最高法院民事判決 107年度台上字第1713號
上 訴 人 台灣中油股份有限公司
法定代理人 戴 謙
訴訟代理人 陳純仁律師
被 上訴 人 張文倉
張儀順
張國興
陳鍾勉
上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國105年7
月26日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第327號），提
起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人之法定代理人業由陳綠蔚變更為戴謙，茲據戴謙聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。
次查上訴人主張：伊係坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有人，門牌號碼臺北市○○區○○路 0段000號建物（下稱226號建物），係被上訴人陳鍾勉向伊租用如原判決附表（下稱附表）編號1 基地起造之建物，門牌號碼同段228號、230號建物（下稱228號、230號建物）係被上訴人張文倉、張儀順、張國興（下稱張文倉3人）向伊共同租用如附表編號2、3基地（以下依序稱系爭1、2、3基地，合稱系爭基地）起造之建物，系爭1、2、3 基地坐落系爭土地之位置及面積各如原判決附圖所示，兩造間就系爭基地各成立不定期限租賃關係。伊於民國98年間曾就陳鍾勉及張文倉 3人租用系爭基地向法院訴請調整租金，經原審法院以99年度重上字第 348號判決（下稱另案判決）將系爭1、2、3基地之每年租金分別調整為新臺幣（下同）8萬0,792元、 17萬1,653元、72萬6,750元確定在案。惟系爭土地商業繁榮、交通便捷，其利用效益與經濟價值遽增， 104年之每平方公尺公告地價，已由98年之6萬2,922元增至 6萬9,117元，105年更調整為9萬4,143元，本件自有調整租金之必要。被上訴人租用系爭土地係用以開設餐廳、飲料店之用，並非供作住宅使用，不受土地法第97條之限制，本件調整租金應以系爭土地申報地價之年息15%計算，始為允洽等情。爰依民法第442條規定，求為命陳鍾勉租用系爭1基地、張文倉3人租用系爭2、3基地之租金，調整為自起訴狀繕本送達翌日（104年3月20日）起，及自第二審上訴狀送達翌日起，各按當年度土地申報地價年息15% 計算之判決（被上訴人就原審判命①自104年3月20日起，調整租金為陳鍾勉
【至105年3月16日止】每年8萬8,747元、張文倉 3人【至105年3月15日止】每年98萬6,114元【系爭2基地18萬8,553元、系爭3基地79萬7,561元－第一審判決主文第三項誤載為79萬1,561元】；②自105年3月17日起調整陳鍾勉租金為每年 9萬6,704元、自105年3月16日起調整張文倉3人租金為每年107萬4,526元【系爭 2基地20萬5,458元、系爭 3基地86萬9,068元－原審判決主文第四項載為「增加7萬7,507元」】部分，並未聲明不服；上訴人於原審則撤回對第一審共同被告林碧蓮之起訴，均不在本院審理範圍）。
被上訴人則以：上訴人請求提高租金之目的，係為使伊無力負擔時予以終止租約，核係權利濫用，其請求顯無理由。伊在系爭土地僅搭蓋一層樓之簡易鐵皮建築，現已老舊，右側為全國最大加油站、鄰近多為無電梯之老舊公寓，並非繁華地區，且上訴人拒絕出具土地使用同意書，致伊無法改建房屋，提昇租用基地之經濟效益，若年租金以系爭土地申報地價15% 計算，並非合理。被上訴人陳鍾勉並以：系爭土地之市況並非熱鬧，且附近有加油站，幾十年來沒有什麼變化，上訴人請求之租金過高等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人所有系爭土地位於臺北市中山區○○路0 段，面臨四線道馬路，對面為華南銀行及彰化銀行之大樓，右側為中國國民黨總部大樓，左側為台灣中油加油站；被上訴人陳鍾勉就系爭1基地，張文倉3人就系爭2、3基地與上訴人間各有不定期租賃關係存在， 226、228、230號建物均為一層鐵皮建物。原審法院另案判決前將陳鍾勉租用系爭1基地租金自98年12月19日起調整為8萬0,792元，張文倉3人租用系爭2、3基地租金自99年1月28日起分別調整為17萬1,653元、72萬6,750元，合計共89萬8,403元之事實，除有相關卷證可參外，且為兩造所不爭。按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第 442條定有明文。所稱不動產價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。查土地之公告現值為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之依據，且國家徵收土地通常以公告現值加四成作為補償費給付之標準，乃眾所周知之事實，故土地之公告現值應可反映土地之交易價格，作為衡量土地價值之客觀依據。系爭土地位於臺北市中山區○○路之市區商圈，地目建，於98年 1月之公告現值為每平方公尺17萬3,623元，上訴人於104年 2月25日提起本件訴訟時，土地公告現值已調昇為每平方公尺31萬4,571元，於105年 1月上訴於原審時更調整為33萬5,860 元。可知系爭土地之價值自上訴人另案於98年間聲請調整租金時起，迄至104年2月25日提起本件訴訟時止，
已漲升約達 1.8倍，算至105年度則漲逾1.9倍，土地價值較98年時大幅上漲，上訴人主張依民法第 442條規定請求調整租金，自屬有據。上訴人請求調整租金，核屬出租人權利之正當行使，難認係以損害他人為主要目的，被上訴人抗辯上訴人請求調整租金係權利濫用，且其所有建物老舊，目前之景氣不佳，本件並無調整租金之必要，委不足採。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；前揭規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條、第 105條固有明文。惟土地法第97條規定應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用，故非供住宅使用房屋及其基地之租金，不受土地法第97條規定之限制。查依陳鍾勉、張文倉3人於原審之自陳，及卷附226號、228號、230號建物之現場照片，可知各該建物均係供營業使用之房屋，上訴人主張系爭土地之租金，不受土地法第97條規定之限制，自非無據。上訴人提出之剪報資料所示地區，其開發程度顯高於系爭土地所處區域，難認其經濟價值之條件與系爭土地相當，而租屋網站資料之租金行情亦難直接援為系爭土地租金計算之依據。226、228、230 號建物雖位於○○路之商圈且非供住宅使用，然皆為一層鐵皮建物，約於40年間興建完成後即未再改建，目前屋況老舊；226號建物之104年課稅現值僅6,900元，228、230 號建物之105年課稅現值分別為7,900元、2萬4,300元，參以上訴人自陳拒絕提供土地使用同意書供被上訴人改建系爭建物，可見系爭建物之屋況老舊，被上訴人因上訴人不同意其改建，難以充分利用系爭土地之使用價值，上訴人主張系爭土地應按土地申報地價之年息15% 計算調整租金，要嫌過高而難以採取。爰審酌系爭土地位於臺北市中山區○○路0 段，面臨四線道馬路，對面有華南銀行及彰化銀行之大樓，右側為中國國民黨總部大樓，左側為台灣中油加油站，工商業甚為繁榮，交通亦甚便捷；被上訴人所有建物係供營業用之房屋，供其等獲取利潤，惟建物皆係一層樓鐵皮建物，興建完成迄今已逾數十年之久，屋況老舊，因上訴人拒絕提供土地使用同意書，致被上訴人無法進行改建，難以充分發揮系爭土地之利用價值等各情，認被上訴人承租系爭土地之每年租金，自本件起訴狀繕本送達翌日起，各按 104年度之申報地價年息10% 計算，自上訴人之第二審上訴狀繕本送達翌日起，各按 105年度之申報地價年息8%計算，方為適當。系爭土地於104年度、105年度申報地價依序為每平方公尺 5,529.4元、6,025.15元。按此計算，陳鍾勉承租系爭1基地之租金，自104年 3月20日起【至105年3月16日止】，調整為每年租金8萬8,747元，自105年3月17日起調整為每年租金 9萬6,704元；張文倉3人承租系爭2、3基地之租金，自104年3月20日起【至105年3月15日止】，依序調整為每年租金18萬8,553元、79萬7,561元，自105年3月16
日起則依序調整為每年租金20萬5,458元、86萬9,068元。從而，上訴人依民法第 442條之規定，請求調整租金超過上開金額部分，為無理由，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及聲明證據為不足取及無須再予審酌之理由，因而維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其就該部分之上訴。按取捨證據、認定事實屬於事實審法院之職權，若其取證、認事並不違背法令及經驗法則、論理法則或證據法則，即不許任意指摘其採證或認定不當，以為上訴理由。查系爭土地之地目建，坐落商圈之工商業繁榮，交通便捷，被上訴人所有建物均係供營業使用，惟建物皆為一層樓鐵皮建物，興建完成迄今已逾數十年，屋況老舊，且因上訴人不同意改建房屋，被上訴人難以充分發揮土地之利用價值，為原審本於認事、採證之職權行使，綜合相關事證合法確定之事實。原審審酌上情，認上訴人請求調整每年之租金，超過「自本件起訴狀繕本送達翌日起，各按 104年度之申報地價年息10% 計算，自上訴人之第二審上訴狀繕本送達翌日起，各按 105年度之申報地價年息8%計算」範圍，並非適當，因而就上開部分為上訴人不利之判決，經核於法洵無違誤。上訴論旨，猶就原審採證、認事之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不利於己部分為不當，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 23 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 大 洋
法官 陳 玉 完
法官 蕭 艿 菁
法官 李 媛 媛
法官 李 文 賢
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 2 月 13 日
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