臺灣嘉義地方法院民事判決 107年度訴字第728號
原 告 簡元舜
簡元能
上二人共同
訴訟代理人 謝富林
被 告 曾意妮
訴訟代理人 陳昱龍律師
被 告 簡芳妏
簡鐘梅
被 告 張麗秀地政士事務所
上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國107年12
月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
㈠、緣坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○段00000 地號土地（下稱 系爭土地）原為原告簡元舜、簡元能、被告簡芳妏、簡鐘梅 等4 人所共有，嗣被告簡芳妏、簡鐘梅於民國107 年6 月26 日將其等所有系爭土地應有部分出售予被告曾意妮，並由被 告張麗秀地政士事務所逕行辦理過戶登記，然被告間之買賣 行為自始未依土地法第34條之1 規定通知原告行使優先購買 權，致原告權益喪失。而系爭土地買賣契約第4 條第3 項有 記載買方應負起告知其他共有人優先承買權之義務，然被告 張麗秀地政士事務所及被告曾意妮並未對原告為上開通知， 亦未將上開規定告知被告簡芳妏、簡鐘梅知悉，可見被告張 麗秀地政士事務所及被告曾意妮顯係利用出賣人即被告簡芳 妏、簡鐘梅不知土地法規定，共同串謀使被告簡芳妏、簡鐘 梅出售系爭土地予被告曾意妮，爰依法請求塗銷被告間之所 有權移轉登記。
㈡、並聲明：被告曾意妮就坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○段00 000地號土地，於民國107年8月8日以買賣為登記原因之所有 權移轉登記塗銷。
二、被告張麗秀地政士事務所則以：被告買賣雙方於107年6月26 日約定要簽訂系爭土地買賣合約書，被告張麗秀地政士事務 所已有當場表明系爭土地為共有，被告簡芳妏、簡鐘梅應通
知其他有優先購買權之人，惟被告簡芳妏表示其他共有人為 其叔叔，無需通知共有人，亦未就共有人之間之內部關係做 陳述，即授意被告張麗秀地政士事務所直接辦理所有權移轉 登記，被告曾意妮付清價金後，旋即辦理產權移轉登記完峻 。被告張麗秀地政士事務所顯已盡到告知義務，並依程序完 成登記，而土地法第34條之1 優先購買權之規定又屬債權性 質，應與被告張麗秀地政士事務所無涉。另否認有與被告曾 意妮串謀等語。並聲明：駁回原告之訴等語。
三、被告曾意妮則以：系爭買賣契約第4 條定有「…乙方保證 產權清楚，並無一物數賣或佔用他人土地之情事。本案土地 確無出租與第三人及優先購買權人確已放棄優先購買權…」 等規定，買賣雙方並在其上簽名，可見被告曾意妮自始善意 信賴契約文義所載及出賣人即被告簡芳妏、簡鐘梅擔保系爭 土地已無任何優先購買權存在，至被告簡芳妏、簡鐘梅是否 踐行優先購買權通知乙事，應由原告負舉證責任。況依最高 法院65年台上字第853 號判決意旨，土地法第34條之1 所規 定之優先購買權係屬債權效力，被告曾意妮既已依法取得系 爭土地所有權，則他共有人不得主張該買賣為無效，而請求 塗銷其所為之登記，故原告之主張顯不合於上開規定。另否 認有與被告張麗秀地政士事務所串謀等語。並聲明：原告之 訴駁回。
四、被告簡芳妏、簡鐘梅則以：簽定買賣契約時，代書有提到要 告知其他共有人，惟斯時其等年紀尚小，對法律也不清楚， 故其等並不知道還有其他共有人等語。
五、本院得心證之理由：
㈠、原告主張系爭土地為原告與被告簡芳妏、簡鐘梅所共有，被 告簡芳妏、簡鐘梅於107 年6 月26日將系爭土地應有部分出 售予被告曾意妮，並由被告張麗秀地政士事務所辦理系爭土 地所有權應有部分移轉登記完成等情，業據其提出不動產房 地買賣契約書、系爭土地登記第一類謄本為證（見本院卷第 17 -27頁、第29頁），並為被告所不否認，則此部分事實堪 信為真實。
㈡、原告起訴主張被告簡芳妏、簡鐘梅與被告曾意妮間之買賣行 為未依土地法第34條之1 規定通知原告行使優先購買權，被 告張麗秀地政士事務所及被告曾意妮顯係利用被告簡芳妏、 簡鐘梅不知土地法規定，共同串謀使被告簡芳妏、簡鐘梅出 售系爭土地應有部分予被告曾意妮，爰請求塗銷被告簡芳妏 、簡鐘梅與被告曾意妮間之所有權移轉登記等語。被告張麗 秀地政士事務所、曾意妮則否認有共同串謀致被告簡芳妏、 簡鐘梅出售系爭土地應有部分等事，且土地法第34條之1 係
債權性質，原告應無從請求塗銷被告曾意妮已善意取得之系 爭土地應有部分所有權等語茲為抗辯。
㈢、按最高法院66年台上字第1530號判例意旨謂：土地法第34條 之1 第4 項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語 ，與同法第104 條第2 項及耕地三七五減租條例第15條第3 項用語不同，可以知之。被上訴人相互間就系爭土地應有部 分之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則上訴人本於土地法 第34條之1 第4 項規定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間 之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，即 無可准許。經查，原告與被告簡芳妏、簡鐘梅間就系爭土地 固為共有人之關係，而被告簡芳妏、簡鐘梅將其應有部分出 售予被告曾意妮，原告固得依土地法第34條之1 行使優先承 購權，然該優先承購權僅屬債權性質，被告簡芳妏、簡鐘梅 與被告曾意妮既已就系爭土地應有部分以買賣為原因，辦畢 所有權移轉登記，縱認被告簡芳妏、簡鐘梅未通知原告優先 承購，則原告尚不得主張依土地法第34條之1 第4 項規定之 優先承購權，請求塗銷被告曾意妮之所有權移轉登記予以塗 銷。
㈣、至於被告張麗秀地政士事務所則僅係受託辦理系爭土地應有 部分所有權移轉登記之事務，並非原告行使共有人優先承購 權之對象。原告主張依土地法第34條之1 第4 項之規定，請 求被告張麗秀地政士事務所辦理系爭土地應有部分所有權移 轉登記予以塗銷，即屬於法無據，而不應准許。㈤、從而，原告依土地法第34條之1 第4 項之規定，起訴請求被 告簡芳妏、簡鐘梅、曾意妮及張麗秀地政士事務所應將系爭 土地應有部分所有權移轉登記予以塗銷，為無理由，應予駁 回。
六、本件事證明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經 審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 18 日
民事第一庭 法 官 曾文欣
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 1 月 18 日
書記官 許庚森