臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第360號
原 告 江建忠
訴訟代理人 趙耀民律師
被 告 江承諺
江東榮
江富
王過兮
黃嘉惠
共 同
訴訟代理人 林辰彥律師
複代理人 李瑀靜
上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國107 年12月4 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告為坐落新北市○○區○○段0000○0000○0000○0000地 號土地（下稱1151、1061、1128、1129地號土地）之共有人 ，1151地號土地上坐落同區段建號625 建物（門牌號碼：新 北市○○區○○路00號1 樓，下稱37號1 樓房屋）、同區段 630 建號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路00號2 樓， 下稱37號2 樓房屋）、1061地號土地坐落同區段624 建號建 物（門牌號碼：新北市○○區○○路00○0 號1 樓，下稱37 之1 號1 樓房屋）、同區段631 建號建物（門牌號碼：新北 市○○區○○路00○0 號2 樓，下稱37之1 號2 樓房屋）、 1128及1129地號土地上坐落同區段825 建號建物（門牌號碼 ：新北市○○區○○路00號2 樓，下稱23號2 樓房屋）。又 原告於民國74年8 月4 日取得1028號土地應有部分為4 分之 3 ，另於103 年8 月7 日取得1151、1061、1029地號土地應 有部分各32分之3 ，而37號1 樓、37之1 號1 樓房屋所有權 人均為被告江承諺、江東榮、黃嘉惠、江富，37號2 樓、37 之1 號2 樓房屋所有權人均為被告江富、王過兮，23號2 樓 房屋為被告江承諺、江東榮、黃嘉惠、江富，其等就前開土 地均無應有部分，且前開土地所有權人並未同意前開房屋所 有權人無償使用土地，故原告基於土地所有權人之地位，以
土地法第97條第1 項所定土地及建物申報總價年息10% 計算 為基準，依不當得利之法律關係請求103 年9 月起至106 年 10月止相當於租金之不當得利，被告江承諺應給付新臺幣（ 下同）4 萬4,853 元，被告江東榮應給付4 萬4,044 元、被 告江富應給付5 萬3,311 元、被告王過兮應給付5 萬3,311 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至終止使用前開土地為止， 被告江承諺及江東榮均按月給付1,156 元、被告江富按月給 付2,530 元、被告王過兮按月給付1,374 元、被告黃嘉惠按 月給付578 元。如認1151、1061、1129地號土地乃訴外人即 原告之父親江振發（已歿）借用訴外人即原告之胞姐江月雲 名義登記，其上房屋原始所有人為訴外人即原告之母親黃市 （已歿），然被告曾陳稱土地係黃市借用江月雲名義登記等 語，可知江振發、黃市感情甚密，究竟何人要求江月雲出名 登記，被告亦有所混淆，實與土地及房屋同屬一人之情形相 同，基於相同事務應為相同之處理，原告亦得類推適用民法 第425 條之1 規定，依土地法第97條第1 項規定之租金計算 方式請求被告給付租金。
㈡對被告答辯之陳述：
⒈原告否認江月雲於107 年1 月18日簽立證明書（下稱系爭證 明書）之形式真正，系爭證明書除簽名用印外，其餘內容均 為一人書寫，江月雲現已高齡82歲，能否清楚明白系爭證明 書內容所指為何，實令人懷疑，且原告兄弟姊妹共計8 人， 每人應有部分各為8 分之1 ，而非僅有系爭證明書所載32分 之3 。
⒉1151、1061、1129地號土地均係江月雲於61年3 月間購入， 嗣後1151、1061地號土地應有部分4 分之1 於92年12月移轉 登記予訴外人鍾玉文，鍾玉文就1061地號土地應有部分4 分 之1 並經多次轉手；另1129地號土地應有部分4 分之1 於73 年12月間移轉登記予訴外人翁黃貴美，倘若借名登記法律關 係存在，江月雲豈有未經借名之人同意而竟將前開土地應有 部分為買賣之可能？且江振發於60年間可將前開土地應有部 分直接登記於原告名下，或其餘兄弟姊妹名下，何須自陷於 複雜且難以證明之借名登記法律關係之泥沼當中？江月雲又 何以在江振發過世後3 年內，未經其他兄弟姊妹同意，以11 51、1061地號土地連續設定3 筆抵押權予他人？甚者，江月 雲設定抵押之權利範圍為4 分之1 ，已逾越其可取得應有部 分8 分之1 ，可證江月雲為前開土地之真正所有權人而有權 處分。再前開土地之地價稅係由江月雲自60間起自行繳納， 其後10餘年則由原告繳交，其他兄弟姊妹分文未付，若借名 登記法律關係為真，亦應存在於有給付資金之原告與江月間
之間較為合理。因江月雲於90年間資力窘困，均由原告代墊 地價稅至103 年止，原告認無法無止盡幫助江月雲，乃請求 江月雲將前開土地應有部分32分之3 贈與原告作為對價，然 原告需自行繳納高額之土地增值稅，以前開土地事後所生之 贈與法律關係，無從推斷或證明一開始即有借名登記關係存 在。
⒊被告抗辯江月雲同意黃市於1151、1061、1129地號土地上興 建房屋，該同意應屬民法之使用借貸關係，黃市將房屋應有 部分移轉予訴外人黃政豐、江建財（已歿）、被告江承諺、 江東榮，受讓人即不得向江月雲主張渠等有使用借貸前開土 地之權利，亦不得向原告主張相同權利。縱肯認占有連鎖之 法理，依最高法院101 年度台上字第224 號判決判決之見解 ，仍屬占有連鎖之例外情形，且江月雲於103 年8 月7 日將 前開土地應有部分各32分之3 移轉登記予原告，已與占有連 鎖之要件不符，江月雲先前之同意亦不能代表原告之同意， 即被告得主張占有連鎖之對象為江月雲，而非原告。 ⒋原告因不諳法律，自取得37號1 樓、37之1 號1 樓、23號2 樓房屋應有部分時，並未意識上開房屋占有1151、1061、11 28、1129地號土地是否有合法權源之問題，時至102 年間被 告江承諺、江東榮因租金分配問題向原告提出刑事侵占告訴 ，原告方意識上開問題，因原告長期無償為江月雲繳交地價 稅，江月雲乃同意將1151、1061、1128地號土地之應有部分 移轉登記予原告。原告並非要求被告拆屋還地，亦非排除被 告占有房屋之現況，對被告並無重大之不利益，且原告請求 被告每月給付之相當於租金之不當得利數額合計僅有1,313 元，與同地段租金每月可達1 萬3,500 元，相差10倍有餘。 再者，被告江承諺將37號1 樓房屋出租第三人收取租金，並 未依照原告應有部分分配租金予原告，即將租金借貸第三人 或花費於莫名開銷，獨留原告與江月雲負擔地價稅金，顯然 有失公平，故原告本件請求並非刻意損害被告之權利，並無 違反誠信原則等語。
㈢並聲明：⒈被告江承諺應給付原告4 萬4,853 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息， 暨自起訴狀繕本送達翌日起至終止使用1151、1061、1128、 1129地號土地為止，按月給付原告1,156 元。⒉被告江東榮 應給付原告4 萬4,044 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌 日起至終止使用1151、1061、1128、1129地號土地為止，按 月給付原告1,156 元。⒊被告江富應給付原告5 萬3,311 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計
算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至終止使用1151、10 61、1128、1129地號土地為止，按月給付原告2,530 元。⒋ 被告王過兮應給付原告5 萬3,311 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀 繕本送達翌日起至終止使用1151、1061、1128、1129地號土 地為止，按月給付原告1,374 元。⒌被告黃嘉惠應自起訴狀 繕本送達翌日起至終止使用1151、1061、1128、1129地號土 地為止，按月給付原告578 元。⒍願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告則以：
㈠原告以相同於租金之不當得利為請求權基礎，其請求權時效 ，仍應適用民法第126 條規定，則原告超過5 年部分即認可 採，亦不應予以准許。
㈡37號1 樓房屋自90年8 月19日起至106 年12月4 日止，均係 由原告出租予訴外人詹敏富，被告均未曾占有使用，而自10 7 年1 月後雖由被告江承諺透過仲介以每月8 萬元出租，然 該房屋所有權人及坐落基地共有人即被告江東榮、江富、黃 嘉惠，及黃政豐、訴外人蘇正峰均同意用作為拆除頂樓之費 用，就原告應取得部分並已提存，剩餘款項尚不足支付遷墓 籌備金，被告豈有不當得利可言。又37號2 樓、37之1 號2 樓房屋前半段係由被告江富堆置雜物，後半段部分空置未用 ，被告王過兮則未有占有使用情事。至1128地號土地面積僅 13.99 平方公尺，約4 坪而已，乃係陽台部分，被告從未使 用。又原告就37號1 樓、37之1 號1 樓、23號2 樓房屋之應 有部分並非10分之3 ，而應各移轉10分之1 予黃政豐，此已 經本院105 年度訴字第3140號判決在案。 ㈢江月雲就1151、1061、1129地號土地雖登記應有部分各為32 分之15，然其應有部分實際僅有32分之3 ，其餘皆為黃政豐 、江建財及被告江東榮、江富所借名，此有江月雲簽立之系 爭證明書可參。江月雲於68年間就前開土地出具土地使用權 證明書供黃市興建37號1 樓、37號2 樓、37之1 號1 樓、37 之1 號2 樓房屋，嗣後並以買賣實則贈與之方式，於82年8 月17日將前開房屋應有部分各5 分之1 移轉登記予黃政豐、 江建財、被告江東榮、江承諺及原告，復由黃市將前開房屋 及所坐落基地一併交付，嗣後再輾轉因買賣或贈與登記予被 告，依占有連鎖法理，被告因買賣或贈與契約占有前開土地 亦屬有權占有。又江月雲既出具土地使用同意書，顯同意將 前開土地借予起造人建築永久性房屋，自以所建築完成之建 物不堪使用為使用期限，依債權物權化法理，亦應推斷江月 雲默許日後受讓房屋所有權人之人繼續使用前開土地。江月
雲為房屋興建時之原地主，原告於103 年間自江月雲受贈取 得前開土地應有部分各32分之3 ，其對被告請求不當得利， 顯違誠信原則而失其權利。
㈣各區分所有建物有無相對應之基地所有權應有部分，原非該 建築物合法使用基地之要件，而98年1 月23日修正公布之民 法第799 條第4 項本文規定，係就基地所有權為各區分所有 人共有之情形所為規定，且於修正前之物權並無適用，故非 基地共有人之區分所有權人本於基地共有權以外之權源使用 基地，或共有基地之區分所有權人，於民法第799 條第4 項 規定修正前，本於基地共有權能使用基地，均不可逕謂其使 用基地之權利範圍，應依其專有部分面積與專有部分總面積 之比例決定，並指其專有部分超越該比例部分使用基地，即 屬不當得利，故37號1 樓、37號2 樓、37之1 號1 樓、37之 1 號2 樓於78、82年間辦理建物所有權第一次登記時，法令 並無關於區分所有建物應如何分配基地權利之規範，自毋須 按各專有部分面積所占專有部分總面積比例決定配賦基地之 法理等語，資為抗辯。
㈤並聲明：⒈如主文第1 項所示。⒉如受不利判決，願供擔保 免為假執行。
三、本院之判斷：
原告主張其為1151、1061、1128、1129地號土地之共有人， 被告所有37號1 樓、37號2 樓、37之1 號1 樓、37之1 號2 樓、23號2 樓房屋占有前開土地，乃無權占有抑或類推適用 民法第425 條之1 規定有租賃關係，原告得請求被告給付不 當得利或租金等語，被告固未否認前開房屋占有前開土地之 事實，然就其等有無不當得利及應否給付租金予原告，則以 前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠被告是否無權 占有？㈡原告得否請求被告給付租金？經查：
㈠被告並非無權占有：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1 第1 項定有明文。又按房屋性質上不能與土地使用權分離而 存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍 之常情，是土地及房屋雖分屬夫妻所有，然房屋係經土地所 有人之同意興建，且興建後仍由夫妻共同占有使用該土地及 房屋，實質上與土地及房屋同屬一人所有之情形並無差別， 是為兼顧土地、房屋受讓人之權益及社會經濟利益，房屋所
有人及其受讓人自得類推適用民法第425 條之1 規定，推定 在房屋得使用期限內，與土地所有人及其受讓人間有租賃關 係存在。
⒉被告抗辯1151、1061、1129地號土地乃江振發借用江月雲名 義登記等語，雖為原告所否認，然證人江月雲業於本院審理 時證稱：前開土地係用買賣名義過戶至伊名下，當時伊父親 因擔任保證人，怕生意上有問題，所以把土地過戶至伊名下 ，只是要用伊名義登記而不是要給伊的，伊父親還在世時， 伊沒有繳過土地相關稅賦，土地上有蓋房子，伊父親還在世 時，兄弟姊妹都住在那邊，伊父親過世後，伊有通知兄弟姊 妹來辦過戶，但過戶要繳的稅光過給1 個兄弟姊妹就要100 多萬元，伊沒有能力一次繳納麼多，之所以先過給原告、訴 外人江彩鳳、黃政豐及被告江承諺，是因為他們願意自己繳 ，其餘沒有能力的不來辦，伊也沒有辦法等語明確（見訴字 卷第174 頁至175 頁、第179 頁），經核證人江月雲與兩造 均為至親關係且無恩怨愁隙，其證稱前開土地乃兄弟姊妹均 分對兩造而言均屬有利，應無刻意偏袒被告之情形，併參諸 原告、江彩鳳、被告江承諺亦經證人江月雲移轉登記應有部 分均為各32分之3 ，此有前開土地第一類登記謄本及異動索 引在卷可參（見訴字卷第75頁至第109 頁），與證人江月雲 證稱其陸續移轉應有部分予兄弟姊妹亦屬相符，堪認證人江 月雲前開證述內容屬實，堪為採信，是前開土地原為江振發 所有，應可認定。又原告就1128地號土地應有部分4 分之3 乃受讓自證人江月雲，此為原告所自承（見第408 頁），參 酌該土地與1129地號土地同為23號2 樓房屋坐落之基地，此 為兩造所不爭執，而23號2 樓房屋原登記所有人為黃市，證 人江月雲自始未取得所有權，嗣後亦未受讓取得該房屋所有 權，此有23號2 樓房屋之建物登記資料、第一類登記謄本及 異動索引等件在卷可稽（見訴字卷第305 頁至第313 頁、第 141 頁至第149 頁），可知1128地號土地亦非證人江月雲實 際占有使用，僅為江振發借用證人江月雲名義登記，並與11 28地號土地共同使用，1129地號土地原為江振發所有，亦可 認定。
⒊原告雖主張江月雲於江振發死亡後，即將1151、1061地號土 地設定抵押予（改制前）三峽鎮農會，擔保權利範圍為4 分 之1 ，且於債務人江建財無法清償借款時，另為江建財清償 高達近200 萬元，江月雲始係土地實質所有權人云云。然前 開土地亦為江建財所有新北市○○區○○路00號3 樓、37之 1 號3 樓房屋坐落基地，嗣後前開土地應有部分各4 分之1 併同前開37號3 樓、37之1 號3 樓房屋遭三峽鎮農會聲請強
制執行而拍定予鍾玉文等情，有本院91年度執字第16749 號 強制執行事件不動產權利移轉證書及債權憑證等件在卷可稽 （見訴字卷第329 頁至第334 頁），可知前開土地應有部分 各4 分之1 設定抵押予三峽鎮農會，乃因江建財欲以其所有 37號3 樓、37之1 號3 樓房屋向三峽鎮農會借款而併同設定 抵押之故，故江月雲尚無從僅以其實際應有部分設定抵押。 又前開土地應有部分各4 分之1 於80年8 月24日設定抵押權 予三峽鎮農會時，抵押債務人為江月雲、江富及黃市，此有 土地登記簿在卷可查（見訴字卷第261 頁、第281 頁），且 前開執行案件中所載債務人亦包括江月雲，故江月雲另提出 其他財產清償該債務，本屬當然，無從據此即謂江月雲乃土 地之真正所有權人。又江月雲雖以前開土地各應有部分4 分 之1 設定抵押，為自己所負之債務提供擔保，惟該應有部分 各4 分之1 遭拍賣後，江月雲仍將所餘應有部分各4 分之3 ，依兄弟姊妹共8 人按比例平均計算，各移轉32分之3 予原 告、江彩鳳及被告江承諺，如前所述，倘若江月雲為土地真 正所有權人，其何有移轉應有部分予包含原告在內兄弟姊妹 之必要？況參諸證人江月雲於本院審理時證稱：當時設抵押 時，伊母親還在世，其他兄弟姊妹無法干涉，伊也沒有辦法 干涉，伊母親叫伊去蓋章，伊就去蓋章等語（見訴字卷第18 0 頁），此與黃市亦為前開土地抵押設定之債務人乙情互核 相符，堪認證人江月雲前開證述內容為真，其僅為名義上之 抵押債務人，就抵押權之設定實無從置喙，此情亦為原告、 江彩鳳及被告江承諺知悉並同意，故而其等願僅受移轉登記 應有部分32分之3 ，而非要求移轉應有部分8 分之1 。至原 告固主張其係因代江月雲繳納地價稅，始自江月雲受讓應有 部分云云，惟就其與江月雲有此合意乙節，並未舉證以實其 說，且該地價稅乃以房屋租金繳納，而房屋租金係由原告收 取等情，此為證人江月雲於本院審理時證稱明確（見第176 頁），原告亦未否認其有收取租金之事實（見訴字卷第19頁 ），難認原告前開主張為真。
⒋綜上，1151、1061、1128、1129地號土地原所有人為江振發 ，而兩造不爭執其上37號1 樓、37號2 樓、37之1 號1 樓、 37之1 號2 樓、23號2 樓房屋原為黃市所有，江振發與黃市 既為夫妻關係，黃市經江振發之同意興建前開房屋，且興建 後仍由其等共同占有使用，揆諸前開說明，雖土地及房屋形 式上分屬不同人所有，惟實際上與同一人所有之情形並無差 異，應類推適用民法第425 條之1 規定，推定前開房屋得使 用期限內，房屋所有人及其受讓人與土地所有人及其受讓人 間有租賃關係存在，是以，原告為前開土地之受讓人，而被
告為前開房屋之受讓人，於房屋得使用期限內有租賃關係存 在，被告所有前開房屋占有原告所有前開土地並非無法律上 之原因，原告依民法第179 條規定請求被告給付相當於租金 之不當得利，即屬無據。
㈡原告尚不得直接請求被告給付租金：
按土地受讓人或房屋受讓人依民法第425 條之1 第1 項規定 推定有租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法 院定之，固為民法第425 條之1 第2 項所明定。然關於請求 法院核定租金，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定租 金數額前，土地所有人無直接請求給付租金之權利，而請求 給付租金屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定租金之意 ，故當事人就地租協議不諧時，必先經法院核定其地租數額 後，土地所有人始得據以請求如數給付。是以，原告與被告 間雖有租賃關係存在，然於租金數額協議不諧時，原告應訴 請法院裁判核定租金，未經法院核定租金數額前，原告無直 接請求給付租金之權利，故原告逕以土地法第97條規定計算 租金數額並請求被告給付，即非有據。
四、從而，被告所有37號1 樓、37號2 樓、37之1 號1 樓、37之 1 號2 樓、23號2 樓房屋與原告所有1151、1061、1128、11 29地號土地有租賃關係存在，被告並非無法律上之原因受有 利益，惟原告並未聲請法院核定租金，尚不得直接請求被告 給付租金，故原告依民法第179 條規定請求被告給付不當得 利，及類推適用民法第425 條之1 規定請求被告給付租金， 均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 8 日
民事第三庭 法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 1 月 8 日
書記官 李瑞芝