臺灣桃園地方法院民事判決 107年度簡上字第58號
上 訴 人 葉秋彥
訴訟代理人 李哲賢律師
被 上訴 人 陳馨祥
訴訟代理人 鍾儀婷律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國106年10
月31日本院中壢簡易庭106 年度壢簡字第354 號判決提起上訴，
本院於107 年12 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落桃園市○○區○○○段○○○○段000 00地號（下稱系爭246-2 地號）土地為伊所有，上訴人所有 未辦理保存登記之門牌為桃園市○○區○○路000 號房屋（ 下稱系爭房屋），無正當權源占用如附圖編號Ａ部分面積8 平方公尺、附圖編號Ｂ部分面積29平方公尺之土地，為此爰 依民法第767 條第1 項之規定，求為判命上訴人將系爭246 -2地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分之地上物拆除，並返還 該部分土地。
二、上訴人則以：被上訴人之父陳昌俊與訴外人陳阿開於民國69 年間共同出資購買坐落桃園市○○區○○○段○○○○段00 0 ○000 地號土地（下各稱系爭246 、247 地號土地），二 人間就系爭246 、247 地號土地存有借名登記契約關係，被 上訴人為陳昌俊之繼承人，自應受該借名登記契約關係所拘 束，陳阿開事後既已將系爭246-2 地號土地出售予伊，伊即 為該土地之實質所有權人，被上訴人僅係借名登記之名義人 ，不得請求伊拆屋還地；又系爭246-2 地號土地及系爭房屋 既均原為陳玉才所有，依最高法院48年台上字第1457號判例 意旨，伊仍屬有權占有等語，資為抗辯。
三、原審判決命上訴人將如附圖所示編號Ａ部分面積8 平方公尺 、Ｂ部分面積29平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還予 被上訴人。上訴人不服，提起上訴，其聲明：㈠、原判決廢 棄。㈡、被上訴人第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被 上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、訴外人陳阿開與陳昌俊於69年間共同出資購買系爭246 、24 7 地號土地，並於69年6 月17日簽訂「不動產買賣契約書」 ，約以陳昌俊名義先行登記為系爭246 、247 土地所有權人
而為借名登記之約定（下稱系爭借名約定）。
㈡、依系爭借名約定，陳阿開就系爭247 地號土地之應有部分為 548 分之304 ，另就系爭246 地號土地之應有部分則為107 分之34。
㈢、訴外人陳阿開於76年3 月21日與上訴人簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約），將其於系爭土地上之權利及其上 門牌號碼桃園市○○區○○路000 號房屋，以總價67萬6,60 0 元出售予葉秋彥。
㈣、陳昌俊於77年6 月11日死亡，由其配偶陳黃疋妹及子女陳馨 亮、陳馨祥等人所繼承。
㈤、系爭246-2 地號土地，分割自系爭246 地號土地。㈥、系爭246-2 地號土地，於68年5 月26日之登記所有權人為陳 玉材，於79年2 月14日以買賣為原因，移轉登記予訴外人即 被上訴人之胞兄陳馨亮，繼而再於98年9 月8 日以贈與為原 因移轉登記為被上訴人所有。
五、本件爭點：
㈠、上訴人主張因系爭借名約定及系爭買賣契約存在，得就系爭 246-2 地號土地主張占有連鎖，而為有權占有，是否有理由 ？
㈡、被上訴人請求上訴人應將桃園市楊梅地政事務所106 年8 月 17日楊地測字第1060017805號函附土地複丈成果圖所示編號 Ａ、Ｂ部分之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予被上 訴人，有無理由？
六、得心證之理由：
㈠、上訴人主張因系爭借名約定及系爭買賣契約存在，得就系爭 246-2 地號土地主張占有連鎖，而為有權占有，是否有理由 ？
⒈按有權占有之占有連鎖，其成立須三要件：中間人對所有 人須有合法之占有權源。占有人須自中間人基於一定法律 關係取得占有之權利。須中間人得將直接占有移轉於他人 。又稱借名登記者，其成立側重於借名者與出名者間之信任 關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、 禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並 類推適用民法委任之相關規定。是於當事人一方死亡時，應 類推適用民法第550 條規定，除契約另有訂定外，該契約因 而消滅。
⒉關於中間人陳阿開對於陳昌俊是否有權合法占有系爭246-2 地號土地一節部分：
⑴查，陳阿開與陳昌俊先前固曾於69年6 月17日簽訂「不動產 買賣契約書」，約以陳昌俊之名義先行登記為系爭246 、24
7 地號土地所有權人而為借名登記之約定，惟陳昌俊事後既 已於77年6 月11日死亡，上訴人復未能舉證證明系爭借名約 定是否另有約定，或因委任事務之性質不能消滅之情形，則 依民法第550 條前段之規定，系爭借名約定之效力，於陳昌 俊死亡時，已歸於消滅，依民法第1148條之規定，陳昌俊之 繼承人自不因繼承而成為系爭借名約定之債務人。 ⑵其次，因系爭246-2 地號土地，乃係於陳昌俊死亡後，於79 年2 月14日以買賣為原因，經陳玉才移轉登記予陳馨亮，之 後再由陳馨亮贈與移轉予被上訴人，此有土地登記謄本在卷 可稽，並為兩造所不爭執，顯見陳昌俊在死亡前，根本並未 因其與陳玉才間之買賣契約而取得系爭246-2 地號土地之所 有權登記，因不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不 生效力，為民法第758 條所明定，於此情況下，就外部關係 而言，陳昌俊既從未因陳玉才之物權行為而登記取得系爭24 6 之2 地號土地所有權，陳阿開即無因其與陳昌俊內部間之 系爭借名約定，而當然成為系爭246-2 地號土地之實質所有 權人之餘地。上訴人主張其因系爭借名約定而為系爭246 之 2 地號土地之實質所有權人云云，尚非足採。
⑶再者，系爭借名約定消滅後，陳阿開雖曾以系爭借名約定向 陳昌俊提起請求土地所有權移轉登記案件（下稱前案），然 陳阿開此部分之請求，業經臺灣高等法院以103 年度上易字 第939 號判決認定被上訴人不因繼承陳昌俊而負有將系爭24 6 之2 地號土地所有權應有部分107 分之34移轉登記予陳阿 開之義務，並駁回陳阿開該部分請求確定，業經本院依職權 調取上開案號之民事案卷及判決書確認無誤。準此以言，就 陳阿開與陳昌俊彼此間就系爭246-2 地號土地應有部分應否 移轉之訴訟標的，顯已經過上開高等法院前案民事判決之主 文判斷，並駁回陳阿開之請求確定甚明，依民事訴訟法第40 0 條第1 項之規定，在陳阿開與陳昌俊間自應發生既判力， 是陳阿開亦已不得再依系爭借名約定，請求被上訴人移轉系 爭246 之2 地號土地之應有部分甚明。
⑷準此以言，陳昌俊既從未曾因陳玉才之物權行為而移轉登記 取得系爭246-2 地號土地所有權，系爭246 之2 地號土地在 系爭借名約定消滅前始終均為陳玉才所有，則陳阿開自無從 依系爭借名約定而成為系爭246 之2 土地之實質所有權人； 而中間人陳阿開與陳昌俊間之系爭借名約定，既已因陳昌俊 死亡而歸於消滅，陳阿開又因前案判決確定其並無依系爭借 名約定以請求陳昌俊之繼承人即被上訴人辦理系爭246-2 地 號土地應有部分移轉登記之實體法上權利存在，則中間人陳 阿開自無從對陳昌俊主張有權合法占有系爭246-2 地號土地
之實體上權利。
⒊從而，本件中間人陳阿開既無從對所有人即被上訴人主張合 法占有之權源，依前開說明，縱令上訴人確有與陳阿開成立 買賣契約關係，也無從構成有權占有之占有連鎖。上訴人以 系爭借名約定及買賣契約，主張其為有權占有系爭246-2 地 號土地云云，自為無理由，為本院所不採。
㈡、被上訴人請求上訴人應將桃園市楊梅地政事務所106 年8 月 17日楊地測字第1060017805號函附土地複丈成果圖所示編號 Ａ、Ｂ部分之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予被上 訴人，有無理由？
⒈按「本院48年台上字第1457號判例謂：土地與房屋為各別之 不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地 使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基， 故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先 後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為 當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地 承買人默許房屋承買人繼續使用土地。尋繹其規範之本旨， 乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房 屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因 基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用 關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所有人原 已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時， 雖與上開判例所稱之『土地及房屋同屬一人』情形未盡相同 ，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依 『相類事實，應為相同處理』之法理而為類推適用，自值深 究。」（最高法院91年度台上字第1919號判決意旨參照）。 ⒉查，證人陳阿開於本院審理時，既已到庭清楚證稱：「（你 是否曾經與陳昌俊共同向陳玉才購買不動產？）有」、「（ 當初向陳玉才購買的不動產，是土地、房屋、還是土地加房 屋？）土地」、「（跟你確認，你當初向陳玉才購買的不動 產只有土地而已嗎？）土地」、「沒有房子，當初買的地可 以蓋兩棟房子，我跟陳昌俊一起蓋房子」等語（見本院卷第 85頁正反面），並有被上訴人所提出之林務局農林航空測量 所於67年6 月30日、70年6 月9 日之空照圖可參（見本院卷 第113 至114 頁），自堪認陳昌俊與陳阿開當初向陳玉才購 買系爭246 、247 地號土地時，其上確實並無任何由陳玉才 原始出資建築之地上物。
⒊觀諸卷附系爭房屋及相鄰之門牌號碼桃園市○○區○○路00 0 號房屋之房屋稅納稅義務人名義異動資料表，其上顯示系 爭房屋及上開189 號房屋均係自73年1 月起課，且於起課當
時之納稅義務人均為陳昌俊無誤，有桃園市政府地方稅務局 楊梅分局104 年2 月4 日桃稅楊字第1049001359號函在卷可 稽（見本院卷第46頁正反面），再參以系爭247 地號土地曾 有核發建築執照（建造執照為（69）新鄉建（農）建字第03 24號，使用執照為（70）新鄉建（農）使字第0311號）之紀 錄，依執照申請書所載，農舍起造人係陳昌俊，建造執照按 收文字號係69年10月29日新鄉收字第12696 號，使用執照申 請案收文字號係70年1 月29日新鄉收字第1184號，亦有桃園 市新屋區公所107 年9 月21日桃市新工字第1070019690號函 附實施都市計劃以外地區自用農舍建照執照申請書及存根、 使用執照申請書及存根等可參（見本院卷第92至96頁）。另 佐以被上訴人上開所提出之70年6 月9 日空照圖照片，應可 確認系爭房屋及上開189 號房屋應均係在70年6 月9 日以前 即已興建完成。
⒋而系爭房屋於興建當時即已占有系爭246-2 地號土地之事實 ，業據證人江福榮於前案第一審審理時，到庭證稱：「本案 系爭2 筆土地於陳阿開及陳昌俊分管時我有測量過」、「（ 原證2 上的測量圖所標示的上、下方1 、2 是何意？）下方 紅色1 、2 是陳阿開的，上方黃色1 、2 是陳昌俊的」等語 明確（見本院103 年度訴字第37號卷第70頁反面），並有江 福榮於69年9 月所繪製之實測圖1 份為證（見臺灣高等法院 103 年度上易字第939 號卷第72頁）。對照於陳昌俊與陳阿 開於69年6 月17日所簽訂之不動產買賣契約書，其中第14條 又已約明：「本件不動產係由雙方共同承買，土地由陳阿開 名義登記，房屋由陳昌俊名義申請，如政府准予分別登記時 雙方無條件提供證件，費用雙方應各自平均負責」等語（見 本院103 年度訴字第37號卷第14頁），可見陳昌俊與陳阿開 確有就系爭246 、247 地號土地上興建建物而為約定之情形 ，參照於前開空照圖資料，益見系爭房屋及上開189 號房屋 確係在70年6 月9 日以前即已興建完成。
⒌系爭房屋既早在70年6 月9 日即已興建完成並占有系爭246 -2地號土地，然系爭246-2 地號土地卻係在79年2 月14日， 始經陳玉才以買賣為登記原因，移轉登記予訴外人陳馨亮所 有，有如前述，顯見興建系爭房屋當時，系爭房屋所在土地 即本案系爭246-2 地號土地之所有人仍為陳玉才無誤。而經 本院當庭詢以證人陳阿開何以會同意興建系爭房屋在系爭24 6-2 地號土地上，又據證人陳阿開當庭證稱：「（所以跟你 確認，蓋房子的時候，土地所有權人是陳玉才，這件事情你 是肯定的？）對，之前是陳玉才所有」、「（陳玉才是土地 所有權人，為何會同意你跟陳昌俊，在他的土地上興建房屋
？）因為是跟他買的，買了之後陳玉才有將土地點交、登記 給陳昌俊。陳玉才同意我跟陳昌俊在土地上蓋房子」等語在 卷（見本院卷第86頁），且被上訴人對此證人證述之內容亦 無意見（見本院卷第86頁反面），可見系爭房屋之原始起造 人雖非陳玉才本人，然當時系爭246-2 地號土地所有權人陳 玉才確有同意陳昌俊與陳阿開在系爭246-2 地號土地上興建 系爭房屋甚明。
⒍準此以言，系爭房屋及系爭246 之2 地號土地之所有人，雖 非屬同一人，而與民法第425 條之1 規定或最高法院48年度 台上字第1457號判例意旨不符，然因系爭房屋於興建當時， 系爭246 之2 地號土地之所有人陳玉才業已事先同意陳昌俊 、陳阿開得在其上興建系爭房屋，此即與民法第425 條之1 所規範房屋及土地因同屬一人情形時，土地所有人無從與自 己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋 一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與 建物之利用關係，而承認在房屋使用期限內，有租賃關係存 在之情形相同，蓋以房屋起造人均有取得土地使用之正當權 源，而有信賴保護之權利外觀存在之狀態存在。有鑑於土地 與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性 質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用 該房屋之地基，故土地所有人如已同意房屋所有人在其土地 上興建房屋，而後土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間 雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意 ，限於賣屋而無基地之使用外，依上開民法第425 條之1 之 規範目的以及債權物權化之趨勢，本於「相類事實，應為相 同處理」之法理，自仍應類推適用並推斷土地承買人默許房 屋承買人得以繼續使用土地，庶免房屋因處於隨時有被拆除 之危險，以致嚴重減損房屋於社會上之經濟價值及交易上之 安全。被上訴人主張本件不動產情況與民法第425 條之1 所 規定之要件不符，上訴人無從以此主張有權占有系爭246 之 2 地號土地，尚非可採。
⒎從而，本件被上訴人固為系爭246-2 地號土地之所有人，且 上訴人亦不得以占有連鎖主張系爭房屋合法占有系爭246-2 地號土地，然經類推適用民法第425 條之1 規定後，上訴人 仍屬有權占有系爭246-2 地號土地。是被上訴人主張依民法 第767 條第1 項之規定，請求上訴人拆除如附圖所示編號Ａ 、Ｂ部分，並將該部分土地返還予被上訴人，即為無理由， 本院不能准許。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767 條第1 項規定，請求上訴 人將系爭246-2 地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分之地上物
拆除，並返還所占用之土地，為無理由，不應准許。原審為 上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴論旨，指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第78條、第463 條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 1 月 18 日
民事第三庭 審判長法 官 周玉羣
法 官 張世聰
法 官 呂綺珍
以上正本係照原本作成
不得上訴
中 華 民 國 108 年 1 月 18 日
書記官 謝菁菁