部分，本共有部分之項目有機車 停車空間、由系爭社區區分所有權人共有、使用執照字號99 使字第58號等情，有古京公司與第一手購屋人蕭智文、陳美 鬆、董如禮之房屋車位買賣契約、被告與陳美鬆、董如禮之 不動產買賣契約書、系爭社區區分所有權人建物所有權狀、 系爭社區99使字第58號使用執照及附表、103年文山字第217 170號登記申請案卷宗、臺北市○○區○○段0○段0000○號 建物謄本、建造執照專有共用小冊等在卷可參（見店司調卷 第21至91頁、本院卷一第27至34頁、第21頁反面至24頁、第 15頁反面至16頁、第12至24頁、店司調卷第114頁、本院卷 二第29至33頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。四、本院之判斷：
原告主張其有一樓機車停車空間（面積53.3平方公尺）之事 實上處分權或分管專用權，遭被告將之登記為主建物共有部 分而受有損害，惟被告否認之，並以前詞置辯，則本院應審 究者為：被告將未辦理保存登記之一樓機車停車空間辦理登 記為主建物共有部分，是否不法侵害原告之權利？原告對一 樓機車停車空間是否有分管專用權利且因被告登記之行為而 受有損害？
(一)按「依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行 為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責 性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立， 且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立 要件應負舉證責任。就違法性而論，倘行為人所從事者為社 會上一般正常之交易行為或經濟活動，除被害人能證明其具 有不法性外，亦難概認為侵害行為，以維護侵權行為制度在 於兼顧『權益保護』與『行為自由』之旨意」、「侵權行為 損害賠償之債，須損害之發生與加害人之故意或過失加害行 為間有相當因果關係，始能成立。所謂相當因果關係，係以 行為人之行為所造成之客觀存在事實，依經驗法則，可認通 常均可能發生同樣損害之結果而言；如有此同一條件存在， 通常不必皆發生此損害之結果，則該條件與結果並不相當， 即無相當因果關係；不能僅以行為人就其行為有故意過失， 自認該行為與損害間有相當因果關係」，是以主張依侵權行
為法律關係主張損害賠償者，須具備：1.行為人有不法加害 行為、2.他人權利受侵害、3.須有損害發生、4.該不法行為 與損害發生間有相當因果關係、5.行為人具故意或過失等要 件，若任一要件有所欠缺，即無侵權行為損害賠償請求權存 在之可言。次按公寓大廈管理條例第58條第2項規定：「公 寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空 地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為 區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害 區分所有權人權益之行為。」。再按公寓大廈之起造人於申 請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分 、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時 亦同。公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記 載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一 、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物 共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為 界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無 隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積 應包括四周牆壁之厚度，公寓大廈管理條例第56條第1項、 第3項已有明定。末按申請建物所有權第一次登記，應提出 使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或 建物標示圖。區分所有建物，區分所有權人得就其專有部分 及所屬共有部分之權利，單獨申請建物所有權第一次登記。 區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所 有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另 編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，土地登記規 則第79條第1項前段、第80條、第81條第1項規定甚明。(二)經查，原告主張其自系爭社區起造人古京公司（訴外人台新 國際商業銀行股份有限公司，下稱台新銀行，為信託之受託 人）購得一樓機車停車空間，而為一樓機車停車空間之事實 上處分權人，並提出土地建築改良物所有權買賣移轉契約為 憑（見店司調卷第101至102頁），惟原告自承其未登記為系 爭社區建物所有權人（見本院卷二第59頁反面），其非系爭 社區之區分所有權人甚明，而該一樓機車停車空間既為系爭 社區之共用空間，依公寓大廈管理條例第58條第2項規定自 不得讓售與特定人，原告與台新銀行間讓售一樓機車停車空 間之買賣契約，違反此禁止規定而無效，原告自不得以此主 張其有事實上處分權。又依系爭社區申請建造執照所檢附之 詳細圖說及使用執照附表，一樓機車停車空間係共用部分， 公寓大廈之起造人或區分所有權人本得依使用執照所載用途 辦理建物所有權第一次登記，本件公寓大廈起造人台新銀行
未為辦理，嗣由被告及其他系爭社區區分所有權人於103年 11月14日向地政機關辦理第一次登記，由系爭社區區分所有 權人共有、應有部分均為六分之一，系爭社區區分所有權人 既係本於所有權之行使，並係依公寓大廈管理條例、土地登 記規則、使用執照所載用途為之，係依法令之行為，尚難逕 指為不法侵害。原告既不能證明其有何權利受侵害，亦不能 證明被告行為屬不法加害行為，原告主張與民法侵權行為規 定不符，其請求被告賠償，即屬無據。
(三)又按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法 所訂定之契約。又專有部分得經其所有人之同意，依規約之 約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律 另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有 人使用，民法第820條、第799條第3項規定甚明。查原告僅 主張其為系爭社區地下二樓及一樓機車停車空間之「事實上 處分權人」，並未登記為建物所有權人，則原告既非系爭社 區之區分所有權人，亦非共有部分之所有權人，自無從依共 有規定與共有人成立分管契約，亦不得就區分所有建築物之 共有部分約定為特定使用，原告雖主張古京公司與第一手購 屋人間有分管協議存在，惟原告既非系爭社區之區分所有權 人或共有部分之所有權人，自無從據以主張有分管專用之權 利。從而，被告既否認原告有分管專用之權利，原告復未能 舉證以實其說，則其依民法第184條第1項前段規定，請求被 告賠償損害，亦無理由。
五、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段規定，請求被告給 付4,215,443元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之 訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 1 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 林玲玉
法 官 唐 玥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 1 月 28 日
書記官 趙盈秀
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