臺灣宜蘭地方法院民事判決 八十八年度訴字第四十七號
原 告 乙○○
甲○○
右二人共同
訴訟代理人 許國棟律師
複 代理 人 林健智律師
被 告 丙○○○ 住
訴訟代理人 丁○○ 住
右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文
被告應就其所有坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段一七九號田地，面積零點壹捌零伍公頃內零點零七
零零公頃原承租人游金水名義變更為乙○○，及續訂租約自八十六年一月一日至九十一年十
二月卅一日止。
被告應就其所有座落宜蘭縣礁溪鄉○○段一七二號田地，面積零點壹柒陸零公頃及同段一七
三號建地面積零點零零捌柒公頃原承租人游組田名義變更為甲○○，及續訂租約自八十六年
一月一日至九十一年十二月卅一日止。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）查座落宜蘭縣礁溪鄉○○段一七九號田地面積０．一八０五公頃內０．０七００公頃 （重劃前為礁溪鄉○○段三七七及三七九號田地），原承租人名義為原告乙○○之被 繼承人游金水於民國（下同）三十八年間與被告訂有礁田字第八三號三七五租約。另 同段一七二號田地面積０．一七六０公頃及一七三號建地面積０．００八七公頃（重 劃前為礁溪鄉○○段三八０之二及三八０之四號田地），原承租人名義為原告甲○○ 之被繼承人游組田，於卅八年間與原告訂有礁田字第二０號三七五租約，此有附卷之 租約及礁溪鄉公所八六礁鄉民字第一六三六一號函檢附之新舊租約登記簿，及瑪僯農 地重劃區土地承租人原承租土地與部分配土地對照表可稽。而土地登記簿謄本亦有註 明「本筆土地訂有三七五租約」之記載，足證雙方確有三七五租約之關係存在。此由 附卷被告於八十六年一月二十八日向礁溪鄉公所聲明十來年之久尚未支付地租之自認 可資明證，即自七十四年一月一日起即未支付地租等語。（二）豈原告乙○○之被繼承人游金水於八十三年十二月廿二日死亡；甲○○之被繼承人 游組田於八十五年十月廿一日死亡，經被繼承人即原告等分別繼承上開土地之三七五 租約承租權，並附其遺產分割協議書等資料聲請礁溪鄉公所辦理耕地三七五租約變更 續訂等登記申請書有案。然被告提出異議書而未能辦理，亦有礁溪鄉公所八四年鄉民 字第七四三三號及八六年鄉民字第五四九號及二一八七號函等可考。（三）被告抗辯本件雙方並無現時「有效之租約」為基礎云云，按上開三七五租約，以及三 七五耕地租約登記簿以及重劃土地承租人分配土地對照表暨土地謄本均為公文書，依 民事訴訟法第三百五十五條第一項規定，應推定為真正另同法第二百八十一條規定
法律上推定之事實無反證者，無庸舉證。本件除被告有反證外，原告即毋庸舉證，亦 有二十九年上字第三七八號判例可稽。被告抗辯雙方並無現時「有效之租約」云云， 不無誤會之至。
(四) 被告主張原告有違台灣省耕地租約登記辦法第四條第三款及第二項於六個月內及通知 三十日內辦理，未依第三條及第五條規定提出聲請，均已逾期應由出租人地主收回自 耕云云，純屬被告片面之詞。按台灣省耕地租約登記辦法第二、、三、五條並無逾期 未提出聲請應由出租人收回之規定。況原告已提出聲請因被告之異議而未予登記，被 告之抗辯，自嫌無據，按被上訴人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而上訴人 不即表示反對之意思，依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定 ，視為以不定期限繼續契約，雖其租佃期間可由兩造續訂，但依同條例第五條規定不 得少於六年，兩造租賃關係既在存續中，則上訴人縱能自任耕作，要不能謂有收回耕 地之原因（四十七年台上字第一五六八號）。又租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使 用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五 十一條定有明文。此項規定依耕地三七五減租條例第一條，於耕地租佃亦有適用，惟 該條例第五條既定耕地租賃期間不得少於六年，則租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃 物之使用收益，而出租人不即表示，反對之意思者，應解為以六年期限繼續契約，而 不得謂租期屆滿後，越時不問若干，皆可終止契約契約（五十二年台上字第一三九八 號）。則被告抗辯租期屆滿即應終止租約，純屬無稽。 (五) 被告抗辯租約書寫明吳貞仁及地號以重劃地號前舊地號登記恐為無效乙節，按被告主 張四十八年出嫁而冠夫姓為丙○○○，但租約係自民國卅八年開始訂立，其地號嗣後 雖重測然沿用舊地號，以及姓名亦沿用未冠夫姓而記載，並非無效，尤其被告所簽拒 收姓名亦沿用未冠夫姓之吳貞仁可證被告亦時常沿用舊名書寫，並非無效。 (六) 本件雙方有耕地租賃關係存在，其理由為，１、耕地三七五租約清理要點第五條規定 ，「耕地租約期滿，出租人未申請終止租約，而承租人申請繼續承租，並有繼續耕作 之事實者，應准續訂租約，第七條第二項。出租人、承租人於前項期間內，均未提出 申請時，鄉、鄉、市、區公所應逕為辦理租約註銷登記將登記結果公告三十日，並以 書面通知出租人、承租人。」，惟本件並未經礁溪鄉公所辦理租約註銷登記，自無該 條之適用。況縱依第七條規定逕為辦理租約註銷登記，並經公告期滿確定後，承租人 始提出申請租約續訂登記。然耕地租賃關係並非以登記為生效要件，五十一年台上字 第二六二九號判例。租約註銷登記並不影響耕地租賃關係，是以承租人於鄉公所逕為 辦理租約註銷登記公告期滿確定後始提出續訂聲請，如經查明租約土地確有繼續耕作 事實，准其續訂租約。如出租人提出相反意見，依耕地三七五減租條則第二十六條規 定辦理。２、台灣省耕地租約登記辦法第四條第三款規定「原承租人死亡，由現耕繼 承人繼承承租權者，應准辦理租約變更登記。」，第十條前項登記應登載於登記簿， 此有礁溪鄉公所八七礁鄉民字第一０二三號函可考。另第十條第四款規定「租約續行 登記，應在租約加蓋續訂之戳記。」第十一條規定「耕地租約經依法終止，出租人收 回自耕或租佃關係消滅者，由鄉、鄉、市、區公所將租約登記簿租約登記事項予以註 銷，報請縣市政府核備。本件租約登記簿並無註銷，被告抗辯均乏依據。３、被告與 乙○○之被繼承人游金水及甲○○之被繼承人游組田之耕地租約，均經宜蘭縣政府續 訂租約至七十九年十二月卅一日止有案，核與台灣省耕地租約登記辦法第十條四款符
合，其租賃土地之標示及租額、地租之交付均於租約內明載均符合三七五減租條例第 四、六、七、八、十條之適用。況依五十一年台上字第二六二九號判例租約之變更或 換訂並非以登記為生效要件。被告抗辯純屬無稽。４、系爭一七三號建地面積０．０ ０八七公頃（換算約二六坪多）之建地原係田地因靠臨住家竹圍附近而無法日晒，農 作物收成不易，乃於五十五年間重劃變更為建地後，改為畜牧及養場所，並非供人居 住，依第十七條五款「經依法編定或變更為非耕地使用時」依前項第五款規定，終止 租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：(１)承租人改良土地所 支付之費用，但以未失效能部分之價值為限。(２)尚未收穫農作物之價額。(３)終止 租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一補償費與原告甲○○始能 終止。況依內政部內地第八二七三七三號函規定出租人就編建地部分終止租約，必 須等待給付補償費始能返還耕地，如有爭議，被告於依三七五減租條例第二十六條規 定處理之前，原告請求其續訂租約，並無違誤。 (七) 原告歷年均有付租，其理由為，１、查本件於七十五年至七十九年連同一七五號建地 之租金合計（因年久，以下金額均大約），乙○○之被繼承人部分為一九二０五元， 甲○○之被繼承人為三四六四五元，共計五三八五０元。於七十九年三月一日由被告 前來收取租金，由原告乙○○及甲○○之被繼承人交付現金三四九二五元，不足一八 九二五元由乙○○簽發第一銀行宜蘭分行為付款人，期日七十九年三月一日支票乙張 交付被告，由其子賴榮年之帳戶提出交換。至於八十年至八十六年連同一七五號建地 租金，乙○○部分三０三五九元，以郵政匯票二一六八五元及八六七四元，合計三０ 三五九元，於八十六年十月十三日郵寄被告拒收而退回，另甲○○部分五四七六一元 於八十六年十月十三日以郵政匯票郵寄原告拒收退回在案，亦有匯票信封等可考。 ２、原告乙○○之租金係八十年至八十四年二一六八五元，於八十四年九月十九日購 買之郵政匯票於八十四年九月廿七日郵寄拒收退回，並非購買八十一年九月十九日匯 票及八十一年九月廿七日郵寄。嗣後再於八十五年八十六年租金八六七四元購買八十 六年十月十三日郵政匯票連同前退回之二一六八五元合併郵寄至八十六年租金，並無 違誤。另本件租金依租約所約係前往佃農處收取，屬於往取債務，被告究係五年或六 年未來收取，與原告無干。至於租額被告不來收取，而按往例租額給付亦無違誤。３ 、系爭耕地雙方如無租賃關係，被告自認取得至今已逾四、五十年之久。而且每年由 其繳納田賦，竟任由原告及其被繼承人耕作至今四、五十年，而不聞不問之理。足見 被告之抗辯均屬無理。４、本件於八十九年四月二十日傳證被告之子賴榮年結證，其 帳戶均由被告使用，足證原告交付一銀宜蘭分行帳號００八二一號票號000000 0號期日七十九年三月一日面額壹萬捌仟玖佰貳拾伍元支票確係為交付租金明甚。 (八) 被告抗辯租約應註銷登記部分：業經宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處，決議理由：「 按出租人、承租人依本要點第四、五、六點規定申請終止或續訂租約登記時，應於耕 地租約期滿翌日起四十五日內為之。出租人、承租人於前項期間內，均未提出申請時 ，鄉（鎮、市、區）公所應逕為辦理租約註銷登記，將登記結果公告三十日，並以書 面通知出租人、承租人、為耕地三七五租約清理要點第七點定有明文。再按私有耕地 租約期滿，出、承租人均未於規定期間內申請收回或續訂，經區公所逕為辦理租約註 銷登記，並經公告期滿確定後，承租人始提出續訂登記，如經鄉鎮市公所查明租約土 地確有繼續耕作之事實，並經該所再依照耕地三七五租約清理要點第三點規定通知出
租人，未於接到通知十日內提出相反意見者，擬由鄉鎮市公所本於行政權逕為更正， 准其續訂租約，以資便民；如出租人提出相反意見，則依耕地三七五減租條例第二十 六條規定辦理，內政部七十五年四月一日台（効）內地字第三九五五八四號函已有明 示，依前開規定，本件承租人雖未於規定期間提出續訂及變更，因有耕作之事實，仍 應予受理，但為雙方和諧，委員作成決議，雙方各讓一步以依法核算之補償費補償承 租人後，雙方會同終止租約，惟出、承租人堅持己見，不服調處，無法達成協議，決 議如主文。」等語，可資佐證被告之主張並無理由。委員提出調處決議亦認定因承租 人現仍有耕作之事實，應准其辦理繼承登記等可考，從而被告之抗辯自嫌無據。 (九) 本件三七五租約之地號係重劃後變更，此有宜蘭縣瑪僯農地重劃區土地承租人原承租 土地與新分配土地對照清冊所載均屬符合。至於三七五租約內之面積係以甲計算，而 土地登記簿面積以公頃計算，此有舊土地登記簿所載可考。 (十) 被告與乙○○之被繼承人游金水及甲○○之被繼承人游組田之耕地租約均經宜蘭縣政 府續訂租約至七十九年十二月卅一日止有案，核與台灣省耕地租約登記辦法第十條四 款符合。本件自八十年一月一日起至八十五年十二月卅一日止並未依耕地三七五租約 清理要點第五條，耕地租約期滿，出租人未申請終止租約，而承租人申請繼續承租， 並有繼續耕作之事實者，應准續訂租約，則原告訴求其自八十六年一月一日起續訂租 約至九十一年十二月卅一日止，揆諸五十一年台上字第二六二九號判例，耕地租賃關 係並非以登記為生效要件，故租約期滿時，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人 不即表示反對之意思者應解為以六年期限繼續契約，而不得謂租期屆滿後，逾時不問 若干皆可終止租約（五十二年台上字第一三九八號判決參照）。三、證據：提出耕地三七五租約變更、續訂登記申請書、遺產分割繼承協議書、耕地三七五 租約登記申請書影本各一件、礁溪鄉公所函影本三件、郵政匯票影本三件、最高法院六 十九年度台上字第五四六號民事判決、五十一年度第一八五八號民事判決、五十二年度 台上字第一三九八號民事判決、台灣宜蘭地方法院民事判決影本各一件、租金計算方法 附表影本二件、租約書影本二件、被告聲請書、支票影本各一件、信封影本二件、收據 等影本二十件、土地登記簿謄本與附表一件。並請求傳訊證人賴榮年。乙、被告方面：
一、聲明：（一）駁回原告之訴，（二）訴訟費用由原告負擔。二、陳述：
（一）請命提出申請租約登記通知書及所附證件，以證有無依據法律規定申請。 並請查明法定申請時效，法定證件等問題。本件之訴為二獨立之訴之合併，為兩 個獨立當事人之合併，兩個獨立租約，應分別審查法定之程序要件，核先敘明。 （二）原告之聲明請求並不明確。原租約早已租期屆滿未續租，中斷三十八年，已無契 約可續，而聲請人亦早於八十六年一月二十八日亦函請註銷租約登記在案。本件 僅有游阿塗、游組田之繼承人申請，而游金水並未申請，更不符規定，不合程序 ，不合職權移送要件，請准程序上駁回其訴。 （三）建地怎可依耕地處理，如果標示變更登記有效（實踐段一七三、一七五兩地號） 之地目於五七年間已依法登記為建地，為何在五十八年後，所謂租約到期時不以 新地號為有效註銷耕地出租登記，期間如有續約，其約何在。又如果標示變更登 記有效，為何八十六年一月一日鎮鄉公所函知續訂時，仍以無效之舊地號三八Ｏ
－四－二地號擅自為無效地號訂約。又未依法先行通知而擅自訂約，其行為應為 無效。又以失效不存在之地號、面積、標準，其訂約為有效乎。鄉公所之行為依 據何在。契約上無經辦人、負責人、代辦人簽章為憑，如何證明其為有效。 （四）重劃標示變更登記，已經數十年時光，為一既成法律事實，又承租人於八十五年 十月十九日死亡，又出租人名義變更已四十年後，才提出出租人名義變更申請。 其間契約如何訂，訂立有效乎，不言可知。又租約中係未以吳貞仁為名義，而被 告係丙○○○，則縱有契約，既未經地主簽名，地主名義不符，其契約無效。租 約均非被告簽名，又未合法通知，又未依台灣省耕地租約登記辦法辦理，應屬違 法之行為。
（五）該租約承租人為游組田，是否親自簽名亦不得而知，何人因何而簽吳貞仁或為何 而簽亦不得而知，簽名人為鎮公所人或縣政府人員待查明。租約未經親自簽名自 不發生契約之效力。查聲請人自四十八年出嫁後即冠夫姓。丙○○○已非吳貞仁 ，故以吳貞仁簽名者非本人，自無契約之效力，聲請人根本不曾訂過耕地租約、 簽名或蓋章。
（六）本件租約六年一期，其續約並不連續，且契約中未有續約之記載，如何以此中斷 之租約憑以續約乎。原告所提之租約具有瑕疵，其一，該租約所載租期有二，顯 係舊失效租約。五十六年一月一日至六十一年十二月三十一日續訂約六年一期， 縣長陳進東。六十二年一月一日至六十七年十二月三十一日無訂約記載，無租約 ，證明已有廢租。六十八年一月一日至七十三年十二月三十一日續訂租約六年一 期，此次之續訂未依台灣省耕地租約登記辦法第二條、耕地三七五租約清理要點 第三條、耕地三七五減租條例第六條各明文依法通知他方辦理，為一違法行為， 其擅自代簽名依法無據，又一偽造文書行為，已非契約行為可比。七十四年一月 一日至七十九年十二月三十一日無訂約記載，無租約，證明自七十四年起並無訂 立租約。八十年一月一日至八十五年十二月三十一日無訂約記載，無租約。游組 田已於八十五年十月十九日死亡，生前以棄耕無租約狀態中死亡。游金水於八十 三年十二月二十二日死亡，無租約自無耕地三七五租約清理要點第十條租約變更 登記之適用。生前無續訂租約者，亦無三七五減租條例第二十條之適用，承租人 死亡後，自無台灣省耕地租約登記辦法第四條第三款、第二項之租約變更登記之 適用。八十六年一月一日至九十一年十二月三十一日無租約記載，未依法訂立， 即無租約存在。
（七）按民法第一千一百四十七條規定繼承，因被繼承人死亡而開始。故死亡前被繼承 人並未取得訂約之承租人資格，故非屬於被繼承人之遺產者，即非繼承問題。繼 承之開始，其財產屬於被繼承人之財產者為限，始依同法第一千一百四十八條繼 承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利義務。本件耕地租賃，於被 繼承人生前並未合法完全取得承租人之合法資格財產權，死後自不生繼承問題。 本件原告自無權利可繼承。亦無從請求協同辦理訂立租約之權。 （八）宜蘭縣礁溪鄉○○段一七三地號早於五十五年間，政府重劃時，依法變更為建地 ，地目變更完成程序，公告確定，依法變更標示為建地，並依法登記在案，此為 既成事實，亦為原告於訴狀內自認之事實。既為建地，即無耕地續約之可言。鄉 公所應已查明，自應依法逕為租約註銷之登記。
三、證據：參考法令影本四件、登記辦法影本三件。並聲請向礁溪鄉公所調取系爭租約之資 料。
丙、本院依職權調閱本院八十六年度訴字第二八六號民事卷宗、並函請宜蘭縣礁溪鄉公所檢 送該鄉○○段一七二、一七三及一七九地號等三筆土地之耕地三七五租約登記原始資料 。
理 由
一、本件原告起訴時原主張被告應協同原告乙○○、甲○○辦理承租人名義變更登記及續訂 租約。嗣於本院言詞辯論中，減縮協同辦理之請求，因其無礙被告防禦及訴訟之終結， 應予允許，先予敘明。
二、本件原告乙○○主張其被繼承人游金水於三十八年間就坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段一七九 號田地面積０．一八０五公頃內０．０七００公頃，與被告訂有礁田字第八三號三七五 租約。原告甲○○主張其被繼承人游組田於三十八年間就坐落同段一七二號田地面積０ ．一七六０公頃及一七三號建地面積０．００八七公頃，與原告訂有礁田字第二０號三 七五租約。詎原告乙○○之被繼承人游金水於八十三年十二月廿二日死亡；甲○○之被 繼承人游組田亦於八十五年十月廿一日死亡，經被繼承人即原告等分別繼承上開土地之 三七五租約承租權，被告依租賃契約負有協同原告變更承租人名義為原告之義務。被告 則以兩造間不存在有效之租賃契約，主管機關有義務將租約註銷云云置辯。三、經查，本件原告乙○○主張其被繼承人游金水於三十八年間就坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段 一七九號田地面積０．一八０五公頃內０．０七００公頃，與被告訂有礁田字第八三號 三七五租約。原告甲○○主張其被繼承人游組田於三十八年間就坐落同段一七二號田地 面積０．一七六０公頃及一七三號建地面積０．００八七公頃，與原告訂有礁田字第二 ０號三七五租約之事實，已據原告提出租約書影本二件，並經本院調閱宜蘭縣礁溪鄉公 所系爭土地之耕地三七五租約登記原始資料，核閱屬實，原告前開主張應值信實。雖被 告辯稱其並未簽訂系爭租約，惟查被告有將系爭土地分別出租予原告之事實，有台灣省 宜蘭縣礁溪鄉鎮（市）耕地租約登記簿影本二件附卷可稽。而前揭租約登記簿於法律性 質上，應屬公文書，雖租約登記簿中出租人係吳貞仁，但查系爭土地為被告丙○○○所 有，則租約登記簿中之吳貞仁記載，當無妨於租賃契約出租人為被告之同一性認定，被 告既未舉證推翻前開公文書記載，自應認被告所辯不足採信。又被告辯稱系爭租約早已 屆滿現未存在有效租約，被告無義務協同辦理變更承租人名義及續訂租約云云。惟按被 上訴人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而上訴人不即表示反對之意思，依耕地 三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約，雖 其租佃期間可由兩造續訂，但依同條例第五條規定不得少於六年，兩造租賃關係既在存 續中，則上訴人縱能自任耕作，要不能謂有收回耕地之原因（最高法院四十七年台上字 第一五六八號判例參照）。又租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不 即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。此項 規定依耕地三七五減租條例第一條，於耕地租佃亦有適用，惟該條例第五條既定耕地租 賃期間不得少於六年，則租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不 即表示，反對之意思者，應解為以六年期限繼續契約，而不得謂租期屆滿後，逾時不問 若干，皆可終止契約（最高法院五十二年台上字第一三九八號判例參照）。本件系爭租 賃契約，自三十八年一月一日起至八十五年十二月二十三日止，並未經被告合法行使終
止之意思表示，而被告就其已收回自耕之事實，亦未舉證證明。系爭租約乃曾經宜蘭縣 政府核定依照耕地三七五減租條例第二十條規定自七十四年一月一日起至七十九年十二 月三十一日止續訂租約六年，而於此一續訂租約租期屆滿，被告亦未即為反對續租之意 思表示，而遲至八十六年一月二十八日始函請主管機關註銷登記，依前開最高法院五十 二年台上字第一三九八號判例要旨，系爭租約仍應適用民法第四百五十一條規定，並視 為以六年期限繼續契約。
四、本件原告乙○○之被繼承人游金水、甲○○之被繼承人游組田已分別於八十三年十二月 二十二日、八十五年十月二十一日死亡，依民法第一千一百四十七條、第一千一百四十 八條及乙○○與其他繼承人之遺產分割繼承協議書，原告乙○○、甲○○，應已繼承取 得系爭租約權利義務。從而原告乙○○、甲○○分別訴請被告變更系爭租約承租人為原 告並請求續訂租約，為有理由，應予准許。五、本件法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法對於本判決結果已不生影響，爰不逐一 論究，附併敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十 日 臺灣宜蘭地方院法院民事庭~B法 官 姜世明
右正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於收受送達後廿日內向本院提出上訴狀。(須附繕本)中 華 民 國 八十九 年 七 月 三十一 日~B法院書記官 廖文章