臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第3397號
原 告 高祥雯
訴訟代理人 潘建盛
被 告 蔡安誼
被 告 三重管理顧問有限公司
法定代理人 鄧錦煌
被 告 李郁寬
前二人共同
訴訟代理人 徐秀鳳律師
上列當事人間減少價金等事件，本院於民國107年11月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：被告蔡安誼經合法通知，未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國106年11月15日透過被告台灣房屋三重特許加盟 店即三重管理顧問有限公司（下稱三重管理公司）居間，以 新台幣（下同）3150萬元買受被告蔡安誼所有坐落於台北市 ○○區○○段○○段000○000○000○000○地號（權利範圍 均為:1667/10000）暨其上同段3884建號建物（權利範圍:全 部，門牌號碼為臺北市○○區○○街000號2樓，下稱系爭房 地），原告依約給付全部價金後，被告蔡安誼於106年12月 29日將系爭房地過戶予原告。
㈡兩造在簽約前之議約過程中，原告本無意購買價金達3150萬 元之系爭房地，然被告蔡安誼以其自己居住於系爭房地之1 樓，其於1樓後方有增建約10坪之違建，其一再以該違建有 經其餘住戶同意使用、不會遭拆除，違建之正上方2樓部分 可供原告永久無償使用、甚至可自行增建，並出具無償使用 同意書遊說原告。斯時被告李郁寬則不斷於其旁附和慫恿， 以「黃金地段多了10餘坪」、「超值」、「划算」等話術遊 說原告購買系爭房地。原告因誤認增建部分得永久無償使用 ，才應允以3150萬元購入系爭房地。
㈢詎台北市政府都市發展局於107年5月間來函勒令被告蔡安誼 拆除系爭增建部分，嗣於107年5月31日該違法增建部分遭台
北市都市發展局強制拆除。經原告探詢始知該增建部分實際 上係被告蔡安誼違法占用全棟大樓之公同共有公設用地，遭 同棟住戶檢舉而報拆除。
㈣被告蔡安誼擔保系爭增建部分無遭拆除疑慮、可永久供原告 無償使用，然於交屋不久後旋遭主管機關強制拆除增建部分 ，則系爭房地實有不具額外增建部分之價值效用，原告依民 法第359條第1項前段請求減少價金100萬元，並依民法第179 條請求被告蔡安誼返還該部分之不當得利。
㈤又被告李郁寬身為不動產經紀人員，而經紀業者即被告三重 管理顧問有限公司更與原告約定收取高額報酬，其等未善盡 據實調查、報告之善良管理人注意義務，不僅未詳實告知違 法增建部分有隨時面臨拆除之風險、未查證增建部分有無經 其餘住戶同意，反而於簽約前以「黃金地段多了10餘坪」、 「超值」、「划算」等話術騙取原告同意簽約，致使原告以 高額價金購買系爭房地，蒙受無法使用增建部分之損害，顯 然違反前揭法文與相關實務判決意旨，為此原告爰依民法第 184條第1項前段及不動產經紀業管理條第26條第1、2項等規 定請求被告李郁寬及三重管理公司連帶賠償原告所受之損害 即100萬元。
㈥並聲明：
⑴被告蔡安誼應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止按年息5%計算之利息。
⑵被告李郁寬與三重管理顧問有限公司應連帶給付原告100萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之 利息。
⑶前二項被告中任一項被告已為給付時，他項被告於該給付範 圍內同免責任。
⑷並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告李郁寬、三重管理顧問有限公司答辯主張： ㈠被告李郁寬任職於被告三重管理顧問有限公司（即台灣房屋 三重特許加盟店）擔任房屋仲介，因原告有購屋需求而介紹 系爭台北市○○區○○街000號2樓房地，期間被告李郁寬曾 協同原告前往現場看屋說明，就系爭2樓房屋有陽台、露台 、地下室、儲藏室等增建（違章建築）部分均據實告知原告 ，並無任何隱瞞之情，而違章建築有遭拆除之風險，乃一般 社會經驗均知之情事，被告李郁寬也從未告稱「違建不會遭 拆除」、「黃金地段多了10餘坪」等語令原告同意簽約。原 告係親自前往現場看屋，評估考量後而同意購買系爭房屋， 系爭2樓房屋增建部分亦如實記載於不動產買賣契約書，並 載有：「買方（即原告）明確了解該增建部分屬違章建築，
恐有被拆除之虞」（系爭買賣契約第1條標的物增建部分） 等語。準此，原告於締約前即知系爭房屋有增建（違章建築 ）部分且有遭拆除之可能，於茲主張被告應連帶賠償伊無法 使用該部分之損害，顯屬無理。
㈡況且，原告所指無法使用之露台，其實只是一樓建物後方違 建之屋頂，由一樓屋主即共同被告蔡安誼出具同意書同意原 告可無償使用該違建屋頂，並非原告有償價購，而該同意書 除無原告指稱「違建不會遭拆除」之記載外，一樓違建遭拆 除後，受損害者乃該蔡安誼，被告並未因此受有損害。 ㈢並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決， 被告願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、得心證之理由：
㈠原告主張之事實，業據原告提出不動產買賣合約書、增建使 用權同意書、土地登記謄本、建物登記謄本、台北市都市發 展局函、現場照片、拆除照片、露台照片等文件以為佐證（ 卷第23、135頁），被告則否認原告之主張，而以前詞為辯 ，是本件所應審酌者為：臺北市○○區○○街000號1樓後方 增建物之屋頂平台究否為兩造買賣契約之標的？被告蔡安誼 有無保證「增建部分無遭拆除疑慮、可永久供原告無償使用 」？原告主張依民法第359條第1項前段、第179條請求減少 價金100萬元，有無理由？原告依民法第184條第1項前段及 不動產經紀業管理條第26條第1、2項等規定請求被告李郁寬 及三重管理公司連帶賠償原告所受之損害100萬元，有無理 由？以下分別論述之。
㈡原告於本件訴訟之主張，係以系爭房地於「1樓後方有增建 約10坪之違建，其一再以該違建有經其餘住戶同意使用、不 會遭拆除，違建之正上方2樓部分可供原告永久無償使用、 甚至可自行增建，並出具無償使用同意書…」、「被告擔保 系爭增建部分無遭拆除疑慮、可永供原告無償使用，然於交 屋不久後旋遭主管機關強制拆除增建部分，則系爭房地實有 不具額外增建部分之價值效用，原告自得請求減少價金100 萬元」等語，此業據起訴書記載明確（卷第13頁），但是， 就原告所主張使用違章建築之屋頂，亦即使用「一樓增建房 屋的屋頂」之部分，於買賣雙方所簽署之不動產買賣合約書 並未有約定，而係記載於增建使用權同意書中，此有不動產 買賣合約書、增建使用權同意書在卷可按，應可確定。 ㈢其次，就系爭房屋以及違章建築之「一樓增建房屋的屋頂」 之使用部分，原告係主張略以：「原來1樓搭有違建，該違 建在2樓形成一個露台，這個露台是2樓可以使用的範圍，因 為違建被拆除後，2樓可以使用的露台即不存在，而為本件
訴訟請求之客體。」、「（所請求使用之露台，依據為何？ 屬雙方買賣契約之範圍？）依據為增建使用權同意書，是由 1樓所有權人擔任同意人，原告擔任2樓買受人之文件。此份 文件為本件房屋買賣時簽訂的文件之一。」等語（卷第122 頁），然而，依照買賣雙方所簽訂之增建使用權同意書乃約 定：「本人蔡安誼同意台北市○○區○○街000號2樓之買受 人，得永久無償使用座落於台北市○○區○○街000號1樓後 方增建之空間，作為2樓自行使用。若因2樓使用，導致危害 1樓之權益（如漏水或結構受損等相關因素），維護等費用 得由2樓支付」等語（卷第33頁），因此，就違章建築之「 一樓增建房屋的屋頂」之使用，乃係由賣方蔡安誼簽署增建 使用權同意書，而為使用之無償授權，而並非買賣雙方所簽 署不動產買賣合約書內之文件，自非兩造買賣契約之標的， 應可確定，是原告以不動產買賣合約書為本件請求之主張， 即非有據。
㈣再者，現場狀況亦據原告訴訟代理人主張略以：「陳報狀的 第一張照片是原本一樓增建的屋頂，這是從後陽台看出去的 照片，走到平台方式是要跨過女兒牆，女兒牆高度約為1.2 米，女兒牆的位置在後陽台，面對平台，二樓的尾端左手邊 是一個房間，是次臥房，有一個窗戶看出去是平台，二樓的 尾端右手邊是陽台，陽台有女兒牆，女兒牆外就是平台，女 兒牆看出去樣子就如同陳報狀第一張照片。」等語，業據原 告訴訟代理人陳述綦詳（卷第142頁），因此，系爭房屋與 一樓增建房屋的屋頂之相接處，乃為陽台及房間，陽台處有 高度為1.2公尺之女兒牆，房間則僅有窗戶，因此，由系爭 房屋前往一樓增建房屋的屋頂，只能以翻越女兒牆或窗戶之 方式為之，足見其並非正常之使用範圍，應可確定，則被告 主張一樓增建房屋的屋頂，並非系爭房屋買賣交易之範圍， 應可確定，是原告之主張，並非有據。
㈤至於原告訴訟代理人所主張：「系爭房屋從交屋到現在，除 了後面一樓增建被拆除以外，而且附近也有流浪漢進住一樓 被拆除的位置，整體環境很髒亂，加上後續負擔拆除的費用 及整建被拆除位置環境之分攤費用，在購買前應該告知我有 這樣的狀況，這會影響我購買的意願。」、「我在買係爭房 屋之前，沒有看到整個案子的公共設施，不知道會被拆或是 有非法。關於流浪漢進住部份，我買之前看到的房子是乾乾 淨淨的，沒有想到會有流浪漢進住。」等語（卷第160頁） ，惟前揭事實，並非本件原告起訴之事項，亦非本件買賣契 約書所約定之事項，而本件原告係以買賣契約書為請求，是 原告前揭主張，顯非有據，亦可確定。
㈥另原告依民法第359條第1項前段、第179條、第184條第1項 前段及不動產經紀業管理條第26條第1、2項等規定請求被告 負擔瑕疵擔保及侵權行為連帶賠償責任部分，然系爭一樓增 建物之屋頂平台既非兩造買賣契約之標的，原告亦未就使用 該部分支付代價，即無權利受損之虞，因此原告上揭請求均 屬無據，應予以駁回。
四、綜上，原告依不動產買賣合約書、民法第359條第1項前段、 第179條、第184條第1項前段及不動產經紀業管理條第26條 第1、2項等規定請求被告負擔瑕疵擔保及侵權行為連帶賠償 責任，均無理由，應予以駁回。又原告之訴既經駁回，其假 執行聲請亦乏所據，爰併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述， 附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 19 日
民事第三庭 法 官 蘇嘉豐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 12 月 19 日
書記官 曾東紅
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