臺灣士林地方法院刑事判決 107年度自字第4號
自 訴 人 呂奕嫻
代 理 人 廖威智律師
被 告 黃建安
選任辯護人 陳俊宏律師
被 告 張茂麟
上列被告因詐欺案件，經自訴人提起自訴，本院判決如下：
主 文
黃建安、張茂麟均無罪。
理 由
一、自訴意旨略以：被告黃建安自民國104 年8 月間起委託仲介 即被告張茂麟出售其所有位於新北市○○區○○街00巷00弄 0 號4 樓之房屋（地號：新北市○○區○○段○000 號）。 緣自訴人呂奕嫻及父親呂漢強於105 年5 月下旬，在張茂麟 陪同下前往看屋，斯時黃建安仍居住其間。自訴人及呂漢強 因過去家中飽受漏水之苦，向張茂麟詢問該房屋有無漏水， 並告知需無滲漏水始有購買意願，被告2 人明知該房屋已有 漏水情形，卻仍基於詐欺之犯意聯絡，向自訴人、呂漢強佯 稱沒有漏水之不實資訊，使自訴人因而陷於錯誤，決定購買 該房屋。自訴人與黃建安於105 年5 月29日簽訂買賣契約時 ，黃建安尚在標的物現況說明書上「是否有滲漏水情形」項 下勾選「否」，張茂麟又於同年7 月31日交屋前，私下雇工 油漆粉刷漏水部分加以掩飾，交屋時，自訴人雖希望被告2 人簽署切結書保證該房屋無滲漏水問題，惟被告2 人卻以黃 建安居住6 年期間均無滲漏水情事加以保證，拒絕簽署切結 書，自訴人乃不疑有他，最終分別交付黃建安買賣價金新臺 幣（下同）980 萬元、交付張茂麟服務費9 萬8 千元。交屋 後，自訴人於同年10月29日委請冷氣廠商前往該房屋勘查冷 氣管線配置，卻經廠商告知該房屋有滲漏水問題，自訴人、 呂漢強會同被告2 人分別於同年11月3 日、26日前往確認、 委請專業師傅抓漏，經師傅確認後臥室天花板壁癌為外牆龜 裂致雨水沿天花板鋼筋滲漏入室內，並非同棟5 樓浴廁所滲 漏，且鑫聚公司陳倪坤於同年12月5 日施作漏水工程後，亦
表示該漏水問題已持續一段時間，應發生於黃建安居住期間 ，而非買賣完成後之偶發狀況。自訴人將上情告知被告2 人 ，被告2 人仍否認締約前即有漏水情事，拒絕道歉及和解， 自訴人始知受騙。因認被告2 人共犯刑法第339 條第1 項詐 欺取財罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定其犯罪事實， 刑事訴訟法第154 條第2 項定有明文。又認定不利於被告之 事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之 認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據 ；且刑事訴訟法上所謂認定犯罪事實之積極證據，係指適合 於被告犯罪事實之認定之積極證據而言，雖不以直接證據為 限，間接證據亦包括在內，然而無論直接或間接證據，其為 訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確 信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未 達到此一程度，而有合理之懷疑存在時，自不能以推測或擬 制之方法，以為有罪裁判之基礎（最高法院29年上字第3105 號、30年上字第816 號、40年台上字第86號、76年台上字第 4986號等判例意旨參照）。而刑法上詐欺罪之成立，要以加 害者有不法得財或得利之意思而實施詐欺行為，被害者因此 行為，致表意有所錯誤而為財產上處分，受有損害，且加害 者所用行為，堪認為詐術者，始足當之（最高法院19年上字 第1699號、46年台上字第260 號判例意旨參照）。三、自訴人認被告2 人涉犯刑法第339 條第1 項詐欺取財罪嫌， 無非係以該房屋買賣契約書、房屋現況說明書、105 年10月 起該房屋滲漏水照片、會同師傅抓漏錄音譯文、服務費收據 影本為其主要論據，證明被告2 人有共同向自訴人隱匿該房 屋漏水之事實，使自訴人陷於錯誤而購買，交付價金及服務 費予被告2 人之詐欺取財犯行。
四、訊據被告2 人固不否認該房屋係由黃建安委託張茂麟銷售， 2 人於簽約過程有向自訴人及呂漢強保證該房屋並無滲漏水 ，並於標的物現況說明書上「是否有滲漏水情形」項下勾選 「否」等情，惟均堅決否認有何共同詐欺取財犯行。黃建安 辯稱：伊自98年9 月住到104 年8 月開始出售該房屋，直到 105 年7 月31日交屋前都與家人居住在裡面，未發現滲漏水 情形，只有後臥室、前陽台有脫漆、掉漆，沒有漏水，也沒 有碎片掉下來，後臥室在伊買之前，前任屋主有說曾經漏水 ，但已修好了，伊並未重新修繕，前臥室冷氣下方曾有掉漆 ，但伊買防水漆自己處理後，也不曾漏水，自訴人與其家人 在簽約時共看過3 次，若真有漏水，自訴人也不會買，且伊 並未要求張茂麟於交屋前雇工油漆粉刷，亦未詐騙自訴人等
語；張茂麟辯稱：伊接受黃建安委託銷售該房屋時，黃建安 全家仍住在其中，含簽約當日在內，伊一共帶自訴人及呂漢 強看過該房子3 次，自訴人及呂漢強有向伊表示若該房屋有 漏水就不願購買，銷售及帶看期間亦有看到前陽台及後臥室 的脫漆，但伊有問過黃建安，黃建安說前屋主已經修好，且 銷售期間每次去伊都有觀察，發現脫漆狀況都沒有什麼變化 ，也從未見到漏水，而因呂漢強於簽約完才要求將該房屋弄 乾淨一點，因為自訴人要結婚用，伊也想給自訴人作為祝福 ，所以才於交屋前雇工局部油漆牆面及天花板，並無任何詐 騙自訴人之意等語；黃建安之辯護人則為其辯以：自相關證 人及被告2 人本身供述可知，本案在交屋當時，房屋現況看 不到任何滲漏水，只有掉漆而已，難認黃建安於簽約時已明 知該房屋漏水，而該房屋為中古屋，建材、牆面本有自然老 化、效用喪失之情形，自訴人又在交屋後3 個月始發現滲漏 水情事，危險負擔早已移轉予買方即自訴人，自難以該房屋 現有滲漏水之情形，反推黃建安於出售時保證該房屋無滲漏 水為行使詐術之行為等語。經查：
（一）自訴人及呂漢強於105 年5 月間經由張茂麟帶看黃建安出 售之該房屋後，自訴人於同年5 月29日與黃建安簽訂該房 屋（含座落土地）之不動產買賣契約書，黃建安並於同日 簽具標的物現況說明書，在「是否有滲漏水情形」項下勾 選「否」等情，有105 年5 月29日不動產買賣契約書（見 本院107 年度審自字第4 號卷，下稱審自卷，第41至50頁 ）、標的物現況說明書（見審自卷第51頁）在卷可稽，足 認被告2 人於簽約時確有向告訴人保證該房屋無滲漏水之 情形。又該房屋於105 年7 月31日交屋後，於10月底經冷 氣裝修人員告知有滲漏水情形，經呂漢強約同被告2 人、 漏水檢修師傅陳倪坤、熊玉清到現場檢測，約定由陳倪坤 於12月5 日就後臥室部分施工防漏，但106 年間基隆地區 陸續有豪大雨，導致前陽台、主臥室、後臥室、浴廁均陸 續發生漏水等情，除據呂漢強詳證在卷（見本院卷一第25 7 至262 頁）外，並有自訴意旨所提該房屋105 年10月30 日、11月29日、12月1 日、12月5 日、106 年4 月13日、 4 月19日壁癌、漏水等相片（見審自卷第53至54頁、第59 至61頁、第71至88頁、第117 至144 頁）、鑫聚防水工程 行105 年12月6 日保固書（見審自卷第89頁）存卷可查， 則該房屋現於前陽台、主臥室、後臥室、浴廁部分有漏水 之情，亦堪認定。是以，本案應審究者，應為被告2 人於 簽訂買賣契約時，是否主觀上已明知該房屋有漏水之情形 ，卻仍對自訴人施以謊稱該房屋無滲漏水情形之詐術，致
自訴人與黃建安簽訂買賣契約，及分別交付買賣價金、服 務費予被告2 人。
（二）關於自訴人簽訂買賣契約之前看屋之過程，自訴人父親呂 漢強於本院審理時證稱：伊自105 年5 月下旬至簽約當日 ，共陪同自訴人看了該房屋3 次，看屋過程中，伊有向被 告2 人表示若有漏水就不買了，當時發現客廳前的前陽台 上方天花板有一些掉灰的現象，油漆整片脫落，張茂麟說 只是掉漆、脫漆，不是漏水，之後去各房間巡視，發現主 臥室窗型冷氣左下角平台有些微壁癌現象，不是很嚴重， 只是冷凝水造成，可以自行克服，後臥室當時有床、小櫥 櫃、吊衣架等家具，當作臥室使用，其中有塊50至60平方 公分面積之油漆顏色不規則處，一看就知道曾經漏過水， 伊有提出質疑，張茂麟說曾經漏水過，已經處理好了，黃 建安說他在這邊住很久，沒有漏水的現象，10月底冷氣裝 修人員告知有滲漏水後，伊有去察看後臥室，並沒有水滴 下來或用手就可以摸出水痕之情形等語甚詳（見本院卷一 第254 至256 頁、第263 至267 頁、第270 頁），另參照 自訴人於105 年5 月29日簽署之不動產購買意願書第11條 約款，有以手寫加註「前陽台及臥室天花板若有滲水，需 負責處理」之字樣，並由自訴人、呂漢強、張茂麟在旁親 筆簽名，亦有該不動產購買意願書附卷可憑（見本院卷二 第83至85頁）。基此，堪認自訴人於購屋過程中已充分瞭 解該房屋當時之屋況，並衡量該房屋內各處所呈現之既存 及可能發生之瑕疵，始以此為本加以議價，並加註前揭發 生漏水時責任歸屬之條款，亦足認被告2 人與自訴人於10 5 年5 月29日簽訂買賣契約及標的物現況說明書時，該房 屋確無滲漏水之情事存在，否則其等無須於前揭購買意願 書上加註「若有滲水」之約款。復參照前揭呂漢強所述， 直到其於交屋後之105 年10月底前往察看時，亦未發現任 何水滴下落或用手就能摸出水痕之情況，而依一般社會通 念，所謂滲漏水應係指客觀上可見水滴、水流外漏之情況 ，並不及於肉眼無法察覺之處，是以，尚難認定被告2 人 於簽約過程中暨於標的物現況說明書上所作相關無滲漏水 之保證，該當何種詐術之行使，亦難謂自訴人有何陷於錯 誤之情。
（三）證人陳倪坤則於本院審理時證稱：伊任職於鑫聚防水工程 行，從事防水抓漏已近40年，處理超過上百間漏水屋，若 房間沒有管線，下雨才會漏水，應為外牆或連續壁龜裂之 情況，因為下雨時會造成室外溫度下降，室內溫度提高， 產生室內外溫差，就會吸水到牆壁內之結構層；伊曾會同
買方、賣方及另1 位師傅到該房屋看過，當時伊只有看後 臥室，沒有看該房屋其他部分，當次已發現後臥室的連續 壁有漏水問題，有的像餅乾一樣大，有的小小的，不規則 ，剛好在牆面的L 角，依照伊之專業及經驗評估，該連續 壁滲水的狀況已達3 、4 年以上，但住在該房屋內的人， 若不是專業不會知道這是漏水，因為水沒有滴出來，就算 有滴出來滲出來也很小，下大雨後過兩天天氣一好，油漆 就會有一點點剝落，不是專業的人沒有爬樓梯摸也不會知 道滲漏水，伊後來有針對該房屋後臥室部分進行防水工程 等語甚詳（見本院卷一第274 至282 頁），堪認以一般人 之知識及生活經驗加以判斷，均無法察覺該房屋已有漏水 之情形，而被告2 人並無抓漏、防水之專業知識經驗，是 其等前揭辯稱簽約時前陽台、後臥室僅有脫漆、掉漆，及 於標的物現況說明書內勾選無滲漏水等情，確實合於一般 人之觀察及形容，應屬非虛。另自呂漢強前揭證稱黃建安 於其看屋時，仍持續在後臥室擺放各式家具使用乙節，益 加可證黃建安於簽訂買賣契約當時主觀上認為該房屋並無 漏水之情存在，蓋若黃建安明知後臥室天花板會滲漏水， 豈願將家具正常擺放臥室內及任由家人居住其間忍受滲漏 水之苦？是以，本案尚無從證明黃建安居住於該房屋時已 明知有漏水情形，堪信被告2 人並無故意對自訴人佯稱無 滲漏水之施用詐術行為。
（四）另據呂漢強於本院審理時之證述（見本院卷一第260 至26 2 頁），並參照自訴意旨所提抓漏、協調之錄音譯文（見 審自卷第63至70頁、第91至116 頁），可知被告2 人於10 5 年10月底呂漢強發現滲漏水情事後，至少曾於105 年11 月29日、12月5 日、106 年1 月16日、2 月28日多次與自 訴人、呂漢強溝通漏水成因，及協調修繕方式、賠償金額 ，並未避不見面或拒不回應；且被告2 人既自承於締約當 時即知悉自訴人無意購買有滲漏水之房屋，復於前揭不動 產購買意願書第11條以手寫加註「前陽台及臥室天花板若 有滲水，需負責處理」之保證事項，在在顯示被告2 人始 終願意擔負漏水修繕、保固之責，亦難認定其等於締約之 初即有詐騙自訴人之意思。
（五）呂漢強復於本院審理時證稱：105 年7 月31日交屋後，因 當時為夏天，冷氣工班較忙，無法安排施工安裝，所以沒 有馬上入住，一直等到10月底才有辦法安裝冷氣，工人規 劃管線時，才發現漏水等語（見本院卷一第258 至259 頁 、第270 至271 頁），可見自訴人於105 年7 月31日交屋 後至105 年10月底期間並未入住該房屋，置該房屋於閒置
、空戶之狀態，再對照汐止地區自105 年8 月1 日起至10 月29日止共90日之氣象紀錄（見審自卷第207 至385 頁） 以觀，該段期間有54日為雨天，相對濕度達100 ％之日數 亦有57日，汐止地區之潮濕，可見一斑，衡諸常情，以當 時之氣候狀態，自訴人在交屋後3 個月內均未就室內予以 適度除濕、通風，自無法排除該段期間室外雨水沿著連續 壁慢慢滲入裂縫積累，終因室內除濕或通風不足導致牆面 含水飽和始滲漏出水之可能，同時，亦無法排除黃建安居 住時因室內長期適度除濕、通風，使連續壁裂縫中之水分 不致飽和而滲漏出水之可能。又該房屋本為黃建安至少住 過6 年以上之中古屋，其外牆、壁面、結構老化、龜裂等 效能減損之狀況，不僅難與新成屋相比，亦受房屋所在地 區天候、建材品質、住戶使用習慣等諸多因素之影響，滲 水裂縫產生之確切時點實難確認，此由臺北市建築師公會 函覆本院稱僅能研判該房屋開始漏水之概略時間範圍乙節 即明（見本院卷一第173 頁）。從而，自不能以105 年10 月底後陸續發生滲漏水之情況，即遽認105 年7 月31日交 屋前必定有滲漏水情事發生。
（六）自訴意旨雖以：黃建安已自承針對主臥室冷氣下方有買防 水漆自行處理，也因為懷疑後臥室漏水復發，故請5 樓鄰 居下樓察看為由，認定黃建安於締約時已明知該屋仍有漏 水情況云云。然黃建安於本院審理時自承前臥室部分，是 好幾年前看到有掉漆，就自行將掉漆的地方刮掉之後，依 序噴上2 層IKEA買的防水漆，直到搬離時都沒問題等語（ 見本院卷二第26至27頁），對照陳倪坤前開所證，除非黃 建安確曾見到水滲出，否則主觀上很可能僅認為是一般空 氣中濕氣導致掉漆而已。至後臥室部分，黃建安亦供稱係 因見到天花板有掉漆，懷疑是樓上引起之滲漏水，所以請 樓上鄰居來看，樓上鄰居說以前都修好了等情（見本院卷 二第22至23頁），與前揭呂漢強證稱看屋時有發現後臥室 有塊50至60平方公分面積之油漆顏色不規則處，一看就知 道曾經漏過水，經其質疑後，張茂麟說曾經漏水過，已經 處理好了，黃建安說在這邊住很久，沒有漏水的現象等情 相符，足見黃建安並未刻意對呂漢強隱瞞後臥室曾經漏水 之瑕疵，自訴意旨復未能提出於105 年5 月間自訴人看屋 時起自7 月31日交屋前後臥室有滲漏水之證明，徒憑交屋 後之漏水情況，及黃建安曾請樓上鄰居至後臥室察看等情 ，即擅加臆測當時確有漏水，尚嫌速斷，要難執此對被告 2 人為不利之認定。
（七）自訴意旨另主張：張茂麟於交屋前始自行雇工局部油漆牆
面及天花板，認張茂麟有刻意掩飾該房屋漏水部位之情， 且嗣後漏水部位均與當初張茂麟指示雇工油漆之部位相同 ，亦可認黃建安必有明確告知張茂麟漏水部分為何，被告 2 人間有詐欺之犯意聯絡云云。惟被告2 人若明知該屋有 滲漏水而欲掩飾、詐騙自訴人，衡情應於銷售期間及自訴 人、呂漢強看屋前即先行油漆滲漏水部位，以增加賣出機 率，要無於締約後、交屋前始行掩飾之必要。而參以自訴 人及被告2 人於105 年11月29日會同抓漏師傅會勘該房屋 當天之對話錄音譯文，張茂麟當場表示因為答應自訴人交 屋的時候要簡單粉刷一下等語，自訴人卻未當場表示疑問 或澄清係張茂麟自作主張油漆之意（見審自卷第69至70頁 ），足徵張茂麟前揭辯稱係呂漢強於簽約完才要求將該房 屋油漆弄乾淨一點，因為自訴人要結婚用，所以才於交屋 前雇工局部油漆牆面及天花板等詞，確非無據。又對照被 告2 人供詞以觀（見本院卷二第23頁、第37頁），可知張 茂麟油漆前有向黃建安告知呂漢強要求油漆清潔牆面，詢 問黃建安是否願意負擔油漆費用，黃建安不願意，張茂麟 因認為簡單粉刷僅需5 千元，始自行雇工油漆等情，果被 告2 人確實明知該房屋漏水狀況且曾針對漏水部位進行討 論，為何收取高額買賣價金之黃建安竟不願以5 千元雇工 掩飾漏水情事，反由僅收取服務費之張茂麟主動自費為賣 方掩飾？凡此，顯然悖於情理，益徵被告2 人主觀上並無 該房屋有滲漏水情況之認知。從而，自訴意旨僅以交屋前 油漆乙事，即認張茂麟刻意掩飾漏水情事及被告2 人間有 詐欺犯意聯絡等節，要屬過度推論，尚乏實據，亦難作為 對被告2 人不利之認定。
（八）自訴意旨雖請求委託臺北市建築師公會鑑定該房屋滲漏水 開始之時點及持續期間，然該公會函覆本院僅能研判該房 屋開始漏水之概略時間範圍，且縱認定於該房屋銷售期間 即有滲漏水之情，亦無法逕予推認被告2 人明知此情存在 ，業經本院詳加說明如前，是難認該聲請與本案待證事實 有何直接關連，因認無調查之必要，併此敘明。五、綜上所述，自訴人所舉之各項證據資料，均無從證明被告2 人有何明知該房屋有滲漏水情事，卻仍向自訴人謊稱無滲漏 水之情，難認被告有自訴人所指施用詐術使自訴人陷於錯誤 而交付財物之詐欺取財犯行，仍有合理之可疑，揆諸首揭規 定及判例意旨，自應為有利於被告2 人之認定，而為無罪之 諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第343 條、第301 條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 29 日
刑事第一庭審判長法 官 蔡守訓
法 官 高雅敏
法 官 張毓軒
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴之理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本），切勿逕送上級法院。
書記官 方怡雯
中 華 民 國 107 年 11 月 29 日