臺灣高等法院高雄分院民事判決 107年度上易字第258號
上 訴 人 楊馥霖
訴訟代理人 楊千慧
被上訴人 張淑媚即西子灣公園大廈管理負責人
訴訟代理人 翟明
魏峰
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107 年
5 月23日臺灣高雄地方法院106 年度訴字第1314號第一審判決提
起上訴，本院於107年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人為門牌號碼高雄市○○區○○○路00 號9 樓之1 建物（下稱系爭建物）之所有權人，系爭建物坐 落於西子灣公園大廈（下稱系爭大樓）。而上訴人未得其他 區分所有權人同意，亦無任何正當權源，無權占用系爭大樓 9 樓屋頂平面，並搭建如原審判決附圖（下稱附圖）編號A 所示面積211 平方公尺之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），並供 出租他人使用，致損及系爭大樓區分所有權人行使所有權， 且影響住戶逃生安全，經協調拆除未果，上訴人即將系爭建 物（含系爭鐵皮屋）出售原審共同被告彭瑞琦、劉修銘（下 稱彭瑞琦等），被上訴人自得請求上訴人給付無權占用屋頂 平面相當於租金之不當利益等情。爰本於不當得利返還請求 權，聲明：上訴人應與彭瑞琦等連帶給付被上訴人新台幣（ 下同）80萬元（原審判決彭瑞琦等敗訴部分，未據爭執，不 予載述）。
二、上訴人則以：上訴人於民國103 年3 月24日取得系爭建物所 有權後，均依與被上訴人之協議，就系爭鐵皮屋占用屋頂平 面部分，每月補貼被上訴人3,000 元，詎於上訴人正常繳費 期間，被上訴人無預警於104 年1 月向高雄市政府工務局違 章建築處理大隊（下稱處理大隊）舉報，該大隊隨於104 年 3 月17日拆除系爭鐵皮屋，上訴人於拆除後，並於105 年9 月12日與被上訴人在原審法院審理之105 年度雄司小調字第 480 號給付管理費事件（下稱另案）成立調解，上訴人同意 給付自104 年10月起至105 年8 月間之管理費予被上訴人（ 下稱系爭調解），故被上訴人再請求上訴人給付相當於租金
之不當利益，即屬無據等語置辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人132,983 元，並駁回被上訴 人其餘之訴，上訴人就敗訴部分，聲明不服，上訴聲明：（ 一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分， 被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁 回（被上訴人敗訴部分，未據上訴，已經確定）。四、兩造不爭執事項
（一）上訴人為門牌號碼高雄市○○區○○○路00號9 樓之1 建 物所有權人，系爭建物坐落於西子灣公園大廈。（二）上訴人於系爭大樓9 樓屋頂平面搭建如附圖編號A 所示面 積211 平方公尺之鐵皮屋。
（三）上訴人於106 年5 月9 日與彭瑞琦等就系爭建物（含系爭 鐵皮屋）及坐落基地應有部分簽訂買賣契約，並於106 年 5 月22日以買賣為原因，移轉登記上開房地所有權予彭瑞 琦等所有。
（四）處理大隊於104 年間，僅拆除系爭鐵皮屋隔間，並未拆除 屋內結構。
（五）上訴人與系爭大樓管理委員會於105 年9 月7 日在原審法 院成立調解，上訴人願給付管委會自104 年10月起至105 年8 月止之管理費，合計18,150元。
（六）上訴人取得及使用系爭建物（含系爭鐵皮屋）之期間為自 103 年3 月24日起至106 年5 月21日止。（七）系爭建物坐落土地於107 年1 月間申報地價為每平方公尺 22,426元。
五、兩造爭點協商為：被上訴人依不當得利返還請求權，請求上 訴人給付相當於租金不當得利132,983 元，是否有據？爰分 述如下：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同。民法 第179 條定有明文。次按無權占用他人土地或建物，可能 獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例意旨參照）。被上訴人主張：上 訴人自103 年3 月24日起至106 年5 月21日止，以所有系 爭鐵皮屋無權占用系爭大樓9 樓屋頂平面，被上訴人自得 基於系爭大樓管理負責人身分，訴請返還不當利益等語。 上訴人則抗辯：伊已拆除系爭鐵皮屋等，不負返還不當利 益之義務云云。經查：
１、上訴人於103 年3 月24日登記取得系爭建物所有權，系爭 建物坐落於系爭大樓。而上訴人於系爭大樓9 樓屋頂平面 搭建如附圖編號A 所示面積211 平方公尺之鐵皮屋，並於
106 年5 月9 日與彭瑞琦等簽訂買賣契約，在106 年5 月 22日以買賣為原因，將系爭建物（含系爭鐵皮屋）及坐落 基地應有部分所有權移轉登記予彭瑞琦等所有乙節，為兩 造不爭執，並有建物登記第三類謄本、買賣契約（以上均 影本）、勘驗筆錄、現場照片、高雄市政府地政局鹽埕地 政事務所（下稱鹽埕地政）107 年1 月22日高市地鹽測字 第10770060400 號函檢附複丈成果圖附卷（見原審卷第15 、22、124-130 、142-155 、187-188 頁）可稽，堪認上 訴人自103 年3 月24日至106 年5 月21日取得系爭建物所 有權，並於取得系爭建物所有權期間，搭建系爭鐵皮屋， 且系爭鐵皮屋占用屋頂平面之面積為211 平方公尺無訛。 從而，上訴人抗辯系爭鐵皮屋占公共空間僅150 平方公尺 ，占用期間僅10個月（見本院卷第31、48頁）云云，即屬 無據。
２、至上訴人抗辯：伊已拆除系爭鐵皮屋云云，固提出拆除照 片4 幀附卷（見本院卷第33頁）為證。惟原審於106 年12 月27日偕同兩造勘驗系爭鐵皮屋現場時，發現系爭鐵皮屋 結構並未拆除，並與系爭建物結合為一體乙節，有勘驗筆 錄及現場照片附卷（見原審卷第142-158 頁）可稽，堪可 認定。參以處理大隊於104 年前往拆除系爭鐵皮屋時，僅 拆除鐵皮屋內部違建之隔間，並未拆除結構乙節，亦為上 訴人於原審勘驗時所自承（見原審卷第143 頁）；暨系爭 鐵皮屋目前仍占用系爭大樓9 樓屋頂平面面積達211 平方 公尺乙節，有鹽埕地政前開函示檢附複丈成果圖在卷可憑 ；及上訴人提出之照片，僅得證明有拆除鐵皮屋內之隔間 等情相互以觀，堪認上訴人僅拆除系爭鐵皮屋內隔間，並 未拆除鐵皮屋之結構。是上訴人抗辯其已拆除系爭鐵皮屋 云云，委難採信。
３、據上，上訴人既以系爭鐵皮屋無權占用屬於系爭大樓屋頂 平面即區分所有權人共有高雄市○○區○段○○段000 地 號土地（見原審卷第185 頁，下稱系爭土地）211 平方公 尺，則被上訴人基於系爭大樓管理負責人身分，訴請上訴 人返還占用期間、使用面積相當於租金之不當利益，即屬 有據。
（二）次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息10% 為限，此規定於租用基地建築房屋準用之， 土地法第97條第1 項、第105 條亦定有明定。而上開規定 ，係指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額 年息10% 計算，另土地法第97條所謂土地及建築物之總價 額，依土地法施行法第25條規定，土地價額係依法定地價
，而所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有 權人依該法規定所申報之地價。再按公寓大廈頂樓沒有專 有建物部分，原則上屬於公寓大廈之共用部分，除非約定 專用，否則任何區分所有權人不得據為己用，而屬全體區 分所有權人得共同使用之部分，如個別區分所有權人占為 己用，該公寓大廈之管理委員會或管理負責人，自得代表 全體區分所有權人，請求返還占用期間相當於租金之不當 得利。上訴人抗辯：上訴人就系爭鐵皮屋占用屋頂平面部 分，每月補貼被上訴人3,000 元，並於105 年9 月12日與 被上訴人成立調解，上訴人同意給付自104 年10月起至10 5 年8 月間之管理費予被上訴人，故被上訴人不得再請求 相當於租金之不當利益。其次，被上訴人得請求之不當利 益，應以年息4%計算云云。經查：
１、上訴人自103 年3 月24日至106 年5 月21日取得系爭建物 所有權，並於取得系爭建物所有權期間，搭建系爭鐵皮屋 ，而系爭鐵皮屋占用屋頂平面之面積為211 平方公尺乙節 ，如前所述。其次，系爭大樓位於高雄市臨海二路靠近前 往鼓山渡輪站之濱海二路附近，交通及生活機能均佳乙節 ，為兩造不爭執（見原審卷第183 頁），並有勘驗筆錄及 網查谷歌地圖資料附卷（見原審卷第183 、186 頁）可稽 ，堪可認定。又系爭建物坐落之系爭土地申報地價為每平 方公尺22,426元乙節，有土地登記謄本附卷（見原審卷第 185 頁）可稽，堪認系爭鐵皮屋所占用土地之申報總價額 為4,731,886 元（22,426元×211 平方公尺＝4,731,88元 ）。本院綜合上情，認上訴人以系爭鐵皮屋無權占用系爭 土地之申報地價應以年息8%計算；另考量系爭鐵皮屋位於 系爭大樓9 樓屋頂，上訴人占用系爭土地所使用之價值， 究與占用土地平面未盡相同，故認上訴人所獲不當利益以 申報地價9 分之1 計算，尚屬妥適。是被上訴人主張得請 求上訴人返還相當於租金之不當得利，為132,983 元（ 4,73 1,886×8%×1/9 ×【3 ＋59/365】＝132,983 ，小 數點以下四捨五入），即屬有據。至上訴人抗辯應以年息 4%計算不當得利云云，尚難採信。從而，被上訴人依不當 得利返還請求權，請求上訴人給付相當於租金不當得利13 2,983 元，係屬有據。
２、至上訴人固抗辯：系爭鐵皮屋無權占用相當於租金之不當 得利，業經兩造於另案成立調解，被上訴人不得再重複請 求云云。經查，上訴人與系爭大樓管理委員會於105 年9 月7 日在原審法院成立調解，上訴人願給付管委會自104 年10月起至105 年8 月止之管理費，合計18,150元乙節，
為兩造不爭執，並有調解筆錄影本附卷（見原審卷第75頁 ）可稽，雖堪認定。惟兩造於另案成立系爭調解，依調解 意旨所示，被上訴人係請求上訴人給付管理費，尚與上訴 人無權占用系爭土地應給付相當於租金之不當利益不同， 而上訴人復未進一步舉證該調解所成立之管理費即為上訴 人無權占用系爭土地應給付之不當利益，亦不能資為有利 於上訴人之認定。另上訴人雖又抗辯：被上訴人得請求相 當於租金之不當利益，之前，已以每月3,000 元之金額與 管理費一併收取（見原審卷第208 頁言詞辯論筆錄），故 被上訴人不得再請求返還不當利益云云。惟參酌被上訴人 於原審提出存證信函，記載上訴人為補貼其出租套房而超 用公用電費，因而支付3,000 元（見原審卷第11頁），已 徵上訴人抗辯支付之3,000 元，與上訴人無權占用系爭土 地應返還相當於租金之不當利益無涉。此外，上訴人復未 舉證證明其支付之3,000 元，係屬無權占用系爭土地之不 當利益，亦難資為上訴人有利之認定。
六、綜上所述，被上訴人本於不當得利返還請求權，請求上訴人 給付132,983 元，為有理由，應予准許。原審為上訴人此部 分敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨，指摘原判決此部分判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥
法 官 羅培毓
法 官 李昭彥
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
書 記 官 戴育婷