返還價金等
臺灣高等法院 高雄分院(民事),重上字,107年度,122號
KSHV,107,重上,122,20181226,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　107年度重上字第122號
上　訴　人　林湘卿　
訴訟代理人　沈昌憲律師
被　上訴人　宏泰人壽保險股份有限公司

法定代理人　魯奐毅　
訴訟代理人　蔡玫真律師
　　　　　　林彣鴻律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國107 年
6 月29日臺灣高雄地方法院106 年度重訴字第49號第一審判決提
起上訴，本院於107年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人與興富發建設股份有限公司（下稱興富發公司）、 財資企業股份有限公司（下稱財資公司）在坐落高雄市○○ 區○○段000 ○000 ○000 ○00000 ○000 地號土地（下合 稱系爭土地）上，共同開發興建銷售案名為「華人匯」之集 合式住宅大樓（下稱系爭建案），並以預售屋方式辦理銷售 事宜。上訴人於民國102 年12月31日與被上訴人簽立房屋土 地預定買賣契約書（下合稱系爭契約），購買華人匯建案B2 -13 樓、房屋總價新台幣（下同）3,423萬元（含停車位200 萬元），並已交付價金完畢而移轉所有權登記，上訴人取得 高雄市○○區○○段0000○○號建物及其坐落基地之所有權 。被上訴人就如附圖（即系爭建案B 棟13、15層平面圖）B2 所示之電梯前空間（即黃色標示走廊處；該處兩造稱之為走 廊或梯廳，本判決以走廊稱之），應屬共有部分，不得認屬 專有部分而歸為主建物範圍。被上訴人在平面配置圖廣告， 未將訟爭走廊納入專有部分範圍，卻在契約之附件一，將「 走廊」納入附屬建物範圍，以此詐騙上訴人，且未計入建物 公設比33.8％之公設面積，再於登記時登記為主建物即專有 部分範圍，被上訴人有交付之專有部分面積不足及公設比提 高之瑕疵。縱依契約認該走廊為專有部分，則其應具有專有 部分之使用上效能，然該梯廳為電梯出入通道，電梯控管並 非完全取決於住戶自身，一旦控管變更將使任何人可藉由電 梯出入該走廊，而不具使用上之獨立性；且該走廊通往公共 空間之門為防火門，依法不得任意上鎖，不特定之人均可藉 由電梯或公共空間進入該梯廳，不具使用上之獨立性，而失 去專有部分之效能，有使用及價值減損之瑕疵。是以上訴人



自得先位依契約第6 條第3 項、第25條第1 項之約定，主張 解除契約，而以起訴狀繕本送達被上訴人作為解除契約之通 知，除請求返還買賣價金外，並請求依該價金15％計算給付 違約金。又被上訴人以不實之廣告及錯誤之契約標示，致上 訴人陷於錯誤，有詐欺之情，上訴人係因受上訴人詐欺而陷 於錯誤，進而簽訂契約，自得依民法第92條撤銷受詐欺而締 約之意思，以起訴狀繕本送達被上訴人作為撤銷上開意思表 示之通知，再依民法第179 條規定返還業已給付之買賣價金 予上訴人。上開撤銷契約及解除契約後之請求，請法院擇一 判決。若法院認不符合可撤銷意思表示或解除契約之要件， 然被上訴人上開故意行為，造成上訴人損害，爰備位依消保 法第51條及公平法第31條第1 項規定，請求被上訴人給付依 上開違約金（即買賣價金15％）計算5 倍之懲罰性賠償金。 先位聲明：⒈被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）3,423 萬元，及如附表一所示各金額自各利息起算日起至清償日止 按週年利率5 ％計算之利息；及另給付上訴人5,134,500 元 ，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日起，按週年 利率5 ％計算之利息。備位聲明：⒈被上訴人應給付上訴人 25,672,500元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日起 ，按週年利率5 ％計算之利息（按：原審有8 名原告共同起 訴，各別請求被上訴人對己給付，經原審判決駁回原告之訴 及假執行聲請，除上訴人一人提起本件上訴外，其餘7 人未 據上訴而確定，因無涉上訴範圍，不予贅載）。二、被上訴人則以：華人匯建案所坐落之土地屬高雄市都市計畫 （凹子底地區）細部計畫地區，須通過都市設計審議，被上 訴人將建案設計分別送經高雄市都市設計審議幹事會、委員 會實質審查通過後，取得都市設計審議許可書及核准圖書， 並據以向高雄市政府工務局（下稱高市工務局）取得建照預 審審定書，經上該機關實質審定，均同意將各該梯廳計入容 積樓地板面積之專有部分，而非免計容積之共有部分後，被 上訴人即依公寓大廈管理條例、建築法等規定，將建案檢附 有專有部分、共用部分、平面圖、立面圖、剖面圖及建築面 積圖等詳細圖說，送經高市工務局實質審查核准後，於102 年4 月29日發給建照執照後，始依主管機關核准之內容及圖 說，作成契約之內容及附圖，而與上訴人訂立契約，契約之 內容既經各行政機關層層審核認定，被上訴人自無施行詐術 之可能。且於建案興建完成後，建案經高市工務局實質查驗 ，興建成果確與審定核准之建築圖說相符，於104 年9 月15 日核發使用執照，並經被上訴人向地政主管機關申請為之建 物之第一次測量及第一次所有權登記，而上開登記亦須經地



政主管機關即高雄市政府地政局鹽埕地政事務所（下稱鹽埕 地政所）審核、測繪、複算、檢查核定後，方為包含系爭建 物主建物面積等登記事項。訟爭梯廳屬主建物範圍，亦屬專 有部分，經過行政主管機關實質審查後予以登記，屬行政處 分，具有對外之效力，不僅對兩造生拘束力，對民事法院亦 具有構成要件效力，則被上訴人既已依約交付，並無詐欺或 買賣瑕疵之情。訟爭走廊係通往各區專戶之專有部分，並非 連接數個專有部分之走廊，並透過電梯之管控確保住戶使用 之獨立性，該走廊對外連接公共空間之防火門，亦經主管機 關解釋可自內上鎖，使用戶可獨立使用，並無使用上瑕疵可 言等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之請求及假執行聲請。上訴人不服，上 訴請求廢棄原判決，先位聲明求命被上訴人返還上訴人3,42 3 萬元，及如原審判決書附表一所計之利息，又被上訴人應 另給付上訴人513 萬4500元，及自起訴狀繕本送翌日起，至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。備位聲明求命被上 訴人給付上訴人2,567 萬250 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被上訴人則聲 明請求駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人與興富發公司、財資公司在上揭土地上興建華人匯 建案，以預售屋方式銷售。上訴人於102 年12月31日就該建 案與被上訴人簽立房屋土地預定買賣契約書（下合稱系爭契 約），購買建案B2-13 樓，房地總價3,423 萬（含車位200 萬元）。
㈡上訴人已依約給付買賣價金完畢。
㈢訟爭空間，在買賣契約附件一內，係列為房屋附屬建物之「 走廊」。
㈣建物所有權第一次登記時，將該走廊列入主建物登記。 ㈤依買賣契約約定，系爭不動產之公設比為33.8％，上開公設 比之計算，並未將訟爭走廊列計公設。
㈥上訴人所繳之各期價金及被上訴人受領各期價金之日期，依 被上訴人106 年11月10日提出之被證16號「客戶發票明細表 」各期給付金額及發票日期之所示。
㈦目前系爭建物之建物登記謄本，在其他登記事項，有一般註 記事項，記載「本建號之連接昇降機前的等待搭乘空間計入 專有面積，尚在釐清中。」，該「連接昇降機前的等待搭乘 空間」字樣後並以括弧註記面積為16.42 平方公尺。五、本院判斷：
㈠上訴人以：訟爭B2-13 樓房屋之大門外、電梯前之該走廊16



.42 平方公尺，欠缺使用上之獨立性，不得作為專有部分， 被上訴人將該走廊登記並計入房屋專有部分，應予扣除，扣 除後計算被上訴人所交付房屋總面積，較約定總面積減少比 例為5. 32%。其據而主張已依契約第6 條第3 款約定，解除 兩造買賣契約，是否有據？
1.訟爭走廊是否具使用上之獨立性？依其性質應屬專有抑或 共有部分？
就此，被上訴人以：該戶電梯前之訟爭走廊在構造上以牆 壁、電梯門、樓板等建造物，與建築物之其他部分隔離， 客觀上足夠明確劃分範圍，在使用上有出入之門戶可直接 與該樓層之公共梯廳相通，或利用昇降機與建築物之外界 相通，符合構造上及使用上之獨立性，自得作為專有部分 ，且該建築之圖說，就訟爭走廊部分，係屬計入容積樓地 板面積之專有部分，而非共有部分，經相關主管機關實質 審核後，核發使用執照，被上訴人向地政機關申請登記， 亦經地政審核測量，將該走廊登記在專有部分之面積內。 況兩造在契約書附件一「房地面積、汽車停車位空間標示 及買賣總價款說明」中，已說明附屬建物含陽台、走廊等 ，走廊面積約16.26 平方公尺（4.82坪），被上訴人上開 所為，合乎約定等語為辯。
2.按一棟大廈之特定部分如未具備實質之構造上及使用上獨 立性要件，縱辦理區分所有權之登記，本諸物權客體須具 備獨立性原則，該項登記仍屬無效。因之，該區分所有權 登記之特定部分，性質上若屬區分所有建築物之共有部分 ，則應屬區分所有建築物之各區分所有人共有（參見謝在 全民法物權論上冊第342 頁；99年9 月修正5 版）。使用 上獨立性之有無，其首要決定因素在於建築物之特定部分 有無出入之門戶，可直接與建築物之外界相通，或利用建 築物之共有部分，與建築物之外界相通。另一決定要素為 「共有部分之不存在」，蓋共有設備之空間如被作為專有 部分時，一方面將使得專有部分所有權不具排他效力，他 方面該設備在專有部分之所有人支配下，必有害區分所有 建築物之共同利益，是以區分所有建築物之特定部分，如 依法令規定屬共同使用性質者，縱已具有構造上之獨立性 ，然因不具使用上之獨立性，當不能作為專有部分。訟爭 「走廊」之位置，乃該B2區二部昇降機（電梯）出來後之 空間（如示意附圖所指），該空間之四至，即從電梯出來 （按：前方有牆壁），往左（西）為訟爭房屋之大門，向 右（東）行即抵「常關式防火門」（按：該防火門外，有 公共廊道、梯廳、逃生梯及一座緊急昇降機）。



⒊就此一連接昇降機前「等待搭乘空間」（按：上訴人稱其 為「梯廳」、被上訴人稱之為「走廊」）之屬性，被上訴 人固主張：該走廊在構造上以牆壁、樓板等建造物，與建 築物之其他部分隔離，客觀上足夠明確劃分其範圍，在使 用上亦可藉由可由該戶控制之常關式防火門與該樓層之公 共梯廳相通，或利用建築物之共有部分（如昇降機）與外 界相通，該B2棟二部電梯，亦可藉由磁扣管制各樓住戶僅 能至各該樓層，符合構造上及使用上獨立性云云。惟按「 前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨 立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有 建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬 物，民法第799 條第2 項定有明文，公寓大廈管理條例第 3 條第3 款、第4 款亦有類同之規定。就關於「公寓大廈 通往各樓層之昇降機出入口空間，如僅通往單一住宅單位 ，供使用者進出及等待搭乘昇降機等之空間，於申請建造 執照時，標示得否為專有部分」之問題，行政主管機關內 政部於106 年5 月5 日曾以台內營字第1060806460號函釋 ：「昇降機廂運行之垂直空間係通達各樓層且有固定使用 方法，並屬住戶生活利用上不可或缺之共用部分。…昇降 機廂駐停於建築物各樓層時，供使用者進出及等待搭乘之 空間，係昇降機運行使用所必需之空間，應為一體且不得 分離。又據本編第242 條規定『高層建築物昇降機道併同 昇降機間，應以具有一小時以上防火時效之牆壁、防火門 窗等防火設備及該處防火構造之樓地板，自成一個獨立之 防火區劃…』且供共同使用，是供昇降機廂運行之垂直空 間，與其於各樓層供使用者進出及等待搭乘之空間，已未 具有使用上之獨立性，與（公寓大廈管理）條例第3 條第 3 款專有部分之定義不合，非屬條例規定之專有部分」， 有該函可參（原審卷二第43頁）。本院認為：依建築法授 權所訂定之建築技術規則建築設計施工篇（以下簡稱規則 ）第242 條規定「高層建築物『昇降機道』併同『昇降機 間』，應以具有一小時以上防火時效之牆壁、防火門窗等 防火設備及該處防火構造之樓地板自成一個獨立之防火區 劃。昇降機間出入口裝設之防火設備應具有遮烟性能。連 接昇降機間之走廊，應以具有一小時以上防火時效之牆壁 、防火門窗等防火設備及該層防火構造之樓地板自成一個 獨立之防火區劃」，上該升降機間，依規則第1 條第47款 明定「昇降機間：昇降機廂駐停於建築物各樓層時，供使 用者進出及等待搭乘之空間」。訟爭空間，位在該戶B2房 屋大門（西）、常關式防火門（東）、牆壁（北）、電梯



門（南）四至之間，該空間由東到西的寬度，約同該二部 昇降機廂（該二部昇降機相毗鄰）之寬度，就此空間使用 ，以高層建築物之防火避難性能而言，因法令規定昇降機 道（指昇降機廂運行之垂直空間）係應併同昇降機間之防 火區劃內，在該區劃內存在可能蓄積起火樓層經昇降機道 蔓延而來之火、煙，故而位在該二部昇降機外，未再此空 間內做任何分隔之面積16.26 平方公尺（寬約5 米多，深 約2 米多）的系爭空間，即屬於規則第1 條第47款所指之 「昇降機間」（按：除緊急昇降機外，法規尚無明定昇降 機間之面積或尺寸），訟爭依法令應屬昇降機間之區域， 不因被上訴人於買賣時將之標示為「走廊」、「梯廳」或 其他名稱而異其應然之實質屬性。而有昇降機停駐之樓層 ，該昇降機道前，屬高層建築者（指50公尺或16層以上之 建築），並應依規則第242 條前段規定區劃，訟爭區域除 「昇降機間」外，既未另有區劃外之空間，自應屬第242 條前段所指獨立防火區劃之範圍，是而訟爭區域係該二部 昇降機運行使用所必需之空間，屬上指之昇降機間，為達 到該棟大樓整體防火避難目的及功能之發揮，此屬性為昇 降機間之區域，與昇降機廂、昇降機道在使用上，當為一 體，若將該屬昇降機間之區域，作為專有部分，有害區分 所有建築物之共同利益。依上揭規定及說明，該訟爭區域 欠缺「共有部分不存在」要素，縱是藉由磁扣控制電梯樓 層，及防火門連接公共梯廳單向控制機能，然仍應認不具 使用上之獨立性，不能作為專有部分，應歸區分所有權之 共有部分。
4.至被上訴人另以：其申請建造時，曾檢具華人匯建築詳細 圖說供審核，完成後經主管機關審定相符，於104 年9 月 15日發給使用執照，地政機關亦依法審核測繪後，將訟爭 區域登記在主建物之面積內為專有，上該事項皆經主管機 關實質審查，可證確符構造上及使用上獨立性，始會如是 ，且地政機關關於主建物、附屬建物、共有部分面積之登 記，屬行政處分，並具構成要件效力，民事法院非屬可審 查行政處分效力之法院，應受該行政處分之拘束云云為辯 。惟查，內政部96年11月8 日內授營建管字第0960807061 號函已就此建築管理行政事項，明釋：「公寓大廈之起造 人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定 專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於 設計變更時亦同，為公寓大廈管理條例第56條第1 項所明 定；至上開條文所稱『詳細圖說』及『規約草約』，僅為 申請建造執照時，應檢附文件之一，非主管建築機關審查



項目」，是而被上訴人以其申請建造時所附圖說等件，業 經實質審查，則登記為專有，自有實質拘束力云云之說， 已非足取。況，如前所述，區分所有建築物之特定部分， 如未具備使用上獨立性要件，縱辦理區分所有權之登記， 本諸物權客體必備使用上獨立性原則，自不因登記為專有 ，遂認其性質上即為專有，而令攸關權利得屬之人，不得 提起民事訴訟主張其權利。基於人民私權利之保護目的， 確定私權爭執之民事法院對於該物權屬性，自有審查判斷 之權限。訟爭空間，若被認定應屬共有部分，而登記為專 有，地政機關亦得按登記錯誤之法規，依土地法令規定， 辦理更正登記（註：該建物系爭房屋有關訟爭區域之登記 ，地政機關嗣後已先將之註記「本建號之連接昇降機前的 等待搭乘空間16.32 平方公尺計入專有面積，尚在釐清中 」等文字，藉此揭示，以保護善意第三人），是而被上訴 人執此抗辯，自非足取。
⒌上訴人以：B2第13樓主建物權狀登記面積229.13平方公尺 ，包含走廊16.42 平方公尺在內，因該走廊欠缺「共有部 分不存在」要素，不具使用上之獨立性，不能作為專有部 分，性質屬區分所有權之共有部分，應從主建物部分中扣 除該面積。主建物面積經扣除上開走廊面積16.4 2平方公 尺後，主建物部分即為212.71平方公尺（229.13-16.42=2 12.71 平方公尺），則加計附屬建物18.72 平方公尺及共 用部分129.72平方公尺，故登記之總面積應該變為364.07 平方公尺（212.71+18.72+129.72=364.07平方公尺），即 被上訴人所交付買賣標的物實際之總面積為364.07平方公 尺，較契約約定總面積應為384.54平方公尺，所減少20. 47平方公尺（364.07-384.54= -20.47 平方公尺），減少 之比例為5.32% （20.47/384.54=5.32%），已逾契約第6 條所約定解約門檻（百分之三）的上限，上訴人據以解約 自有理由云云據為主張。
按契約第六條「房地面積誤差及價款找補」約定：「三、 前款之土地面積、房屋主建物或登記總面積（不含汽車停 車位空間、雨遮面積）如有誤差，其不足部分超過百分之 三（含）以上者，甲方得解除本契約定（含汽車停車位空 間之買賣契約），解約時乙方返還甲方已兌現價金，並加 計年息百分之二利息予甲方，甲方不得再對乙方主張任何 權利。」查，訟爭登記為專有之該16.42 平方公尺部分， 核其性質應屬區分所有之共有部分，已如前述，自應將該 面積自該建號（龍中段6612建號）之主建物面積中扣除〔 按：建物登記謄本記載龍中段6612建號專有部分包括主建



物面積229.13平方公尺，附屬建物陽台、雨遮計21.64 平 方公尺；共有部分為龍中段6746建號（面積42952.53平方 公尺）權利範圍10萬之394 （含二個停車位之權利範圍共 10萬分之92，故扣除非原約定之車位範圍後，該權利範圍 換算面積為129.72平方公尺；見原審重訴卷二第13頁謄本 ）〕，扣除後主建物面積為212.71平方公尺，加上附屬建 物21.64 平方公尺（陽台18.72 平方公尺、不計價格之雨 遮2.92平方公尺）及共有部分129.72平方公尺，合計總面 積為364.07平方公尺。就主建物而言，與兩造買賣所約定 （並以此計算價格；見審重訴卷一第131 頁之買賣契約附 件一）主建物面積215.55平方公尺兩者相較，該實際交付 主建物面積212.71平方公尺，相差甚微（相差不到百分之 一點五）。至於上述合計房屋總面積364.07平方公尺，與 約定總面積384.54平方公尺（此約定面積之計算，見審重 訴卷一第131 頁，該此處所定之總面積，係有計入不算價 錢之雨遮面積，造成與契約第6 條三款內以括號註明總面 積不含雨遮面積之記載，有所歧異）相較，二者間差異約 20平方公尺，不足達5%以上，惟此係因將應改列公共部分 之訟爭16.42 平方公尺面積從主建物內扣除，尚未將入計 入公共部分面積計算所致。而華人匯大樓B 棟從第2 層至 第38層每層有4 戶，每層各戶皆存有與本件相同之訟爭區 域，為兩造不爭之事實，是而綜合整棟大樓計量，實質上 該16.42 平方公尺之面積，應將之改列共有部分面積，則 依此計入後，房屋總面積約為380.49平方公尺，與約定之 384.54平方公尺相差約僅百分之1 強，即主建物或應然之 房屋總面積，與約定之面積誤差，均未存有不足超過百分 之三以上情形。從而上訴人主張面積不足超過百分之三， 其已依契約第六條約定解除契約，請求返還價金等，自非 有據（至於找補問題，非本件審究範疇）。
㈡上訴人另主張：被上訴人招攬時提出之廣告配置圖，以色差 方式讓上訴人誤以為訟爭走廊不在專有範圍，且於契約附圖 以色筆方式所標示出之專有範圍，亦不含訟爭走廊，致使上 訴人陷於錯誤而為意思表示云云，提出B 棟雙數層平面配置 圖（審重訴卷四第181 頁）及契約附圖一（審重訴卷一第 205 頁）為證；被上訴人則辯稱：銷售期間所宣傳之廣告配 置圖有多種樣式，因建案以毛胚屋出售，上開廣告圖只是讓 消費者知悉其坐落方位及各戶相對位置，主要仍應以契約為 主；契約附圖一乃房屋平面圖，上開標示係告知消費者所購 戶別，而非標示專有部分面積，故亦有其他原審共同原告之 附圖一標示係將走廊一併標示進去之情形，並提出建案其他



廣告圖及上訴人、原審共同原告楊燿銘、許吳美女、任立寰 之契約附圖一彩色影本為證（重訴卷四第42至45頁）。經查 ：
⒈上訴人等所提出之廣告配置圖，載明「打樣稿」，並註明 「平面配置圖僅供參考，實際平面圖說及外觀造型依合約 書附圖所準」，雖有上訴人所稱之色差，惟該色差代表何 意，並無標示，無從就色差據以解讀係專有或共有部分之 區別。從被上訴人所提建案另一廣告圖（即「傢俱配置參 考示意圖」；重訴卷二第52至55頁），有將訟爭走廊納入 其中，作為室內傢具配置範圍者，可知各該廣告配置圖所 標示範圍究係何指，依圖說而有不同，不能僅以其中一未 明文標示的單一廣告圖逕為解讀。系爭契約已將包含專有 部分及共有部分之定義、面積，在契約書中明確標示載明 （包含契約本文、附件及附圖），締約之兩造均應足以認 知建案之專有及共有部分，悉依契約之約定為準。 ⒉上訴人固以：契約之附圖一，亦以特別顏色標出專有部分 ，而各該專有部分未包含訟爭走廊在內，可知即使依契約 之附圖，訟爭走廊亦不在專有部分範圍云云。經查，觀諸 原審各共同原告之契約暨附件，就專有及共有部分之約定 均相同，則若認契約之附圖一上之標示即代表兩造約定建 物專有部分，則各該標示範圍理應相同。然就原審卷內兩 造所提被上訴人與各原審共同原告所定契約附圖一，上開 標示係另行標註，且有無標示及標示方式均有別：其中有 特別標示者，為上訴人（重訴卷四第42頁）、任立寰（重 訴卷四第45頁）、許吳美女（重訴卷四第44頁）及楊燿銘 （重訴卷四第43頁）等所購（或受讓）者，至於許友齡（ 審重訴卷二第141 頁）、吳淑貞（審重訴卷三第307 頁） 、廖淑惠（審重訴卷三第469 頁）、黃麟惠（審重訴卷四 第14 3頁）所購（或受讓）者，則無法識別。上開有特別 標示者，亦僅上訴人及任立寰之標示未將訟爭走廊納入， 而許吳美女及楊燿銘之標示反有納入訟爭走廊。原審共同 原告就契約附圖一，即有「有標示而將系爭走廊納入」、 「有標示而未將系爭走廊納入」、「無任何標示」等不同 情形，足認被上訴人所辯，其對上訴人所為上開標示，只 是在說明坐落方位及各戶相對位置等語，可信真實。上訴 人係於105 年11月間起訴，歷經原審多次開庭調查，始而 判決，上訴後本院於107 年10月間行第一次準備程序，然 上訴人迨至同年11月13日始陳稱：翁正光有聽到現場銷售 人員說訟爭走廊屬於公設云云，聲請訊問翁正光為證（本 院卷154 、155 、157 頁）。惟衡諸事理，上訴人就此所



為之主張在原審既已經對造否認，互有攻防，苟真有翁正 光當場聞悉其事，上訴人當無歷時甚久且經多次開庭，卻 猶捨此而不提出該人證之理，然其歷經原審、至上訴理由 及本院第一次準備期日時，均無提出，迨上揭期日突為上 該主張及聲請，且翁正光亦因此一建案與出賣人爭訟中， 自難期翁正光所證為客觀、真實，鑑於此一爭執之事實本 院已可認定，自無贅訊之必要。訟爭走廊依兩造契約約定 ，將之列為專有（附屬建物）之面積計價（審訴字卷一第 131 頁），此走廊經本院審認後，雖認其應歸入共有部分 ，惟被上訴人係委由專業建築師為華人匯建案之設計，建 築師即以現今高級大廈住戶注重隱私之需，而設計訟爭走 廊供作住戶之專有，以求私密之目的（見重訴卷二第175 至177 頁之群旺建築師事務所函），建案之申請、圖說亦 皆以此為目標而為，被上訴人主觀上係確認訟爭空間得為 專有之標的，嗣雖經法院認該空間欠缺「共有部分不存在 」要素，性質上不能作為物權之專有部分，惟被上訴人並 非藉此損害上訴人，與上訴人所指其因「被詐欺」而為意 思表示之情形有間。
⒊上訴人主張：若依契約，系爭走廊為專有部分，則應具有 專有部分之使用上效能，然系爭走廊為電梯出入通道，電 梯控管亦非完全取決於住戶自身，一旦控管變更將使任何 人可藉由電梯出入系爭走廊，且該走廊向東通往公共空間 之防火門依法不得任意上鎖，不特定之人均可藉由電梯或 東邊之公共空間進入系爭走廊，該處不具使用上之獨立性 ，失去專有之效能，有使用及價值減損之瑕疵，其自得解 除契約等語。被上訴人則辯稱：系爭建案上訴人所在大樓 每樓層均設有9 部電梯，除其中1 部為公共電梯外，其他 4 個區塊各有2 部電梯，可專供該樓層各區個別住戶使用 ，各該專用電梯亦設有管制，僅該區、該樓層住戶可出入 至各該走廊；又系爭走廊通往公共空間之防火門，自內部 可上鎖，亦不妨礙使用上之獨立性等語。經查： ①系爭梯廳之「使用上效能」是否有不符約定情事，而足 以構成原告所稱之詐欺及瑕疵情形，應考量上訴人在契 約訂立時所認知之系爭走廊情況，並以之與嗣後被上訴 人交付之情形相比較，是否確有不符之情。經查：系爭 建案為預售屋，上訴人對於系爭走廊建成之狀況，於契 約訂立時無法看到實屋，則其所獲得之資訊，來自於相 關廣告圖面及契約之附圖。就此，依前揭廣告配置圖及 契約附圖（審重訴卷一第217 至229 頁），均可看出系 爭走廊為2 部電梯之出入走廊，兩側分別經由門戶（住



家大門、防火門）通往該區單戶住家及公共空間。而上 開廣告圖、契約附圖與建案建成時之竣工圖（重訴卷一 第47至53頁）、經兩造說明之對照圖（同卷第44頁）、 原審法院勘測時之現況配置（原審106 年5 月19日勘驗 筆錄；重訴卷一第66至68頁）以及房屋照片（同卷第60 至64頁）大致相同，可知該走廊所在及其與各配置（如 電梯）、區域之相對位置，廣告配置圖及契約附圖與建 成後之情況幾無差異。換言之，上訴人從廣告配置圖及 契約附圖，即足以知悉每一樓層有4 區塊、每區塊各1 戶、該戶各配置2 部專用電梯，而各該區塊專用電梯前 之空間即為系爭走廊，兩側分別經由門戶通往公共空間 及各專戶。
②上訴人既已知上開配置，自應知悉各區塊之電梯為該區 塊各樓層之用戶所使用，亦可預想到此部分係藉由現今 已普遍使用之生活科技即電梯之管控，而確保系爭走廊 有約定之使用效能。上述各區塊之電梯，分別有水平之 控管及垂直之控管，就前者而言，即使係同一樓層之住 戶，但各區塊之住戶僅能搭乘各所屬區塊之電梯，不能 搭乘其他區塊之電梯；而即使是同一區塊之住戶，不同 樓層住戶亦僅能搭乘電梯至各該樓層，而不能搭至其他 樓層（即26樓B1區塊之住戶，在電梯控管情形下，僅能 搭乘B1區塊配置之該2 部電梯，並僅能搭乘至26樓）乙 情，亦於原審勘驗時經兩造陳明（重訴卷一第66頁）； 各該走廊僅連接該區塊之單一住戶，已如前述，是可認 系爭走廊雖為電梯出入口，惟藉由其所在位置及電梯控 管，在通常情形下，該戶以外之人，難以到達該處，以 保有住居隱私之目的。上訴人雖謂電梯控管非操之在各 該住戶，且若有其他事由亦可能開放控管等語。惟上開 配置位置在廣告圖上已明確標明，且建成後亦無更改， 如前所述，則上訴人早知悉此等配置情況，並可知悉係 藉由電梯控管而確保使用上之效能，自可認此部分使用 上之狀況，係上訴人於訂約前早已知悉並接受，亦可預 見在特殊情況下，如部分電梯有故障或有緊急使用需要 等特殊情形，會變更或放寬各專用電梯之控管，方予訂 約，而電梯藉由磁扣、指紋等科技方法，予以控管，乃 十餘年來社會上所習見，上訴人自不得嗣後藉此為相異 之主張，並謂其受有詐欺。
③上訴人復以：系爭走廊東側通往公共空間之門屬防火門 ，依法令不得上鎖，則任何人均可藉由公共空間進入系 爭走廊，該走廊專有而供其使用之效能自已喪失云云；



被上訴人則以：上開門戶雖屬防火門，可由住戶自內部 上鎖，並不會因此喪失其使用上效能等語抗辯。經查： 系爭走廊通往公共空間之門屬防火門，為兩造所不爭執 。該防火門是否可關鎖，依高市工務局參酌內政部86年 9 月2 日台內營字第8681594 號函釋之說明，即「在不 妨礙避難逃生原則下，可於防火門（安全門）往避難方 向之他側設置可開啟防火門（安全門）原有插梢的鎖孔 ，以兼顧避難逃生、安全及使用管理上的實際需要」之 旨，認在不變更或破壞原防火門之構造及組件前提下， 可在該防火門往避難方向側設置免用任何形式之鑰匙即 可開啟之鎖（包含磁力鎖、插梢等），有高市工務局 107 年2 月26日高市工務建字第10731430500 號函及內 政部營建署107 年2 月6 日營署建管字第1071125803號 可參（重訴四卷第36至37頁），可知上開門扇雖為防火 門，惟只要不變更或破壞原防火門之構造，可由該區塊 該住戶側設置「免用任何形式之鑰匙即可開啟之鎖」， 故若自內部以插梢或磁力方式上鎖，則其他區塊之住戶 或不特定人自無從可自公共空間任意通過該防火門而進 入系爭走廊；上開防火門內部係僅該區塊之該單一住戶 ，此觀前引配置圖可知，配合前述電梯之管控，可保上 述之使用效能，自難認依目前之設置，存有通常情形下 其他住戶等人得以自由進出系爭走廊之情。上訴人主張 系爭走廊因防火門不可上鎖而喪失其使用上之效能，自 非可取。上訴人於立約時，不論依廣告配置圖或依契約 附圖，已悉系爭走廊屬電梯出入之等待空間，而足以預 見可透過電梯之控管，另端之防火門亦可自內上鎖，難 認被上訴人所交付之情況，與上訴人立約時所知悉狀況 ，有目的上之重大差異。至於上訴人指其嗣在系爭走廊 空間裝璜，經他住戶檢舉，被工務局通知其拆除改善乙 情（本院卷第36、47頁）。查此該區域經本院認性質上 屬公共部分，非得專有，已如前述，上訴人固不得在內 裝璜、自行設置門扇等，惟透過電梯之控管及防火門裝 設的安全控制設置，配合該大樓各戶位置、格局，上訴 人該戶確可實質上使用該走廊（已如前述），雖不能在 其內為裝璜等設置，然該走廊本即位在該戶大門之外， 且係電梯之等候空間，此於購屋、訂約之際，從圖面即 明白可知，是而該區域名雖非專有，但實質上除不得在 其內為裝璜等妨礙攸關公共安全之行舉外，實質上可享 住居隱私之目的，幾無軒輊，此差異瑕疵甚微（依契約 之附件一所示，兩造就該走廊，係以附屬建物每坪62,3



35計算價金，該每坪之價格，尚且低於共有部分每坪按 112,269 元之計價為低），該買賣價金達3 千4 百餘萬 元之契約，若予解約，被上訴人就先前所付財務、人力 成本，損害甚鉅，而上該瑕疵，對上訴人住居影響不大 ，解除契約對兩造所生損害兩相衡量，若因此瑕疵即准 予解除契約顯失公平，本院認解除契約有失平衡，上訴 人主張契約已經其解除，應不生解除契約之效力。 ㈢上訴人主張：被上訴人將停車位空間分別以公共設施之形式 賣給上訴人，復再以停車位價格再賣給上訴人一次，有一物 二賣之詐欺行為，且違反公序良俗致上訴人受有損害云云。 經查：契約附件三第2 條（貳、房屋面積說明）第5 項（車 位持分面積計算）明載：「車位持分面積計算：（面積係以 公設登記方式與其他共同使用部分合併登記，並無單獨之所 有權狀，且由承買人自行使用、統一管理，其他共有人不得 任意停車使用）」，契約第6 章第18條第2 項第1 目約定： 「本社區之汽車停車空間，依相關法令劃定分設於地下一至 五層，由各該車位承購戶在個別劃定分管範圍內為管理使: 用、收益或處分。未購買汽車停車空間者已充分認知其房地 總價並未包含汽車停車空間持分面積及汽車停車空間價格， 故對本社區之停車空間並無使用權利，除防空避難使用外，