臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第721號
原 告 樂陞科技股份有限公司
法定代理人 陳國華
訴訟代理人 周志潔律師
陳婉茹律師
方文萱律師
複 代理人 康芳慈律師
被 告 新北市政府經濟發展局
法定代理人 何怡明
訴訟代理人 李永裕律師
複 代理人 江俊傑律師
楊上德律師
王怡茹律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107 年12月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；第168 條至第172 條及前條所定之承受訴 訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第17 0 條、第175 條第1 項分別定有明文。查本件原告係於民國 106 年8 月14日遞狀提起本件損害賠償訴訟，有起訴狀上本 院收狀戳章在卷可稽（見本院卷一第11頁），而斯時原告之 法定代理人由代理董事長何嘉興任之，嗣何嘉興於106 年10 月18日辭任代理董事長職務，原董事長許金龍雖因另案受羈 押，惟已解除禁見，得回復執行董事長職務，而後於訴訟繫 屬中，其法定代理人再變更為陳國華等情，業據原告提出公 司變更登記表、第7 屆第45次董事會議事錄、臺灣臺北地方 法院106 年度金重訴字第6 號、106 年度聲字第2484號裁定 、經濟部107 年10月12日經授商字第10701124520 號函等件 為證（見本院卷一第169 至181 頁、卷二第633 至649 頁、 卷四第89至101 頁），並經原告分別於107 年3 月13日、10 7 年10月31日具狀聲明承受訴訟及追認之前一切訴訟行為（ 見本院卷三第169 至171 頁、卷四第85至87頁）。另被告法
定代理人原為許峯源，嗣於訴訟繫屬中變更為何怡明，亦據 被告於107 年12月26日具狀聲明承受訴訟（見本院卷四第29 1 至292 頁），均核與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告前與被告就新北市新店區「碧潭有約社區」市有商場（ 下稱系爭商場）簽訂經營管理契約書（下稱系爭契約），約 定由原告向被告承租如附表所示之建物及土地，租期自簽約 日即103 年3 月17日起至113 年3 月16日止，每月租金新臺 幣（下同）210 萬元。惟於承租期間，如附表所示之建物（ 下稱系爭租賃物）於經過雨水洗刷後，出現漏水問題，經原 告聘請專業人員檢視後，發現漏水原因為建築結構及管路問 題，經原告向被告反映，並要求盡速修繕，惟被告以漏水原 因不明及責任歸屬未定為由，遲遲未予修繕，嗣經兩造來往 函文數十次，並召開會議，協商修繕方式與責任歸屬後，被 告仍遲未履行其修繕義務。是以，原告乃於106 年8 月4 日 以新店碧潭郵局第156 號存證信函向被告為終止系爭契約之 意思表示。惟被告為系爭租賃物之出租人，就系爭租賃物之 漏水瑕疵本應負有修繕義務，且因被告遲未修繕，致原告不 得以只得終止系爭契約，造成原告因此受有無法轉租、裝潢 建材受損等損害，故為此爰依民法第430 條規定，請求被告 賠償原告如下第一項修繕費用之損害，另依同法第227 條第 1 項依給付遲延之規定，請求被告賠償原告如下第二項、第 三項無法轉租及裝潢之損失：
1.修繕費用：
被告為系爭租賃物之出租人，就系爭租賃物本負有修繕義務 ，惟經原告多次催告被告進行修繕，被告仍遲未盡修繕義務 ，原告為免損害持續擴大只得自行修繕，並因此支出修繕費 用25萬3,450 元，扣除保險理賠金2 萬6,340 元後，再加計 營業稅後【（25萬3,450 元－2 萬6,340 元）×1.05】，原 告共計受有支出修繕費用23萬8,466 元之損害。 2.無法轉租損失：
被告交付系爭租賃物長期以來有漏水瑕疵，致原告無法依兩 造合意使用方式轉租予他人，被告應賠償原告無法轉租之損 失。因系爭租賃物之整體結構瑕疵問題，造成逢雨必漏，天 花板、牆壁滲漏水不斷，致使原告租用後，除不時見到用水 桶等容器盛接漏水、邊撐傘、邊辦公等奇景外，甚至地下1 樓時常性積水，原本與原告接洽、商談有意願承租之廠商， 不論經到場親眼見系爭租賃物漏水情況、或是耳聞市場上關 於系爭租賃物漏水昭章之惡名後，均不願承租1 樓商場，致
使1 樓商場自被告交由原告經營管理起，至系爭契約關係終 止，完全無法達到兩造簽訂系爭契約之目的即「由原告經營 管理，吸引廠商進駐投資」。
⑴系爭租賃物1 樓：系爭租賃物位於碧潭有約社區、新店捷 運站出口，人潮眾多，鄰近系爭租賃物1 樓店鋪之每月租 金約為每坪2,000 元至3,000 元不等，再經原告商請專業 房仲業者到系爭租賃物1 樓評估後，系爭租賃物1 樓部分 租金應可達每月每坪1,800 元之價格。又系爭租賃物1 樓 總面積為610.54坪，從原告與被告於103 年簽訂系爭契約 ，至於106 年終止系爭契約止，共3 年（36個月），依此 計算，系爭租賃物1 樓部分受有無法轉租之租金損失共計 為3,956 萬2,992 元。另1 樓管理費每月每坪80元，且因 租用1 樓部分會含2 個停車位，每個停車位管理費為1,00 0 元，及系爭契約歷時3 年，是系爭租賃物1 樓部分受有 管理費之損失共計為183 萬355 元。
⑵系爭租賃物地下1 樓：原告向被告投標時，法蘭絲股份有 限公司子公司（下稱法蘭絲公司）為協力廠商之一，且亦 與原告簽訂承租意向書，規劃將系爭租賃物地下1 樓打造 為24小時保全恆溫恆濕全亞洲最大商用專業葡萄酒窖。惟 原告接手經營後，發現地下1 樓嚴重漏水，甚至若遇大雨 或豪雨，必定淹水，連作為一般商場或辦公室都有困難， 遑論作為對於溫度及濕度均應嚴格控管之葡萄酒窖。而法 蘭絲公司知悉地下1 樓淹水狀況後，即拒絕承租，並終止 雙方協議，也因為嚴重漏水，致使地下1 樓閒置。又系爭 租賃物地下1 樓每月每坪租金1,050 元，總面積共計554 坪，從原告與被告於103 年簽訂系爭契約，至於106 年終 止系爭契約止，共3 年，依此計算，系爭租賃物地下1 樓 部分受有無法轉租之租金損失共計為2,094 萬1,200 元。 另地下1 樓管理費每月每坪80元，且因租用地下1 樓部分 會含1 個停車位，每個停車位管理費為1,000 元，及系爭 契約歷時3 年，是系爭租賃物地下1 樓部分受有管理費之 損失共計為163 萬1,520 元。
⑶是以，原告受有無法轉租之損失共計6,396 萬6,067 元【 3,956 萬2,992 元＋183 萬355 元＋2,094 萬1,200 元＋ 163 萬1,520 元】，加計營業稅後【6,396 萬6,067 元× 1.05】，原告此部分之損害合計為6,716 萬4,371 元。 3.裝潢損失：
原告承租系爭商場作為辦公室使用，並支出8,666 萬5,246 元之裝潢費用，惟被告雖經原告屢次催告履行修繕義務，被 告始終未修復完成，且於106 年7 月下旬之尼莎颱風，繼續
造成原告之損失，原告僅得依民法第430 條規定，發函向被 告終止系爭契約，則原告之裝潢本得以正常使用，但因系爭 契約終止而不得繼續使用，加計營業稅後，原告因而受有9, 099 萬8,508 元裝潢費用損害【8,666 萬5,246 元×1.05】 。
4.綜上，原告本件共計受有1 億5,816 萬2,879 元之損害。 ㈡對於被告抗辯主張之意見：
1.兩造簽訂之系爭契約目的，係由原告經營管理，吸引廠商進 駐投資，並非單純由原告承租後自用，然被告交付之系爭租 賃物，顯然有結構上嚴重之瑕疵，導致滲漏水，甚至地面積 水之情形，且自原告進駐起至搬離止，漏水瑕疵並未完全恢 復，不但影響原告人員及轉租承租戶正常使用，且致原告不 易依照投資執行計畫書進行招商，甚至嚴重威脅到使用者之 人身及財產安全。
2.系爭租賃物結構上有嚴重瑕疵，導致天花板、牆面滲漏水、 甚至地面有積水之情形，此觀台北市建築師公會鑑定報告、 證人謝東波、林建僥、歐承翰、洪璽凱之證述即明。在原告 承租期間，系爭租賃物仍持續有漏水情形，被告縱有修繕， 亦為治標不治本，根本未修復，甚且時至今日，就算原告已 遷離，被告欲再次招標，仍有漏水問題。
3.系爭租賃物不僅影響原告及相關承租戶之使用，造成財產損 害，甚至迫使承租戶需要在颱風天或大雨天此等惡劣天氣， 冒著生命危險前往系爭租賃物處理及搶救，甚者，系爭租賃 物配電為高電壓用電、插座、電腦與相關機具設備，因漏水 泡在水中，對於原告與承租戶第一線處理人員之人身安全威 脅重大，亦有證人林建僥、歐承翰、洪璽凱之證述可證。 4.再者，房屋漏水瑕疵之惡害，首在室內溼度不正常影響人體 、設備、器具之正常使用及壽命，其散發出之氣味更是令人 望之卻步，如屬商業用途之房屋，則將嚴重影響承租目的意 願。系爭租賃物地下1 樓因漏水嚴重，導致原投資計畫書所 預定之法蘭絲公司拒絕承租，並終止雙方協議，僅得配合被 告將原本規劃使用2 樓部分APP 育成中心及文創產業聚落規 劃至地下1 樓，然仍因漏水問題嚴重，進而影響相關產業進 駐意願，招商情況不佳，此可參證人謝東波、林建僥、洪璽 凱之證述。
5.系爭租賃物自原告接手經營管理並對外招商後，全聯福利中 心、統一股份有限公司、誠品書店等大型賣場積極與原告聯 繫，甚至誠品書店多次提出合作評估，並經多次會議協商， 惟因系爭租賃物有嚴重滲漏水問題，與原告接洽有意願之承 租廠商，不論經到場親見漏水情形，或耳聞市場上關於漏水
昭彰惡名後，均不願意承租，致使1 樓商場自被告交由原告 經營管理，至系爭契約終止，均無法達到兩造訂定系爭契約 之目的。
6.原告所開出每坪租金，除係經公證第三人戴德梁行評定外， 亦合於被告已核定之投資執行計畫書所載數額，何來原告抬 高租金致使無法出租之情事，且依兩造契約及相關文件，原 告得自行負擔成本申請開通捷運連通道，並無申請開通捷運 連通道之義務，前開1 樓租金評估並非係以開通連通道作為 前提，被告以此推論辯稱1 樓無法出租係可歸責於原告，顯 屬荒謬。至被告提出之被證48，原告否認形式上真正。 7.原告曾6 次發函予被告，主張原告之租金給付義務因被告未 履行修繕義務而得主張同時履行抗辯，是在被告未為修繕前 ，原告本無給付義務，亦當然部構成遲延之違約狀態，惟被 告無視原告之主張，逕行單方面避開租金與修繕義務具同時 履行抗辯之關係，另以函知將先以履約保證金扣抵、再要求 補足履約保證金之手法，閃避自己未盡修繕義務之事實。實 則履約保證金之性質，係為保障出租人在租賃期間有承租人 違約情狀時，得不經訴訟直接由履約保證金取償，惟被告明 知自己尚未履行修繕義務，本無主張原告違約未給付租金之 餘地，竟仍擅自採先扣抵，再要求補足履約保證金之作法， 顯與履約保證金之目的、用途大相違背。是被告既未依債之 本旨履行系爭契約在先，原告並無任何欠繳租金之情形，被 告私以履約保證金抵扣欠繳租金之主張顯無理由，原告本無 履約保證金不足之問題，被告無何權利終止系爭契約。 8.兩造於106 年7 月31日會面商談，對於履約保證金達成共識 ，只要原告隔日將切結書蓋用公司大小章遞交被告後，被告 即暫不要求原告補足履約保證金，實則原告亦依約將切結書 遞交被告，怎得被告翻臉不認，任意終止契約，毫無誠信可 言。
9.原告已於104 年9 月7 日發函催告被告應於文到後15日內履 行修繕義務，被告於收受函文後，仍無視原告請求，被告遲 至原告發函終止系爭契約，都未修復瑕疵，導致系爭租賃物 逢雨必漏，根本無法為契約所約定之使用，甚至造成原告財 產受損，是以，原告自得依民法第430 條規定終止系爭契約 。
㈢並聲明：
1.被告應給付原告1 億5,840 萬1,345 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯主張：
㈠本件係因原告未依系爭契約第3 條第1 款約定，於106 年1 月31日前繳納106 年度上半年租金，經被告先後在106 年2 月14日、3 月7 日、4 月12日催告原告繳納，原告仍未繳納 ，被告乃依系爭契約第7 條第2 項約定，於106 年4 月17日 將原告先前繳納之履約保證金1,260 萬元用以扣抵106 年度 上半年租金1,277 萬3,880 元，履約保證金尚不足扣抵租金 ，經扣抵後原告已無履約保證金，被告依系爭契約第7 條第 2 項約定，在106 年4 月27日第1 次通知原告應於106 年5 月12日前補足履約保證金1,260 萬元。於106 年5 月12日屆 期後，原告並未補足履約保證金，被告在106 年5 月22日第 2 次通知原告應於106 年6 月13日前補足履約保證金，否則 被告將終止系爭契約。嗣原告在106 年6 月12日來函表示將 先補足106 年上半年租金77萬3,975 元，其餘履約保證金等 積欠款項要由新任董監事決定具體補足方案。而後被告再於 106 年7 月25日第3 次通知原告應於106 年7 月31日前補足 履約保證金1,260 萬元，否則被告將在106 年8 月1 日終止 系爭契約。惟原告在106 年7 月31日僅繳納630 萬元之半數 履約保證金，並未繳足額，而被告已3 次通知原告限期繳納 ，依系爭契約第10條第1 項約定，被告得終止系爭契約。是 以，依被告於106 年7 月25日新北經招字第1061395898號函 之意旨，被告已向原告為終止系爭契約之意思表示，該函並 於106 年7 月27日合法送達原告，原告既未於被告所限期限 106 年7 月31日前補足保證金1,260 萬元，依上開函旨，系 爭契約應已於106 年8 月1 日發生合法終止之效力。又被告 為求慎重，再於106 年8 月3 日以新北經招字第1061508790 號函通知原告終止系爭契約，該函亦於106 年8 月7 日送達 原告，從而，系爭契約於106 年8 月1 日已終止。 ㈡就原告請求之修繕費用，被告表示意見如下： 1.原告向被告承租系爭商場後，因有積欠租金及懲罰性違約金 等情事，經被告對原告以公證書為執行名義，對原告聲請強 制執行，由臺灣臺北地方法院以106 年度司執字第110352號 給付租金強制執行事件受理在案，並已核發扣押命令，准許 在租金費用2,808 萬4,560 元、懲罰性違約金812 萬6,940 元及執行費用28萬9,692 元範圍內予以扣押，而原告於本件 主張之修繕費用23萬8,466 元，被告已於該強制執行事件中 ，從原告積欠之租金2,808 萬4,560 元範圍內，抵銷修繕費 用23萬8,466 元，並減縮聲請強制執行之租金費用為2,784 萬6,094 元，因此原告請求修繕費用，業經被告行使抵銷權 而消滅，原告自無再依民法第430 條規定為請求。原告於10 6 年3 月20日與被告之會議中，已同意被告就此部分修繕費
用自積欠之租金中扣抵。
2.原告所提原證7 台北市建築師公會鑑定報告書，其中104 年 10月13日之漏水原因補充鑑定報告書內容僅為片段不完整， 缺少責任分配及費用分攤，此部分被告已提出被證19完整版 之鑑定報告。而依該鑑定報告作成日期為104 年間，正值系 爭租賃物發生漏水期間，可參見原告提出之修繕單據主要集 中於104 年間發生，與該鑑定報告作成日期相當，又上開漏 水情形發生後，原告已自行修繕至無漏水現象，此可觀原告 提出之修繕費用單據上修復後狀況欄多數均記載目前無漏水 現象、已修復、已無漏水現象、完全修復、平常可以止漏、 無損壞礦纖版現象、導流成功至機房、目前大雨皆無漏水現 象等語即明。再者，於該鑑定報告作成後，被告亦有針對漏 水點進行修繕，修繕完畢後並經原告驗收簽名確認，有驗收 紀錄及施工照片、修復後照片可佐證，此後即未見到原告向 被告反應系爭租賃物發生漏水問題請求被告修繕，從而，被 告已履行修繕義務。
3.依原告提出104 年9 月7 日之函文內容可知，原告於該函文 係主張修繕費用返還請求權或租金扣除權，並無任何隻字片 語主張終止租約，是原告主張其以該函催告被告履行修繕義 務，並得終止契約，自屬無據。再者，系爭租賃物經鑑定結 果，確認漏水問題大多係因大樓公共區域構造不良導致，因 此被告於收受該函文後，即有向系爭租賃物所在之碧潭有約 社區管理委員會提案請求修繕漏水，並非未為處理，且嗣後 被告亦有針對系爭鑑定報告認定屬被告責任部分之漏水點進 行修繕，修繕完畢後並經原告驗收簽名確認。
㈢就原告請求無法轉租之損害，被告表示意見如下： 1.原告提出之承租意向書，不僅並非租賃契約，該意向書僅記 載「因甲方新成立之公司尚在申請中，待新公司成立後即與 乙方簽立租約」等語，無從據以認定係因系爭租賃物有漏水 致未能簽立租賃契約。且依系爭契約第4 條第1 項第3 款之 約定，原告轉租需經被告同意，而原告從未向被告告知要將 一部轉租予法蘭絲公司以及徵求被告同意，是原告是否能將 系爭租賃物一部轉租予法蘭絲公司，因尚未通知被告，並徵 求被告同意，顯然為無法確定之事實，是原告主張系爭租賃 物因被告未履行修繕漏水，以致於無法出租使用，造成其租 金損失之所失利益，亦屬無據。
2.況原告與被告簽訂系爭契約後，隨即於103 年9 月2 日將系 爭租賃物地下1 樓轉租予創夢市集股份有限公司（下稱創夢 市集公司），嗣後原告亦陸續招攬20多家公司進駐承租系爭 租賃物地下1 樓，因此原告主張系爭租賃物地下1 樓有多處
漏水，以致無法轉租受有損害，顯無可採。且依原告提出法 蘭絲公司簽訂之意向書，承租位置為地下1 樓之B 區房屋， 惟該區業經原告於103 年9 月2 日轉租予創夢市集公司使用 ，且已有20多家公司進駐使用，原告自無從將上開相同區域 再行轉租法蘭絲公司作為酒窖使用。
3.依台北市建築師公會104 年10月13日漏水原因補充鑑定報告 書，並未認定系爭租賃物1 樓有漏水情形，原告起訴狀檢附 之漏水修繕單據，亦無任何一張單據是針對系爭租賃物1 樓 位置進行漏水修繕。況原告主張系爭租賃物1 樓部分有漏水 致受有無法轉租及支出管理費之損害，並無提出證據以實其 說，實難認原告此部分之主張可採。
4.原告雖提出原證18企劃書，惟該企畫書僅為其投標時提出之 單方面希望與想法，並非客觀已確定之實際計畫內容，構成 系爭契約之一部分者，為原告向被告提出且經被告核定之投 資執行計劃書，而查遍該投資執行計劃書，並無原告已確定 要將系爭租賃物轉租予法蘭絲公司經營酒窖等相關計畫內容 記載，是原告以法蘭絲公司為其協力廠商及其財務計畫內已 有評估酒窖每年出租收入，洵非可採。
5.原告所提原證22內容為一個與本案完全無關連的租屋網站招 租訊息，與本件系爭租賃物所在之地點、內部裝潢結構、大 小格局、交通便利性、人潮多寡等條件均不相同，如何得以 證明系爭租賃物之1 樓每月每坪出租價格可達2,000 元至3, 000 元，或如原告所提出之計算式記載每月每坪1,800 元。 再者，原告提出之原證23誠品合作案評估自其外觀上來看， 為出處不詳之私文書，被告否認形式上之真正，且該文書名 稱既稱為評估，其記載內容亦僅為抽象敘述營業額及合作方 式，並無具體租賃之要約與承諾，應為單方面希望與想法， 而非客觀已確定之計畫內容，遑論系爭租賃物1 樓部分，並 無漏水情形，此亦為原告不爭執，是原告主張系爭租賃物因 1 樓漏水導致誠品不承租云云，顯無可採。
6.依證人謝東波之證述，系爭租賃物1 樓有借藝術家放藝術品 ，依一般常理、經驗法則可知，有關藝術品保存放置有其嚴 格環境條件，最忌諱放在漏水潮濕環境，以避免藝術品遭到 侵蝕而產生發霉、生鏽等損害，足證系爭租賃物1 樓應無可 能發生漏水，否則豈可能把一個漏水場所用來存放藝術品。 至證人林建僥固證稱系爭租賃物1 樓有漏水情形，惟其先證 述1 樓部分無出租給別人，嗣又改稱有將1 樓一小部分出租 ，可知其證述前後已有不一致，且其證稱1 樓有自行修繕， 然依原告提出之修繕單據，並無任何一張單據針對1 樓漏水 進行修繕。
7.至證人林建僥關於系爭租賃物出租面積、承租公司曾因漏水 要求終止契約等證述，均與客觀事實不符，依原告自行提出 「附表1-B1使用情形及圖」，可知原告就系爭租賃物地下1 樓使用面積均已全部轉租他人，並非只有轉租3/5 ，且依被 證6 轉租名冊，原告就地下1 樓部分，亦有招攬20多家公司 進駐承租，並非只有原告之關係企業。另創夢市集公司於10 6 年8 月間仍有繼續使用系爭租賃物2 樓，法蘭絲公司則尚 未與原告就租金、租期等要件達成合意，可見其承租條件尚 屬未確定之事，遑論依證人林建僥之證述，法蘭絲公司要承 租地下1 樓之區塊，現即出租予玩酷、艾絲、創夢市集、好 吃客、怡客，可知上開原告原先要出租給法蘭絲公司之區域 ，已有另行出租予他人使用，並非未能出租。
8.依證人歐承翰之證述可知，系爭租賃物1 樓有存放藝術品， 並轉租他人使用，並無漏水情形。原告未能將1 樓部分完全 出租係因其欲收取之租金數額過高，及其公司財務出現狀況 ，未能完成打通連接1 樓與捷運連通出口，以致無法順利將 系爭租賃物1 樓部分出租他人。至系爭租賃物地下1 樓、2 樓及原證25漏水光碟之漏水地點漏水點，被告均有修繕完畢 ，並非未為修繕，且系爭租賃物地下1 樓漏水情形並不嚴重 ，原告更已將地下1 樓全部轉租給他人使用。甚且原告多次 利用大雨或颱風天時，刻意將排水裝置反向操作導致漏水情 況變嚴重。
㈣就原告請求無法裝潢損失，被告表示意見如下： 1.系爭契約係因原告未繳足履約保證金，經被告多次通知限期 原告繳納，否則將於106 年8 月1 日終止系爭契約，而後因 原告屆期仍未繳足，經被告於106 年8 月1 日合法終止，原 告於被告合法終止系爭契約後，始於106 年8 月4 日以存證 信函終止契約，惟原告並未舉證其已依民法第430 條規定， 定相當期限催告被告履行修繕義務，被告於期限內仍不為修 繕，是其主張受有裝潢損害9,099 萬8,508 元，自無可採。 2.原告提出之原證6 僅為3 張表格，並非實際之支出憑證，被 告否認原證6 形式上真正。再者，依系爭契約第9 條第2 項 約定，租賃物由乙方修繕或因乙方需求增加其他功能之設施 部分及雜項工作物，乙方不得向甲方請求償還就租賃物所支 出之有益費用，是原告就系爭租賃物如有支出裝潢、設施改 良等有益費用，本即不得向被告請求償還。
3.另原告所提原證6-1 裝潢費表格及單據，經被告核算後之總 金額，與原告起訴主張之金額明顯不符，且經被告逐一檢視 項證據後，發現該證據內有部分項目單據並無發票，有部分 單據支出明顯不屬於裝潢用途，有部分項目則係重複列舉而
浮報。其中關於樂陞- 車庫咖啡（即原證6-1B大項）之裝潢 設備等資產，原告早於104 年8 月間將其出售予第三人，故 原告實際上未有費用支出或受有損害。
4.系爭契約經被告終止後，原告已有將系爭租賃物內的裝潢設 備用品，包括空調冷氣、網路設備、辦公設備、家電設備等 等，只要是可拆卸移動的設備物品，原告能帶走的全部帶走 ，甚至網路線也都拆下來帶走，有原告搬離系爭租賃物後之 現場照片可證，是以原告主張其受有裝潢費用之損失，洵屬 無據。
㈤原告自104 年起營運狀況明顯不佳，104 年、105 年連續二 年度出現高額虧損，而其負責人許金龍105 年8 月因涉嫌非 常規交易、詐騙投資人等弊案而遭法院羈押，財務出現重大 危機，致無法履行系爭契約之給付義務，是其臨訟始主張系 爭租賃物漏水，行使同時履行抗辯權免付租金或要求被告損 害賠償，並稱其財力豐沛有足額資金投入商場云云，均非可 採。
㈥又因原告財務出現危機，致無法履行系爭契約，經被告多次 通知限期繳納，原告仍未繳納，被告乃依系爭契約第7 條第 2 項約定，以履約保證金抵付原告欠繳之租金，惟抵付結果 仍不足額抵付租金77萬3,975 元，被告遂發函通知原告應補 繳不足之租金77萬3,975 元及補足履約保證金1,260 萬元。 原告於收受該通知後，於106 年6 月12日來函表示，將先於 106 年補足106 年上半年度欠繳之租金，嗣並於106 年6 月 29日匯款77萬3,975 元至被告帳戶繳足積欠之租金，由此可 知，被告本即得依系爭契約第7 條第2 項約定，由履約保證 金抵付原告欠繳之租金，且原告亦知情並同意以履約保證金 抵付，才匯款77萬3,975 元至被告帳戶以繳清抵付後尚不足 額之租金。
㈦原告自簽訂系爭契約後即進駐使用系爭租賃物至今，不但已 陸續將系爭租賃物轉租予20多家公司，原告更依系爭契約第 3 條第5 項約定，享受簽約日起6 個月免租金之優惠，並於 免租金優惠期滿後繳納104 年度租金，顯見並無原告主張之 漏水已妨礙其使用、收益或無法使用系爭租賃物等情。至原 告主張被告並未要求其需補足履約保證金，而係承諾原告只 要在隔天將切結書蓋用公司大小章，即暫不要求原告補足履 約保證金，惟此並非事實，更與該切結書記載立書日期106 年7 月31日顯不相符。
㈧原告向被告承租系爭租賃物之用途係作為經營管理商場使用 ，被告交付原告使用之系爭租賃物登記用途為G3商場、G3店 鋪，所謂G3商場、G3店鋪用途，係指得合法作為供商談、接
洽、處理一般事務或一般門診、零售、日常服務之場所，今 原告自系爭契約開始後，即已持續使用收益系爭租賃物不曾 中斷，且於系爭租賃物設立營運總部後從未見任何部門人員 因漏水問題搬遷至其他處所辦公，可見原告於租賃期間內不 僅能合法營業使用系爭租賃物，亦未見有因發生漏水問題而 影響原告使用、收益或達無法使用、收益之狀態，是原告以 系爭租賃物存有漏水瑕疵為由，主張終止系爭契約並請求損 害賠償，亦不可採。
㈨原告所稱逢雨必漏、外面下大雨裡面小雨、邊撐傘邊辦公等 情，均僅為原告單方面陳述，且不僅明顯誇大其辭，亦未見 原告舉證以實其說，況倘原告所述為真，漏水情形理應極為 嚴重且頻率甚高，惟原告卻從未向被告表示終止系爭契約， 反而繼續長期租用系爭租賃物並繳納租金。且依證人謝東波 、林建僥之證述可知，原告上開所稱之情形洵屬誇大不實。 至原證24照片縱使為真，此照片亦為106 年7 月30日當天偶 發之單一事件，不僅漏水之原因未經查明，非得逕認為係可 歸責於被告，更無法據此回溯在之前亦有發生相同之漏水情 形，而影響原告使用收益系爭租賃物。再者，依該照片可知 ，漏水面積僅係一隅，非遍及全部租賃物（系爭租賃物面積 超過1 萬2,000 平方公尺），惟原告卻以此為由泛稱被告未 保持系爭租賃物合於約定使用收益狀態，請求被告賠償高達 1 億5,840 萬餘元之損失，明顯違反比例原則及誠信原則。 ㈩綜上所述，並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
三、經查，本件原告主張其於103 年3 月17日與被告就系爭商場 簽訂系爭契約，約定租期自簽約日即103 年3 月17日起至11 3 年3 月16日止，每月租金為210 萬元之事實，業據原告提 出系爭契約影本為證（見本院卷一第33至53頁），復為被告 所不爭執，應堪信為真。至原告主張系爭租賃物有漏水之瑕 疵存在，經原告催告被告進行修繕，惟被告遲未履行修繕義 務，致原告於106 年8 月4 日以新店碧潭郵局第156 號存證 信函向被告為終止系爭契約之意思表示，且因被告交付之系 爭租賃物有上開未合於約定使用、收益之情形，致原告受有 支出修繕費用23萬8,466 元、無法轉租他人使用收益之損害 6,716 萬4,371 元、裝潢損害9,099 萬8,508 元云云，則為 被告所否認，並以前詞置辯，是以，本件所應審究之爭點為 ：系爭租賃物有無原告主張之漏水瑕疵存在？如有，被告是 否已履行修繕義務？原告依民法第430 條規定，請求被告賠 償原告支出修繕費用23萬8,466 元之損害，及依同法第227
條第1 項依給付遲延之規定，請求無法轉租6,716 萬4,371 元與裝潢費用9,099 萬8,508 元之損害，有無理由？四、本院之判斷：
㈠按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於 其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求 出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430 條定有明 文。本件原告主張系爭租賃物具有漏水而須修繕之情事，此 有原告提出之台北市建築師公會漏水原因鑑定報告書及被告 提出之該公會漏水原因補充鑑定報告書在卷可稽（見本院卷 一第289 至347 頁、第485 至490 頁），堪認系爭租賃物地 下1 樓及2 樓部分確有原告所主張漏水應予修繕之必要，原 告並因而支出修繕費用23萬8,466 元，此亦據原告提出修繕 費用單據、保險理算表為憑（見本院卷一第65至125 頁）， 而被告對於原告業已支出上開修繕費用乙情並未爭執，惟辯 稱該費用被告業已讓原告自欠繳之租金扣抵，原告本件已無 從再為請求等語，並提出民事聲請減縮執行金額狀、臺北地 方法院民事執行處106 年10月23日北院隆106 司執卯字第11 032 號執行命令、106 年12月15日北院隆106 司執卯字第11 0352號函、105 年度租金扣抵研商會議紀錄暨簽到表為證（ 見本院卷一第477 至484 頁、卷四第203 至205 頁），對此 原告則主張因被告提供之系爭租賃物有未合於約定使用收益 之狀態，其基於同時履行抗辯並不負有給付租金之義務，而 主張原告並未積欠被告任何租金，被告無從以租金扣抵修繕 費用云云。惟查：
1.按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方 之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事 實上有密切關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生 ，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付 之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上 字第850 號判例意旨參照）。故凡欲主張同時履行抗辯者， 必於他方之給付與己方之給付有立於對待給付之地位者，始 有適用之餘地，此觀前揭判例自明。即言之，本件原告既主 張同時履行抗辯，則其所得以拒絕給付租金之事由，自應與 其所負給付租金之義務立於對待給付之地位始可。就租賃契 約而論，承租人之義務在支付租金，出租人則有以物租與他 方使用、收益，並保持其使用、收益之義務，此觀民法第42 1 、423 及424 條之規定自明。是就租賃關係而言，承租人 如欲主張出租人未為對待給付而主張同時履行抗辯，必出租 人所租與之物不能合於所約定之使用、收益，或不能保持使
用、收益之狀態始可。
2.依前揭台北市建築師公會漏水原因鑑定報告書及漏水原因補 充鑑定報告書觀之，均未見系爭租賃物1 樓有漏水情事，且 原告亦於本院107 年2 月7 日言詞辯論時自陳系爭租賃物1 樓並無漏水（見本院卷三第14頁），而系爭租賃物既包含地 下1 樓、1 樓、2 樓，共3 個樓層，原告得否僅以其中2 個 樓層有漏水情形，即與系爭租賃物全部租金之給付主張同時 履行抗辯，誠屬有疑。再者，原告既主張其因被告不為修繕 ，始由其自行出資修繕，復參酌原告所提之修繕費用單據， 關於修復後狀況多數記載為「目前無漏水現象」、「已修復 」、「已無漏水現象」、「平常可以止漏」、「完全修復」 、「導流成功至機房」、「目前大雨皆無漏水現象」等，則 系爭租賃物既經原告自為修繕後，當無再有其所稱嚴重漏水 之情事，否則其所支出之上開修繕費用即非屬必要費用，而 無從依民法第430 條規定請求償還或於租金中扣除；況被告 亦已就上開鑑定報告書認定屬被告責任部分之漏水點進行修 繕，修繕完畢後經原告驗收簽名確認，業據被告提出驗收紀 錄及施工照片、各漏水點修復後現場照片為證，復經證人即 被告職員歐承翰到庭證述明確（見本院卷三第103 至120 頁 、第367 至377 頁、卷四第68至78頁、第185 至198 頁），
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