臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第55號
原 告 陳專蘊
訴訟代理人 嚴嘉豪律師
被 告 江幸卿
訴訟代理人 邵 華律師
複代理人 黃育玫律師
被 告 董冠廷
訴訟代理人 陳柏瑋律師
被 告 丁鳳英
訴訟代理人 張泰昌律師
複代理人 葉立宇律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，於中華民國106年8月10日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用除證人袁勇馬之日費旅費外，由原告負擔。 事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：
㈠被告江幸卿應給付原告新台幣（下同）368,880元（參附表 一編號1），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起，按月給 付原告6,148元（參附表二編號1）。
㈡被告董冠廷應給付原告305,280元（參附表一編號2），及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，並自起訴狀繕本送達翌日起，按月給付原告5,088元（ 參附表二編號2）。
㈢被告丁鳳英應給付原告368,880元（參附表一編號3），及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，並自起訴狀繕本送達翌日起，按月給付原告6,148元（ 參附表二編號3）。
㈣若受勝訴判決願供擔保，請准予宣告假執行。 其陳述及所提出之證據如下：
（一）緣原告於民國79年間以買賣方式取得新北市○○區○○段 000○00地號土地（面積1731平方公尺、權利範圍10000分 之673，下稱系爭土地，參原證一土地登記謄本），復新 北市○○區○○段0000○號建物（面積89.43平方公尺， 權利範圍全部，門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號 二樓）、同地段3996建號建物（面積79.47，權利範圍全
部，門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號二樓）、同地 段4048建號建物（面積89.43，權利範圍全部，門牌號碼 新北市○○區○○路000巷00號六樓）等4筆建物（參原證 二建物登記謄本）系坐落於系爭土地上，合先敘明。（二）按民法第799條第4項規定：「區分所有人就區分所有建築 物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有 部分總面積之比例定之。…」今被告等人之基地持份，均 不符合上開條文規定，說明如下。
1、觀乎新北市地政事務所106年3月20日回函所附系爭建物使 用執照（參原證五）所載建物總面積為5878.88平方公尺 （每層面積979.85平方公尺，計六層，共計5878.88平方 公尺）；復觀乎原證一：被告江幸卿所有新北市○○區○ ○段0000○號專有部分總面積為99.45平方公尺；被告董 冠廷所有同地段3966地號專有部分面積為89.1平方公尺； 被告丁鳳英所有同地段4048專有部分面積為99.45平方公 尺。揆諸上述被告江幸卿、董冠廷、丁鳳英之專有部分面 積與系爭建物專有部分總面積之比例分別為169／10000（ 99.45／5878.88）、151／10000（89.1／5878.88）、169 ／10000（99.45／5878.88），故依上開民法第799條第4 項規定，其分別應持有土地持份應為169／10000、151／1 0000及169／10000。
2、惟被告江幸卿、被告董冠廷、被告丁鳳英之土地持份分別 僅有1／30000、29／30000、1／30000（參原證一）。不 符合上開條文規定。
（三）次按民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有 物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部 ，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用 益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時 ，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益， 要難謂非不當得利。(最高法院55年台上1949號民事判決 參照)。揆諸上述說明原告自得基於民法第179條第一項規 定主張不當得利返還，又被告若欲主張其占有原告土地有 法律上原因，自應由被告就有法律上原因之事實負舉證責 任。
1、按在「給付型之不當得利」固應由主張不當得利返還請求 權人（受損人），就不當得利成立要件中之「無法律上之 原因」負舉證責任；惟在「非給付型之不當得利」中之「 權益侵害之不當得利」，由於受益人之受益非由於受損人 之給付行為而來，而係因受益人之侵害事實而受有利益， 因此祇要受益人有侵害事實存在，該侵害行為即為「無法
律上之原因」，受損人自不必再就不當得利之「無法律上 之原因」負舉證責任，如受益人主張其有受益之「法律上 之原因」，即應由其就此有利之事實負舉證責任。（最高 法院100台上899民事判決參照）。
2、本案被告無法律上原因占用原告所有系爭土地，使原告無 法對土地做有效之運用，又因被告前手係由慶聰建設取得 建物，非自原告處取得，且取得時（即90年）原告非慶聰 建設負責人亦非董事，可知上開法律狀態（即被告所有建 物所有權移轉）非因原告給付所造成，當屬非給付型不當 得利，依上開實務見解，自因由受益人（即被告等三人） 就對其有利之事實即占有土地有法律上原因負舉證責任。 3、是以被告江幸卿、董冠廷、丁鳳英分別無法律上原因而占 有原告土地506／30000、424／30000及506／30000。爰依 民法第179條第一項不當得利之法律關係提起本件訴訟等 情。並請求給付如聲明之金額。
（四）對被告主張答辯如下：
1、被告丁鳳英、江幸卿部分：
(1)縱（假設語氣，非自認）鈞院認原告於系爭建物起造時有 出具類似土地使用同意書之相關文書，然僅憑建築法令之 土地使用同意書，當不足以證明對於占用土地有合法原因 關係存在。
①被告諉稱「依系爭建物起造時適用建築法第30條規定， 應具備土地權利證明文件，自得推認全體土地之共有人 （包含原告）對於建物登記坐落基地並無異議，故建物 坐落基地非無法律上原因。」…云云。
②惟按土地使用同意書乃房屋、雜項工作物或其他供公眾 使用建築物起造人於申請開發建築時，於基地非起造人 所有時，由土地所有人或使用權人或管理人基於特定法 律關係同意起造人使用其所有或管理之土地，而出具供 起造人據以向主管建築機關申請建造執照或雜項執照之 證明文件，其法律上之性質屬建築管理上之文件，亦即 申請建築許可之必備文件，僅具有建築管理上之效力， 對主管建築機關而言，並無審查其私權效果之權限，自 亦不生私權確定之效果。故對於在他人所有之土地上興 建房屋而主張具有合法之權利來源者，例如：買賣、贈 與、使用借貸或租賃等原因關係者，仍應對於其所主張 之各該原因關係，負舉證責任，是僅憑建築法令之土地 使用同意書，並不足以證明各該合法原因關係存在。（ 高等法院103年重上字第436號民事判決參照）。 ③依上開實務見解縱（假設語氣，非自認）鈞院認系爭建
物於聲請建築執照時，有取得原告同意使用，出具供起 造人據以向主管建築機關申請建造執照或雜項執照之證 明文件，然其法律上之性質僅屬建築管理上之文件，亦 即申請建築許可之必備文件，僅具有建築管理上之效力 ，對主管建築機關而言，並無審查其私權效果之權限， 自亦不生私權確定之效果。故對於在原告所有之土地上 興建房屋而主張具有合法之權利來源之被告，自仍應由 其對於原告之土地上究係存在何合法之權利來源負舉證 之責。
(2)不得僅以原告久未行使權利逕謂原告違反誠信原則而有權 利失效之情形。
①被告諉稱「系爭建物係90年1月3日建築完成，並申請辦 理第一次所有權保存登記，於90年2月6日建築完成，而 原告身為慶聰建設公司負責人，且同時為土地共有人之 一，原告卻遲至105年始起訴行使權力違反誠信原則而 有權力失效原則之適用。」…云云。
②惟按權利人在相當期間內不行使權利，並因其行為造成 特殊情況，足以引起義務人之正當信任，以為權利人已 不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠 信原則。此項原則學理上稱為「權利失效」原則，乃基 於誠信原則發展而出的一項法律倫理原則。旨在就個案 中斟酌權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係 ，社會經濟情況及其他一切因素，加以判斷，以尋求事 件之公平及個案之正義。（最高法院97台上745民事判 決參照）。準此以言，權利失效之原則須具備因權利人 之行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，始 克當之，單純沉默即非權利人積極之行為所致，當不得 謂符合權力失效。
③本案原告於87年9月29日起即非慶聰建設負責人，自無 從得知被告等3人之建物基地持分不足，是以原告未主 張權利僅屬消極沉默，並無如上開實務見解，之積極行 為造成特殊情況，而足以引起被告等之正當信任，以為 權利人已不欲行使其權利，而有失權效之情形。因此尚 不得僅以原告久未行使權利逕謂原告違反誠信原則而有 權利失效之情形。況乎原告係請求不當得利，已受五年 時效之限制，於權利失效之適用上更應嚴格視之。 (3)民法第799條第4項僅係將既有之法理予以明文化而已，不 因有無此項規定而有所不同。
①按房屋不得離開土地而存在，故區分所有建物所有人必 須依其所有建物面積占全部相關區分所有建物之總面積
之比例取得建物所在土地之應有部分額而與全體區分所 有建物之所有人共有該土地，此項區分所有建物與土地 應有部分間之關係，性質上係屬互有，不得分開處分。 84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例第4條第2項 規定，區分所有建物之專有部分不得與其所屬建築物共 同使用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有 部分分離而為移轉或設定負擔，僅係將既有之法理予以 明文化而已，不因有無此項規定而有所不同。(最高法 院91年台上字第36號民事判決參照)。
②依民法第799條第4項規定，「區分所有人就區分所有建 築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與 專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定 。」被告等應取得相應之土地始符合規定，否則即有無 權占用他人土地之情形，不應該條項係於民國98年始增 訂，而被告等人之前手係於民國90年即已取得建物，而 有所不同。又被告丁鳳英雖援引內政部85年2月5日台內 地字第8578394號函，而謂於修法前移轉土地不須以專 有部分面積與專有部分總面積之比例分配之，惟該函係 屬行政命令尚與法律有間，復為上開實務作成前之見解 ，自當以最高法院91年台上字第36號民事判決為準。況 乎本案原告係主張起訴前五年之不當得利即100年至今 之不當得利返還，其法律關係乃存於98年修法後，是以 被告等無由以被告之前手第一次取地系爭建物所有權係 修法前，而排除民法第799條第4項之適用。 (4)最高法院81年台上491民事判決與本案事實相異，應不得 援用。
①被告援引最高法院81年台上491民事判決:「苟基地僅屬 於區分所有人中之一人或數人所有，該一人或數人，就 已存在之基地事實上共用關係，顯無從為有別於共用關 係以外之使用，自可推斷為該一人或數人應默許建物區 分所有人之使用基地，不得指其為無權占有。準此，被 上訴人既為廣合大廈之區分建物中地下室之所有權人， 縱其非大廈基地之共有人，而上訴人為共有人之一，上 訴人仍不得以被上訴人係無權占有，以其所有權受有侵 害為詞，請求被上訴人依民法第一百八十四條規定負損 害賠償之責。被上訴人之使用系爭基地，並非無法律上 之原因。」據認本案應為相同之處理而為原告請求無理 由之判決…云云。
②細觀上開判決之當事人（即上訴人）係建物區分所有權 人之一；惟依公寓大廈管理條例第3條第1項規定，區分
所有權人係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並 就其共用部分按其應有部分有所有權。惟本案原告僅為 土地所有人之一，尚非建物所有權人，故不屬於上開實 務見解之區分所有權人。因此上開實務見解與本案屬不 同之事實基礎，當不得相互援用。
2、被告董冠廷部分：
(1)被告應舉證鈞院90年重訴字426案件與本案之關聯性。 ①被告諉稱「原告與被告之母陳舒萍間曾存在合夥關係（ 鈞院90年重訴字426案件），而其所有系爭建物係基於 該合夥關係結束之剩餘財產分配取得，原告自不得再基 於不當得利主張被告董冠廷為無法律上原因占有系爭土 地」…云云。並向鈞院聲請傳喚訴外人袁勇馬出庭作證 。
②惟據證人袁勇馬於106年6月13日言詞辯論庭中陳述：「 （跟陳舒萍之間有無書面契約存在？）他僅是用我的名 字，沒有任何的契約存在。」，「（沒有契約為何他會 信任你？）單純因為交情。」，「（除這件之前有無這 種類似的行為？）就是僅有這間房屋而已。」，「（剛 剛提到就你所知移轉你名下是因為陳舒萍跟原告有合夥 關係，你有跟原告確認過嗎？）全部沒有，完全都是陳 舒萍自己決定，我僅提供名字。」，「（如何提供資料 給他？）我出國前把所有諸如身分證存摺等都交給陳舒 萍。我也看過你們買賣契約不是我的名字也不是我的章 蓋的，我沒有做過任何事。」。依上開證人袁勇馬於庭 中陳述可知，證人袁勇馬所訴「系爭建物移轉原因為原 告與訴外人陳舒萍間合夥關係消滅，所生剩餘財產分配 」，僅係單方聽信於訴外人陳舒萍之片面之詞，未親自 向原告確認訴外人陳舒萍所陳上開事實是否為真。故不 足為證。尚且自一般經驗法則觀之僅為單純朋友，亦無 前例，卻願意將身分證正本、存摺正本等件交由訴外人 陳舒萍。又未對訴外人陳舒萍所述之事實詳加調查，實 有悖於常理。再者訴外人陳舒萍何以大費周章的將系爭 建物過戶於袁勇馬名下，而不移轉於自己名下，亦令人 不解。綜上所述，被告董冠廷所言「系爭建物係陳專蘊 與其母（即訴外人陳舒萍）間合夥關係所為剩餘財產分 配，又雙方約定將系爭建物登記於袁勇馬名下，待被告 董冠廷成年，復移轉於其名下」之事實，顯屬不足採。 (五)聲明更正部分：觀乎本案106年3月9日言詞辯論筆錄，原告 訴訟代理人：「……再者，原告雖於87年9月28日前為建設 公司負責人，惟於87年9月29日後非負責人，而本案被告前
手取得不動產皆為90年以後，原告『基於當時負責人，』 ……。」。筆錄誤載為原告基於當時負責人，狀請 鈞院 准予更正為原告『基於當時非負責人』。
（六）被告董冠廷諉稱原告於鈞院106年3月9日審理期日陳稱「 系爭不動產基於合夥關係而取得」…云云，顯屬斷章取義 ，實不足取。按鈞院106年3月9日審理期日原告陳述全文 為:「……另被告董冠廷主張:『其母親陳小姐，與原告之 間有合夥關係存在，而系爭不動產基於合夥關係而取得』 惟不動產異動所引觀之，其不動產移轉係由建設公司移轉 至第三人，其是否與系爭合夥關係有關，尚有疑義。」。 綜觀上開原告陳述部分，「系爭不動產基於合夥關係而取 得」係引述被告董冠廷之主張，尚非原告之主張，故被告 董冠廷斷章取義引為原告主張，實不足取。次按原證四慶 聰建設股份有限公司歷次變更登記表觀之，原告於87年9 月29日起即非慶聰建設股份有限公司負責人及董事。被告 等諉稱原告為系爭被告等所有建物第一次移轉時，慶聰建 設之負責人，顯與事實不符。復被告董冠廷所引最高法院 48年台上1457號判例與本案事實不同，該判例係以土地與 房屋同屬一人為前提，惟本案系爭原告所有建物，第一次 移轉時，土地為原告所有，房屋為慶聰建設所有尚與上開 判例中之土地與房屋同屬一人有別，又上開判例事實係單 一建物與單一土地原屬一人後為不同人所取得，與本案為 區分所有建物之移轉亦屬有別。
（七）證據：提出土地及建物登記謄本、地籍圖謄本、慶聰建設 股份有限公司登記資料、使用執照等影本為證據。二、被告董冠廷方面：
聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利 之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）不爭執部分：本件被告所有系爭建物坐落於系爭土地上， 關於系爭土地被告應有部分之範圍，於96年7月取得之權 利範圍為30000分之10，另於98年11月取得之權利範圍為3 0000分之19，共計系爭土地權利範圍為30,000分之29，有 板橋區亞東段589-10地號之土地登記謄本(原證1)及板橋 區亞東段3996建號之建物登記謄本(原證2)可查。（二）原告應就其得依民法第179條規定請求返還不當得利，應 負舉證責任：按當事人主張有利於己之事實，就其事實有 舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又事實有常 態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之 ，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（
最高法院86年台上字第891號判決參照）。次按土地與房 屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質 上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用 該房屋之基地。因此公寓大廈房屋所有人於受讓房屋時， 一併受讓足額之基地應有部分之持分為常態，反之則為變 態。是本件原告為當初開發系爭土地之建商，建案完成後 買賣交易系爭土地上之房地不知凡幾，為何單單僅有被告 等人於受讓房屋之同時，卻未將足額之基地應有部分隨同 移轉？就此變態事實應由原告舉證以實其說。本件被告董 冠廷所有新北市○○區○○段0000○號建物坐落於新北市 ○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）上，而系 爭土地乃係原告、訴外人陳舒萍（即被告之母）及其他合 夥人合資購買，並授權從事建商之原告處理合建事宜，於 房屋興建完成後，再按被告分配比例登記所有權。如原告 分配不足，應詳予說明其理由，否則無法向原始合夥人交 待。而原告執行合夥事務之經過，詳如下述：
1、原告於74年間與訴外人余德記、許玉鳳、蔡銘國、藍敬南 及李總計等人，分別為原告20％、訴外人余德記、許玉鳳 及李總計各20％，以及訴外人葉銘國、藍敬南各10％之出 資比例共同出資，擬於坐落台北縣板橋市（現改制為新北 市○○區○○○段000○000地號土地興建地上五層樓房， 有股東合作協議書（被證2）可稽，嗣因合建事務之進行 未能順遂，乃訴外人余德記等人遂將渠等出資股份讓與原 告及訴外人陳舒萍等人，而渠等讓與股份之情形為：訴外 人李總計乃將其出資比例20％，全部讓與訴外人陳專祺後 ，再輾轉讓與訴外人陳添財10％、林陳月5％、陳素琴5％ 。訴外人藍敬南出資比例10％，分別讓與訴外人陳專祺及 林德林各2.5％及7.5％。訴外人葉銘國出資比例10％，分 別轉讓與訴外人侯陳淑媛5％，另5％讓與原告。訴外人余 德記出資比例20％，其中10％分別讓與林德林及原告各5 ％。訴外人許玉鳳出資比例20％，其中10％讓與訴外人陳 舒萍，5％讓與邱木信輾轉讓與訴外人陳媛圓，所餘5％讓 與原告再輾轉讓與訴外人黃侯素月(被證3)。 2、因訴外人林德林、侯陳淑媛、閻璟如及訴外人陳舒萍等人 ，係經由被告居間介紹受讓訴外人余德記原出資股份，基 於信賴關係，乃委由原告執行合夥事務，並代表合夥人全 體買受上開589地號土地所有權應有部分10,000分之2,506 。然因其他地主意見紛紜，無從整合進行合建，訴外人陳 舒萍等人乃促請原告以合夥事務執行人之地位，訴請上開 589地號土地其他共有人分割土地，案經 鈞院75年度重
訴字第33號分割共有物事件成立訴訟上和解分割為11筆， 分別編號為589、589-1至589-10等地號。原告為執行合夥 事務，向上開589地號土地原地主買受分割後之系爭589-1 0地號土地所有權應有部分計10,000分之3316，而訴外人 陳舒萍等人經原告通知後，亦均按渠等受讓合夥股份比例 增加出資，並於合建房屋興建完成後，通知訴外人陳舒萍 等合夥人參與分配房屋，此有鈞院90年度重訴字第426號 判決、原告於該案所提出之民事答辯(一)狀(被證4)可稽 ，且原告於鈞院106年3月9日審理期日陳稱：「系爭不動 產基於合夥關係而取得」等語，就上開原告與訴外人陳舒 萍等人之合夥關係部分並不爭執。足認系爭土地確係源於 原告、訴外人陳舒萍及其他合夥人合資購買，其中訴外人 陳舒萍斯時之出資比例為10％，目的在於合建房屋，殆無 疑義。
（三）本件原告固否認袁勇馬為訴外人陳舒萍之登記名義人，惟 系爭土地於合建房屋興建完成後，系爭土地所有權之應有 部分並未移轉登記於訴外人陳舒萍，請原告舉證證明其通 知合夥人陳舒萍參與分配房屋時，究係將合夥人陳舒萍之 持份分配予何人？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限， 民事訴訟法第277條定有明文。次按民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請 求。再按原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明 ，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原 告之請求。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應 負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其 主張，即不得不更舉反證，最高法院17年上字第917號判 例、20年上字第2466號判例、19年上字第2345號判例可資 參照。
2、本件系爭土地合建房屋興建完成後，訴外人陳舒萍係基於 上開合夥契約參與分配，然原告亦依約將系爭建物及所佔 基地應有部分30,000分之10，移轉登記於陳舒萍所指定之 名義人袁勇馬，再輾轉登記予被告。此業據證人袁勇馬於 鈞院審理中具結證稱：「（當初板橋區貴興路106巷7號2 樓的房屋登記你名下，過程可否敘述？）我跟陳舒萍小姐 是朋友，…，他買房子的時候用我的名字登記，等他兒子 成年的時候我無條件還給他。」、「（他兒子的名字是否
知道？）就是被告董冠廷。」、「（如何取得房屋的？） 他們跟原告是合夥，蓋這個房子，合夥的所得就是分到系 爭房屋。」、「（當初房屋登記你名下的時候你是否在台 灣？）我不在台灣，我只提供身份資料讓他登記。」等語 在卷可參。足見原告取得系爭土地所有權之權利範圍，係 源自原告執行合夥契約取得，並未有任何權利比例不足之 情事。
3、至原告於審理中雖以「惟不動產異動索引觀之，其不動產 移轉係由建設公司移轉至第三人，其是否與系爭合夥關係 有關，尚有疑義」等語置辯，惟系爭土地於興建房屋完成 後，原告業已將系爭土地所有權之應有部分分配予各合夥 人，已如上述。然系爭土地原告自申請辦理第一次所有權 保存登記以降，原告並未將系爭土地所有權之應有部分移 轉登記於訴外人陳舒萍，倘原告否認袁勇馬為陳舒萍之登 記名義人，請原告舉證證明其當時依合夥契約中訴外人陳 舒萍10％之出資比例，究係將合夥人陳舒萍之持份分配予 何人？
（四）退步言之，縱袁勇馬取得系爭土地及系爭建物係由慶聰建 設股份有限公司（下稱慶聰公司）移轉而來，被告所有之 系爭建物占有使用系爭土地仍非無權使用：
1、按關於區分所有建物配賦之基地應有部分比例應為若干， 84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第4條第2項僅規定 ：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及 其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負 擔。」並未就基地之應有部分比例為規範。而於98年1月 23日增訂，同年7月23日生效之民法第799條第4項始明定 ：「區分所有人就區分所有建物共有部分及其基地之應有 部分，應依其專有部分面積與專有部分總面積比例定之。 但另有約定者，從其約定。」其立法理由為：「關於區分 所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分比 例究為若干，應有原則性之規範，爰於第四項予以明定， 俾供遵循。」又增訂民法第799條第4項之適用，依民法物 權編施行法第1條規定：「物權在民法物權編施行前發生 者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定 ；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦 不適用修正施行後之規定。」民法物權編施行法既未有特 別規定，則在該項修正施行前發生者，自不適用修正施行 後之規定。故上開修法所增訂之規定，並不能適用在修正 施行前所發生之情形。準此，非可謂於民法第799條第4項 修正施行後，無基地應有部分或應有部分不足之情形，對
基地之使用即構成無法律上之原因。
2、次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的 ，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用 房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而 將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定 ，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而 無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼 續使用土地，最高法院48年台上字第1457號判例要旨參照 。又區分所有建物之基地，在構造上當然為區分所有人之 共用部分，各區分建物所有人就基地之事實上共用關係， 不因區分所有人之更易而受影響。該基地既有別於建物， 可為另一所有權之客體，自不若區分所有建物本身共用部 分之應推定為各區分所有人共有。是區分建物所使用之基 地，為區分所有人之一人、數人或全體所有，或為區分所 有人以外之人所有，均不影響各區分所有人就基地共用關 係之存在。苟基地僅屬於區分所有人中之一人或數人所有 ，該一人或數人，就已存在之基地事實上共用關係，顯無 從為有別於共用關係以外之使用，自可推斷為該一人或數 人應默許建物區分所有人之使用基地，不得指其為無權占 有，有臺灣高等法院103年上字第1369號判決意旨可參。 3、復按「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書 、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。」建築法第30 條定有明文。另依土地登記規則第83條規定區分建物所有 權人，於申請建物所有權第一次登記時，除應依同規則第 79條規定，提出相關文件外，並應於申請書適當欄記明基 地權利種類及其範圍。而土地登記規則第43條、第79條第 1項分別規定「申請登記，權利人為二人以上時，應於申 請書內記明應有部分或相互之權利關係。前項應有部分， 應以分數表示之，其分子分母不得為小數，分母以整十、 整百、整千、整萬表示為原則，並不得超過六位數。已登 記之共有土地權利，其應有部分之表示與前項規定不符者 ，得由地政機關通知土地所有權人於30日內自行協議後準 用更正登記辦理，如經通知後逾期未能協議者，由登記機 關逕為辦理」、「申請建物所有權第一次登記，應提出使 用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖。 有下列情形之一者，並應附其他相關文件：一、區分所有 之建物申請登記時，如依其使用執照無法認定申請人之權 利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書。二、申 請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件」； 又「登記機關接收申請登記案件後，應即依法審查。辦理
審查人員，應於登記申請書內簽註審查意見及日期，並簽 名或蓋章。申請登記案件，經審查無誤者，應即登載於登 記簿」，而「登記機關對審查證明無誤之登記案件，應公 告15日」，「土地權利關係人如有異議者，應公告期間內 提出」，土地登記規則第55條、第84條準用同規則第72條 、第75條規定。依上開規定所示，建物所有權第一次登記 （暨土地所有權移轉登記）時，如權利人有二人以上時， 依法應於申請書內記明應有部分或相互之權利關係，又如 依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，則尚 應檢具使用執照、全體起造人分配協議書、移轉契約書或 其他證明文件，以明多數權利人間之應有部分或相互之權 利關係。
4、依鈞院向新北市板橋地政事務所函詢系爭房屋辦理建物第 一次登記之相關資料觀之，本件系爭土地既經地政機關辦 理所有權移轉及建物所有權第一次登記，依上揭規定說明 ，斯時原告等全體申請人確有取得土地使用權相關證明文 件，以供地政機關審查。足認全體申請人就建物及相對應 之土地應有部分比例，應有系爭土地及系爭建物登記所載 比例分配及依該比例使用土地之合意。是系爭建物及相對 應土地應有部分之比率，既經當時身為所有權人之一之原 告同意，而此種「特別約定」分別具區分所有、分管契約 性質，應對知悉或可得知悉之後手亦具拘束力，因此無論 慶聰公司或原告同受上開約定之拘束。是本件系爭建物坐 落於系爭土地上，即屬有權占有，而非無法律上之原因， 則本件被告自袁勇馬繼受系爭建物及系爭土地之應有部分 而取得所有權，即屬具有合法權源，自不生不當得利問題 。
（五）退萬步言，縱原告有權得向被告主張不當得利，亦屬權利 濫用，而有違誠實信用原則。
1、按在私法領域，權利人固得自由決定如何行使其權利，惟 倘權利人就其已可行使之權利，在相當期間內不為行使， 並因其行為造成特殊情況，足以引起相對人正當信任，以 為權利人不欲行使其權利，惟權利人忽又出而行使權利， 足以令相對人陷於窘境，有違事件之公平及個案之正義時 ，本於誠信原則發展而出之權利失效原則，即應認此際權 利人所行使之權利有違誠信原則，不能發生應有之效果， 有最高法院105年度台上字第209號判決意旨可供參照。 2、次按權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成 特殊情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利 ，或不欲義務人履行義務時，經斟酌當事人間之關係、權
義時空背景及其他主、客觀等因素，依一般社會通念，可 認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人 就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之 限制而不得行使，此權利失效原則，乃係源於「誠信原則 」之特殊救濟方法，最高法院100年台上字第445號判決意 旨足資參照。
3、本件原告為系爭土地之所有權人之一，並與其胞兄先後擔 任慶聰公司之負責人，除執行上開與訴外人陳舒萍等人之 合夥事務外，並以其家族事業即慶聰公司（詳卷內之慶聰 建設股份有限公司歷次登記表）負責興建本件系爭房屋， 因此就系爭土地及系爭建物登記所載比例分配及依該比例 使用土地一情，理應知之甚詳。然原告竟於遲至105年10 月11日始提起本件訴訟請求不當得利，縱認原告有此權利 得向被告為前開主張，因原告業經15年間均未行使權利， 且此段期間原告之不作為，亦足以引起被告正當信任，誤 以為原告已不欲行使其權利，因此原告此時行使權利，令 被告限於窘境，乃違反誠實信用原則，屬權利之濫用，依 上開說明，應認原告原得以行使之權利，因失效而不得行 使。是原告請求被告給付不當得利之主張，顯無理由。（六）按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以
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