臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度重上字第59號
上 訴 人 吳瑞火
視同上訴人 吳瑞昌
吳瑞欽
吳瑞珍
吳峻儀
吳依旻
被上訴人 臺灣臺中農田水利會
法定代理人 蔡篤乾
訴訟代理人 蔣志明律師
複代理人 楊榮富律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國107年1月10日
臺灣臺中地方法院106年度訴字第119號第一審判決提起上訴，本
院於民國107年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人吳瑞火負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1項、第2項前段定有明文（下稱減租條例）。查，上訴人 主張兩造間就坐落○○市○○區○○○段000地號土地（面 積1萬9630.86平方公尺），其中面積4604平方公尺部分土地 （詳如「臺灣省臺中縣私有耕地租約書《中外永字第000號 》」，下稱系爭土地）之耕地三七五租約（下稱系爭租約） 租賃關係存在，被上訴人則否認之。兩造間租佃爭議經前臺 中市外埔區公所耕地租佃委員會調解及臺中市政府耕地租佃 委員會調處，被上訴人不服調處，經臺中市政府以民國106 年0月0日府授地權一字第0000000000號函移送原審（附臺中 市政府耕地租佃委員會調處卷、臺中市外埔區公所耕地租佃 委員會調解卷），依上開規定，上訴人提起本訴，程序自無 不合。
二、系爭租約於原承租人吳子霖死亡後，由上訴人即原審原告六 人共同繼承為承租人，並已辦妥租約變更登記，是系爭租約 存在與否，對於共同承租人即原審原告六人有合一確定之必 要，故本件上訴人吳瑞火一人提起上訴，且其上訴程序合法 ，其上訴效力應及於同造之吳瑞昌、吳瑞欽、吳瑞珍、吳峻 儀、吳依旻五人，爰列該五人為視同上訴人（下稱吳瑞昌等 五人）。
三、本件視同上訴人吳峻儀、吳依旻經合法通知，均未於言詞辯 論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依 被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、上訴人起訴主張：
○○市○○區○竹圍段000地號土地（下稱000地號土地）自 日據時期起，即由上訴人之被繼承人吳子霖在該地興建農舍 及耕作。嗣國民政府來台後，因該土地遭政府劃為農田水利 會所有，吳子霖遂於59年11月6日與當時之后里農田水利會 ，就系爭土地簽訂系爭租約，繼續耕種、繳租，吳子霖過世 後，系爭租約承租人的權利義務即由上訴人繼承，上訴人長 年來都在系爭土地上居住及耕作，並無不自任耕作之情事。 又吳子霖生前另向被上訴人承租系爭土地旁同段108地號建 地（下稱108地號土地）興建房屋，因該建物改建時，少部 分面積占用到系爭土地，始生此次爭議；而當初改建房屋時 ，被上訴人外埔工作站人員同意上訴人往後移，整地時，站 長及管理員也到現場，何以被上訴人至104年時卻要求上訴 人等人返還土地？再者，107地號土地於64年機械化後，耕 耘機等無法進入作業，迄今40餘年皆無法耕作稻穀，惟上訴 人仍照給付租金，約於100年間，方才興建水池抽水種菜、 養鴨而已，倘鈞院認定水池是養魚，則上訴人即日起放乾水 不再養魚。況上開107、108地號土地乃上訴人祖父、伯父、 父親在日本佔領臺灣時已在此居住、耕種，因國民政府來台 後，才登記被上訴人名下，強迫上訴人之伯父、父親承租， 是上開土地是被上訴人在威權、戒嚴時期不當取得，依已通 過之促進轉型正義條例第3條，理應返還上訴人。又上開土 地在日據時代已開墾完成，被上訴人亦應支付土地改良及開 墾費用406萬5,000元，始得收回系爭土地。再系爭土地旁類 似爭議土地，被上訴人曾與佃農協議終止三七五租約圓滿解 決，希望本件能依照上訴人民事上訴㈤狀聲明之條件比照辦 理等語。並聲明：確認兩造間就系爭土地（詳如「臺灣省臺 中縣私有耕地租約書《中外永字第125號》」）耕地三七五 租約之租賃關係存在。
貳、被上訴人答辯：
一、按承租人違反減租條例第16條規定不自任耕作時，原訂租約 無效，此所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或是同一 租約內租賃多筆耕地，僅其中一筆或數筆不自任耕作，該租 約全部均歸無效而言。又減租條例第16條係法律強制規定， 不因出租人是否知悉其不自任耕作之事由，而異其效果，亦 不因承租人之被繼承人繼受、換訂租約，及出租人繼續收租 ，而使業已無效之原訂租約回復其效力。依原審判決附圖即 臺中市大甲區地政事務所106年10月22日複丈成果圖所示（ 下稱原審判決附圖），系爭土地上已建有編號A、B之建物， 編號A建物，佔地141.34平方公尺，為視同上訴人吳瑞欽所 興建，現供其子居住使用，而編號B建物，則佔地193.37平 方公尺，為視同上訴人吳瑞昌及吳瑞珍所興建，並由其等共 同居住使用，由此顯見上開建物並非簡陋供放置農、機具之 處所。此外，上開土地上亦建有面積高達241.85平方公尺之 水泥廣場，供上訴人停車及休閒使用，益徵系爭土地已因承 租人變更為非耕作使用，而有興建房屋作為居住使用之不自 任耕作事由。次按原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人 未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，即屬違反耕地 租佃契約不自任耕作，構成減租條例第16條第2項所定租約 無效之原因，視同上訴人吳瑞欽在系爭土地上興建面積185. 48平方公尺之水池，用以養殖魚、鴨，而系爭租約記載之正 產物為「谷」，上訴人未經被上訴人同意，逕將農地變更為 漁牧之用，亦屬違反耕地租賃契約不自任耕作事由。故基上 所述，上訴人於系爭土地上興建房屋作為居住使用，並擅將 農地變更為漁牧使用，自有不自任耕作之情事，依照減租條 例第16條第2項規定，兩造間系爭租約自已歸於無效。二、上訴人雖主張其有繼續繳租云云，然系爭租約有無效事由， 不因上訴人嗣後辦理租約繼承登記，及被上訴人繼續收租， 而使無效之租約回復其效力。再被上訴人否認上訴人主張興 建房屋時，被上訴人外埔工作站及管理人員曾同意上訴人往 後移等事實；且縱有此事實，被上訴人為公法組織，上開人 員並無管理租約之權限，本件承租人既有不自任耕作之事實 ，則租約全部無效，不因出租人是否同意或知悉而異其效果 ，是上訴人之主張均無理由。
參、原審判決上訴人敗訴，上訴人吳瑞火不服，提起上訴，兩造 聲明如下：
一、上訴人吳瑞火：㈠、原判決廢棄。㈡、確認兩造間就系爭土 地（詳如「臺灣省臺中縣私有耕地租約書《中外永字第125 號》」）耕地三七五租約之租賃關係存在。
二、視同上訴人吳瑞昌、吳瑞欽、吳瑞珍：沒有上訴之意，同意 原審判決結果。
三、被上訴人：上訴駁回。
肆、本件經兩造整理不爭執事項及爭執重點，結果如下（見本院 卷第84頁正、反面，本院依判決格式調整文字）：一、兩造不爭執事項：
㈠、被上訴人為系爭土地所有權人，兩造依減租條例就被上訴人 所有系爭土地訂立「臺灣省臺中縣私有耕地租約書（租約字 號：中外永字第125號）」，自59年11月6日起，原承租人為 上訴人之被繼承人吳子霖，出租人則為后里農田水利會，約 定正產物為「谷」。
㈡、系爭租約於吳子霖死亡後，由上訴人繼受承租人之權利義務 ，另因組織變革出租人之權利義務改由被上訴人繼受之。嗣 被上訴人以上訴人於系爭土地搭蓋建物使用，顯已不自任耕 作而變更為非耕地使用，系爭租約當然無效為由，函請上訴 人將上開土地回復原狀並返還被上訴人。
㈢、依原審判決附圖所示，系爭土地上建有編號A、B之建物，編 號A建物，佔地141.34平方公尺，為上訴人吳瑞欽所興建， 現供其子居住使用，而編號B建物，佔地193.37平方公尺， 為上訴人吳瑞昌及吳瑞珍所興建，並由其等共同居住使用。㈣、兩造所提證物形式上均為真正。
二、兩造爭點事項：
本件上訴人方面即承租人有無違反耕地三七五減租條例第16 條規定不自任耕作情事？
伍、本院之判斷：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不 明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態能以確認判決將之除去者而言（最高法院42 年台上字第1031號判例參照）。經查，上訴人主張兩造間系 爭租約租賃關係存在，然為被上訴人所否認，是兩造間就系 爭土地有無系爭租約租賃關係存在，上訴人可否繼續合法使 用系爭土地即不明確，上訴人主觀上認其在私法上之地位有 不安之狀態存在，且該不安之狀態能以確認判決除去之，依 前揭說明，上訴人自有受確認判決之法律上利益，合先敘明 。
二、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。
次按減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承 租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以 承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自 任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因； 佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃 以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的 （最高法院70年台上字第4637號、64年台上字第571號判例 意旨參照）。是承租人固非不得在承租之土地上建築農舍， 惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房 屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租 人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用， 即與農舍有間。而上開規定所謂原訂租約無效，係指承租人 違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於 另為終止表示，當然向後失其效力，且依該規定之本旨推之 ，所謂原訂租約無效，當指同一租約全部無效而言（最高法 院46年台上字第57號、80年台再字第15號判例意旨參照）。 依此，倘原訂租約承租人有不自任耕作情事時，不待出租人 為終止租約之意思表示，當然向後失其效力，且縱僅部分土 地有不自任耕作之情事，亦生全部租賃關係消滅之法律效果 。經查：
㈠、如原審判決附圖所示，系爭土地上建有編號A、B之建物，編 號A建物，佔地141.34平方公尺，為上訴人吳瑞欽所興建， 現供其子居住使用，而編號B建物，佔地193.37平方公尺， 為上訴人吳瑞昌及吳瑞珍所興建，並由其等共同居住使用， 為兩造所不爭執【見上開兩造不爭執事項㈢】。又依原審於 106年8月24日至現場勘驗結果可知，如上開附圖編號A、B二 棟建物皆為二層樓鋼筋水泥建築，內部皆設有客廳、廚房、 房間、神明廳、浴室等，並裝設冷氣、設置水塔，客廳內部 擺設電視、大型茶几及坐椅，房屋內部擺設電視、衣櫃、床 組，廚房內部擺設餐桌椅、瓦斯爐、電鍋、微波爐，浴室有 設置熱水器及沐浴設備等生活設施及用品，房屋前及四周鋪 設混凝土地面及草坪，此有原審該次勘驗筆錄及照片在卷可 稽（見原審卷第105-107頁、第108-134頁）。由此足見上開 建物，顯非以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以 供堆置農具、肥料或臨時休息之用，故此部分既係作為承租 人家族實際居住之用，自已無供耕作使用之情形。另經原審 囑託臺中市大甲地政事務所測量結果，編號A建物之坐落基 地主要為系爭土地，並占用一部分之同段108地號土地，其 中坐落於系爭土地之面積141.34平方公尺（包括：室內面積 、陽台、鐵皮棚架）；編號B建物之坐落基地亦涵蓋系爭土
地及108地號土地，其中坐落系爭土地之面積為193.37平方 公尺（包括：室內面積、陽台），且其等亦於系爭土地上建 有水泥廣場，面積為241.85平方公尺；視同上訴人吳瑞珍並 設有水池養殖魚、鴨，面積為185.48平方公尺，此亦有原審 囑託臺中市大甲地政事務所製作之原審判決附圖可稽，堪認 承租人方面非自任耕作面積非小。再觀諸被上訴人所提出林 務局農林航空測量所拍攝之航照圖，在85年的航照圖，系爭 土地上均未見編號A、B建物，而在90年航照圖中，已能清楚 見到編號B建物存在於系爭土地上，但仍未見編號A建物，而 至95年航照圖中，編號A、B建物均已存在於系爭土地上，有 各該航照圖在卷可考（詳原審證物袋），此核與上訴人方面 於原審審理時自承編號B建物是吳瑞昌、吳瑞珍於85年所興 建，編號A建物則是吳瑞欽於88年間起造，於90年完成等語 大致相符。則綜合上開情事，自堪認定承租人即上訴人方面 於85間興建上開建物時起確有不自任耕作之情事。雖上訴人 吳瑞火主張吳子霖生前另向被上訴人承租系爭土地旁同段10 8地號土地興建房屋，因該建物改建時，少部分面積占用到 系爭土地，當初改建房屋時，被上訴人外埔工作站人員同意 上訴人往後移，整地時，站長及管理員也到現場，是被上訴 人不應事後要求上訴人等人返還土地等語。然被上訴人已以 否認上訴人興建房屋時，其外埔工作站及管理人員曾同意上 訴人往後移等事實；且縱有此事實，亦無從以不具管理權限 人員之行為，而生阻卻不自任耕作之違約事實。㈡、另按耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更 耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。 所稱耕作，依土地法第106條第2項之規定，雖包括漁牧，但 此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租 用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而 為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未 經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致 變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（ 最高法院96年度台上字第2431號、85年度台上字第1227號判 決意旨參照）。查視同上訴人吳瑞珍於系爭土地上建設面積 185.48平方公尺水池，供養殖魚、鴨，已如前述。而依系爭 租約記載，兩造所約定之主產物為「谷」（穀物），並無約 定得供「漁牧」使用，參以被上訴人所提出之95年、100年 航照圖，於100年航照圖始見該水池存在，足認該水池係於 95年以後至100年間建造，被上訴人主張此部分並未經其同 意乙節，亦為上訴人方面所不爭執。雖上訴人吳瑞火就此另 主張107地號土地於64年機械化後，耕耘機等無法進入作業
，迄今40餘年皆無法耕作稻穀，約於100年間，方才興建水 池抽水種菜、養鴨而已，倘鈞院認定水池是養魚，則上訴人 即日起放乾水不再養魚云云。然其既自承系爭土地因無法機 械化耕作，故於64年即無種稻，之後才養鴨等語，顯見該水 池自非為灌溉稻田而建造，亦足認被上訴人主張承租人未經 出租人同意擅自將約定栽培穀物之耕地，變更為漁地之用， 已違反系爭租約之約定，亦屬不自任耕作之情形，當屬有據 。
㈢、雖上訴人吳瑞火另主張系爭土地於64年機械化後，迄今40餘 年皆無法耕作稻穀，惟上訴人仍照給付租金；況107、108地 號土地乃上訴人祖父、伯父、父親在日本佔領臺灣時已在此 居住、耕種，因國民政府來台後，才登記被上訴人名下，強 迫上訴人之伯父、父親承租，是上開土地是被上訴人在威權 、戒嚴時期不當取得，依已通過之促進轉型正義條例第3條 ，理應返還上訴人；又上開土地在日據時代已開墾完成，被 上訴人應支付土地改良及開墾費用406萬5,000元，始得收回 土地；再系爭土地旁類似爭議土地，被上訴人曾與佃農協議 終止三七五租約圓滿解決，希望本件能依照上訴人民事上訴 ㈤狀聲明之條件比照辦理等語。然查，系爭租約既有前開無 效事由，自不因被上訴人有繼續收租之事實，而使無效之租 約回復其效力。又本件被上訴人乃主張系爭土地有不自任耕 作情事，而違反減租條例第16條規定，原訂租約無效，並非 主張租約終止，是上訴人吳瑞火請求被上訴人應支付土地改 良及開墾費用406萬5,000元，始得收回土地云云，並無依據 。再經本院闡明後，上訴人吳瑞火明確表明其並沒有要追加 返還土地之意思，此部分只是請法院參考，有關促進轉型正 義條例之主張，其會自行向促轉會（促進轉型正義委員會） 聲請等語（見本院卷第90頁反面、第91頁）。而本件兩造間 租佃爭議經前臺中市外埔區公所耕地租佃委員會調解及臺中 市政府耕地租佃委員會調處，上訴人不服調處，始經臺中市 政府移送法院審理，業據前述，則上訴人吳瑞火希望本件能 依照上訴人民事上訴㈤狀聲明之條件比照附近土地及佃農終 止租約之方式辦理乙節，被上訴人既未能同意，仍應由兩造 自行協商，尚非本院得以審判處理。故上訴人吳瑞火上開所 述，均亦無從為其有利之認定。
三、綜上所述，本件被上訴人主張承租人即上訴人方面有在系爭 土地建築房屋作為住宅居住使用；且興建水池飼養魚、鴨， 擅自變更系爭土地原耕作之使用目的作為漁牧使用，確有不 自任耕作情事，而有違反減租條例第16條規定之無效事由， 應屬有據可信。則系爭租約自於85年間開始違反不自任耕作
之限制規定時起，無待於被上訴人為終止之表示，當然向後 失其效力；且縱僅一部土地有不自任耕作之事實，全部租約 均屬無效。從而，上訴人方面即承租人請求確認兩造間系爭 租約（詳如「臺灣省臺中縣私有耕地租約書《中外永字第12 5號》」）耕地三七五租約之租賃關係存在，非屬正當，自 不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上 訴。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列；至上訴人吳瑞火於雖於本院言詞辯論時提出民事 上訴㈤狀聲請通知證人徐德麟夫婦為證人，然其係於準備程 序終結後始為上開聲請；且依其所載待證事實為該夫婦在日 本占領臺灣時就參加開墾工作，有見證當時水利會土地出租 情形等語，亦核與本件是否有不自任耕作租約無效之判斷無 關，核無通知必要，均附此敘明。
柒、本件係上訴人吳瑞火一人提起上訴，吳瑞昌等5人係被動為 視同上訴人，且視同上訴人吳瑞昌、吳瑞欽、吳瑞珍已表明 其無上訴之意，同意原審判決結果，依民事訴訟法第85條第 1項規定，認本件第二審訴訟費用應僅由上訴人吳瑞火負擔 ，以求公允。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第3 85條第1項、第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如 主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
民事第四庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 吳美蒼
法 官 洪堯讚
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 賴玉芬
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日