臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度簡上字第10號
上 訴 人
即 被 告 崔海川
被 上訴人
即 原 告 經國新城P3社區管理委員會
法定代理人 梁正和
訴訟代理人 黃晞晟
訴訟代理人 羅振宏律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國（下同）105
年12月2日本院105年度嘉簡字第459號第一審簡易判決提起上訴
，經於108年1月9日言詞辯論終結，本院合議庭判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、事實概要：
被上訴人為經國新城P3社區管理委員會，坐落嘉義市○○段 0000○號建物（下稱系爭建物）1 樓如附圖（即嘉義市地政 事務所民國105年9月1日複丈成果圖）編號A所示面積11平方 公尺之房間1 間（下稱系爭房間），為經國新城P3社區住戶 共有之共用部分，並由被上訴人負責管理，被上訴人於 104 年6 月29日將系爭房間交付上訴人使用，並約定每月酌收清 潔費新臺幣（下同）2,000元，每2個月收取電費600 元及水 費200元，嗣經國新城P3社區於105年2 月27日召開管理委員 會會議及於105年4月10日召開區分所有權人會議，均決議收 回系爭房間，被上訴人乃於105年4月25日以書函通知上訴人 終止雙方間有關系爭房間之契約關係，請求上訴人返還系爭 房間，但上訴人抗辯被上訴人未合法終止契約，拒絕返還， 被上訴人乃提起本件訴訟請求返還系爭房間及給付相當租金 之不當得利。
二、原審之審理經過及結果：
（一）被上訴人之主張：依民事訴訟法第454條第1項規定，引用 原判決事實及理由欄「一、原告主張」以下之記載。（二）上訴人之答辯：依民事訴訟法第454條第1項規定，引用原 判決事實及理由欄「二、被告則以」以下之記載。（三）原審判決結果：
1、被告（上訴人）應將如判決附圖所示系爭房間遷讓返還原 告（被上訴人）。
2、被告（上訴人）應給付原告（被上訴人）7,600元，及自1
05年7月1日起至遷讓返還系爭房間之日止，每月給付原告 2,000元，每2個月給付原告800元。
三、上訴人不服原判決提起上訴：
（一）上訴聲明：
1、原判決均廢棄。
2、上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回 。
3、第一、二審之訴訟費用由被上訴人負擔。
（二）本院審理範圍：
被上訴人於本院審理中為簡化爭點，陳稱：「雖然我們不 收受上訴人的清潔費繳納，但是上訴人都還是按月匯款進 入管委會帳戶，原審判決第二項也判命上訴人應要按月給 付這項金額，所以錢收了就收了，我們就撤回第二項的起 訴」等語，並於108 年1月9日言詞辯論期日撤回原判決主 文第2 項所示金錢請求之起訴，且經上訴人同意撤回，有 言詞辯論筆錄1 份可佐，故本院審理範圍僅限於原判決主 文第1 項所示上訴人應將系爭房間遷讓返還被上訴人之爭 執部分，先予敘明。
四、兩造於本院審理中提出之主張：
（一）上訴人方面：
1、原審認定兩造間就系爭房間成立使用借貸關係，並認被上 訴人於105年4月30日合法終止使用借貸契約，適用法規顯 有錯誤。依據最高法院20年上字第1727號及46年度台上字 第519 號民事判例所載，只要是有對價關係，就是屬於租 賃。另依據最高法院72年度台上字第835 號、86年度台上 字第1326號及104年度台上字第492號民事判決意旨，只要 有對價關係，無論收費名目是清潔費或水電費，都是屬於 租賃，本件上訴人每個月給付清潔費2,000元，每2個月給 付水電費800 元給被上訴人，都是有對價使用系爭房間， 兩造間應該是租賃的法律關係。
2、兩造就系爭房間之使用，並未簽訂書面契約或字據，被上 訴人僅於104年6月29日以書函告知上訴人每個月應繳納清 潔費2,000元，每2個月繳納水電費800 元，但未約定使用 期限，故雙方間應該成立未定期限之租賃關係（並非使用 借貸關係）。又未定期限之房屋租賃關係，出租人非有土 地法第100 條規定的法定情形，不得任意終止契約收回房 屋，本件被上訴人沒有正當事由任意終止兩造間租賃契約 ，不符土地法第100 條規定，終止不生效力，不得請求上 訴人返還系爭房間。
3、被上訴人雖主張要依土地法第100條第1款規定收回自用云
云，但被上訴人自稱收回系爭房間後之規劃，是要作為管 理委員會之辦公室及資料之存放，另一間放公有物品如輪 椅、雜物等，但原審法官於現場勘驗時，在筆錄中即載明 「『P3社區活動中心』旁另有一空房間及陽台，可供原告 使用現場於空房內放置雜物」，足認被上訴人並無收回系 爭房間之必要。況被上訴人管理的公共空間尚有3 間，連 同收回理髮部之房間，都未盡到管理規劃及利用空間之責 ，物品隨意堆放，垃圾隨意棄置，顯然沒有收回系爭房間 之必要，不符土地法第100條第1款收回自住規定。 4、被上訴人又主張上訴人違反租賃契約，將私人物品放置於 公共空間，將公共空間佔為己用，違反兩造約定之使用範 圍，要依土地法第100條第5款規定終止租賃契約云云，惟 上訴人是將桌子、運動器材、微波爐等物品放置公共空間 ，供住戶無償使用及鍛鍊身體，且經當時主委閔大維書面 同意放置，自無被上訴人所稱違約佔用公共空間之情形， 被上訴人亦不得依土地法第100條第5款規定終止兩造間租 約，故被上訴人終止兩造間租賃關係並不合法，無權請求 上訴人返還系爭房間。
(二)被上訴人方面：
1、兩造間的真意是訂立使用借貸契約，此從被上訴人於 104 年6 月29日函告上訴人內容為「同意活動中心一間房間出 借給…崔海川先生」、「每月酌收清潔費2,000 元，另比 照理髮部每二個月收取電費600元，水費200」等語，上訴 人提出之住戶反映意見表也自承是向被上訴人「借用」系 爭房間，可知兩造間是合意成立使用借貸契約，倘若上訴 人主張兩造是通謀虛偽意思表示，隱藏租賃之真意，應由 上訴人負舉證責任。至於收取清潔費2,000 元，是因為上 訴人借用系爭房間成立經絡推拿研究工作室，每日都有人 來推拿，所以需要維護及清潔，並不是使用系爭房間的對 價。
2、被上訴人曾將活動中心另一間房間出租給理髮部，兩間房 間面積相仿，但被上訴人向理髮部收取每月2,500 元之租 金，卻僅向上訴人收取使用清潔費每月2,000 元，二者金 額差距達20％，顯見每月2,000 元清潔費並非使用系爭房 間之對價。
3、退步言之，縱認兩造間就系爭房間是成立不定期租賃關係 ，被上訴人亦已依土地法第100條第1、5 款規定事由，終 止兩造間租賃關係，上訴人仍應返還系爭房間。依被上訴 人105年2月27日管理委員會會議決議及105年4月10日區分 所有權人會議決議，系爭社區決議收回系爭房間，理由是
被上訴人為了妥善保管11年來管理委員會的資料，必須有 一個空間供作檔案保存及管理之用，目前管理委員會的資 料都由主委私人保管，交接時難免遺漏、毀損，且占據歷 屆主委個人空間，故住戶決議收回系爭房間，作為管理委 員會之辦公室及資料存放處所，另一間放公有物品如輪椅 、雜物等，顯有收回自用之必要，符合土地法第100條第1 款規定。
4、此外，上訴人經被上訴人同意其使用之範圍僅限於系爭房 間，惟上訴人擅自將其桌子、運動器材、微波爐、熱水瓶 、洗手檯等私人物品放置於系爭房間外之公共空間，違反 兩造所約定之使用範圍，屬土地法第100條第5款所規定「 承租人違反租賃契約」之情形，被上訴人亦得終止兩造間 租賃關係，並收回系爭房間。
5、兩造間就系爭房間之使用關係，無論其定性是使用借貸或 租賃關係，被上訴人都有向上訴人為契約終止之意思表示 。倘若認定為使用借貸，時間點就如原判決之認定即 105 年4月25日發函向上訴人表示同年4月30日終止契約；倘若 法院認定為租賃契約，被上訴人也有預告上訴人何時終止 契約，亦已經過相當時間，被上訴人又以起訴狀再次表示 終止租賃關係，所以也生終止之效力，上訴人於105年7月 14日收受起訴狀繕本送達，故兩造間租賃契約之終止時間 點為105年7月31日。
6、並聲明：上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。五、本院之判斷：
（一）本件經兩造協議並簡化後之爭點（詳本院108年1月9日言 詞辯論筆錄）：
1、兩造間就系爭房間是成立不定期之使用借貸契約或租賃契 約？
2、系爭房間之使用借貸或租賃契約，是否經合法終止？被上 訴人得否請求上訴人返回系爭房間？
（二）兩造間就系爭房間應成立不定期之租賃契約： 1、按因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之稱如 何，原非所問（最高法院46年度台上字第519 號判例意旨 參照）。又使用借貸與租賃，雖同為當事人約定一方以物 交他方使用，但二者性質迥不相同，在使用借貸，應為無 償，如係有償，不論其名稱如何，以及契約所用之文字如 何，均不得謂非租賃；向他人收取費用供設置攤位經營生 意，足認該費用性質上乃就他人設置攤位使用土地之對價 ，核屬租賃無誤，不因費用之名目為水電費及清潔費而不 同（最高法院72年度台上字第835號、104年度台上字第49
2號民事判決意旨參照）。
2、被上訴人雖提出其於104年6月29日寄發給上訴人之書函（ 詳原審卷第29頁），主張當時使用文字乃「出借」，兩造 間應成立使用借貸契約云云，然依前述書函所載內文，被 上訴人將系爭房間交由上訴人使用，其對價乃上訴人每月 須繳納清潔費2,000元，每2個月繳納水電費800 元，並非 無償使用甚明，揆諸前揭說明，只要雙方就使用之物約定 對價，即屬租賃關係，不因費用名目使用其他名稱（如清 潔費等）而有不同，足認兩造就系爭房間之使用應成立租 賃關係甚明。
3、再從被上訴人將系爭房間交付給上訴人使用之始末以觀， 系爭房間原屬閒置空間，嗣於104年3月28日被上訴人社區 舉行區分所有權人會議時，住戶提案將系爭房間開放出租 ，以增加財源，並經區分所有權人會議決議「註銷該房不 得出租之規定，責由下屆管委會招商出租事宜」等情，有 會議紀錄1 份可佐（本院卷第75頁），其後被上訴人基於 此一決議，於104年6月29日決定將系爭房間以每月收取清 潔費2,000元、每2個月收取水電費800 元之對價，交由上 訴人使用，顯係為收取對價而增加社區財源甚明，故被上 訴人辯稱兩造間是使用借貸云云，難予採信。此外，被上 訴人於105年2月27日舉行管理委員會會議，決議「建議99 號活動中心兩間小房屋不再『出租』，改為社區多功能活 動中心」，並於105 年6月3日召開區分所有權人會議通過 前述決議，再責由當時主委黃晞晟前往本院辦理提存，提 存原因記載「區分所有權人大會決議不予續租」等語，分 別有會議紀錄及提存書可佐（原審卷第33、43及69頁）， 足認被上訴人將系爭房間交付上訴人使用時，非但係出於 增加財源之租賃真意，事後終止兩造間之契約關係時，亦 係本於終止租賃關係之意思而為，在在顯示兩造締約時之 真意為成立租賃關係甚明，自不得拘泥於相關書函中曾使 用「借用」、「清潔費」或「水電費」等文字，逕認兩造 間非成立租賃關係。
4、至於被上訴人爭執上訴人使用系爭房間每天有人來訪，所 以要有人去維護及清潔，每月收取2,000 元非常合理云云 ，然被上訴人已自承系爭房間乃由上訴人自行管理及清潔 ，需要清理範圍為活動中心等語，惟被上訴人同時主張活 動中心非承租範圍，並據此為由主張上訴人違規使用等情 （詳被上訴人民事辯論意旨狀），怎有可能於締約時要求 收取非承租範圍（活動中心）之清潔費？足認被上訴人前 述主張，顯屬無據；反之，上訴人抗辯兩造間成立租賃契
約，且未訂期限等語，堪值採信。準此，有關兩造間契約 之效力是否繼續或終止，自應依民法租賃之相關規定予以 審認，自不待言。
（三）系爭房間之不定期租賃關係，是否經合法終止？被上訴人 得否請求上訴人返回系爭房間？
1、按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。 未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人 之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知 。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之 期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為 契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知 之」，民法第450 條定有明文，足認不定期租賃之標的物 ，倘為不動產者，出租人於終止契約前，應依習慣先期通 知。次按土地法為民法之特別法，故不定期之房屋租賃， 出租人欲終止契約收回租賃物時，應具有土地法第100 條 所定各款事由，始得收回租賃房屋（相同意旨：參照最高 法院87年度台上字第1922號民事判決）。 2、本件被上訴人以系爭房間業經區分所有權人決議收回自用 為由，援引土地法第100 條第1、5款事由終止兩造間之租 賃關係，業據被上訴人提出105年4月10日區分所有權人會 議紀錄為憑（原審卷第43 頁），且被上訴人105年6月3日 管理委員會會議紀錄明載「活動中心二間小房間收回後之 使用規劃： 1、以作為管理委員會之辦公室及資料之存放 （11 年來資料）；2、另一間放公有物品如輪椅、雜物（ 原存放在志昇街103 號內，因國防部將收回使用）」等情 （原審卷第207 頁），足認被上訴人欲收回系爭房間自用 之原因，乃為規劃社區之檔案資料及物品存放空間至明， 顯有收回自用之正當理由，應符合土地法第100條第1款之 「出租人收回自住」規定。蓋因前述條文雖規定「出租人 收回自住」，然因實務見解一向將「市場攤位」等不動產 租賃視為房屋租賃之一種，並認有土地法第100 條之適用 ，而「攤位」本非供居住之用，出租人顯不可能收回「自 住」，故解釋上應包括「收回自用」在內（相同意旨：最 高法院70年度台上字第527號及83年度台上字第1942 號民 事判決），參以本件被上訴人出租給上訴人之系爭房間， 僅有11平方公尺，本非供居住使用，上訴人亦承租作為經 絡推拿之用，更應解釋為被上訴人得收回「自用」，始為 合理，從而被上訴人既有存放檔案及物品空間之需求，且 收回系爭房間又為供自用，應認符合土地法第100條第1款 所定收回租賃房屋之事由。
3、上訴人雖抗辯土地法第100條第1款之事由，必須客觀上有 收回自用之正當理由及必要，但被上訴人管理的公共空間 尚有3 間房間，連同收回理髮部之房間，物品隨意堆放， 垃圾任意棄置，顯然沒有收回系爭房間之必要云云，惟上 訴人所稱「正當理由及必要」，乃過往法院於個案裁判時 ，為檢視出租人收回自住之事由，是否有出於編織藉口等 脫法原因，而以誠信原則所創出之判斷標準，屬於不確定 之法律概念，因此於審酌出租人有無收回自住之「正當理 由及必要」時，雖應檢視出租人提出之理由客觀上是否正 當及必要，但絕非限於出租人已別無其他選擇時，始得收 回房屋，亦即所謂「正當及必要」，乃指評估所有客觀條 件及整體狀況後，認定出租人有收回房屋之正當性及必要 性即可，並非限於收回房屋已是「唯一」選擇，此外別無 他法而言。
4、查本件被上訴人雖不否認上訴人所稱尚有3 間房間可供使 用，但因該3 間空房均位於地下室，不利於物品搬運及資 料存放（潮溼），故被上訴人於整體評估後，認有收回系 爭房間作為檔案及物品存放處所之必要，顯然有其正當性 及必要性，自不能僅以尚存有其他「可能」（但不適合） 之選擇，即認被上訴人不能將系爭房間收回自用。更何況 ，被上訴人為了踐行社區檔案及物品存放之整體規劃，除 了向上訴人要求收回系爭房間自用外，亦與社區1樓另1間 房間之理髮部協議，於租期屆滿後不再續約，同時將該房 間收回自用，亦據被上訴人提出房屋租賃契約書及管理委 員會會議紀錄可佐（被上證二、三），且為上訴人所不否 認（詳民事上訴辯論意旨狀），足認被上訴人前揭決議乃 出於社區整體規劃所必要，並非蓄意針對上訴人施予不利 益，故本院認被上訴人所提出之說明及事證，足以證明有 將系爭房間收回自用之正當理由及必要，應符合土地法第 100條第1款之規定。
5、被上訴人雖有收回系爭房間自用之正當理由及必要，然依 民法第450 條規定，欲終止不定期之不動產租賃關係，必 須依習慣先期通知，始能合法終止，然被上訴人於105年4 月25 日逕發函給上訴人，表示同年4月30日不再借用等語 ，顯然未依前揭規定先期通知上訴人，故被上訴人以該份 書函表明終止兩造間契約關係，有違法律規定，從而被上 訴人主張兩造間契約關係已於105年4月30日終止云云，尚 屬無據。然而，被上訴人於105年4月25日向上訴人表示終 止兩造間契約之書函，雖未踐行先期通知，然該書函已告 知上訴人有終止契約之意，基於誠實信用原則，應可視為
「先期通知」之一種形式，而有先期通知之效力，嗣原告 又於105 年7月5日起訴時，請求以起訴狀繕本之送達，作 為終止兩造間契約之意思表示，有起訴狀1 份可佐（原審 卷第13頁），而上訴人收受起訴狀繕本送達之時間為 105 年7月14日，距離前開書函通知（105年4 月25日），已超 過2個月以上，符合民法第450條所定1 個月前先期通知之 規定，故應認被上訴人業以起訴狀繕本之送達合法終止兩 造間之租賃契約，依民法第450條第3項規定應以當月末日 即105年7月31日為兩造間契約終止之日。 6、上訴人雖辯稱被上訴人起訴時間為105年7月5 日，但當時 兩造間租賃契約尚未終止，故被上訴人起訴無理由云云， 惟當事人之訴訟請求有無理由，應以法院言詞辯論終結時 為準，並非以起訴時為判斷時點，且當事人依實體法所應 踐行之通知或催告，除非法律有特別明文限制，否則亦非 不得於訴訟中以書狀或言詞向他造表示（最高法院99年度 台上字第525 號民事判決意旨參照），故本件被上訴人於 起訴前之終止契約表示，雖因未踐行先期通知，以致不發 生終止契約之效力，但被上訴人於訴訟中已再向上訴人表 示終止兩造間租賃契約之意，應發生合法終止之效力，從 而上訴人爭執被上訴人於起訴時未合法終止兩造間契約云 云，並不影響兩造間租賃契約已於105年7月31日終止之事 實，而兩造間租賃契約既已終止，上訴人即無繼續占有使 用系爭房間之權利，並負有返還該房間之義務。 7、從而，被上訴人本於土地法第100條第1款及民法第450 條 規，終止兩造間不定期租賃關係，既屬有理由，則其依民 法第455 條規定，請求上訴人返還系爭房間，同為有理由 ，應予准許。而被上訴人前開主張既然有理由，則兩造間 其他關於被上訴人究否得依土地法第100條第5款規定終止 契約之攻擊防禦方法，即無再予審究之必要，附此敘明。六、綜上所述，被上訴人主張兩造間之不定期租賃關係，業經合 法終止，故上訴人已無繼續占用系爭房間之合法權源，依民 法第455 條規定請求上訴人返還系爭房間，屬有理由，應予 准許，原判決准許被上訴人請求所持之理由（借用物返還請 求），與本院認定理由雖有所不同，但結論並無二致，上訴 人上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無 理由，應駁回其上訴。
七、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證， 經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論 述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 1 月 23 日
民事第三庭審判長法 官 周俞宏
法 官 林芮伶
法 官 陳卿和
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 1 月 23 日
書記官 朱宏偉