臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第2239號
原 告 林奕學
訴訟代理人 林詩元律師
被 告 天強建設股份有限公司
法定代理人 馮振義
被 告 馮瀚鋒
共 同
訴訟代理人 游孟輝律師
宋銘樹律師
複代理人 賴惠玲
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107年12月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告天強建設股份有限公司應給付原告新臺幣貳佰伍拾參萬伍仟伍佰元，及自民國一百零七年五月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告馮瀚鋒應給付原告新臺幣肆佰捌拾伍萬肆仟伍佰元，及自民國一百零七年五月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告天強建設股份有限公司負擔十分之三，餘由被告馮瀚鋒負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾伍萬元為被告天強建設股份有限公司供擔保後得假執行。如被告天強建設股份有限公司以新臺幣貳佰伍拾參萬伍仟伍佰元為原告供擔保後得免假執行。本判決第二項於原告以新臺幣壹佰陸拾萬元為被告馮瀚鋒供擔保後得假執行。如被告馮瀚鋒以新臺幣肆佰捌拾伍萬肆仟伍佰元為原告供擔保後得免假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國105年12月21日分別與被告天強建設 股份有限公司（下稱天強公司）簽訂房屋買賣契約書（下稱 系爭房屋契約）、與被告馮瀚鋒簽訂土地買賣契約（下稱系 爭土地契約），約定原告向被告天強公司、馮瀚鋒購買坐落 臺北市○○區○○段○○段地號土地上興建名稱為京都大觀 建案之預售屋編號A戶7樓之房屋及地下五層第69號汽車停車 位、及房屋與停車位所屬土地之應有部分（下合稱系爭房地 ），買賣價金分別為新臺幣（下同）693萬元、1,617萬元， 合計2,310萬元，原告已依附表所示價款分期付款明細表給 付價金及產權登記費用與天強公司共1,496,000元、給付馮 瀚鋒2,429,000元。詎料，被告二人於上開房屋使用執照於
106年4月18日核發後，並未依系爭房屋契約第15條、系爭土 地契約第7條約定，將系爭房地之所有權移轉登記與原告， 實則被告二人早以爆發財務危機，於刻意隱瞞原告之情形下 ，於106年10月23日出賣系爭房地與訴外人鼎麗資產管理股 份有限公司（下稱鼎麗公司），並於同年12月1日以買賣為 原因完成系爭房地之所有權移轉登記，並即設定最高限額抵 押權，且鼎麗公司又於107年7月12日以以買賣為原因完成系 爭房地之所有權移轉登記與訴外人陳香珍。兩造簽訂系爭房 屋契約、系爭土地契約均約定：賣方保證產權清楚，絕無一 物數賣…或設定他項權利等情事之一，且約定賣方如有違反 瑕疵擔保責任者，買方除得解除契約請求返還買賣價金外， 賣方並應同時賠償總價款15％之違約金。原告已於107年4月 27日以存證信函向被告二人為解除契約之意思表示並催告被 告應返還原告已給付價金及依系爭房屋契約及系爭土地契約 計算之違約金，被告二人於107年4月30日收受後仍置之不理 ，原告自依前開約定及民法第226條第1項、第256條、第259 條第1款、第2款及第260條等規定，請求被告二人返還已給 付之價金並賠償違約金。原告已給付天強公司房屋價金及產 權登記費用合計1,496,000元，天強公司並應賠償原告違約 金1,039,500元（計算式：6,930,000元×15％＝1,039,500 元）；原告已給付馮瀚鋒之土地價金2,429,000元，馮瀚鋒 並應賠償原告違約金2,425,500元（計算式：16,170,000元 ×15％＝2,425,500元）。並聲明：㈠被告天強公司應給付 原告2,535,500元，及自於107年5月1日起至清償日止按年息 5％計算之利息。㈡被告馮瀚鋒應給付原告4,854,500元，及 自於107年5月1日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈢願 供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭房屋契約、系爭土地契約之約定，賣方之 瑕疵擔保責任應於本預售屋交屋日期前負責排除、塗銷之， 然本件買賣契約尚未進入辦理交屋程序，故原告不得主張應 負違約責任。又被告與鼎麗公司間純為借用名義辦理金融機 構之關係，即鼎麗公司及其關係企業鼎晟公司均係被告所借 用之名義人以向金融機構辦理貸款，被告仍為系爭房屋及土 地之真正所有權人，被告並無違約；且兩造並未約定交屋時 間，故被告並未違約等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。 ㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。三、查，原告業已給付系爭房屋之價款合計1,496,000元、系爭 土地之價款合計2,429,000元，且系爭房地已於106年4月18 日取得使用執照，原告購買系爭房屋編定門牌號碼為臺北市 ○○路000號7樓，天強公司於106年12月1日將系爭房屋所有
權移轉登記與鼎麗公司、馮瀚鋒於106年12月1日將系爭土地 所有權移轉登記與鼎麗公司。原告於107年4月27日以新莊郵 局第00308號存證信函向天強公司及馮瀚鋒解除契約並請求 返還已給付之價金及違約金，被告二人均已於107年4月30日 收受。嗣鼎麗公司於107年7月12日以買賣為原因移轉登記與 訴外人陳香珍等情，有系爭房屋契約、系爭土地契約、刷卡 單、匯款單、繳款通知單、臺北市政府都市發展局使用執照 、存證信函及回執、土地登記第一類謄本、建物登記第一類 謄本及臺北市建築管理工程處函文檢附使用執照及門牌地址 清冊等可證（見本院卷第31至80頁、第88至92頁、第132至 134頁、第200至202頁、第206至278頁），且為兩造所不爭 執，故上情堪信為真實。
四、得心證之理由：
原告主張被告已將系爭房屋及土地所有權移轉登記與第三人 ，已屬違約而解除契約並請求被告應返還原告已給付之價金 及依系爭房屋契約及系爭土地契約等請求被告給付違約金等 情，為被告所否認，並以前詞置辯。茲析述如下：㈠、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害，民法第226條第1項定有明文。本系爭房屋契約第 15條房屋所有權移轉登記期限約定：房屋所有權之移轉，應 於使用執照核發後四個月內買賣雙方應備妥文件申辦有關稅 費及權利移轉登記；第16條第1項約定：被告應於領得使用 執照六個月內，通知原告進行交屋（見本院卷第39、40頁） 。同約第23條賣方之瑕疵擔保責任約定：賣方保證產權清楚 ，絕無一物數賣，無權占有他人土地、承攬人依民法第513 條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一；如有上述情 形，賣方應於本預售屋交屋日期前負責排除、塗銷之（見本 院卷第44頁）。再者，系爭土地契約第7條土地所有權移轉 登記期限約定：土地所有權之移轉，應於使用執照核發後四 個月內買賣雙方應備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記（ 見本院卷第57頁）。同約第11條賣方之瑕疵擔保責任約定： 賣方保證產權清楚，絕無一物數賣，無權占有他人土地、承 攬人依民法第513條行使法定抵押權或設定他項權利等情事 之一；如有上述情形，賣方應於本預售屋交屋日期前負責排 除、塗銷之（見本院卷第44頁）。是關於被告即出賣人一方 之履約期限，至遲應於106年8月18日以前，被告二人即應將 系爭房地所有權移轉登記予原告，並於同年10月18日以前通 知原告交屋。然被告二人於106年10月23日即將系爭房屋及 土地所有權移轉登記與鼎麗公司，且鼎麗公司嗣於107年7月 12日又將之移轉登記與陳香珍，業如前述，則被告二人所約
定出賣之標的物系爭房地，已屬前開民法第226條第1項所定 之給付不能，且應可歸責於出賣人之被告二人；又被告二人 亦違反系爭房屋買賣契約第24條關於賣方應擔保標的物無權 利瑕疵擔保責任，且已經逾期未能履行出賣人之義務，系爭 契約已陷於給付不能，應堪認定。被告雖辯以其仍為真正所 有權人云云，然此為被告所否認，且被告係辯稱其與鼎麗公 司間有借名登記契約，縱其所辯為真實，鼎麗公司嗣又移轉 登記與陳香珍，系爭房地既已非被告二人所有，其等已無從 依原系爭買賣契約之約定履行移轉所有權登記、交付占有之 義務，原告本於系爭房地買賣契約請求被告二人依約履行系 爭房地之移轉所有權登記、交付占有義務，已屬不可能。被 告上開所辯，不足為採。
㈡、次查，系爭房屋契約第25條違約之處罰之第2項約定：賣方 違反「賣方之瑕疵擔保責任之規定者，買方得解除契約或請 求減少價金」。第3項約定：買方依第1項或第2項解除契約 時，賣方除應將買方已繳兌現之房屋價款無息退還予買方外 ，並應同時賠償房屋總價款15％之違約金。但該賠償之金額 超過已收之房屋價款者，則以已收之房屋價款為限（見本院 卷第44、45頁）。系爭土地契約第12條違約之處罰之第1項 約定：賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任之規定者，買方得解 除契約或請求減少價金」。第2項約定：買方依前款解除契 約時，賣方除應將買方已繳兌現之土地價款無息退還予買方 外，並應同時賠償土地總價款15％之違約金。但該賠償之金 額超過已收之房屋價款者，則以已收之房屋價款為限（見本 院卷第60、61頁）。是本件兩造關於系爭房地之買賣，就出 賣人之給付義務違反時，業已約定違約金之給付條件，堪認 買賣雙方針對締約雙方於違反系爭契約時，其損害賠償之額 度應以上開違約金比例計付為其範圍，是該違約金之約定自 應屬損害賠償預定額性質之違約金；而本件兩造締結系爭房 屋、土地買賣契約後，被告二人已將系爭系爭房屋及所有權 移轉與他人，系爭買賣契約已陷於給付不能，原告既無法依 約請求被告二人履行原契約約定之給付，自得請求被告二人 賠償其損害。又按照系爭房屋買賣契約第25條第3項，及系 爭土地買賣契約第12條第2項均同為約定之違約金比例計算 ，原告業已繳交房屋及土地價金各1,496,000元、2,429,000 元，則原告請求天強公司應賠償原告違約金1,039,500元（ 計算式：6,930,000元×15％＝1,039,500元）、馮瀚鋒並應 賠償原告違約金2,425,500元（計算式：16,170,000元×15 ％＝2,425,500元），未逾被告所收受之房屋、土地價款， 均屬有據，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告主張被告均已違約，故解除系爭房屋契約及 系爭土地契約並請求被告應返還原告已給付之價金及約定違 約金合計各2,535,500元、4,854,500元，並請求均自107年5 月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均有理由，應 予准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，均與法 律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。七、兩造其餘之攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認均不足 以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明 。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但 書。
中 華 民 國 107 年 12 月 17 日
民事第一庭 法 官 陳智暉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 12 月 17 日
書記官 羅敬惟
附表
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