臺灣高等法院民事判決 106年度上易字第1047號
上 訴 人 韓樹美
訴訟代理人 詹德柱律師
被 上訴人 鄧桂
訴訟代理人 顏瑞成律師
林子陽律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民
國106年7月28日臺灣新北地方法院104年度訴字第1968號第一審
判決提起上訴，並為訴之追加，本院於107年12月4日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按在第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但 書、第255條第1項第2款分別定有明文。本件上訴人於原審 主張：兩造締有不動產買賣契約書（下稱系爭契約），被上 訴人並因此出售新北市○○區○○○段○○○○段○00000 地號土地（下稱系爭土地）上大、小停車位（下稱系爭大、 小車位）之使用權予伊，因被上訴人違約而依民法第226條 第1項之規定請求損害賠償，嗣於本院以被上訴人依約負有 提供系爭大、小車位予伊使用之附隨義務為由，追加訴訟標 的民法第227條（見本院卷一第35頁、卷二第32頁），經核 其請求之基礎事實同一，且訴訟資料得以援用，合於上開規 定，應予准許。
貳、得心證之理由：
一、上訴人主張：系爭契約買賣標的包含新北市○○區○○街 000巷00號房屋（下稱系爭房屋）、地下室停車位一個暨坐 落之土地應有部分（下稱系爭房地），及系爭大、小車位使 用權，縱否，被上訴人依約負有提供該等車位予伊永久使用 之附隨義務，被上訴人違約將系爭土地出賣予訴外人陳國來 而於民國102年9月30日移轉所有權，陳國來復將系爭土地劃 分為3個停車位自104年7月1日起租賃與他人，致伊無法繼續 使用系爭大、小車位而受有損害。又據至善不動產估價師事 務所出具之估價報告書記載，伊未能使用車位之積極損害為 新臺幣（下同）99萬8,326元，另伊亦因此無法調漲系爭房 屋每月租金3,000元，而喪失20年租金共計72萬元之利益，
茲合計請求100萬元。爰依民法第226條第1項、於本院追加 民法第227條之規定，求為命被上訴人給付100萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日加計法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：伊為增加上訴人購買系爭房地意願，同意其 使用系爭小車位，並與其共用系爭大車位，未將該等車位使 用權作價讓與上訴人，或同意不出售系爭土地而使其得永久 使用該等車位，兩造就該等車位之約定至多僅成立不定期限 之使用借貸關係，伊得隨時終止使用借貸關係，伊因資金周 轉將系爭土地出售予陳國來時，該使用借貸關係已終止，其 不得請求損害賠償。又其關於系爭大、小車位之利用，本僅 得在自行使用車位與出租車位間擇一，其主張之所受損害、 所失利益應不得併存；且鑑定之估價方法及程序違背不動產 估價技術規則，所鑑定之損害金額非客觀公正價格，倘認該 估算之使用價值可採，亦應扣除其於95年8月15日至104年6 月30日止已使用之利益等語抗辯。
三、原審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，並為訴之追加， 聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人100萬元，以及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 被上訴人答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷二第26-27頁，並依判決文字調 整）：
㈠兩造於95年8月15日簽立系爭契約，約定上訴人以1,192萬元 購買系爭房地。
㈡系爭契約附件一特別加註事項（下稱系爭加註事項）第8項 記載：「買賣雙方確已知悉本物件門前可供停車使用之位置 為社會習慣之使用權並無所有權，目前現況共有2個停車位 雙方協議買方固定使用一個（其位置為自客廳往大門方向的 左邊，並由買方獨立保有鑰匙。）另一個車位為買賣雙方共 同使用（雙方達成協議仍由賣方先行享有優先使用之權利， 其位置為自客廳往大門方向的右邊，並由買賣雙方共同保有 鑰匙。）且買賣雙方達成協議共同停車使用之該車位不得於 日後租賃於他人，其停車位之使用權利，仍須符合慣例之使 用、住戶公約、大樓管理委員會之規章或分管契約之規定等 遵守使用。」；其中自客廳往大門方向的左邊車位即系爭小 車位即社團法人新北市不動產估價師公會出具之估價報告書 所稱之小車位，長度是5.7公尺，寬度是3.6公尺；自客廳往 大門方向右邊的車位即系爭大車位即估價報告書所稱之大車 位，長度是7公尺，寬度是3.6公尺，系爭大、小車位均位在
系爭土地上。
㈢被上訴人於102年8月28日將系爭土地出售予訴外人陳國來， 並於同年9月30日完成移轉登記。
五、上訴人主張被上訴人將系爭大、小車位之使用權出售予其， 或同意不出售系爭土地而提供車位予其永久使用，被上訴人 違反契約主給付義務或附隨義務而出售系爭土地致伊受有損 害，應依民法第226條第1項或第227條之規定，給付伊100萬 元本息，為被上訴人否認，並以前詞置辯，上訴人上開主張 經審酌後為無理由，說明如下。
㈠經查，系爭加註事項第8項雖約定：買賣雙方確已知悉本物 件門前可供停車使用之位置為社會習慣之使用權並無所有權 ，系爭小車位由上訴人使用，系爭大車位由兩造共同使用且 日後不得租賃於他人等語，上訴人並據以主張其買得系爭大 、小車位使用權，但此與前述約定系爭大車位由兩造共同使 用一事，明顯不符，已非可認上訴人主張可採。且兩造以系 爭契約第1條約定買賣標的物為系爭房地，第2條約定買賣價 金為1,192萬元（見原審卷第5頁正反面），堪認兩造約定上 訴人以1,192萬元向被上訴人買受系爭房地，買賣標的不含 系爭大、小車位使用權。復觀諸系爭加註事項第3、6、10項 各約定：「買賣雙方確已知悉本物件所有權人於公共設施內 另有其他車位（編號：41號）不併同『出售』」、「買賣雙 方確已知悉本物件『出售』之車位為11783建號內公設車位 編號42號」、「買賣雙方確已知悉本物件屋主所有之臨地33 -16地號不『出售』，且建物未座落於此地號上」等語（見 原審卷第8頁），可見兩造間契約用語甚為明確，別無混用 「出售」、「使用」等詞之情，則果兩造確約定買賣標的含 系爭大、小車位使用權，系爭加註事項第8項理應使用「出 售」使用權等用語，並就系爭大、小車位面積詳為約定，該 項記載既無此等文字，上訴人據以主張其已向被上訴人買受 系爭大、小車位使用權云云，即非可採。
㈡次查，證人即本件交易之上訴人經紀黃國維具結證述：「那 時候是買一樓，含一個車位」、「我記得那時候除了權狀的 房子及車位外，門口車位使用的關係我們有做協調。因為當 時房屋是一樓，協調前方之車位左邊由我們用，右邊是前屋 主用，之後也有給買方一支鎖匙」、「（問：證人前述屋前 停車位由買方使用，是否等同於買方出價買斷該屋前停車位 之使用權？日後賣方不得將該屋前空地出賣他方？）不是。 那時候並沒有講到這一塊。我們買賣並沒有包含屋前的空地 ，這是對的，因為那是另外一個物件」、「（問：所以該門 前空地之使用權，有無包含於買賣價金內？）沒有」等語（
見原審卷第82、85頁正反面），以此綜合前述系爭契約第1 、2條約定，系爭加註事項文字用語明確，系爭加諸事項第8 項別無出售使用權、面積之記載等情，堪認被上訴人抗辯其 未出售系爭大、小車位使用權，兩造亦未合意被上訴人不得 出售系爭土地等語，洵屬有據。則關於系爭附註事項第8條 約定：系爭小車位由上訴人使用，系爭大車位由兩造共同使 用且日後不得租賃於他人一事，至多應僅得認：被上訴人於 其為系爭土地所有權人時，同意上訴人單獨使用系爭小車位 ，與被上訴人共同使用系爭大車位，且同意不另出租，尚無 從認定被上訴人已出售系爭大、小車位使用權或同意永不出 售系爭土地等情。
㈢上訴人雖據證人黃國維證述：「當初該車位是兩方見面談， 買方有加價，賣方才同意該車位由買方使用，所以買賣價金 是有包含屋前空地之車位。至於加價金額我不記得」、「前 面的停車位沒有說約定多少價格，所以才沒有寫在合約書上 。他們是在談總價的時候有加車位的價格，但因為是使用車 位的權利，並非實體物品買賣，所以並沒有特別加註車位價 格」等語，主張買賣價金之一部為系爭大、小車位使用權； 然證人陳秀玉即上訴人配偶到庭證述：「…我們後來進去看 了房子，覺得還可以，就和仲介談價錢，因為價錢談不攏， 被上訴人表示如果以我們的出價，系爭車位就不讓我們使用 ，我們就不想買，…後來雙方各退一步，被上訴人表示二個 車位一個固定供上訴人方使用，另一個由雙方共用，就用我 們的價錢成交，簽約時我們害怕他會出爾反爾，所以就特別 於契約上書明記載車位的使用方式。」等語（見本院卷一第 133頁），可見證人黃國維證述：上訴人加價後，被上訴人 始同意上訴人使用系爭大、小車位一詞，與證人陳秀玉證述 上訴人未加價等語不符，上訴人據黃國維此一證述主張其有 加價購買系爭大、小車位使用權云云，委不足取。 ㈣上訴人另據證人章志偉、陳俊良證述，主張其有買受系爭大 、小車位使用權，但證人章志偉僅證述：系爭特約加註事項 主要來源為信義房屋不動產說明書注意事項、雙方磋商內容 ，第8項係就位置或使用方式達成協議之約定，買賣價金由 業務人員告知，惟未獲告知如何計算等語（見原審卷一第66 -67頁反面），證人陳俊良則僅證述：未參與系爭大、小車 位使用方式之討論過程，不記得系爭加註事項第8項約定緣 由，不清楚買賣價金有無包含系爭大、小車位使用權等語（ 見原審卷一第53-54頁），凡此均無法證明上訴人所稱被上 訴人出售系爭大、小車位使用權予其一事。
㈤上訴人又主張被上訴人表示系爭土地因屬道路用地而不能買
賣，其可使用系爭大、小車位直至系爭土地被徵收前，且被 上訴人同意不再出租，即係同意不以出售等方式使其無法使 用車位等語，被上訴人應負有不出售系爭土地，使其使用系 爭房屋之權能獲得滿足之附隨義務，但為被上訴人否認，且 兩造確未合意被上訴人不得出售系爭土地一事，已經證人黃 國維證述如前，而使用車位至系爭土地被徵收為止或不將車 位另外出租，均無法直接反推被上訴人同意不出售系爭土地 、未保留出售系爭土地之權等事，本件既無其他證據可茲佐 證上訴人主張可採，本院即難信其主張為真。
㈥從而，被上訴人抗辯未出售系爭大、小車位使用權予上訴人 ，且未與上訴人約定不出售系爭土地而使上訴人得永久使用 該等車位等語，堪可採信。基此，上訴人主張被上訴人出售 系爭大、小車位使用權予其，卻又出售系爭土地，乃係違反 買賣契約之主給付義務，應依民法第226條第1項之規定給付 其100萬元本息，或主張被上訴人依約負有使其得永久使用 系爭大、小車位之義務，而不得出售系爭土地，仍故為出售 ，乃係違反買賣契約之附隨義務，應依民法第227條之規定 給付其100萬元云云，均無所據。
六、綜上所述，上訴人依民法第226條第1項、於本院追加民法第 227條之規定，請求被上訴人給付上訴人100萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日加計法定遲延利息，非屬正當，不應准許而 應予駁回。從而，原審依民法第226條第1項部分為上訴人敗 訴之判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。上訴人於本院追加民法第 227條部分亦無所據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 18 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠
法 官 趙雪瑛
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 18 日
書記官 郭晋良