臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第1148號
原 告 魯班造鎮管理委員會
法定代理人 林建國
原 告 陳美雁
共 同
訴訟代理人 朱逸群律師
複 代理人 陳美雯
被 告 蔡宜靜
訴訟代理人 蕭金貴
沈崇廉律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國107年12月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○地號土地上，如附圖所示A部分面積五二點七二平方公尺之金屬採光罩（含管架）拆除。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。 次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已 為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日 到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到 場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起， 十日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條 第1項、第3項定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正 事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟 法第256條定有明文。查原告魯班造鎮管理委員會（下稱魯 班管委會）起訴聲明為：被告應將坐落臺中市○○區○○段 000地號土地（下稱系爭土地）上如臺中縣雅潭地政事務所 建物測量結果圖、臺中市○○區○○街00巷00○00號恢復原 狀，並將土地返還原告及全體區分所有權人；願供擔保，請 准予宣告假執行（見106年度豐簡字第693號卷，下稱豐簡卷 ，第6頁）；嗣於民國106年12月25日以書狀追加陳美雁為原 告，復於107年3月1日更正聲明為：（一）被告應將座落系 爭土地上，如臺中市雅潭地政事務所收件日期文號107年1月
2日56字00600號複丈成果圖（即附圖）所示A部分面積52.72 平方公尺之金屬採光罩（含管架）（下稱系爭採光罩）拆除 ，並將該部分土地返還予原告陳美雁及全體共有人；（二） 被告應將放置上開土地上，如附圖所示B部分面積1.23平方 公尺之石板及水泥空心磚等物品清除，將該部分騰空返還予 全體區分所有權人（見豐簡卷第79頁至80頁）；再於107年5 月11日撤回訴之聲明第（二）項（見本院卷第12頁）。其中 追加原告陳美雁部分，原告魯班管委會、陳美雁所據以請求 法院判決之基礎事實均屬同一，所利用之訴訟及證據資料亦 具有同一性，核與首揭法律規定相符，應予准許；就更正聲 明部分，核屬不變更訴訟標的，而更正法律上之陳述，使之 更明確。另被告亦未就原告撤回訴之一部提出異議，核與前 揭規定相符，均應准許。
二、次按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由 區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨 在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維 護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無 實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員 會之名義為交易者比比皆是，於民事訴訟法已有第40條第3 項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能 力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規 定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具 有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與 其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，並於同條例第 6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21 條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書規定管理委員 會於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦 與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管理委 會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行 他人受損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱 非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於 程序選擇權，並依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴 訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告 起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人 勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院 98年臺上字第790號判決意旨參照）。又所謂當事人適格， 係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言，此 種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適 格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關 係定之。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法
律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。本件原告魯 班管委會為執行坐落臺中市○○區○○街00巷00○0號集合 住宅即魯班造鎮社區（下稱魯班社區）之區分所有權人會議 決議事項及管理維護工作，對區分所有建物共用部分自有管 理權。所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益。原告主 張系爭採光罩所占用空間為魯班社區全體區分所有權人所共 有，原告魯班管委會雖非系爭採光罩占用空間之權利主體， 但有管理權，則其本於管理共有部分所生私法上爭議，無論 為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，揆諸前開判決意旨 ，即為適格當事人，是原告魯班管委會以其名義提起本件訴 訟，自屬合法，併此敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告魯班管委會為魯班社區之管理委員會，原告 陳美雁為臺中市○○區○○段0000○號所有人（下稱2360建 號建物，權利範圍全部，門牌號碼為臺中市○○區○○街00 巷00號7樓）及系爭土地之共有人（權利範圍100000分之406 ），為魯班社區住戶；被告為臺中市○○區○○段0000○號 所有人（權利範圍全部，門牌號碼為臺中市○○區○○街00 巷00○00號，下稱系爭房屋）及系爭土地共有人（權利範圍 100000分之421），亦為魯班社區住戶。被告未經區分所有 權人會議之決議同意，將圍牆破壞拆除，自行設置系爭採光 罩，違反內政部各類場所消防安全設備設置標準緩降機下方 應保有必要下降空地之規定，影響社區消防逃生，另依公寓 大廈管理條例第23條第2項第1款之規定，該處土地所有權並 非被告專有部分，被告占用使全體區分所有權人之權利行使 受有侵害。原告魯班管委會依公寓大廈管理條例第9條第4項 規定、原告陳美雁依民法第767條第1項前段、第821條規定 ，請求被告騰空恢復原狀，並將土地返還原告陳美雁及全體 區分所有權人，並聲明：被告應將座落系爭土地上系爭採光 罩拆除，並將該部分土地返還予原告陳美雁及全體共有人。二、被告則以：魯班社區係於公寓大廈管理條例施行前之82年5 月25日已竣工，依公寓大廈管理條例第55條第1項、第2項規 定，該條例施行前已約定專用部分自不受限制該條例第7條 各款限制，原告請求拆除之系爭採光罩為系爭房屋前屋主即 訴外人翁素雲於100年4月20日搭設，占用部分屬約定專用部 分，伊買受系爭房屋後繼受此約定專用部分，該處欄杆及系 爭採光罩設置已超過5年，從未見任何反對意見，足見原告 或任何區分所有權人均已知悉該占用部分為被告約定專用。 又同棟大樓其他樓層均裝設封閉鐵窗，無法使用緩降機，自 無保留下降空間之必要，縱原告所述有理由，伊亦僅須保留
器具中心半徑0.5公尺圓柱形範圍之下降空間云云，資為抗 辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）查原告魯班管委會為魯班社區之管理委員會，原告陳美雁 為2360建號建物所有人及系爭土地共有人（權利範圍1000 00分之406），被告為系爭房屋所有人及系爭土地共有人 （權利範圍100000分之421），原告陳美雁及被告均為魯 班社區住戶，此有公寓大廈管理組織報備證明、扣繳單位 設立（變更）登記申請書、原告陳美雁土地所有權狀、建 築改良物所有權狀、系爭土地登記謄本、2360建號及系爭 房屋建物登記謄本在卷可查（見豐簡卷第9頁至第11頁、 第13頁至第16頁、第22頁至第23頁、第61頁至第64頁，本 院卷第94頁至第95頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真 實。
（二）按公寓大廈，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣 標有明確界限，得區分為數部分之建築物及其基地。又住 戶對共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為 之，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第9條第2 項定有明文。而所謂共用部分，依同條例第3條第4款之解 釋，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之 附屬建物，而供共同使用者而言。次按「公寓大廈共用部 分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得 為約定專用部分：……二、連通數個專有部分之走廊或樓 梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷 弄」，公寓大廈管理條例第7條第2款定有明文；惟按同條 例第55條第2項規定：「本條例施行前已取得建造執照之 公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，依第60條規定 以中央主管機關所定規約範本視為規約，但得不受第7條 各款不得為約定專用部分之限制」，是於公寓大廈管理條 例84年6月28日公布施行前已取得建造執照之公寓大廈， 其區分所有權人就公寓大廈共用部分，不受公寓大廈管理 條例第7條各款之拘束而仍得約定專用。
（三）又按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共 有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自 占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約 ，自非法所不許（最高法院86年度台上字第1382號判決參 照）。再按，所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或 其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單 純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一 般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂
為默示之意思表示（最高法院21年上字第1598號及29年上 字第762號判例意旨參照）。又公寓大廈等集合住宅之買 賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地 之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人 間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有 物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人， 除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即 有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院97 年度台上字第909號判決、98年度台上字第633號判決參照 ）。再公寓大廈之起造，通常由建築商人為之，於此情形 建築物各區分所有權，於建築完成之初，大抵皆屬建商所 有。建商於建築完成取得大部分之所有權後，非不得事先 就共用部分或專有部分先為規畫，其共用部分可先約定為 專用，專有部分亦得指定為約定共用部分，再藉由合建或 買賣契約之訂立，而使嗣後取得區分所有建物之所有權人 間，就該等事項成立契約。而嗣後取得所有權之人，雖非 不得依循重新召開區分所有權人會議之方式，就約定專用 或就約定共用部分以決議變更之，惟在未變更前，各區分 所有權人仍應受原先約定之拘束。
（四）就被告抗辯系爭採光罩所占用空間屬於約定專用部分乙節 ，查本件魯班社區係在公寓大廈管理條例公布施行前已 取得建造執照之公寓大廈（82年5月25日建築完成，使用 執照為(80)工建使字第04681號），此有使用執照、建物 測量成果圖、2360建號及系爭房屋建物登記謄本在卷可稽 （見豐簡卷第11頁、第13頁至第14頁，本院卷第41頁、第 95頁），又證人翁素雲即系爭房屋原所有人到庭證稱：伊 約於20年前買賣系爭房屋，斯時樓上會掉落物品，搬入系 爭房屋後約1年即按照周圍原有圍牆圍起範圍加設系爭採 光罩，系爭採光罩圍起範圍所有權雖非伊所有，是管委會 的公共空間，但本來就是伊使用，別人不會跑進來使用， 伊嗣後按照斯時現況出售系爭房屋與被告，自伊搭設系爭 採光罩起，迄至因出售系爭房屋而搬離為止，魯班管委會 或任何區分所有權人或住何住戶均不曾對伊使用系爭採光 罩所占用空間表示異議等語（見本院卷第75頁至第77頁） ，再參以原告於107年7月5日具狀陳稱：魯班社區建設公 司有施作圍牆，作為社區之內外區隔及整體造型之一部分 等語（見本院卷第19頁），及於107年7月27日準備程序中 陳稱：系爭採光罩圍起範圍皆為系爭房屋外牆，圍起部分 為被告出入口，並無其他住戶出入口，系爭採光罩後方住 戶鄰臺中市潭子區榮興街53巷側為其後門，中間有矮牆，
矮牆與大樓圍牆間目前無人占用，矮牆與大樓圍牆間有縫 隙，但住戶皆從大門通行，不會從別人後門經過等語（見 本院卷第27頁反面至第28頁），復觀諸卷附現場圖片、一 樓建築平面圖說、一樓竣工圖影本及本院107年7月27日準 備程序當庭勘驗Google街景網站之截圖（見豐簡卷第30頁 至35頁、第99頁，本院卷第29頁至第36頁），可知系爭採 光罩係翁素雲以魯班社區既有圍牆為基座所搭設，系爭採 光罩圍繞系爭房屋（含系爭房屋對外出入口），系爭房屋 外與鄰接住戶本有系爭採光罩之基底圍牆及矮牆區隔，雖 非屬完全封閉，然鄰接住戶平日均使用社區大門通行，不 會通行系爭採光罩占用範圍，當可認系爭採光罩所占用空 間雖屬該建築物之共同部分，然魯班社區之建設公司與魯 班社區承購戶，於公寓大廈管理條例施行前，就系爭採光 罩所占用空間約定由系爭房屋住戶使用、管理，已先為規 畫，且依照社會通念，應可認各住戶間已存有默示同意之 意思表示，在未變更前，各區分所有權人仍應受原先約定 之拘束。是以，依系爭土地共有人間之分管契約，系爭採 光罩占用空間係系爭房屋住戶即被告管理、使用，故被告 占有系爭採光罩占用空間，自非無權。
（五）按住戶對共用部分之使用，未依約定或其設置目的及通常 使用方法為之，管理負責人或管理委員會應予制止，並得 按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如 有損害並得請求損害賠償；共用部分、約定共用部分之修 繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓 大廈管理條例第9條第4項、第10條第2項分別定有明文。 是住戶違反共用部分之使用規定時，法律授權管理負責人 或管理委員會為適當之處置，自得以此法定權限為全體區 分所有權人，行使關於共有人之權利。次按所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所 有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求 防止之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為 本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人 全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有 明文。又按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於 共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有 物之使用目的始為合法（最高法院82年度台上字第1802號 裁判意旨參照），是以區分所有權人本於其所有權，對於 區分所有建物之約定專用部分雖得享有管領使用之權，但 不得違於法令限制及其他區分所有權人之公共利益，其權 利於法令及公共利益之拘束下，應受限制。又依各類場所
消防安全設備設置標準第25條之規定：「建築物除11層以 上樓層及避難層外，各樓層應選設滑臺、避難梯、避難橋 、救助袋、緩降機、避難繩索、滑杆或經中央消防主管機 關認可具同等性能之避難器具。但建築物在構造及設施上 ，並無避難逃生障礙，經中央消防主管機關認可者，不在 此限。」。原告主張魯班社區大樓外牆旁、系爭採光罩上 方設有緩降機，業據提出照片為憑（見本院卷第56頁）， 且為被告所不爭執（見本院卷第45頁反面至第46頁），堪 認該些緩降機係由專業消防技術人員規劃後，經主管機關 審查核准設置之輔助消防設備，且其作用即係供所在建築 物全體住戶於緊急避難時選擇作為輔助逃生之方法，系爭 採光罩上方既設有逃生用緩降機之掛鈎，自應於下方留設 使用緩降機逃生時可能懸降之處所，考諸魯班社區之住戶 眾多，於發生危難時如因緩降機下方可能懸降之處所遭地 上物占有，顯影響逃生動線及避難面積，構成對其他住戶 之危害。系爭採光罩之搭設顯已超過其占用空間之通常用 途或性質，自非合法適當，乃對全體共有人之權利有所妨 害，揆諸前述規定，原告魯班管委會、陳美雁，當得為全 體共有人之利益，依所有權請求除去系爭採光罩，以排除 侵害，應予准許。又查系爭採光罩占用空間為被告依分管 契約約定專用部分，業經本院認定如前，雖系爭採光罩違 反使用目的而應予拆除，惟仍不影響被告管理使用系爭採 光罩占用空間之權能，尚非無權占用，原告魯班管委會、 陳美雁請求將系爭採光罩占用土地返還原告陳美雁及全體 區分所有權人，則屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告魯班管委會、陳美雁依民法第767條第1項、 第821條規定，請求被告將系爭土地上之系爭採光罩拆除， 為有理由，應予准許，逾此範圍所為之請求，則屬無據，不 應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但 書。
中 華 民 國 108 年 1 月 25 日
民事第二庭 審判長法 官 黃裕仁
法 官 李立傑
法 官 張美眉
附圖：臺中市雅潭地政事務所收件日期文號107年1月2日56字 00600號複丈成果圖
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 1 月 25 日
書記官 劉桉珍