臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1653號
原 告 劉得業
被 告 劉淑真
劉得權
宋隆森
宋隆俊
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108 年12月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告與被告劉淑真、劉得權共有如附表一所示土地，全部分歸由原告取得。原告應依如附表四編號一所示之金額補償予被告劉淑真、劉得權。
原告與被告宋隆森、宋隆俊共有如附表二所示土地，全部分歸由原告取得。原告應依如附表四編號二所示之金額補償予被告宋隆森、宋隆俊。
原告與被告劉淑真、劉得權共有如附表三所示建物，全部分歸由原告取得。原告應依如附表四編號三所示之金額補償予被告劉淑真、劉得權。
訴訟費用由兩造按附表五「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明、該訴訟標的對於數人必須合一確 定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；不變 更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為 訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 、5 款、 第256 條分別定有明文。而共有物之分割，於共有人全體有 法律上之利害關係，須共有人全體始得為之，故請求分割共 有物之訴，屬於民事訴訟法56條第1 項所稱訴訟標的對於共 同訴訟之各人必須合一確定者。經查，原告起訴時原係以劉 淑真、劉得權為被告，聲明求為坐落桃園市○鎮區○○段00 0 ○000 地號如附表一、二所示土地（下分別以地號稱之， 合稱系爭土地）之房屋即桃園市○鎮區○○路0 段00號房屋 ，按起訴狀附圖所示方式予以分割，若不能按其應有部分分 配或分配超過其持有價值比例者，則以金錢補償或負擔之， 若顯不能分配時，則予以變賣，以價金分配於各共有人，分 割後水電各自申請使用（見本院卷第3 頁背面）。嗣於民國
106 年12月1 日變更聲明為系爭土地暨其上同區段5 建號及 未辦保存登記之增建物，即門牌號碼為桃園市○鎮區○○路 0 段00號1 至5 樓、如附圖及附表三所示建物（下稱系爭房 屋，與系爭土地合稱系爭不動產）應分割為原告所有，並由 原告按各被告應有部分補償各被告，另追加790 地號土地之 共有人宋隆森、宋隆俊為被告（見本院卷第52頁及其背面） 。核原告追加宋隆森、宋隆俊為被告部分，係追加就訴訟標 的需合一確定之共有人為被告；所為聲明之變更僅係變更分 割方法，因分割共有物，法院原不受兩造分割方案聲明之拘 束，縱有變更聲明，其訴訟標的仍為共有物之分割，並無變 更，僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，依首揭說明， 俱應准許。
二、被告宋隆森、宋隆俊經合法通知，無正當理由未於最終言詞 辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰 依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭不動產為伊、被告劉得權、劉淑真及訴外人 即伊3 人之父劉阿森繼承取得，並於91年9 月26日協議分割 ，約定系爭房屋1 樓出租，出租所得歸劉阿森所有，劉阿森 於105 年3 月3 日將系爭房屋之使用、管理權授權予伊，然 因共有人間意見不同，致未能出租，2 樓為劉阿森設置之神 明廳及1 空房間，3 樓由劉得權居住，另1 房間為伊回桃園 時居住，4 樓原由劉阿森居住，然劉阿森現已搬與伊同住， 5 樓則堆放雜物。現系爭不動產為兩造分別按附表一、二、 三所示比例共有，因兩造間僅伊就系爭不動產均有應有部分 ，而就系爭不動產全部均享有優先承購權，且伊之應有部分 比例最大，應將系爭不動產分歸予伊，以有效利用系爭不動 產，並保兩造權益，且可維護劉阿森就系爭房屋之居住使用 權利。爰依民法第823 條規定提起本件訴訟等語。並聲明： 系爭不動產分割為原告所有，並由原告按各被告應有部分補 償各被告。
二、被告部分：
㈠劉得權、劉淑真辯稱：伊同意分割，但原告長年在臺南生 活，劉淑真則偶爾居住，僅劉得權始終居住於系爭房屋3 樓，故應將系爭不動產分歸予劉得權所有，並由劉得權補 償其餘共有，且依劉得權之資力現況，可提出部分現金， 不足部分則可以系爭不動產貸款，故有補償能力等語。劉 得權並聲明：原告之訴駁回。
㈡宋隆森則以：因為伊所有之790 地號土地面積甚微，使用 不便，伊同意將之出售予原告，也同意分割，只是價格要
再協商等語置辯。
㈢宋隆俊未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明 或陳述。
三、查系爭不動產面積及坐落位置如附表一、二、三及桃園市平 鎮地政事務所107 年3 月9 日複丈成果圖（即附圖）所示， 其中系爭房屋為5 層樓透天建物，除附圖代碼1Fa 、面積29 .4平方公尺部分已辦理保存登記外，其餘均為未辦理保存登 記之增建物；系爭不動產現由兩造分別按附表一、二、三所 示應有部分比例共有等情，有系爭不動產登記公務用謄本在 卷可稽（見本院卷第266 至269 頁），並經本院會同原告、 桃園市平鎮地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄 及複丈成果圖在卷為憑（見本院卷第96、105 頁）。又系爭 不動產位於延平路3 段與廣泰路交叉口，系爭房屋中央設有 樓梯，可達2 至5 樓，系爭房屋前後均有鐵門，惟均需進入 系爭房屋1 樓屋內，始可使用前開樓梯等情，亦有原告陳報 之GOOGLE街景截圖、系爭房屋屋內照片在卷供參（見本院卷 第66、68至73、99至103 頁背面）。上情為到庭或曾到庭之 兩造所不爭執，至從未到庭之被告經本院合法通知，未於言 詞辯論期日到場，亦未提出答辯書狀爭執，自堪信為真實。四、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 ，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限，民法第823 條第1 項定有明文。查兩造為系 爭不動產共有人，應有部分分別如附表一、二、三所示， 系爭不動產並無因物之使用目的不能分割，復無證據顯示 兩造有不為分割之約定，今兩造就系爭不動產之分割方法 既無法達成協議，依上開規定，原告請求裁判分割系爭不 動產，即屬有據。
㈡次按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共 有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列 之分配：一、以原物分配於各共有人；但各共有人均受原 物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、 原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共 有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣， 以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有 未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償 之」，民法第824 條第1 項至第3 項分別定有明文。又定 共有物分割之方法，法院有自由裁量之權，不受共有人主 張之拘束，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、
價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價 值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法 以為分割（最高法院96年台上字第108 號判決意旨參照） 。準此，茲審酌系爭不動產之分割方法如下：
1.經查，系爭房屋為獨棟5 層樓透天建物，除附圖編號1Fa 外，其餘皆為未辦保存登記之增建物，進出系爭房屋2 至 5 樓均僅能利用設於1 樓中央之樓梯為之，業如前述，實 難將系爭房屋內部按各共有人應有部分予以分隔，並由共 有人各自取得後加以使用，系爭土地則係系爭房屋之基地 ，是依該建物及土地之性質，顯無法以原物分配於各共有 人。雖系爭房屋現實際居住者僅劉得權1 人，惟系爭房屋 原為原告、劉得權、劉淑真之母親劉黃米妹所有，經渠3 人繼承取得，原告及劉淑真偶爾仍會居住，其餘則空置或 堆放雜物等情，亦為原告、劉得權、劉淑真所自陳（見本 院卷第81頁背面、第129 、151 、280 至281 頁），並有 系爭不動產異動索引及系爭房屋現況照片在卷為憑（見本 院卷第58至63、88至89、99至103 頁背面），堪認渠3 人 對系爭房屋之感情及使用依附程度相當。今原告、劉得權 均主張將系爭不動產分配予自己，再由自己補償予其他共 有人，而790 地號土地共有人宋隆森表示願將其所有之79 0 地號土地應有部分出售予原告（見本院卷第81頁），劉 淑真則表示同意將系爭不動產分歸予劉得權，再由劉得權 補償予其他共有人，是原告及劉得權之主張分別獲有其他 共有人之同意。又原告在臺南市政府交通局任職，104 年 、105 年、106 年所得分別為68萬506 元、71萬4,503 元 、75萬1,736 元，有股票投資、儲蓄險及存款，另有房貸 債務，其中106 年度利息所得為2,230 元及2 萬4,187 元 2 筆；劉得權則為英業達集團研發經理，104 年、105 年 、106 年所得分別為42萬4,631 元、144 萬258 元、168 萬6,186 元，另有股票投資、儲蓄險及存款，其中106 年 度利息所得有1,392 元、7,235 元、4,265 元3 筆等情， 為兩造所陳明，並有原告及劉得權之稅務電子閘門財產所 得調件明細表在卷可稽（見個資等文件卷第7 至23、36至 47頁），是原告與劉得權均有穩定收入及一定資產。惟審 諸原告就790 地號土地及系爭房屋應有部分均達1/2 ，就 789 地號土地之應有部分更達6/8 ，遠高於劉得權，將系 爭不動產分歸予原告，並由原告找補其他人，所有權變異 情形最少，找補金額亦最低；且因判決確定後進行強制執 行時，需將全部找補金額提存至法院後，始得辦理後續移 轉登記之強制執行程序，亦即，應提補償人需於取得系爭
不動產全部之所有權前即如數備妥補償金額，衡情尚難以 系爭不動產全部向銀行辦理貸款之方式籌措補償金，參諸 原告前開財產資力情形，應足敷支應其所需找補其他共有 人之款項（金額詳後述），然果依劉得權及劉淑真之主張 ，將系爭不動產分歸劉得權所有，而由劉得權找補其他共 有人，依本院囑託謙信不動產估價師聯合事務所就系爭不 動產起訴時價值出具之不動產估價報告書（下稱系爭估價 報告）予以計算，其找補金額將近960 萬元，依劉得權自 陳之給付方式，其尚且需以系爭不動產貸款以為支應（見 本院卷第285 頁），佐以前述劉得權財產狀況，其能否於 執行之同時提出該等款項，非無疑義；再者，原告既已表 明願分配取得系爭不動產全部，並補償其他共有人，而經 原告補償後，與宋隆森欲出售790 地號土地應有部分予原 告之意願無違，對其他共有人亦無不公平之處，且能發揮 系爭不動產之經濟價值及效用。是本院綜合上情，認將系 爭不動產以原物全部分配予原告，並由原告補償其餘共有 人之方式，應為可取，劉得權及劉淑真所提分割方案，則 恐有日後執行之困難，而難採憑。
2.又本件依上開分割方式分割後，除原告外，其餘各共有人 既未分得系爭不動產，則就渠等因而短少部分即渠等就系 爭不動產應有部分全部，即應由原告以金錢補償之。依系 爭估價報告，系爭不動產於106 年7 月10日原告提起本件 訴訟時之總價為1,108 萬元，其中系爭土地價格為947 萬 1,426 元，系爭房屋價格為160 萬8,574 元（見本院卷第 191 頁）。審酌系爭估價報告之鑑定機構係受本院囑託， 且系爭估價報告係於參酌價格形成之主要因素分析【一般 因素分析（景氣指標、景氣對策信號）、不動產市場概況 分析（內政部營建署之住宅價格指數表、不動產市場發展 概況）、區域因素分析（區域描述、近鄰地區土地利用情 形、近鄰地區建物利用情況、近鄰地區之公共設施概況、 近鄰地區之交通運輸概況、近鄰地區未來發展趨勢）、個 別因素分析（土地個別條件、土地法定使用管制與其他管 制事項、土地利用情況、建物概況、公共設施便利性）及 最有效使用分析】後，以成本法（土地價格以比較法計算 ）與收益法評估後，兩者價格相近，再就前開兩者價格進 行綜合比較，檢視不同價格蒐集資料可信度及估價種類目 的條件差異，考量價格形成因訴之相近程度，以收益法權 重占50% 、成本法占50% ，經加權平均並整數調整後，估 定系爭不動產價值，再以成本價格中土地與建物價格比例 拆分系爭土地及系爭房屋之價格，而為上開結論（見本院
卷第200 至233 頁），業已考量估價目的、系爭不動產屬 性、使用現況及估價方法特性，立論客觀，且無明顯不當 之處，應屬可採。又系爭土地總面積為56.84 平方公尺（ 計算式：54.57 平方公尺＋2.27平方公尺＝56.84 平方公 尺），總價為947 萬1,426 元，平均每平方公尺單價為16 萬6,633 元（947 萬1,426 元÷56.84 平方公尺＝16萬6, 633 元，元以下四捨五入，下同）, 系爭房屋總面積為27 6.05平方公尺（詳附表一及附圖），總價為160 萬8,574 元，平均每平方公尺單價為5,827 元（160 萬8,574 元÷ 276.05平方公尺＝5,827 元) ，並按被告就系爭不動產應 有部分折算價值，得出原告應找補被告之金額如附表四所 示。
五、綜上所述，原告訴請分割系爭不動產，為有理由，應予准許 。又本院審酌共有人之意願、利益、共有物之利用及社會經 濟，認系爭不動產應以原物裁判分割予原告為適當，至系爭 不動產其餘共有人無法依其應有部分分配者，則以金錢補償 之方式予以平衡，較符合全體共有人之最佳利益及系爭不動 產之使用效益，且應屬適當公平，爰定系爭不動產之分割方 案如主文第1 至3 項所示。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。 查原告提起本件訴訟，係因兩造無法就系爭不動產達成分割 協議，於法雖屬有據，然分割共有物之訴，核其性質，兩造 本可互換地位，被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為 抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且兩造均因系爭土地之分 割而互蒙其利，故依上開規定，本院認此部分訴訟費用應由 兩造按其就系爭不動產應有部分價值與系爭不動產整體價值 之比例即附表「訴訟費用負擔比例」欄所示比例分擔，始為 公允，爰判決如主文第4 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘 明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。中 華 民 國 108 年 1 月 18 日
民事第四庭 法 官 羅詩蘋
附表一：
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│編號│共有人│ 土地坐落 │ 總面積 │應有部分│換算應有部分面積│
│ │ │ │（平方公尺）│ │ （平方公尺） │
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│ 1 │劉得業│桃園市○鎮區○○段000地號 │54.57 │6/8 │40.93 │
├──┼───┤ │ ├────┼────────┤
│ 2 │劉得權│ │ │1/8 │ 6.82 │
├──┼───┤ │ ├────┼────────┤
│ 3 │劉淑真│ │ │1/8 │ 6.82 │
├──┼───┴─────────────┴──────┴────┴────────┤
│備註│換算應有部分面積部分，算至小數點下第三位，四捨五入至第二位。 │
└──┴──────────────────────────────────────┘
附表二：
┌──┬───┬─────────────┬──────┬────┬────────┐
│編號│共有人│ 土地坐落 │ 總面積 │應有部分│換算應有部分面積│
│ │ │ │（平方公尺）│ │ （平方公尺） │
├──┼───┼─────────────┼──────┼────┼────────┤
│ 1 │劉得業│桃園市○鎮區○○段000地號 │2.27 │1/2 │1.13 │
├──┼───┤ │ ├────┼────────┤
│ 2 │宋隆森│ │ │1/4 │0.57 │
├──┼───┤ │ ├────┼────────┤
│ 3 │宋隆俊│ │ │1/4 │0.57 │
├──┼───┴─────────────┴──────┴────┴────────┤
│備註│換算應有部分面積部分，算至小數點下第三位，四捨五入至第二位，且為使面積與總面│
│ │積一致，由本院於小數點下第二位進行微調。 │
└──┴──────────────────────────────────────┘
附表三：
┌──┬───┬──┬─────────┬────────┬────┬────────┐
│編號│共有人│建號│ 基地坐落 │ 建物總面積 │應有部分│換算應有部分面積│
│ │ │ │------------------│ （平方公尺） │ │ （平方公尺） │
│ │ │ │ 建物門牌 │ │ │ │
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│ 1 │劉得業│5 │桃園市平鎮區廣豐段│層數：5 層 │2/4 │138.03 │
├──┼───┤ │789、790地號 │總面積：276.05 ├────┼────────┤
│ 2 │劉得權│ │------------------│1層：55.58 │1/4 │ 69.01 │
├──┼───┤ │桃園市平鎮區延平路│2 層：60.89 ├────┼────────┤
│ 3 │劉淑真│ │3段10號 │3 層：60.89 │1/4 │ 69.01 │
│ │ │ │ │4 層：60.89 │ │ │
│ │ │ │ │5 層：37.8 │ │ │
├──┼───┴──┴─────────┴────────┴────┴────────┤
│備註│1.建物面積依桃園市平鎮地政事務所107 年3 月9 日複丈成果圖（即附圖）之測繪結果，│
│ │ 且其中除1 層面積29.40 平方公尺（即附圖代碼1Fa ）部分已辦理保存登記外，其餘部│
│ │ 分均未辦理保存登記。 │
│ │2.換算應有部分面積部分，算至小數點下第三位，四捨五入至第二位。 │
└──┴───────────────────────────────────────┘
附表四：應受補償金額表
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│編號│不動產標示 │應受補償人│應受補償金額 │ 計算式 │
│ │ │ │（新臺幣） │ │
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│ 1 │桃園市平鎮區廣│劉淑真 │113萬6,437元 │16萬6,633元/㎡×6.82㎡＝113萬6,437元 │
│ │豐段789 地號 ├─────┼───────┼───────────────────┤
│ │ │劉得權 │113萬6,437元 │16萬6,633元/㎡×6.82㎡＝113萬6,437元 │
├──┼───────┼─────┼───────┼───────────────────┤
│ 2 │桃園市平鎮區廣│宋隆森 │ 9萬4,981元 │16萬6,633元/㎡×0.57㎡＝9萬4,981元 │
│ │豐段790 地號 ├─────┼───────┼───────────────────┤
│ │ │宋隆俊 │ 9萬4,981元 │16萬6,633元/㎡×0.57㎡＝9萬4,981元 │
├──┼───────┼─────┼───────┼───────────────────┤
│ 3 │桃市平鎮區延平│劉淑真 │ 40萬2,121元 │5,827元/㎡×69.01㎡＝40萬2,121元 │
│ │路3 段10號建物├─────┼───────┼───────────────────┤
│ │ │劉得權 │ 40萬2,121元 │5,827元/㎡×69.01㎡＝40萬2,121元 │
├──┼───────┴─────┴───────┴───────────────────┤
│備註│計算式均採元以下四捨五入。 │
└──┴─────────────────────────────────────────┘
附表五：
┌──┬───┬───────────────────────┬────────┐
│編號│共有人│ 分割前之應有部分比例 │訴訟費用負擔比例│
│ │ ├───────┬───────┬───────┤ │
│ │ │桃園市平鎮區廣│桃園市平鎮區廣│桃市平鎮區延平│ │
│ │ │豐段789 地號 │豐段790 地號 │路3 段10號建物│ │
├──┼───┼───────┼───────┼───────┼────────┤
│ 1 │劉得業│6/8 │1/2 │2/4 │5906/8000 │
├──┼───┼───────┼───────┼───────┼────────┤
│ 2 │劉得權│1/8 │ │1/4 │ 968/8000 │
├──┼───┼───────┼───────┼───────┼────────┤
│ 3 │劉淑真│1/8 │ │1/4 │ 968/8000 │
├──┼───┼───────┼───────┼───────┼────────┤
│ 4 │宋隆森│ │1/4 │ │ 79/8000 │
├──┼───┼───────┼───────┼───────┼────────┤
│ 5 │宋隆俊│ │1/4 │ │ 79/8000 │
├──┼───┴───────┴───────┴───────┴────────┤
│備註│訴訟費用負擔比例計算方式：各共有人就系爭不動產應有部分價值【（即系爭土地│
│ │面積×各共有人就該土地應有部分×公告土地現值之總和）＋系爭房屋面積×各共│
│ │有人就該房屋應有部分×系爭房屋現值】除以不動產之全部價值【（即系爭土地面│
│ │積×公告土地現值之總和）＋系爭房屋現值】。 │
└──┴────────────────────────────────────┘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 19 日
書記官 郭怡君