最高法院民事判決 107年度台上字第2449號
上 訴 人 劉賴偉
訴訟代理人 黃炳飛律師
被 上訴 人 郭峻瑋
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國106年1
月17日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第516號），提
起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國101年5月29日因拍賣取得臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）所有權，被上訴人因繼承取得之門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0號4層樓房屋，係未辦理保存登記之建物（下稱系爭建物），並無正當權源，占用系爭土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示之圖例位置，面積達 120平方公尺，自係無權占有，並受有不當得利致伊受有損害，伊自得請求被上訴人拆屋還地，及返還相當於租金之不當得利新臺幣（下同）186萬8,720元，及自 104年11月29日起至返還土地之日止，按月給付 4萬4,800元等情。爰依民法第767條、第 179條規定，求為命被上訴人拆屋還地及給付金錢之判決（上訴人請求第一審共同被告陳龍川共同給付不當得利部分，經第一審判決駁回後，未據上訴人聲明不服，不在本院審理範圍）。
被上訴人則以：系爭土地原係訴外人蔡典1人所有，於 58年間出具「土地使用權證明書」（即土地使用同意書）予第 3人建商興建系爭建物，伊父郭哲彰受託建造系爭建物，嗣建商因無力支付工程款而將系爭建物出售予郭哲彰。原土地所有人已同意建物所有人使用系爭土地，伊因繼承而取得系爭建物，自非無權占有，亦未受有不當得利。上訴人於拍賣取得系爭土地之所有權前已知悉現況，不得請求伊拆屋還地及給付相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭土地原係蔡典所有，蔡典於70年10月10日死亡後，迭經繼承、贈與、買賣而由訴外人蔡幸鄉及陳柏壽分別共有，嗣第 3人以陳柏壽、蔡幸鄉積欠債務為由，聲請法院強制執行拍賣系爭土地，而由上訴人於101年5月14日標得系爭土地，並於同年月29日移轉登記取得所有權，被上訴人則因繼承而取得系爭建物之事實上處分權。系爭建物占用系爭土地如附圖所示圖例位置，面積 120平方公尺之事實，有相關卷證可參，且為被上訴人所不爭。卷附之臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）79年度易字第5733號刑事
判決記載：「經查，其事實為：該土地為蔡典所有，57年12月30日蔡典與蘇正東、潘義雄訂立合建契約由蔡典提供土地，蘇、潘負責建造4層樓房，完工後，2、3層歸蔡典，1、4層歸蘇、潘2人，定約時蘇、潘 2人並交付保證金2萬元予蔡典。蘇、潘2人先委託蔡姓包商建造房屋，惟施工至1樓頂板時，蘇、潘2人又與被告郭哲彰訂立工程契約，由被告郭哲彰承攬其餘工程，工程款37萬1,000元，迄該樓房結構體建成後，因蔡典與蘇、潘2人發生糾紛，土地未辦理分割，蔡典亦未退還保證金，而蘇、潘 2人未依約給付工程款予被告郭哲彰，郭某因而停工，嗣建照因逾期而作廢，該棟房屋至今仍未辦理保存登記」，被上訴人於臺北地院 104年度自字第12號刑事案件審理時亦為相同之證述；參以卷附由蔡典及訴外人黃登花、謝心傳出具台北市工務局58建（松山）（松）字第 5號建築執照存根抄錄本所附切結書及「土地使用權證明書」之記載，暨系爭建物於建築當時系爭土地所有人僅蔡典 1人，且上訴人亦不爭執蔡典與第 3人建商蘇正東、潘義雄（下稱蘇正東2人）間成立合建契約，蔡典因與蘇正東2人間成立合建契約，負有提供土地予蘇正東 2人興建房屋之義務，其出具土地使用同意書之目的，乃履行上開合建契約義務等情以觀，可知系爭建物係因原土地所有人蔡典之同意而建築於系爭土地上，則在系爭合建契約被認定為無效或經解除前，蘇正東 2人興建之系爭建物自有占用系爭土地之權源。依蔡典與蘇正東 2人訂立之合建契約，可知於簽訂合建契約之時即已確定其等因合建各受分配之房屋。上訴人對於被上訴人及其前手郭哲彰取得系爭建物之事實上處分權，並無爭執，蔡典依合建契約有提供系爭土地供蘇正東 2人興建房屋，及配合辦理系爭土地應有部分予蘇正東 2人或其指定之人之義務。蘇正東 2人已將系爭建物之事實上處分權讓與郭哲彰，並移轉對系爭土地之直接占有，被上訴人其後以繼承為原因繼受系爭建物之事實上處分權，則在系爭合建契約解除前，蘇正東 2人有使用系爭土地之正當權源，被上訴人繼受系爭建物之事實上處分權，自得對上訴人主張占有系爭土地之正當權源。上訴人徒以債之相對性，主張系爭土地使用權應僅存在於與原地主有合建契約關係之蘇正東 2人間，委不足採。系爭土地之原所有人蔡典基於合建契約履行提供系爭土地予蘇正東 2人興建建物之義務，系爭建物係經土地所有人蔡典同意始建築其上，系爭建物所有人已取得基地利用權。上訴人並未主張及舉證系爭土地原所有人蔡典與蘇正東 2人間之合建契約業已消滅，因系爭建物不能脫離系爭土地而單獨存在，上訴人自不得任意指摘合建之系爭建物係無權使用系爭土地，足認蘇正東 2人興建之系爭建物已取得系爭土地之利用權。系爭土地於蔡典死亡由其繼承人繼承後，迭經贈與、買賣、繼承等原因，最後由上訴人經拍賣而取得，足認上
訴人對於系爭土地上已有系爭建物且長久占有使用系爭土地之事實，並無不知之理。卷附系爭土地之拍賣公告亦載有：「系爭土地上有建物，該建物有建築執照，惟未辦理建築物所有權第一次登記，現由第三人占有中，建物不在拍賣之列」等詞，系爭建物既經主管機關核發建築執照，上訴人應可知悉其前手已出具土地使用同意書；參以系爭建物並由郭哲彰委託陳龍川占有中，上訴人仍予以買受，應受該土地使用同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，及避免系爭土地之前手以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記之脫法行為，以達到後手不受前手拘束之不當結果，被上訴人即得依該土地使用同意書，對於上訴人抗辯系爭建物占有系爭土地之合法權利。上訴人主張基於債權契約相對性，前開土地使用同意書之約定對其不生效力，其得以土地所有人地位請求被上訴人拆屋還地，有違誠實信用原則，洵非有據。被上訴人占有系爭土地既有正當權源，並非無權占有，其占有非無法律上原因，自無不當得利可言。從而，上訴人依民法第767條、第179條規定，求為命被上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，均為無理由等詞，為其判斷之基礎。按地主提供土地與建商合建房屋，係為供建商申請建築執照而出具之「土地使用權證明書」，性質上屬於債權契約，僅在出具者與被證明者間具有拘束力，而不能及於契約當事人以外之第三人。查系爭土地原所有人蔡典與建商蘇正東 2人間成立合建契約，由蔡典出具土地使用同意書之目的，係為履行其合建契約之義務，為原審認定之事實。倘係無訛，基於債之相對性，蔡典出具「土地使用權證明書」之債之效力，僅存在於蔡典與建商之間，上訴人係經法院拍賣取得系爭土地所有權，既非合建契約之當事人，亦未繼受蔡典之契約義務，應不受該債權契約效力之拘束。原審遽謂系爭合建契約解除前，蘇正東 2人有使用系爭土地之正當權源，被上訴人繼受系爭建物之事實上處分權，自得對上訴人主張占有系爭土地之正當權源，已有可議。次按民法第 148條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦無違反誠實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫用。查上訴人於 101年間拍賣取得系爭土地所有權時，拍賣公告上雖載有：「系爭土地上有建物，該建物有建築執照，惟未辦理建築物所有權第一次登記，現由第三人占有中，建物不在拍賣之列」等詞，惟投標人是否確可自該公告得知土地所有人已出具土地使用同意書，且同意建物所有人可繼續占有使用該土地？並非無疑。原審僅以系爭建物既經主管機關核發建築執照，遽認上訴人應可知悉其前手已出具土地使用同意書，被上訴人即得對上訴人抗辯系爭建物占有系爭土地之合法
權益，亦有未洽。至上訴人既為系爭土地之所有人，其行使所有人之物上請求權，雖足使被上訴人喪失利益，是否即係以損害被上訴人為主要目的及違反誠信原則？尤待調查審認。原審僅以上訴人應已知悉其前手出具土地使用同意書，且系爭建物並由第三人占有中而仍予買受，並未調查系爭土地原所有人提供土地之目的，係預設永久供房屋使用或僅供建商使用而不及於第三人？系爭建物之價值若干？將之拆除對於被上訴人及社會經濟造成何不利影響？俾衡酌上訴人行使權利可得利益，暨被上訴人及國家社會所受損害，即謂上訴人不得以土地所有人地位請求被上訴人拆屋還地及給付不當得利，並進而為上訴人不利之判決，不無速斷。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 16 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 大 洋
法官 陳 玉 完
法官 蕭 艿 菁
法官 李 媛 媛
法官 李 文 賢
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 1 月 30 日