臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第520號
原 告 黃明生
訴訟代理人 林冠廷律師
吳俊宏律師
林亭宇律師
蔡文斌律師
上 一 人
複 代理 人 林韋甫律師
被 告 禾益企業行
法定代理人 柯季廷（原名柯淑美）
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國107 年11月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺南市○○區○○○段○○○○○○地號土地上如附圖所示編號A （面積六七點二平方公尺）之發電機室、編號B（面積二八○點七平方公尺）之硬池、編號C （面積一九七點四四平方公尺）之鐵皮建物、編號D （面積一八二點一三平方公尺）之鐵皮建物、編號E （面積五一九點八九平方公尺）之鐵皮建物、編號F （面積二一○點七一平方公尺）之鐵皮建物，均予以拆除，並將全部土地返還予原告及其他全體共有人。被告應自民國一百零七年三月三日起至騰空返還前項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣貳仟貳佰陸拾伍元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣參佰貳拾玖萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案 之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條 第1 項但書第1 款、第2 項分別定有明文。本件原告原起訴 聲明：㈠被告應將坐落臺南市○○區○○○段000000地號土 地（下稱系爭土地）及其上之地上物、魚塭及相關設備返還 予原告及其他共有人全體。㈡被告應給付原告新臺幣（下同 ）21,992元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。㈢被告應自民國107 年2 月1 日起至
返還第㈠項所示土地、地上物與相關設備之日止，按月給付 原告21,992元。㈣願供擔保請准宣告假執行。嗣於訴狀送達 後，原告多次變更聲明，最後變更聲明為：㈠被告應將系爭 土地上如附圖所示編號A （面積67.2平方公尺）之發電機室 、編號B （面積280.7 平方公尺）之硬池、編號C （面積 197.44平方公尺）之鐵皮建物、編號D （面積182.13平方公 尺）之鐵皮建物、編號E （面積519.89平方公尺）之鐵皮建 物、編號F （面積210.71平方公尺）之鐵皮建物（下合稱系 爭地上物），均予以拆除，並將系爭土地返還予原告及其他 全體共有人。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還 前項所示土地之日止，按月給付原告3,624 元。㈢願供擔保 請准宣告假執行（見本院卷第253 頁）。原告前開所為訴之 變更，被告到庭後，未提出異議而為本案之言詞辯論，揆諸 前揭規定，視為同意，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭土地原為訴外人即原告之母黃林換所有 ，黃林換於102 年1 月1 日將系爭土地及其上魚塭出租予被 告，並簽立土地魚塭租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約 定租賃期間自102 年1 月1 日起至107 年12月31日止，每年 租金70,000元，並約定被告未經出租人之同意，不得將系爭 土地轉租、出租、頂讓或變相方法由他人使用，如有違反， 出租人得逕行終止系爭租賃契約。嗣因黃林換於105 年5 月 4 日死亡，系爭土地之所有權於105 年8 月2 日以分割繼承 為原因，自黃林換移轉登記予繼承人即原告、訴外人黃稻增 、黃秦寶，每人應有部分各為3 分之1 。詎被告於106 年7 月11日與訴外人黃朝英簽立創業權利契約書（下稱系爭創業 權利契約書），以變相方法將系爭土地交付予黃朝英使用， 系爭土地全體共有人遂委由黃秦寶於107 年2 月12日以七股 郵局第3 號存證信函（下稱系爭存證信函）向被告表示因被 告違反系爭租賃契約第8 條不得以變相方法將系爭土地交由 他人使用之規定，其與全體共有人依系爭租賃契約第9 條之 約定終止系爭租賃契約，該函於107 年2 月13日送達被告， 故兩造間之租賃關係已於該日終止，而被告於系爭租賃契約 終止後仍繼續無權占用系爭土地，爰依民法第767 條第1 項 、第821 條規定，請求被告拆除系爭地上物，將系爭土地返 還予原告及其他全體共有人，並給付相當於租金之不當得利 等語。並聲明：㈠被告應將系爭地上物拆除，並將系爭土地 返還予原告及其他全體共有人。㈡被告應自起訴狀繕本送達 翌日起至騰空返還前項所示土地之日止，按月給付原告3,62 4 元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告在系爭土地上興建系爭地上物後，黃朝英向 被告表示雙方可以用共同投資經營之方式合作經營，被告始 與黃朝英簽立系爭創業權利契約書，被告並非將系爭土地出 租予黃朝英。又原告與訴外人黃稻增並未與黃秦寶共同寄發 系爭存證信函，系爭租賃契約未經合法終止，故兩造間之租 賃關係未經終止前，原告提起本件訴訟，實無理由等語。並 聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地原為訴外人即原告之母黃林換所有，黃林換於102 年1 月1 日將系爭土地及其上魚塭出租予被告，並簽立系爭 租賃契約，約定租賃期間自102 年1 月1 日起至107 年12月 31日止，每年租金70,000元。
㈡黃林換於105 年5 月4 日死亡，繼承人為原告、訴外人黃稻 增、黃秦寶。系爭土地之所有權於105 年8 月2 日以分割繼 承為原因，自黃林換移轉登記予原告、黃稻增、黃秦寶，每 人應有部分各為3 分之1 。
㈢黃秦寶於107 年2 月12日以系爭存證信函向被告表示因被告 違反系爭租賃契約第8 條之規定，其與全體共有人依系爭租 賃契約第9 條終止系爭租賃契約，該函於107 年2 月13日送 達被告。
㈣被告與訴外人黃朝英於106 年7 月11日簽立系爭創業權利契 約書。
㈤系爭土地107 年度申報地價為每平方公尺115.2 元。 ㈥系爭土地位於省道台17線165K處，附近多魚塭、空地，少有 住家、商店。
四、兩造爭執事項：
㈠被告是否違反系爭租賃契約而將系爭土地以變相方法由他人 使用？
㈡原告主張依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求被告 拆除系爭地上物，並返還系爭土地予原告及其他全體共有人 ，是否有理由？
㈢原告依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當 得利，是否有理由？如有，得請求之金額若干？五、得心證之理由：
㈠被告是否違反系爭租賃契約而將系爭土地以變相方法由他人 使用？
⒈按乙方（即被告）未經甲方（即出租人）同意，不得將本租 賃魚塭及土地，轉租、出租、頂讓或變相方法由他人使用， 並不得提供非法使用，系爭租賃契約第8 條定有明文。 ⒉經查，原告主張被告與訴外人黃朝英於106 年7 月11日簽立
系爭創業權利契約書之事實，為被告所不爭執，觀之系爭創 業權利契約書內容記載略以：被告提供系爭土地及地上物（ 未包含被告住所部分）予黃朝英使用，期限自106 年6 月起 至107 年12月31日止，黃朝英於簽約時應給付106 年6 月至 同年12月31日止之權利金100,000 元、107 年1 月1 日起至 同年12月31日止之權利金350,000 元，及保證金100,000 元 ，共計550,000 元，水電費由黃朝英自付，被告不承擔黃朝 英任何經營虧損，期滿黃朝英應將雜物清空搬離，並將軟硬 體設備返還被告等語，衡以證人黃朝英於本院審理時具結證 稱：伊於106 年7 月與被告簽立系爭創業權利契約書後，平 常就是伊在系爭土地上養殖，賺錢或賠錢都是伊自己負責， 伊於簽約後就未在系爭土地上見過被告法定代理人等語（見 本院卷第67、68頁），且被告亦自承黃朝英經營魚塭之盈虧 結果，被告均無庸負擔等語（見本院卷第69頁），則被告與 黃朝英間之約定，將系爭土地及地上物（未包含被告住所部 分）交付黃朝英使用、收益，黃朝英則支付一定金額以為使 用代價，且被告與黃朝英間契約關係於期限屆滿時消滅，黃 朝英屆時應將系爭土地及地上物（未包含被告住所部分）返 還予被告，實與民法第421 條、第450 條及第455 條租賃法 律關係之規定意旨相同，縱未完全等同租賃契約，惟上開方 式使系爭土地實際上均為黃朝英使用，則被告此舉顯係以變 相方法供第三人即黃朝英使用，應堪認定。
⒊被告雖辯稱系爭創業權利契約書係其與黃朝英共同投資經營 之方式合作經營所簽立，並非租賃契約等語，且舉證人郭欽 郁之證述，及本院柳營簡易庭107 年度營簡字第137 號判決 為證。然系爭創業權利契約書縱非屬租賃契約，惟被告此舉 使系爭土地實際上均為黃朝英使用，顯係以變相方法供第三 人即黃朝英使用，既經本院認定如前，則系爭創業權利契約 書究應定性為租賃契約或共同經營合作契約，實無礙於本件 之認定。
⒋綜上，被告將系爭土地以變相方法由他人使用，是原告主張 被告違反系爭租賃契約第8條之約定，即屬有據。 ㈡原告主張依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求被告 拆除系爭地上物，並返還系爭土地予原告及其他全體共有人 ，是否有理由？
⒈按甲、乙雙方應遵守本契約各條款之規定，如乙方有違背本 契約任一條款者，甲方得逕行終止本契約並收回本租賃魚塭 及土地，乙方因而受損失者，概由乙方自負責任，概與甲方 無涉，系爭租賃契約第9 條定有明文。
⒉經查，被告將系爭土地以變相方法由他人使用，違反系爭租
賃契約第8 條之約定，已如前述，則黃秦寶於107 年2 月12 日以系爭存證信函向被告表示因被告違反系爭租賃契約第8 條之規定，其與全體共有人依系爭租賃契約第9 條終止系爭 租賃契約，揆諸前揭約定，其所為之終止，自屬合法。是以 ，原告主張系爭存證信函於107 年2 月13日送達予被告時， 兩造間租賃關係已合法終止，應屬有據。
⒊被告雖辯稱原告與訴外人黃稻增並未與黃秦寶共同寄發系爭 存證信函，故系爭租賃契約未經合法終止等語。惟黃秦寶寄 發系爭存證信函時，已載明「本人與全體共有人以本存證信 函之送達表明主張終止租約」之意旨，有系爭存證信函附卷 足憑（見營簡調字卷第41頁），且原告及黃稻增亦有同意委 由黃秦寶代為向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，有證 明書附卷可參（見本院卷第177 頁），足認系爭租賃契約已 由全體出租人向被告為終止之意思表示甚明。是被告辯稱系 爭存證信函係黃秦寶個人所寄發，非由全體出租人向被告為 終止之意思表示，系爭租賃契約未經合法終止云云，自非可 採。
⒋按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。次按各 共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求 。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，亦 為同法第821 條所明定。查原告為系爭土地之共有人，而系 爭地上物為被告所有，為被告所不爭執（見本院卷第223 頁 ），惟系爭租賃契約業經原告、黃秦寶、黃稻增於107 年2 月13日合法終止，有如前述，則被告自系爭租賃契約終止時 起即無權利繼續占有系爭土地，自係侵害原告之所有權，是 原告以系爭土地共有人之身分，依民法第767 條第1 項前段 、第821 條但書規定請求被告將系爭地上物拆除，並將系爭 土地返還予原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。 ㈢原告依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當 得利，是否有理由？如有，得請求之金額若干？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。故得請求之範圍，應以對方所受之利益為 限。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社 會通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查 被告無權占有原告與他人共有之系爭土地，已如前述，被告 受有占有使用該土地之利益，致原告受有無法使用土地之損 害，為不當得利，依上說明，原告依民法第179 條規定，請
求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭土地之 日止相當於租金之不當得利，應屬有據。
⒉次按耕地地租不得超過地價百分之八，約定地租或習慣地租 超過地價百分之八者，應比照地價百分之八減定之，不及地 價百分之八者，依其約定或習慣；前項地價指法定地價，土 地法第110 條第1 項、第2 項前段定有明文。而法定地價， 依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法規定所申報 之地價。
⒊經查，系爭土地107 年度之申報地價為每平方公尺115.2 元 ，系爭土地位於省道台17線165K處，附近多魚塭、空地，少 有住家、商店等情，為兩造所不爭執。是本院審酌上情及被 告利用系爭土地之情形，認原告請求被告給付相當於租金之 不當得利之金額，應以系爭土地申報地價年息5 ％計算為適 當。
4.基此，揆諸前開規定及說明，原告依不當得利法律關係，請 求被告給付無權占用系爭土地所受相當於租金之利益，應以 申報地價乘以系爭土地遭占用之面積，乘以年息5 ％，再乘 以占用期間以計算不當得利，則原告請求被告給付自起訴狀 繕本送達翌日即107 年3 月3 日（送達證書見營簡調字卷第 47頁）起至返還系爭土地之日止，按月給付原告2,265 元（ 計算式：115.2 元×14,158平方公尺×1/3 ×5%÷12＝2,26 5 元，元以下四捨五入），即屬有據，逾此部分之請求，則 不足採。
六、綜上所述，原告本於民法第767 條第1 項、第821 條但書及 第179 條規定，請求被告應將系爭地上物拆除，將系爭土地 返還原告及其他全體共有人，並請求被告給付自起訴狀繕本 送達翌日即107 年3 月3 日至返還系爭土地之日止，按月給 付原告2,265 元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求， 為無理由，應予駁回。
七、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌 量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負 擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件原 告雖一部勝訴、一部敗訴，惟原告僅係就請求相當於租金之 不當得利金額為部分敗訴，被告就系爭地上物有占用系爭土 地之部分仍負拆除並返還系爭土地之義務，是認訴訟費用由 被告全數負擔為適當，爰判決如主文第4項所示。八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分， 合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴 部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回 。
九、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法 及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋 庸一一論列，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 12 月 4 日
民事第三庭 審判長法 官 蘇正賢
法 官 許育菱
法 官 潘明彥
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 4 日
書記官 鄭梅君