臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第748號
上 訴 人 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
上 訴 人 楊碧玲
共 同
訴訟代理人 楊劍合
黃儀采
被 上訴人 温淑惠
訴訟代理人 鄧湘全律師
陳虹均律師
上列當事人間請求給付遲延利息事件，上訴人對於中華民國107
年5月18日臺灣桃園地方法院107年度訴字第99號第一審判決提起
上訴，本院於民國107年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：緣訴外人張朝威前與上訴人總瑩建設股份有 限公司（下稱總瑩公司）及楊碧玲（以下單獨以姓名稱之， 與總瑩公司合稱上訴人）於民國（下同）101年5月15日分別 簽立湯城世紀透天房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋契約 ）及湯城世紀透天土地預定買賣合約書（下稱系爭土地契約 ），購買湯城世紀建案丁區編號N棟2號房屋及其坐落基地（ 下單獨稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭房地），總價為新 臺幣（下同）936萬元。嗣張朝威將系爭房屋、土地契約之 權利義務以1,070萬元轉讓予訴外人呂珈芳，呂珈芳再以 1,100萬元轉讓予伊，並經上訴人同意。伊另於103年1月21 日向上訴人購買B1平面車位2個（編號X26、X74，下稱系爭 停車位），簽立買賣合約書。伊自100年12月22日起至102年 12月15日止已給付上訴人系爭房地買賣價金累計為136萬元 ，另於103年1月21日給付系爭停車位買賣價金72萬元，依系 爭房屋契約第10條第1項約定，總瑩公司應於102年12月15日 前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取 得使用執照，詎總瑩公司遲至106年4月20日始取得使用執照 ，依系爭房屋契約第10條第2項約定，並參酌內政部公告之 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱預售屋 買賣應記載事項）第12條第2項規定，賣方如逾期未取得使 用執照，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息， 總瑩公司逾期1,222日始取得系爭房屋使用執照，就系爭停
車位則逾期1,185日，則伊得請求遲延利息計為125萬7,560 元。再依系爭房屋契約第22條及系爭土地契約第12條第1項 約定，系爭房屋、土地契約具有依存關係，應為聯立契約， 其存廢有相同命運，故系爭土地契約雖無上述遲延利息之約 定，楊碧玲仍應與總瑩公司負不真正連帶債務責任，爰依系 爭房屋契約第10條第2項約定及預售屋買賣應記載事項第12 條第2項規定，請求上訴人如數給付，並聲明：㈠總瑩公司 應給付被上訴人125萬7,560元。㈡楊碧玲應給付被上訴人 125萬7,560元。㈢前2項所命給付，如任一上訴人為給付時 ，其他上訴人於其給付範圍內，免給付責任。㈣願供擔保請 准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭房屋、土地契約本質上為兩個不同的獨立 契約，僅具有聯立之性質，即其一契約不存在，另一契約亦 不存在，並非就債務不履行負不真正連帶債務責任，僅總瑩 公司應依系爭房屋契約第10條第2項約定負遲延責任。另系 爭房屋契約第10條第2項約定，性質上屬債務不履行損害賠 償總額預定之違約金，目的在於填補被上訴人因總瑩公司未 依約履行，實際所受之損害，然被上訴人並未舉證證明受有 何等實際損失，況依系爭房屋契約第21條、系爭土地契約第 9條約定，解除契約違約金為房地總價15%，然被上訴人請求 之金額卻已達房地總價之13.43%，更可再請求伊等繼續履約 交付系爭房地，顯不合常理。再以系爭房地預售時之每坪價 額，與今日湯城世紀建案之相同品項房屋之每坪價額相比， 漲幅最少達62.94%，被上訴人享有房價上漲之獲利已有258 萬餘元，並無損失可言，故被上訴人請求之違約金應予酌減 ，即以被上訴人已付房地總價款5%計算為適當等語，資為抗 辯。
三、原審為被上訴人勝訴判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴 聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之 聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事實：
㈠張朝威前於100年12月26日與總瑩公司、楊碧玲分別簽立系 爭房屋、土地契約，以936萬元購買系爭房地，嗣張朝威於 101年12月14日以1,070萬元將上開契約之權利義務轉讓予呂 珈芳，呂珈芳復於102年7月22日以1,100萬元轉讓予被上訴 人。
㈡被上訴人自100年12月22日起至102年12月15日止已給付上訴 人系爭房地之買賣價金累計為136萬元。
㈢被上訴人於103年1月21日向總瑩公司購買系爭停車位，簽立 買賣合約書，被上訴人已於當日給付系爭停車位買賣價金72
萬元。
㈣依系爭房屋契約第10條第1項約定，總瑩公司應於102年12月 15日前完成系爭房屋主建物等必要設施並取得使用執照，並 應於取得使用執照後6個月內交屋，總瑩公司遲至106年4月 20日始取得使用執照，迄今尚未交屋予被上訴人。五、被上訴人主張總瑩公司遲延取得系爭房屋使用執照，依約應 按系爭房地及停車位已付價款計算遲延利息，楊碧玲應負不 真正連帶債務責任，惟為上訴人所否認，並以前詞置辯，茲 查：
㈠上訴人就本件應負不真正連帶債務責任：
⒈按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結 合之關係而言，契約當事人以同一締約行為，結合數個契 約，為契約之聯立。其各個契約相互間是否具有依存關係 ，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交 易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標 準（最高法院90年度台上字第1779號、86年度台上字第22 78號判決意旨參照）。查被上訴人主張楊碧玲係總瑩公司 負責人張廖貴裕之配偶，與總瑩公司合作推出湯城世紀建 案，以總瑩公司為房屋出賣人，楊碧玲則以坐落基地之所 有權人身分出售土地，其等共同銷售上開建案之房屋及基 地乙節，為上訴人所不否認，再依系爭房屋、土地契約之 內容以觀，乃係張朝威就丁區編號N棟2號房屋及坐落基地 分別與總瑩公司、楊碧玲簽立預售屋買賣契約，楊碧玲與 總瑩公司係屬同一事業體之經營者，以銷售建案為營業之 人，此與一般地主僅提供土地與建商合建房屋，並未參與 建商對外銷售行為之情形有別，兼以個人出售土地免納所 得稅（所得稅法第4條第1項第16款參照），亦免辦理營業 登記而不課徵營業稅（財政部台財稅字第841601122號函 參照），故實務上，建商購入土地時，以自然人登記為土 地所有權人，並將房屋及土地分別定價，待推案時再分別 以建商名義出售房屋，以自然人名義出售土地，俾達節稅 目的之情形，所在多有，堪認湯城世紀建案形式上雖由總 瑩公司出售房屋、由楊碧玲出售坐落基地，但實質上係其 2人共同經營之事業，系爭房屋、土地契約不能割裂適用 ，應一體觀察，視為出賣人係同一主體之買賣契約，此觀 系爭房屋契約第22條前段約定：「本約之附件視為本約之 一部份，與本約具有同等效力，並與『土地預定買賣合約 書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽約時同時生效。 任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部 解除…」（見原審卷第18至19頁），系爭土地契約第12條
第1項約定：「本約之附件視為本約之一部份，並與本約 座落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書』具連帶不可 分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不 履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」（見原 審卷第45頁），足見系爭房屋、土地契約彼此間具有不可 分離之依存關係，應共同履行，任何一部不履約，無從期 待另一部可能單獨履行，且任一部分不履約時，即視為全 部違約，構成契約之聯立。
⒉次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各 別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人 中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法 院101年度台上字第367號判決意旨參照）。查被上訴人雖 分別與總瑩公司、楊碧玲簽訂系爭房屋、土地契約，然系 爭房屋、土地契約係屬聯立契約，彼此間具有不可分離之 依存關係，且總瑩公司與楊碧玲係共同經營湯城世紀建案 事業，對外銷售房地，已如前述，而綜合系爭房屋契約第 22條前段及系爭土地契約第12條第1項約定之文字全部觀 察，兩造既約定兩份契約具「連帶不可分性應共同履行」 ，且緊接於上開文字後約定「任何一部份不履約時視同全 部違約」、「視為全部解除」，堪認兩造締約之真意，不 僅在於使系爭房屋、土地契約之效力相互依存，亦有使任 一出賣人違約時，另一出賣人亦視為違約，因此上訴人就 系爭房屋、土地契約之履行、債務不履行損害賠償責任及 解約後之回復原狀義務，對於被上訴人各負有同一目的之 全部給付義務，上訴人間應成立不真正連帶債務關係，其 中一人為給付，另一人即可免給付義務，是上訴人所辯系 爭房屋、土地契約並未明示伊等就債務不履行之賠償責任 應共同履行，伊等不負不真正連帶給付責任云云，要無足 採。
㈡被上訴人之請求應以已繳之系爭房地價款、系爭停車位價款 為計算基礎：
⒈按定型化契約條款，係指企業經營者為與多數消費者訂立 同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約 條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；中央主管機 關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之 公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不 得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第1項公告 之定型化契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公 告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之 內容，消費者保護法（下稱消保法）第2條第7款、第11條
第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。 ⒉查湯城世紀建案係上訴人共同經營之事業，僅係基於節稅 之目的，於推案時以總瑩公司名義出售房屋，以楊碧玲名 義出售坐落基地，分別簽立系爭房屋、土地契約，惟系爭 房屋、土地契約應一體觀察，視為出賣人係同一主體之買 賣契約，已如前述，又系爭房屋、土地契約係上訴人為與 不特定多數消費者所訂定同種類之定型化契約，亦為上訴 人所不爭，是系爭房屋、土地契約均應受消保法第17條及 預售屋買賣應記載事項之規範甚明。又依系爭房屋契約第 10條第2項約定：「賣方（即總瑩公司，下同）如逾前款 期間未完工者，每逾1日應按已繳『房屋價款』萬分之5計 算遲延利息予買方」（見原審卷第14頁），系爭土地買賣 契約無相似約定，惟參諸預售屋買賣應記載事項第12條第 2項規定：「賣方如逾前款期間未開工或未取得使用執照 者，每逾1日應按已繳『房地價款』萬分之5單利計算遲延 利息予買方」（見原審卷第87頁），乃以「房地價款」為 遲延利息之計算基礎，則系爭房屋契約以「房屋價款」為 遲延利息之計算基礎，顯然違反預售屋買賣應記載事項第 12條第2項規定，依消保法第17條第1項、第4項前段、第5 項規定，該約定應屬無效，而以預售屋買賣應記載事項第 12條第2項規定（即以房地價款為遲延利息之計算基礎） 構成系爭房屋契約之內容，此節為上訴人所不爭執（見原 審卷第129至130頁），是被上訴人主張總瑩公司逾期取得 系爭房屋使用執照，上訴人應依預售屋買賣應記載事項第 12條第2項規定，每逾1日按已繳房地總價款萬分之5計算 給付遲延利息，即屬有據。
⒊次查，被上訴人於103年1月21日另向總瑩公司購買系爭停 車位，簽立買賣合約書，被上訴人已於當日給付系爭停車 位買賣價金72萬元，為兩造所不爭，又觀諸上開買賣合約 書約定：「甲方（被上訴人，下同）茲向乙方（總瑩公司 、楊碧玲，下同）承買湯城世紀甲區B1平面車位，編號第 X74號乙式，汽車車位面積屬於建物萬分比之權利法定車 位，汽車位規格為長600公分，寬250公分；其面積含車道 及其他必要空間的建物約8坪。約定付款方式：⒈訂金： 新台幣伍萬元正、簽約金參拾壹萬元正。⒉金融機構貸款 ：新台幣捌拾肆萬元整（納入房屋總貸款內）」、「甲方 茲向乙方承買湯城世紀甲區B1平面車位，編號第X26號乙 式，汽車車位面積屬於建物萬分比之權利法定車位，汽車 位規格為長600公分，寬250公分；其面積含車道及其他必 要空間的建物約8坪。約定付款方式：⒈訂金：新台幣伍
萬元正、簽約金參拾壹萬元正。⒉金融機構貸款：新台幣 捌拾肆萬元整（納入房屋總貸款內）」（見原審卷第73至 74頁），可見系爭停車位係無獨立產權登記之停車位，屬 湯城世紀建案區分所有建物共有部分之一部，被上訴人給 付系爭停車位對價係以買受停車位所占區分所有建物共有 部分比例及取得約定專用權利，此觀諸上開停車位買賣合 約書中約定停車位價款168萬元部分「納入房屋總貸款內 」等語，而質諸上訴人自承：湯城世紀建案已開始交屋， 停車位已經可以使用，但被上訴人尚未交屋，不是該社區 的住戶，所以不能使用車位等語（見本院卷第121頁）， 益見被上訴人與總瑩公司嗣後簽立系爭停車位買賣合約書 ，真意係將系爭停車位與系爭房屋一併買賣及移轉、交付 ，系爭停車位買賣合約書僅係將系爭房屋買賣契約之買賣 標的增加系爭停車位，其餘買賣條件不變，則總瑩公司未 按期取得系爭房屋使用執照，上訴人應依預售屋買賣應記 載事項第12條第2項規定，每逾1日按已繳房地總價萬分之 5計算給付遲延利息，自應將被上訴人已繳系爭停車位之 總價款計入已繳房屋總價款，始符公平，上訴人所辯系爭 停車位已繳總價款不應列入房屋總價款云云，要無足取。 ⒋查被上訴人於102年12月15日以前所繳之買賣價金為136萬 元，於103年1月21日給付系爭停車位價金72萬元，總瑩公 司就系爭房屋使用執照取得逾期1,222日（自102年12月16 日起至106年4月20日止），系爭停車位逾期日數為1,185 日（自103年1月21日起至106年4月20日止），為兩造所不 爭，依被上訴人已繳系爭房地總價款及系爭停車位總價款 ，按每逾1日以萬分之5計算之遲延利息應為125萬7,560元 【計算式：136萬元×5/10,000×1,222日＋72萬元×5/ 10,000×1,185日＝1,257,560元】，是被上訴人依預售屋 買賣應記載事項第12條第2 項規定，請求上訴人各應給付 遲延利息125萬7,560元，上訴人間負不真正連帶債務責任 ，自屬有據。
㈢被上訴人之請求無酌減必要：
⒈查兩造約定總瑩公司未按期完成主建物附屬建物及使用執 照所定之必要設施，並取得使用執照，被上訴人得請求上 訴人賠償遲延利息，該遲延利息顯係被上訴人因總瑩公司 不於適當時期履行債務所生損害之賠償總額預定，是該約 定雖使用「遲延利息」等文字，但性質上為損害賠償總額 預定性質之違約金，故被上訴人主張系爭房屋契約第10條 第2 項約定，性質上為遲延利息，並非違約金，尚非可採 。
⒉按當事人約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減 ，為民法第252 條所明定。而契約當事人約定之違約金是 否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實 際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享 受之一切利益為衡量標準。債務如已為一部履行者，法院 亦得比照債權人所受利益，減少其數額。亦即當事人所受 之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均 應加以審酌。惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事 證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量 、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人 約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就 違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證 責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原 則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經 濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素 ，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並 舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之 規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減 至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約 金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨 。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過 高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債 權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全 及私法秩序之維護（最高法院84年度台上字第978號、92 年度台上字第2747號判決意旨參照）。上訴人固辯稱被上 訴人並未舉證證明受有何實際損失，且系爭房地市價上漲 達62.94%以上，被上訴人損害早已獲得填補，被上訴人請 求之違約金應酌減為按已繳房地總價款5%計算始為妥適云 云。惟預售屋買賣應記載事項第12條第2項規定構成兩造 間買賣契約之內容，已如前述，且該規定按已繳房地價款 萬分之5計算遲延利息，經換算後週年利率18.25%，未逾 越民法第205條所規定最高週年利率20%之限制，觀諸一般 客觀事實及社會經濟狀況，並無過高或不合理之處。至上 訴人辯稱系爭房地最初預售時之價格與目前市價相較上漲 逾62.94%乙節，雖據提出售屋網路資料（見原審卷第118 至121頁）以佐其說，惟該網路資料非湯城世紀建案實際 成交資料，已難採為湯城世紀建案之市價標準，且被上訴 人前以1,100萬元向前手呂珈芳受讓系爭房屋、土地契約 之權利義務，有上訴人不爭執之湯城世紀房屋土地預定買 賣契約轉讓協議書（見原審卷第68頁）可稽，均較諸上訴
人提出前開湯城世紀建案網路售價為高，難認被上訴人獲 有系爭房地市價上漲之利益，佐以總瑩公司如按期取得系 爭房屋使用執照，並依約交屋，被上訴人即可享有使用、 收益、處分系爭房地之利益，惟總瑩公司逾1,222天始取 得使用執照，迄今尚未交屋予被上訴人（見本院卷第120 頁），影響被上訴人對於系爭房地之權益甚鉅，被上訴人 所受損害非輕，上訴人違約情節應屬重大，實難認本件違 約金約定過高而有顯失公平之情形。況系爭房屋、土地契 約係由上訴人單方擬定，並出於契約自由、私法自治原則 為上開約定，上訴人衡情為社會經濟及履約能力較強之一 方，則上訴人訂約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力 等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，自 應受該約定之拘束。此外，上訴人並未提出任何證據證明 總瑩公司遲延取得系爭房屋使用執照，有何不可歸責於己 之事由，及其情形特別值得減輕責任之情狀，自無從予以 酌減，故上訴人辯稱遲延利息應予酌減等語，要非可採。六、綜上所述，被上訴人依預售屋買賣應記載事項第12條第2 項 規定，請求總瑩公司應給付125萬7,560元，楊碧玲應給付 125萬7,560元，如任一上訴人為給付時，其他上訴人於其給 付範圍內，免除給付責任，為有理由，應予准許。原審為被 上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，於法並無不合。上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁 之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 18 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 鍾素鳳
法 官 賴惠慈
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 18 日
書記官 洪秋帆
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