臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第2898號
原 告 陳世坤
被 告 陳宗仁
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國108 年1 月16
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00號1 樓房屋全部遷讓返還原告，並給付原告新台幣（下同）3 萬6,300 元，及自民國107 年8 月18日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告1 萬1,000 元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴之聲明原為：被告 應將門牌號碼新北市○○區○○街00號1 樓房屋（下稱系爭 房屋）全部遷讓返還原告，並給付積欠租金及代付之水電費 共5 萬7,886 元，及自107 年8 月10日起至遷讓之日止，按 月賠償1 萬1,000 元，暨返還上開房屋予原告前，按月給付 租金1 萬1,000 元與為避免斷水斷電依帳單核量代繳之各期 水電費用。嗣於本院108 年1 月16日言詞辯論期日當庭將其 聲明變更為：（一）被告應將系爭房屋返還原告，並給付租 金及代墊水電費共3 萬5,886 元，及自107 年8 月18日起至 遷讓之日止，按月給付1 萬1,000 元。（二）被告應給付原 告107 年8 月起至107 年11月止代墊之水電費414 元。經核 原告所為係減縮其應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，核 無不合，應予准許。
二、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款 所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：
一、原告主張：被告前於103 年9 月18日向原告承租系爭房屋並 簽訂租賃契約，兩造約定租期1 年，自103 年9 月18日至10 4 年9 月17日，每月租金為1 萬1,000 元，於每月18日給付 。次年兩造協議續租系爭房屋，租期自104 年10月18日起至 105 年10月17日止，並以被告獨資之仁鴻工程行名義與原告 簽定租賃契約。該租約到期後被告繼續承租系爭房屋，惟兩 造未再簽訂書面租約。然106 年12月租金被告只給付9,000 元，且自107 年3 月起即未支付租金。原告於107 年7 月4
日以存證信函通知被告限其於20日內給付租金，否則將終止 租約。原告復於107 年8 月3 日以簡訊通知被告需於同年月 10前清償積欠之租金，逾期視為終止租約。惟被告迄今仍未 清償積欠之租金，故兩造間之租賃關係已經終止，被告對於 租賃物即屬無權占有。被告除於租賃期間尚積欠租金3 萬5, 000 元（已抵扣押金2 萬2,000 元）及代繳水電費用886 元 外。另自107 年8 月租約終止後，原告又代繳系爭房屋水電 費414 元。因此依民法第455 條前段、第767 條規定，併予 主張而為選擇合併，請求擇一命被告自系爭房屋遷出，並將 系爭房屋交還予原告，及依租賃契約及不當得利之法律關係 ，請求被告給付積欠之租金、代墊之水電費與賠償租約終止 後至返還系爭房屋止之損失等語。並聲明：㈠被告應將系爭 房屋返還原告，並給付租金及代墊水電費共3 萬5,886 元， 及自107 年8 月18日起至遷讓之日止，按月給付1 萬1,000 元。㈡被告應給付原告107 年8 月起至107 年11月止代墊之 水電費414 元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳 述。
三、本院之判斷：
（一）原告主張兩造於103 年9 月18日就系爭房屋簽訂租賃契約 ，約定每月租金1 萬1,000 元，租賃期間為103 年9 月18 日至104 年9 月17日；上開租期屆至後，被告以其獨資並 擔任負責人之仁鴻工程行名義與原告簽訂租賃契約，租賃 期間為104 年10月18日至105 年10月17日，該租賃期間到 期後，被告繼續繳納租金承租系爭房屋。然被告於106 年 12月僅給付部分租金9,000 元，且自107 年3 月起迄今均 未再給付租金，亦未依據契約繳納系爭房屋之水電費等情 ，業據提出與其所述相符之租賃契約、台灣電力公司繳費 憑證、臺北自來水事業處水費繳費憑證、存證信函、簡訊 、商業登記公示資料、未支付房租及水電明細表等件為證 （重簡卷第13至43頁、第67至77頁、本院卷第25頁、第49 至50頁、第53至59頁）。而被告於言詞辯論期日前相當時 期受合法通知，卻未於言詞辯論期日到場，又未提出書狀 爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項前段準用同條第1 項 前段之規定，自應視同對原告主張之事實自認，堪信原告 主張之上開事實均為真實。
（二）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。 民法第451 條定有明文。經查，兩造間原租賃契約於105 年10月17日屆滿，被告於該租賃契約屆滿後仍持續使用收
益系爭房屋並給付租金，原告亦未就被告繼續使用收益系 爭房屋為反對。揆諸上開說明，堪認兩造間就系爭房屋自 105 年10月18日以後，存有不定期限繼續租賃契約關係至 明。
（三）次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催 告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租 人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約 定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始 得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物， 民法第440 條第1 項、第2 項、第455 條前段分別定有明 文。另民法第450 條第2 項固規定：「未定期限者，各當 事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習 慣。」然土地法第100 條另定有房屋租賃收回之限制，土 地法就房屋租賃收回之規定為民法之特別法，依特別法優 於普通法之原則，非有土地法第100 條所列各款情形之一 不得收回房屋（最高法院51年台上字第1288號判例參照） 。而出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租 人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地 法第100 條第3 款定有明定。是未定期限租賃契約之出租 人基於土地法第100 條第3 款承租人欠租之事由，並依民 法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定 相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，得 終止契約（最高法院43年台上字第1143號民事判例參照） 。再按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃 債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他 債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力 。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高 法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。經查， 被告僅繳納106 年12月部分租金9,000 元，更自107 年3 月起即未再給付任何租金，原告於107 年7 月4 日以存證 信函催告被告於函到20日內清償積欠之租金，逾期視為終 止租賃關係，該存證信函因招領逾期遭郵局退回，原告乃 於107 年8 月3 日、8 日再分別均以簡訊催告被告清償積 欠之租金水電費，並限被告於同年月10日前清償，逾期視 為終止租約，又於107 年8 月10日以簡訊通知被告尚未收 到積欠款項，而被告於原告傳送上開簡訊後，均有回復等 情，有存證信函、郵局退回通知及兩造簡訊翻拍照片附卷 可稽（重簡卷第37至43頁、第75頁），顯見原告催告被告 繳納租金及逾期終止租約之通知已到達被告。又原告於10
7 年8 月發送簡訊催告被告給付租金時，被告積欠之租金 已超過5 個月，扣除被告所繳納2 個月共2 萬2,000 元之 押租保證金後，積欠之租金額已達2 個月以上，依前開說 明，原告已合法終止兩造間就系爭房屋之不定期限租賃關 係，被告應負返還租賃物之義務，惟被告仍繼續占有系爭 房屋，自屬無權占有。從而，原告請求被告將系爭房屋騰 空遷讓返還予原告，為有理由，自應准許。
（四）又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段 定有明文。系爭租約第3 條約定；租金每個月1 萬1,000 元（電燈費及自來水費另外）；第4 條約定：租金應於每 月18日前繳納，每次應繳1 個月份；第5 條約定：乙方（ 即被告）應於訂約時，交付甲方（即原告）2 萬2,000 元 作為押租保證金；第20條約定：交付房屋日起，房屋水電 費、電話費、瓦斯費、管理費清潔費等由乙方負責等情， 有系爭租約附卷可按（本院卷第21頁、第27頁）。被告僅 繳交106 年9 月份部分租金9,000 元，尚有2,000 元未給 付，且自107 年3 月起即未依約繳納租金，是被告迄至10 7 年8 月17日租約終止時，共積欠租金57,000元【計算式 ：（11,000－9,000 ）＋（11,000×5 ）＝57,000】。而 依上開判決意旨，被告所積欠之租金於租賃關係消滅後， 與被告所交付之押租金2 萬2,000 元，發生當然抵充之效 力，是原告得請求被告給付積欠之租金3 萬5,000 元（計 算式：57,000－22,000×＝35,000）。又被告自106 年11 月起即未依約繳納系爭房屋之水電費，原告代為繳納106 年11月至107 年7 月之水電費共計886 元等情，有台灣電 力公司繳費憑證、臺北自來水事業處水費繳費憑證附卷可 參（重簡卷第29至35頁）。從而，原告請求被告應給付積 欠之租金及代墊水電費共計3 萬5,886 元（計算式：35,0 00＋886 ＝35,886），為有理由，應予准許。（五）再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。故其得請求之範圍， 應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲 得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年 台上字第1695號判例參照）。本件被告於租賃關係消滅後 ，仍繼續占有使用系爭房屋，並未歸還，自屬獲有相當於 租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之 損害。查兩造就系爭房屋既約定租金為每月1 萬1,000 元 ，則原告請求租約終止後相當於租金不當得利之金額，以 每月1 萬1,000 元計算，應屬適當。從而，原告請求被告 應自107 年8 月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月
給付原告1 萬1,000 元，即屬正當，亦應准許。另原告於 兩造租賃關係消滅後迄今尚代被告墊付107 年8 月至107 年12月之水電費414 元等情，亦有台灣電力公司繳費憑證 、臺北自來水事業處水費繳費憑證在卷可查（本院卷第53 至54頁、第57至59頁）。被告既仍未將系爭房屋遷讓返還 原告，繼續就系爭房屋為使用收益，則原告代被告所繳納 之水電費用，自屬被告無法律上之原因而受有利益，並致 原告受有財產上之損失，原告依不當得利之法律關係，請 求被告返還代墊之水電費，亦屬有據，應予准許。四、結論：兩造之租賃關係既已於107 年8 月17日終止，則原告 本於租賃物返還請求權、租賃契約及民法第179 條不當得利 之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告3 萬6,300 元（積欠租金3 萬5,000 元及租賃關係存續中代墊 水電費886 元與租賃關係消滅後代繳水電費414 元），及自 107 年8 月18日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告 1 萬1,000 元，均為有理由，應予准許。另原告既就民法第 455 條、第767 條第1 項前段規定係主張為選擇合併，請求 擇一有理由而為審判，則本院既已認定原告得基於民法第45 5 條租賃物返還請求權請求被告遷讓返還系爭房屋，則就原 告對被告之所有物返還請求權之法律關係即無須審論，併此 敘明。
五、本件訴訟的事實已經明確，原告提出其他的攻擊或防禦方法 及證據，都已經法院詳細斟酌，經認定不會影響本件判決的 結果，所以不再一一論述。
六、據上論結：本件原告之訴為有理由，因此判決如主文。中 華 民 國 108 年 1 月 30 日
民事第三庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 1 月 31 日
書記官 鄔琬誼