臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第331號
上 訴 人 周宏治
周宏威
周宏昌
周綉珠
周政弘
周政旻
上訴人共同
訴訟代理人 李銘洲律師
複 代 理人 謝允正律師
被 上 訴人 陳連交
曾美月
魏惠美
被上訴人共同
訴訟代理人 呂理胡律師
唐永洪律師
張晶瑩律師
上 一 人
複 代 理人 呂浩瑋律師
上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於臺灣桃園地方法院於民
國105 年1月15日所為103年度訴字第1699號判決不服，提起上訴
，本院於107年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二、三、四項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
被上訴人陳連交應將桃園市○○區○○段○○○地號土地上如附圖編號B1至B3所示建物拆除，將土地返還上訴人及其他共有人。被上訴人曾美月應將第二項土地上如附圖編號C1至C3所示建物拆除，將土地返還上訴人及其他共有人。
被上訴人魏惠美應將第二項土地上如附圖編號D1至D3所示建物及編號D4、E、F所示地上物拆除，將土地返還上訴人及其他共有人。
第一審（確定部分除外）及第二審訴訟費用，由被上訴人陳連交、曾美月各負擔五分之一，由被上訴人魏惠美負擔五分之三。本判決第二、三、四項所命給付，於上訴人各以新臺幣肆拾壹萬元、伍拾貳萬元、壹佰伍拾貳萬元為被上訴人陳連交、曾美月、魏惠美供擔保後，得假執行。但被上訴人陳連交、曾美月、魏惠美如各以新臺幣壹佰貳拾參萬元、壹佰伍拾陸萬元、肆佰伍拾陸萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：伊等為桃園市○○區○○段000 地號土地（下 稱系爭土地）共有人之一，被上訴人陳連交、曾美月、魏惠 美（下均逕稱姓名）所有依序為門牌號碼桃園市○○區○○ 路0段000號房屋、同段778號房屋，及同段784號房屋（下各 稱776 號、778號、784號房屋，合稱系爭房屋），分別占有 系爭土地如附圖編號B1至B3範圍（776號房屋）、編號C1至C 3 範圍（778號房屋），及編號D1至D4、E、F範圍（784號房 屋及附屬雨遮、水塔），均無正當占有權源。被上訴人抗辯 其等前手楊柳、林九及王邱阿麵（下稱楊柳等人）與系爭土 地原所有權人祭祀公業周純朴公間存在租地建屋契約云云並 非事實，縱有租地建屋契約存在，租約關係亦已因系爭房屋 不堪使用而消滅，被上訴人不得再主張租賃關係之占有權源 。退步言，縱認被上訴人確得本於租賃關係合法占有系爭土 地，租約關係亦僅限於原承租範圍，即系爭房屋原始建築範 圍，如附圖編號B1、C1、D1所示，承租範圍以外另行增建部 分仍無正當占有權源。為此依民法第767條、第821條規定提 起本訴，請求被上訴人將上開占有範圍之建物拆除，並將土 地返還伊等及其他共有人。
二、被上訴人答辯以：系爭房屋由楊柳等人所起造，輾轉經伊等 買受取得，楊柳等人係向系爭土地原所有權人祭祀公業周純 朴公間承租土地以興建房屋，且上開租地建屋契約未定期限 ，嗣周火爐自該祭祀公業取得土地所有權後，繼受該租地建 屋租約，持續向伊等前手楊柳等人或向伊等收租，是伊等本 於租地建屋之契約關係，自得主張合法占有權源。且系爭房 屋除面臨富國路2 段之牆面曾因道路拓寬遭拆除，另以磚造 牆面修補外，其餘範圍均僅修繕而未重建、亦未增建，屋齡 雖久，惟仍堪遮風避雨，並未達不堪使用程度，租約自無因 房屋不堪使用而消滅之情事；縱系爭房屋確有重建，依最高 法院51年臺上字第2987號判例意旨，承租人於房屋因故滅失 情形得使用基地重建房屋，出租人仍不得收回，且況周火爐 及其子孫對於系爭房屋之修繕並未異議，仍持續收租，亦可 知有默示更新租約之意。租地建屋關係既有效存在，上訴人 請求伊等拆除房屋返還土地自無理由。
三、經本院協同兩造進行爭點整理結果，兩造間爭執與不爭執事 項如下（本院卷㈡第210至211頁）：
㈠ 不爭執事項：
⒈系爭土地重測前為269之1地號，原屬周源裕、周長趂所有， 於日治時期昭和3年贈與祭祀公業周純朴公。周火爐於昭和1 7 年取得系爭土地所有權。嗣輾轉經繼承、贈與登記，現由
上訴人與訴外人共有。
⒉周源裕於系爭土地經贈與祭祀公業周純朴公後，至其昭和10 年死亡前，單獨或與他人共同擔任該祭祀公業管理人（就周 源裕單獨擔任管理人之期間，兩造有爭執）。
⒊系爭土地上存在776號、778號、784號房屋，上開房屋之起 造、移轉沿革及現占有範圍如下：
⑴776 號房屋：楊柳為該房屋原始起造人（起造時間兩造有爭 執），房屋稅起課年月為27年1月；楊香梨63年10月2日繼承 取得所有權，再由陳連交於77年10月14日買受取得事實上處 分權。776 號房屋現占用系爭土地範圍如附圖編號B1至B3所 示。
⑵778號房屋：林九為該房屋1樓之原始起造人（起造時間兩造 有爭執）。該房屋1樓房屋稅起課年月為34年1月，經曾美月 於65年6月9日買受取得事實上處分權，並於89年10月之前增 建2樓。778號房屋現占用系爭土地範圍如附圖編號C1至C3所 示。
⑶784號房屋：王邱阿麵為該建物原始起造人（起造時間兩造 有爭執），房屋稅起課年月為67年2月，經魏惠美65年9月1 日買受取得事實上處分權。784號房屋及附屬雨遮、水塔（ 雨遮、水塔均為魏惠美所有）占用系爭土地範圍如附圖編號 D1至D4及E、F所示。
㈡ 爭執事項：被上訴人所執租賃關係之占有權源抗辯，有無理 由？
四、茲就上開爭點說明本院得心證之理由如下： ㈠ 系爭土地原屬周源裕、周長趂所有，於日治時期昭和3 年贈 與祭祀公業周純朴公，且自該祭祀公業受贈取得系爭土地至 昭和10年間，均係由周源裕單獨或與他人共同擔任管理人等 情，乃為兩造所不爭執，足資認定（不爭執事項第⒈⒉點） 。被上訴人主張該祭祀公業前由管理人周源裕將系爭土地出 租予被上訴人之前手楊柳等人以建築房屋等情，經上訴人於 原審表明不爭執在卷（原審卷㈠第70頁）。上訴人雖否認周 源裕得單獨代理該祭祀公業為出租行為云云，然於日治時期 ，祭祀公業管理人有數人時，各管理人對第三人均得個別代 理祭祀公業，有臺灣民事習慣調查報告可稽（臺灣民事習慣 調查報告第776 頁），周源裕確為該祭祀公業合法管理人之 事實，既為上訴人所是認，則周源裕於擔任管理人期間，不 論係單獨或與他人共同擔任管理人，其均得單獨代理該祭祀 公業為出租行為，上訴人否認周源裕之代理權限云云並無足 採。至上訴人嗣後撤銷自認，主張依房屋稅籍證明書所載折 舊年數推算，系爭房屋應分別於27年、34年、37年間起造完
成，於租地建屋情形，租約應成立於建物興建完成時，然周 源裕早於民國24年（昭和10年）即已死亡，應無可能與楊柳 等人簽訂租約；且系爭土地於日治時期為田地，楊柳等人縱 有租地建屋事實，承租標的亦應非系爭土地等語，並舉房屋 稅籍證明書及土地登記簿為據（本院卷㈠第121、122、125 頁、卷㈡第199 頁）。然系爭土地於周火爐向祭祀公業周純 朴公購地之前即已存有建物乙情，除經上訴人於原審自認在 卷外（原審卷㈡第54頁反面），776 號房屋稅起課年月在周 火爐取得系爭土地之前，亦有房屋稅籍證明書可憑（本院卷 ㈠第121 頁），系爭土地客觀上既確有建物存在，當無從因 地目記載為「田」，即推認系爭土地並非租地建屋契約之標 的。另房屋稅籍證明書所載折舊年數僅為稅捐機關課稅參考 ，尚不能單憑房屋稅籍紀錄判斷房屋之實際起造年份，上訴 人以房屋稅籍紀錄所載折舊年數否認租地建屋租約成立於民 國24年之前云云，亦嫌無據。上訴人所舉事證尚不足推翻原 先所為自認，不生撤銷自認之效力，則依上訴人自認之事實 ，應認楊柳等人向祭祀公業周純朴公租用系爭土地興建房屋 之事實，可資認定。又周火爐係向該祭祀公業購買取得系爭 土地所有權，及上訴人係輾轉因繼承關係而取得系爭土地共 有權利等情，乃為上訴人所不爭（原審卷㈡第54至55頁）， 本於買賣不破租賃原則及繼承之法律關係，應認上訴人於租 地建屋契約有效存續期間內，應繼受上開租約關係之出租人 權利義務。
㈡ 按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用 其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的 ，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪 使用時消滅（最高法院104 年度臺上字第1008號判決意旨參 照），楊柳等人前向祭祀公業周純朴公租用系爭土地興建房 屋之事實，乃如前述，依前揭說明，該租地建屋契約之期限 ，應至楊柳等人原始起造之建物不堪使用為止。經查： ⒈776號房屋原為土磚混和造建築、778號房屋原為1 層樓之土 磚混合造建築（89年間始增建2樓，此為兩造所不爭）、784 號房屋原為純土造建築等情，有房屋稅籍證明書可稽（本院 卷㈠第121、122、125 頁），參考臺灣省土木技師公會鑑定 報告所附桃園市地價調查用建築改良物標準單價、耐用年數 及折舊率表（鑑定報告附件五）所載，上開土磚混和造或純 土造建材之耐用年數均為20年，參酌房屋稅籍證明書記載系 爭房屋之房屋稅起課年月在民國27年至37年間，足認系爭房 屋之原始建材早已逾耐用年限。經本院囑託臺灣省土木技師 公會鑑定結果，778 號房屋部分，經鑑定認附圖編號Cl至C3
之第1 層四周全為「磚造牆」，已非原始建築（鑑定報告第 14頁、第16頁），依上開鑑定結果，足認778 號房屋已非林 九起造時之建築，原建物應已滅失。至776號、784號房屋部 分，經鑑定776號房屋除附圖編號B1尚保有2面、編號B2尚保 有1 面「土竹造」牆壁外，其餘牆面均已變更為「磚造」， 已非原始建築；784號房屋除附圖編號D1尚保有4面純土造牆 壁外，其餘牆面均為「磚造」而非原始建築（鑑定報告第11 至12頁、第18至19頁），應認778號房屋、784號房屋各除編 號B1、D1尚留有原始建材外，其餘範圍之建材均與房屋稅籍 證明書所載原始建材不合。被上訴人雖抗辯富國路2 段牆面 因道路拓寬遭拆除而整修云云，然依鑑定報告之建材比較表 及平面示意圖所載（鑑定告報第4至5頁、第11頁、第18頁） ，編號B1、D1建材變更之範圍並非僅限於正面臨路外牆，另 包括其他外牆，應認776號、784號房屋之原始建材逾越耐用 年限，經自然耗損，於客觀上顯已喪失遮風蔽雨之基本功能 ，須賴變更房屋外牆結構始能避免傾頹。是應認上訴人主張 楊柳等人原興建之房屋已達不堪使用程度等情，足資採信， 則依前揭說明，應認原租地建屋契約業因原始建築己不堪使 用而消滅。
⒉被上訴雖另抗辯：系爭房屋雖經修繕，然土地所有權人周火 爐及其子孫並未異議，且持續向伊等前手楊柳等人或伊等收 租，可知有默示更新租約之意云云，並提出51年至89年間租 金收據為證（原審卷㈠第82至106 頁、第291至319頁）。然 系爭土地自周火爐31年間取得所有權後，46年間因繼承而登 記為周新全等5 人共有，其後輾轉經繼承、贈與登記，均由 多人共有土地權利，有土地登記簿及異動索引可稽（原審卷 ㈠第166至180頁），依被上訴人所舉租金收據與上開土地登 記資料相互對照，可知租金領收人並非為土地共有人全體， 上訴人主張並非由土地共有人全體對被上訴人收租乙情，亦 未據被上訴人否認，尚難僅以部分共有人收租之事實，認定 土地全體共有人有意繼續租約。至被上訴人另舉證人即與被 上訴人共同繳租之鄰房住戶陳志忠、翁忠信為證，然依證人 陳志忠證稱：自89年間起地主即未再收租（原審卷㈡第56頁 ），及證人翁忠信證稱：好幾年沒來收租等情（原審卷㈡第 57頁反面），亦不足認系爭土地共有人確有默示同意繼續租 約之情事。是依被上訴人所舉事證，不足認定系爭土地共有 人全體確有被上訴人所稱未有異議且持續收租之事實存在， 則被上訴人執此主張系爭土地共有人有默示更新租約之意云 云，自委無足採。至被上訴人另援引最高法院51年臺上字第 2987號判例，與訟爭房屋事實上已達不堪使用程度者，兩者
事實不同，於本件情形並無適用之餘地，被上訴人援引上開 判例所為抗辯，亦無足採。
㈢ 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全 部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之，民法第767條第1 項、第821條定有明文 。查上訴人為系爭土地共有人，及系爭房屋占有系爭土地如 附圖所示之事實，均為兩造所不爭執。又原租地建屋契約業 因原始起造之建物已不堪使用而消滅，且無從認定土地共有 人有默示更新租約之意，業如上述，被上訴人即無從仍執原 租地建屋契約，對上訴人主張有權占有。則上訴人依上開規 定請求被上訴人拆除占有範圍之房屋並返還土地予系爭土地 全體共有人，即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，上訴人依民法第767條、第821條規定請求陳連交 拆除附圖編號B1至B3範圍建物、請求曾美月拆除附圖編號C1 至C3範圍建物、請求魏惠美拆除附圖編號D1至D3所示建物及 編號D4、E、F所示地上物，將系爭土地返還上訴人及其他共 有人，為有理由，應予准許。原判決為上訴人敗訴之判決， 尚有未合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有 理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3、4 項所示。又兩造 均陳明願供擔保聲請准、免為假執行之宣告，經核均無不合 ，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此 敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張靜女
法 官 丁蓓蓓
法 官 鄧晴馨
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 27 日
書記官 莊昭樹
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。