遷讓房屋等
臺灣新北地方法院(民事),訴字,106年度,603號
PCDV,106,訴,603,20170825,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第603號
原　　　告　宜捷威科技股份有限公司
法定代理人　許智明
訴訟代理人　李逸文律師
被　　　告　晨鴻有限公司
法定代理人　梁文杏
被　　　告　全輝達企業有限公司
法定代理人　梁文杏
上二人共同
訴訟代理人　崔駿武律師
訴訟代理人　陳玉心律師
被　　　告　亨德生技有限公司
法定代理人　梁文杏
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國106年8月11日
言詞辯論終結，判決如下：
被告晨鴻有限公司應給付原告新臺幣玖拾貳萬壹仟壹佰陸拾參元
，及其中新臺幣陸拾肆萬肆仟參佰參拾柒元部分自民國一○六年
四月十二日起，其中新臺幣貳拾柒萬陸仟捌佰貳拾陸元部分自一
○六年六月六日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利
息。
被告全輝達企業有限公司應給付原告新臺幣壹拾貳萬捌仟參佰捌
拾柒元，及其中新臺幣玖萬元部分自民國一○六年四月十二日起
，其中新臺幣參萬捌仟參佰捌拾柒元部分自一○六年六月六日起
，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告亨德生技有限公司應給付原告新臺幣陸萬肆仟壹佰玖拾肆元
，及其中新臺幣肆萬伍仟元部分自民國一○六年四月十二日起，
其中新臺幣壹萬玖仟壹佰玖拾肆元部分自一○六年六月九日起，
均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾萬柒仟元供擔保後，得假執行
。但被告晨鴻有限公司以新臺幣玖拾貳萬壹仟壹佰陸拾參元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆萬貳仟柒佰元供擔保後，得假執
行。但被告全輝達企業有限公司以新臺幣壹拾貳萬捌仟參佰捌拾
柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣貳萬壹仟參佰元供擔保後，得假執
行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
　　事實及理由
一、按解散之公司，在清算時期中，於清算範圍內，視為尚未解
　　散，公司法第25條定有明文。次按所謂「清算完結」，係指
　　在清算之必要範圍內，實質上已依法完成清算之程序而言。
　　至於向法院所為聲報，僅屬備案性質，尚無清算完結之實質
　　上確定力。兩造間尚有屬於清算範圍之系爭租賃權及租金債
　　權之債權債務未了結，不能因法院准予相對人為清算完結之
　　備查，即認其法人人格已消滅而無當事人能力（最高法院95
　　年度台抗字第138號裁定意旨參照）。公司是否清算完結，
　　法人人格是否消滅，應視其已否完成合法清算而定。若公司
　　尚未完成合法清算，縱經法院准予清算完結之備查，仍不生
　　清算完結之效果，法人人格即仍未消滅。是原告與被告亨德
　　生技有限公司（下稱亨德公司）間仍有於清算範圍之新北市
　　林口區545號3樓房屋相當於租金不當得利之債權債務仍未了
　　結，清算事務仍未完成，尚未完成合法清算，則於清算完結
　　前，被告亨德公司於清算範圍內，視為未解散，自仍具有
　　當事人能力。
二、本件被告亨德公司未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
　　第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而
　　為判決。
三、原告起訴主張：
(一)被告晨鴻有限公司（下稱晨鴻公司）部分：
　　原告前與被告晨鴻公司簽訂房屋租賃契約，約定由被告晨鴻
　　公司承租新北市○○區○○路000 號房屋（下稱545 號房屋
　　），每月租金為新臺幣（下同）667,500元，租期自民國103
　　年5月1日起至105年4月30日，上開租賃關係已於租期屆滿時
　　消滅，被告晨鴻公司於106年5月26日始將上開房屋返還予原
　　告，然被告晨鴻公司自105年5月1日對上開房屋之占有應屬
　　無法律上原因，應給付無權占有期間即自105年5月1日至106
　　年5月26日止，共1年又26日，相當於租金之不當得利予原告
　　，是被告晨鴻公司於上開期間應按月給付原告667,500元。
　　故被告晨鴻公司應給付原告共8,569,839元（計算式：667,5
　　00×12＋667,500×26/31＝8,010,000＋559,839＝8,569,83
　　9）
(二)被告全輝達企業有限公司（下稱全輝達公司）部分：
　　原告前與被告全輝達公司簽訂房屋租賃契約，約定由被告全
　　輝達公司承租新北市○○區○○路000號2樓房屋（下稱545
　　號2樓房屋），每月租金為10,000元，租期自民國103年5月1
　　日起至105年4月30日，上開租賃關係已於租期屆滿時消滅，
　　被告全輝達公司於106年5月26日始將上開房屋返還予原告，
　　然被告全輝達公司自105年5月1日對上開房屋之占有應屬無
　　法律上原因，應給付無權占有期間即自105年5月1日至106年
　　5月26日止，共1年又26日，相當於租金之不當得利予原告，
　　是被告全輝達公司於上開期間應按月給付原告10,000元。故
　　被告全輝達公司應給付原告共128,387元（計算式：10,000
　　×12＋10,000×26/31＝120,000＋8,387＝128,387）
(三)被告亨德公司部分：
　　原告前與被告亨德公司簽訂房屋租賃契約，約定由被告亨德
　　公司承租新北市○○區○○路000號3樓房屋（下稱545號3樓
　　房屋），每月租金為5,000元，租期自民國103年5月1日起至
　　105年4月30日，上開租賃關係已於租期屆滿時消滅，被告亨
　　德公司於106年5月26日始將上開房屋返還予原告，然被告亨
　　德公司自105年5月1日對上開房屋之占有應屬無法律上原因
　　，應給付無權占有期間即自105年5月1日至106年5月26日止
　　，共1年又26日，相當於租金之不當得利予原告，是被告亨
　　德公司於上開期間應按月給付原告5,000元。故被告亨德公
　　司應給付原告共64,194元（計算式：5,000×12＋5,000×26
　　/31＝60,000＋4,194＝64,194）
(四)利息起算日部分：本件於106年2月2日起訴，起訴前之月租
　　金105年5月1日至106年1月31日，以起訴狀繕本送達之翌日
　　起算。起訴後之不當得利，106年2月1日至106年5月26日，
　　則以訴之部分撤回書狀繕本送達被告翌日為起息日，就被告
　　晨鴻公司、全輝達公司送達時間為106年6月5日，送達亨德
　　公司時間為106年6月8日。
(五)並聲明：被告晨鴻公司應給付原告8,569,839元，及其中6,0
　　07,500元部分（自105年5月1日至106年1月31日共9個月之不
　　當得利）自起訴狀送達翌日起至清償日止，其中2,562,339
　　元部分（自106年2月1日至106年5月26日共3月又26日之不當
　　得利）自106年6月6日起至清償日止，均按年利率5%計算之
　　利息。被告全輝達公司應給付原告128,387元，及其中90,00
　　0元部分自起訴狀送達翌日起至清償日止，其中38,387元部
　　分自106年6月6日起至清償日止，均按年利率5%計算之利息
　　。被告亨德公司應給付原告64,194元，及其中45,000元部分
　　自起訴狀送達翌日起至清償日止，其中19,194部分元自106
　　年6月9日起至清償日止，均按年利率5%計算之利息。原告願
　　供擔保，請准宣告假執行。
四、被告晨鴻公司、全輝達公司則以：
(一)被告晨鴻公司、全輝達公司及亨德公司均係由訴外人梁文杏
　　擔任負責人之公司，並均以545號房屋為公司登記地址，545
　　號房屋原為被告晨鴻公司之資產。嗣因被告晨鴻公司營運狀
　　態不佳，亟需資金周轉，故向原告公司負責人即訴外人許智
　　明借貸2,000萬元，原告則要求以545號房屋為擔保，將545
　　號房屋及土地（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約，移轉
　　該系爭房地所有權予原告，再由原告以系爭房地向銀行借款
　　。故被告晨鴻公司於103年3月24日將系爭房地之所有權移轉
　　原告，借款期間自103年5月1日起至105年4月30日，於上開
　　借款期間由原告以系爭房地向銀行貸款8,000萬元，約定自
　　銀行核貸下來起至105年4月30日借款期限屆至前，貸款之利
　　息由被告晨鴻公司與原告以簽訂房屋租賃契約方式，以該租
　　金支付銀行貸款利息，並使被告晨鴻公司得繼續使用545號
　　房屋，雙方並簽有附買回協議書（下稱系爭買回協議），並
　　約定以1億2,000萬元作為買回系爭房地之條件。嗣105年4月
　　30日借款期間屆至，被告晨鴻公司已償還原告2,000萬元，
　　惟因被告晨鴻公司仍無資力支付1億2,000萬元買回價金，故
　　原告公司仍登記為上開房地之所有權人，足徵原告與被告晨
　　鴻公司所簽訂之租賃契約之租金金額，係因被告晨鴻公司依
　　系爭買回協議須負擔銀行借款利息之緣故。再者，被告三公
　　司分別使用545號房屋之一、二、三樓，被告晨鴻公司每月
　　租金約定為667,500元，而被告全輝達公司、被告亨德公司
　　與原告另簽定之租賃契約，租金約定分別為1萬元及5千元之
　　顯著落差，亦證被告晨鴻公司之租金約定並非依照占用面積
　　所為之租金約定，兩造間係通謀虛偽簽訂租賃契約，原告自
　　不得以667,500元作為相當於租金之計算依據。被告晨鴻公
　　司於105年12月8日遷至新北市○○區○○路000巷0號之三層
　　樓建物，與545號房屋地點相近，每月租金為8萬元，是以現
　　承租處之面積與545號房屋面積依比例計算，再扣除原告向
　　被告全輝達請求每月1萬元、向被告亨德公司請求每月5千元
　　之相當於不當得利之租金後，以56,593元計算被告晨鴻公司
　　相當於租金之不當得利，始為公允。
(二)被告晨鴻公司於借款期間屆滿前，自行負擔擔保借款之利息
　　，是於上開借款期間，被告晨鴻公司仍為系爭房地之真正所
　　有權人，被告晨鴻公司與原告間並無房租租賃關係存在，被
　　告於105年4月30日借款期間屆滿後，因無力償還借款，方使
　　系爭房地之買賣契約發生效力，然兩造並未約定應於何時及
　　如何交屋，是縱然被告晨鴻公司於買賣契約生效後，仍得占
　　有545號房屋。再者，被告晨鴻公司及被告全輝達公司於105
　　年12月8日已搬離545號房屋，原告明知被告晨鴻公司已搬離
　　，亦於起訴狀記載搬遷後之址，仍請求自105年12月8日以後
　　相當於租金之不當得利，應無理由等語置辯。並聲明：請求
　　駁回原告之訴及假執行聲請。如受不利之判決，願提供擔保
　　請准宣告免為假執行。
五、被告亨德公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作
　　何聲明或陳述。
六、原告主張與被告三公司分別簽訂租賃契約，業據原告提出房
　　屋稅單、建物所有權狀、租賃契約、存證信函為證（見本院
　　106年度重簡字第261號卷宗，下稱調字卷第16-39頁），被
　　告全輝達公司未予爭執。被告亨德公司對於上開事實，於相
　　當時期受合法之通知，而未於言詞辯論期日到場爭執或提出
　　書狀答辯，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，依
　　前揭說明視同自認，堪認原告之主張上開主張就被告全輝達
　　公司及被告亨德公司之部分為真正。又原告主張於租賃期間
　　屆滿後，被告三公司應給付自105年5月1日至106年5月26日
　　止相當於租金之不當得利部分，則為被告晨鴻公司、被告全
　　輝達公司所否認，故本件應審究者：（一）原告與被告晨鴻
　　公司間是否成立租賃契約？（二）原告得請求相當於租金之
　　不當得利之期間及計算方式為何？
(一)原告與被告晨鴻公司間是否成立租賃契約？
　　經查，原告與被告晨鴻公司間所簽訂之系爭買回協議前言揭
　　示：「甲方（即被告晨鴻公司）向乙方（即原告）借款新台
　　幣貳仟萬元，並以其坐落於新北市○○區○○路000號之房
　　地，移轉予乙方作為擔保，與乙方簽訂『不動產買賣契約』
　　，作價新台幣壹億貳仟萬元整。」、第2條約定：「移轉予
　　乙方之不動產由乙方為借款人繼續向銀行申請房屋擔保借款
　　，但相關銀行貸款息係由甲方負擔，不另計息。」、第3條
　　約定「前述不動產之使用仍維持由甲方使用，以甲方支付乙
　　方租金支出方式，並作為支應銀行融資利息之用，另訂房屋
　　租賃契約」、第4條：「於借款期間屆滿，甲方應返還乙方
　　新台幣貳仟萬元之借款，同時乙方應無條件按前述103年3月
　　之房地買賣價格新台幣壹億貳仟萬元整，由甲方買回，絕無
　　異議。」等語（見本院卷第72頁），原告亦承認上開買回協
　　議之約定，可知原告與被告晨鴻公司間確有成立借貸、買回
　　契約之意思。再者，被告晨鴻公司與原告間既成立買賣契約
　　，系爭房地移轉登記後為原告所有，並另簽訂租賃契約及約
　　定租金，應認雙方另有成立租賃關係之約定，作為被告晨鴻
　　公司繼續使用系爭房地之合法占有權源，故被告晨鴻公司抗
　　辯其仍為系爭房地之實質所有權人，與原告間為僅為通謀虛
　　偽之租賃意思表示，應不可採。又原告確與被告三公司簽立
　　租賃契約作為被告三公司得繼續使用545號房屋之合法占有
　　權源，縱使被告晨鴻公司另與原告簽定系爭買回協議約定被
　　告晨鴻公司須負擔貸款利息，其僅為租金計算方式之問題（
　　詳後述），仍不影響兩造間成立租賃關係之意思，故被告上
　　開辯詞，均無可採。
(二)原告得請求相當於租金之不當得利之期間及計算方式為何？
　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
　　益，為民法第179條前段所明定；又無權占用他人房屋或土
　　地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並
　　致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得
　　請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例
　　參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合
　　法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致
　　所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租
　　金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有
　　人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所
　　應支出之租金為依據。
　2.經查，被告三公司於105年4月30日租賃期間屆滿後，均持續
　　占有545號房屋，經原告以存證信函催告後，仍至106年5月2
　　6日本件訴訟繫屬後始返還545號房屋，且被告又無提出任何
　　證據證明其等於租期屆滿後至返還545號房屋期間有何合法
　　占有權源，自應認被告三公司於上開期間屬無權占有545號
　　房屋，原告自得向被告三公司請求上開期間相當於租金之不
　　當得利，堪以認定。被告晨鴻公司及被告全輝達公司雖以其
　　等於105年12月8日已搬離545號房屋且原告亦知悉，原告不
　　得請求105年12月8日以後之不當得利等情作為抗辯，惟被告
　　既自陳其並未將搬離之事實通知原告、亦未交付鑰匙或與原
　　告完成點交等語，可知被告晨鴻公司及被告全輝達公司雖於
　　105年12月8日已搬離545號房屋，但被告既未與原告完成點
　　交並交付鑰匙，則於點交完成前，應認545號房屋仍為被告
　　三公司占有中，被告晨鴻公司及全輝達公司亦未能舉證其等
　　於105年12月8日以後有何法律上原因占有545號房屋，故自
　　105年12月8日至106年5月26日期間，仍成立成立不當得利，
　　所有權人即原告自得請求上開期間相當於租金之不當得利，
　　被告晨鴻公司及全輝達公司所辯，要不足採。
(三)至於相當於租金之計算方式，依原告與被告三公司所分別簽
　　訂之租賃契約觀之，被告晨鴻公司每月租金為667,500元，
　　租賃範圍為545號房屋之全部即1至3樓；被告全輝達公司每
　　月租金為10,000元，租賃範圍為545號房屋之2樓；被告亨德
　　公司每月租金為5,000元，租賃範圍為545號房屋之3樓，有
　　租賃契約（見本院卷第19-20、26-27、33-34頁）在卷可稽
　　。又依系爭買回協議可知，被告晨鴻公司按月所付之租金金
　　額，實際上應係包含系爭買回協議第2條所約定之貸款利息
　　。且原告亦於本院準備程序表示與被告晨鴻公司租金之約定
　　方式係依當事人雙方彙算後所決定，主要係依貸款利息、資
　　金成本及使用房屋之價值綜合計算等語（見本院卷第95、10
　　5頁），益見原告與被告晨鴻公司間之租賃契約之租金約定
　　，除使用房屋之租金收益外，亦包含其他權利義務關係在內
　　。因此，本件原告與被告晨鴻公司間相當於租金之不當得利
　　計算方式，依前開說明，應以被告晨鴻公司單純占有、使用
　　545號房屋所應支出之租金為依據，而不包含其他權利義務
　　之約定，故原告依本件請求相當於租金之不當得利時，應僅
　　計算被告晨鴻公司倘承租545號房屋，依其實際占用、使用
　　該承租標的所須支付之租金而定，原告主張依667,500元計
　　算，應不可採。為此，依被告晨鴻公司所提出其現在承租標
　　的為位於新北市○○區○○路000巷0號之三層建物，租金每
　　月8萬元，面積為1124.27平方公尺，與位於新北市○○區○
　　○路000號，面積為994.34平方公尺之系爭房地距離相近，
　　應得依此作為被告晨鴻公司占有545號房屋所應支付相當於
　　租金之不當得利之計算方式，故以其承租之面積及租金依比
　　例計算，被告晨鴻公司每月應給付原告相當於租金之不當得
　　利應為71,593元（80,000÷1124.27＝72元/平方公尺；72×
　　994.34＝71,593）。至於被告晨鴻公司雖抗辯應以上開金額
　　再扣除原告對被告全輝達公司、被告亨德公司請求不當得利
　　之部分，惟依原告與被告晨鴻公司原簽訂之租賃契約，其租
　　賃範圍本為545號房屋之全部（即1至3樓），且被告亦自承
　　其無法區辨被告三公司各自使用之範圍，應認被告晨鴻公司
　　之原承租範圍即為545號之全部，自無須再扣除被告全輝達
　　公司及被告亨德公司所使用之部分，故原告對被告晨鴻公司
　　應得請求按月以71,593元計算相當於租金之不當得利，逾此
　　部分請求，應認為無理由，應予駁回。至於被告全輝達公司
　　則對原告請求按月以1萬元計算相當於租金之不當得利，表
　　示沒有意見，故原告以上開金額請求，應予准許。原告對被
　　告亨德公司請求按月以5,000元計算相當於租金之不當得利
　　與原租金相符，亦應予准許。
七、準此，原告依民法第179條，請求被告三公司給付租金及相
　　當於租金之不當得利部分，原告於起訴前已確定者為105年5
　　月1日至106年1月31日之之相當於租金之不當得利，利息應
　　自起訴狀繕本送達翌日即106年4月12日（見本院卷第44-46
　　頁）起至清償日止；又起訴後被告於106年5月26日將545號
　　房屋返還，原告嗣撤回部分起訴聲明，該民事撤回部分起訴
　　狀，於106年6月5日送達被告晨鴻公司、全輝達公司；另於
　　106年6月8日送達被告亨德公司（見本院卷第137頁），是原
　　告請求106年2月1日至106年5月26日相當於租金之不當得利
　　，應分別自書狀送達翌日即106年6月6日、106年6月9日作為
　　利息起算時點，合先敘明。故本件被告三公司就相當於租金
　　之不當得利之計算方式如下：
(一)被告晨鴻公司應給付原告921,163元，及其中644,337元部分
　　（自105年5月1日至106年1月31日，計算式：71,593×9＝64
　　4,337）自106年4月12日起至清償日止，其中276,826元部分
　　（自106年2月1日至106年5月26日，計算式：71,593×﹝3＋
　　26/3 0﹞＝214,779＋62,047＝276,826）自106年6月6日起
　　至清償日止，均按年利率5%計算之利息。
(二)被告全輝達公司應給付原告128,667元，及其中90,000元部
　　分（計算式：10,000×9＝90,000）自106年4月12日起至清
　　償日止，其中38,667元部分（計算式：10,000×﹝3＋26/30
　　﹞＝30,000＋8,667＝38,667）自106年6月6日起至清償日止
　　，均按年利率5%計算之利息。
(三)被告亨德公司應給付原告64,333元，及其中45,000元部分（
　　計算式：5,000×9＝45,000）自106年4月12日起至清償日止
　　，其中19,333元部分（計算式：5,000×﹝3＋26/30﹞＝15,
　　000＋4,333＝19,333）自106年6月9日起至清償日止，均按
　　年利率5%計算之利息。
(四)被告全輝達公司、被告亨德公司部分，原告於本件請求之金
　　額，未超過上開(二)、(三)計算所得之金額，應予准許，附
　　此敘明。
八、綜上，原告與被告晨鴻公司間應有成立租賃契約，又被告三
　　公司於租賃關係屆滿後，原告得請求之相當於不當得利之租
　　金分別為：①被告晨鴻公司應給付原告921,163元，及其中
　　644,337元部分自106年4月12日起至清償日止，其中276,826
　　元部分自106年6月6日起至清償日止，均按年利率5%計算之
　　利息。②被告全輝達公司應給付原告128,387元，及其中90,
　　000元部分自起訴狀送達翌日起至清償日止，其中38,387元
　　部分自106年6月6日起至清償日止，均按年利率5%計算之利
　　息。③被告亨德公司應給付原告64,194元，及其中45,000元
　　部分自起訴狀送達翌日起至清償日止，其中19,194元部分自
　　106年6月9日起至清償日止，均按年利率5%計算之利息，為
　　有理由，應予准許。逾此範圍部分之請求，則為無理由，應
　　予駁回。原告及被告晨鴻公司及全輝達公司分別陳明願供擔
　　保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法
　　尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴
　　部分，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗
　　，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之
　　證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述
　　，附此敘明。
十、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
　　第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項前段，第390
　　條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 106 年 8 月 25 日
民事第二庭審判長法 官 陳映如
法 官 吳幸娥
法 官 洪韻婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 8 月 25 日
書記官 楊璧華