損害賠償等
臺灣臺北地方法院(民事),消字,103年度,7號
TPDV,103,消,7,20181226,3

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　103年度消字第7號
原　　　告　林千穗　
　　　　　　林宛燕　

　　　　　　陳浩宇　
訴訟代理人　陳心如　
原　　　告　劉承濬（原名：劉淙桂）

上四人共同
訴訟代理人　張泰昌律師
複　代理人　陳淑玲律師
被　　　告　大馨建設股份有限公司

法定代理人　林雅萍　
訴訟代理人　陳國雄律師
複　代理人　曾憲忠律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107年12月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告各如附表五所示「被告應給付金額」，及各自民國一百零三年三月十二日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八，餘由原告各按如附表五所示「原告負擔訴訟費用比例」負擔。
本判決第一項，於原告各以如附表五所示「原告假執行供擔保金額」供擔保後，得假執行；但被告如以附表五所示「被告免假執行供擔保金額」為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告法定代理人原為鍾筱娟，嗣於訴訟繫屬中變更為林雅萍 ，業經其具狀聲明承受訴訟，並有被告公司變更登記表在卷 可稽（見本院卷五第63、88頁），核與民事訴訟法第170條 、第175條承受訴訟之規定相符，應予准許。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。經查原告起訴時， 主張渠等所有坐落新北市○○區○○段○○段00地號土地上



「画世紀」建案（下稱系爭建案）之房屋，因該建案一樓頂 蓋型封閉空間係違建，經新北市政府拆除而受有損害，並主 張被告未按房屋預定買賣契約（下稱系爭房屋買賣契約）將 應給付停車位應有部分登記予渠等，並聲明：（一）被告應 分別給付原告林宛燕新臺幣（下同）1,801,523元、原告陳 浩宇1,343,235元、原告劉承濬（原名劉淙桂）2,376,029元 、原告林千穗2,158,758元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年利率5％計算之利息；（二）願供擔保，請 准宣告假執行（見本院卷一第3頁）。嗣原告將主張車位建 坪不實部分之事實，變更為被告違約將地下一層至四層部分 原不屬於原告購買之大公坪數登記予渠等，而未實際給付系 爭房屋買賣契約所定之建物大公坪數，請求數額亦迭經變更 後，於106年10月16日具狀將聲明第一項變更為：被告應分 別給付原告林宛燕4,623,282元、原告陳浩宇5,311,926元、 原告劉承濬6,799,494元、原告林千穗5,701,188元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息 （見本院卷四第181至182頁），其變更請求事實部分之主要 爭點及證據資料相同，亦不甚礙被告之防禦及訴訟終結，又 其擴張請求部分，亦均與上開規定相符，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)被告係系爭建案之建設公司，於96年間委託房屋代銷公司銷 售預售屋，以銷售話術輔以廣告文宣、圖說、模型稱該建案 一樓空間為私密空間，僅供住戶使用，使原告陳浩宇、林千 穗、劉承濬及原告林宛燕之前手賴振興、原告林千穗之前手 張禎毅於附表一所示時間與被告簽訂系爭房屋買賣契約，購 買如附表一所示房屋，並分別於附表一所示時間取得所有權 ，上開廣告文宣、圖說、模型為系爭房屋買賣契約之一部分 ，被告負有給付一樓頂蓋型封閉空間之義務。詎被告隱匿其 為申請容積獎勵，將一樓頂蓋型空間規劃為對外開放空間之 事實，竟於取得使用執照後進行二次工程，加設安全玻璃門 扇，將一樓頂蓋型空間變更為封閉空間，嗣經新北市政府違 章建築拆除大隊認定一樓頂蓋型封閉空間係違建而拆除，致 原屬於住戶之頂蓋型封閉空間開放予公眾使用，區分所有權 人喪失封閉使用之權限，損及隱私及安全，渠等所購之房地 受有如附表三「一樓頂蓋型封閉空間價值減損」所示之損失 。被告未依債之本旨給付一樓頂蓋型封閉空間，為不完全給 付，應依民法第227條第1項規定準用同法第226條第1項規定 或依第354條、第359條及第360條規定或依消費者保護法第 22條、第23條及第51條規定或依公平交易法第21條、第31條



、第32條規定，負損害賠償責任（請求擇一為有利之判決） 。
(二)渠等及其前手向被告購買位在系爭建案地下層如附表一所示 之停車位，依系爭房屋買賣契約第3條第1項約定，地下一層 至四層全部車道及其他必要空間並非系爭房屋買賣契約之區 分所有建物共同使用部分（大公）。被告違反上開約定，將 非屬渠等或其前手應分攤之共同使用部分計入大公面積，致 渠等及其前手購入之房屋大公面積有如附表四所示之短少坪 數，因此受有如附表三「短少坪數損害」之損害。被告應依 民法第227條規定準用同法第226條第1項之規定或依第354條 、第359條、第360條規定負損害賠償責任（請求擇一為有利 之判決）。
(三)訴外人王非凡及張禎毅已將上開損害賠償債權讓與原告劉承 濬及林千穗，原告爰依上開規定提起本件訴訟。並聲明：1. 被告應分別給付原告林宛燕4,623,282元、原告陳浩宇5,311 ,926元、原告劉承濬6,799,494元、原告林千穗5,701,188元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計 算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)系爭建案之廣告文宣僅屬要約之引誘，並無消費者保護法第 22條之適用，原告及其前手已經現場銷售人員充分告知，而 系爭房屋買賣契約第23條第5項、第31條第2項亦約明雙方權 利義務以契約約定為據，第3條第1項明定共同使用部分包括 「1層頂蓋型開放空間」，原告及其前手應知悉該頂蓋型空 間係開放公眾使用，況買受人曾簽署委由訴外人民峰工程有 限公司（下稱民峰公司）二次施工之委託書，均知系爭建案 一樓頂蓋範圍加設門扇等屏蔽設施，隨時有遭主管機關拆除 之風險，伊依民法第355條規定不負擔保之責，亦非不完全 給付。縱認伊負有給付一樓頂蓋型封閉空間之義務，亦不符 合建築相關法規，該給付約定依民法第247條規定應為無效 。此外，原告劉承濬、林千穗取得附表二編號3、編號5房屋 之過程均是輾轉繼受取得，與伊並無直接之買賣契約關係， 又原告劉承濬非附表二編號4房屋之所有權人，原告劉承濬 、林千穗不得向伊請求賠償。況系爭建案自96年間銷售，及 經一樓頂蓋型空間拆除作業，歷年均為漲價趨勢，原告實未 受任何損害，因認原告主張，均為無理由。
(二)伊已依系爭房屋買賣契約移轉並點交專有部分（含主建物、 附屬建物）面積及移轉共同使用部分面積與原告及其前手， 並無短少，原告未受有損害。伊將系爭建案地下停車場之其 他必要空間登記由全體區分所有權人共有，此屬全體區分所



有權人必須直接或間接利用之空間，符合系爭房屋買賣契約 第3條關於共同使用部分之約定及建物所有權第一次登記法 令補充規定，並無給付不能或不完全給付或物之瑕疵，且原 告取得產權登記面積均有交易價值，並未受有損害等語置辯 。
(三)並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決 ，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項（見本院卷五第155至156頁反面）：(一)本件簽約、登記經過：
1.訴外人賴振興於96年3月20日與被告就系爭建案A3棟第19層 房屋簽訂房屋預訂買賣契約（買賣價金1,010萬元），於96 年3月20日與訴外人邱寶慧、被告就系爭建案地下三層第175 號停車位簽立停車位土地預定買賣契約、停車位預定買賣契 約（價金分別為197萬、133萬元）。嗣於98年5月8日將上開 契約更名讓與原告林宛燕。原告林宛燕於98年9月18日登記 為上開房屋、編號175號車位所有權人；編號175號車位復於 102年1月29日以買賣為原因，移轉登記與被告員工即訴外人 呂紹平，被告於102年1月31日以買賣為原因，將分管編號13 7號車位移轉登記與原告林宛燕，此部分為車位互換。 2.原告陳浩宇於96年1月30日與被告就系爭建案A2棟第14層房 屋簽訂房屋預訂買賣契約（買賣價金1,089萬元），於96年1 月30日與訴外人邱寶慧、被告就系爭建案地下二層第247號 停車位簽立停車位土地預定買賣契約、停車位預定買賣契約 （價金分別為129萬元、86萬元）。原告陳浩宇於98年10月 14日登記為上開房屋、車位之所有權人。
3.原告林千穗於96年1月22日與被告就系爭建案A2棟第5層房屋 簽訂房屋預訂買賣契約（買賣價金1,042萬元），於96年1月 30日與訴外人邱寶慧、被告就坐落上開社區房屋地下3層第 169、170號停車位簽立停車位土地預定買賣契約、停車位預 定買賣契約（土地、停車位價金分別為252萬元、168萬元） 。又於98年7月3日將上開契約更名讓與其子即原告劉承濬。 原告劉承濬再於98年10月2日將上開契約更名讓與王非凡。 王非凡於98年10月27日登記為上開房屋、車位之所有權人， 嗣又將上開房屋、車位轉賣予原告劉承濬（買賣價金為房屋 、土地與車位合計為4,800萬元），原告劉承濬於100年5月3 0日登記為上開房屋、車位之建物所有權人。王非凡與原告 劉承濬於102年間簽立讓與契約書，約定由王非凡將相關權 利讓與原告劉承濬。
4.原告劉承濬於96年1月22日與被告就系爭建案B5棟第9層房屋 簽訂房屋預訂買賣契約（買賣價金329萬元），並將上開房



屋轉讓予原告林千穗之子即訴外人林叡中，並於100年5月27 日辦畢移轉登記。林叡中再於102年6月4日與訴外人張學亮 簽立買賣契約（買賣價金1,665萬元），並於102年7月17日 辦畢移轉登記。張學亮嗣於105年6月29日將上開房屋辦畢移 轉登記與訴外人蔡琦玉（買賣價金1,720萬元）。 5.張禎毅於96年1月21日向被告購買系爭建案A1棟第5層（房屋 買賣價金1,175萬元）及地下四層編號47、48號車位（張禎 毅係購買編號47、48號車位，原證27讓與契約書上所載編號 48、49號車位乃誤載），復經被告同意將買受人由張禎毅更 改為郭鈺梅（即訴外人鄭金星之出名人，房地、車位買賣價 金3,928萬元），且於99年3月8日辦畢移轉登記，郭鈺梅再 將上開房地及車位轉讓予原告林千穗（買賣價金4,500萬元 ），張禎毅與原告林千穗於103年2月13日簽立讓與契約書， 約定由張禎毅將相關權利讓與原告林千穗。
6.兩造間於登記完畢後，並無進行找補程序。(二)系爭房屋買賣契約第3條第1項「全部區分所有建物共同使用 部分（大公）」第1款記載：「地下一層至地下四層除汽車 停車位及車道外，其餘之面積，包括機電空間及樓電梯間面 積」、第2款記載：「一層頂蓋型開放空間、A、B棟樓電梯 間、迎賓大廳（不含文教設施專用梯廳，以下文教設施簡稱 公益樓層）、防災中心、公共陽台、汽車車道、游泳池」。(三)系爭建案一樓頂蓋型開放空間已經核定為獎勵容積樓地板面 積，惟原有落地窗（見本院卷三第140、141、142、145頁） 等封閉式設計，實際為封閉式空間，嗣上開封閉空間經新北 市政府違章建築拆除大隊認定與原核准使用方式不符，違反 建築法第73條第2項規定，而通知被告應予拆除落地窗，並 於102年6月20日遭強制拆除，現因拆除而變為開放式空間， 只餘一樓電梯間為住戶專用，其餘均需對外開放。四、本院之判斷：
原告主張被告興建系爭建案對外銷售預售屋，經原告及其前 手分別向被告購買取得如附表一所示房屋，被告未依約給付 一樓頂蓋型封閉空間，且無法補正，致原告受有損害，被告 應依民法第227條、第226條、第354條、第359條、第360條 、消費者保護法第22條、第23條、第51條、公平交易法第21 條、第31條、第32條之規定賠償損害；另主張爭建案地下一 層至四層停車場之全部車道及其他必要空間，非屬系爭房屋 買賣契約標的區分所有建物之共同使用部分（大公），被告 卻將之計入大公面積，致原告購買房屋大公面積短少而受有 損害，依民法第227條、第226條第1項、第354條、第359條 、第360條規定向被告請求損害賠償等語，均為被告所否認



，並以前詞置辯。茲就兩造之爭點分述如下：
(一)被告依系爭房屋買賣契是否負有給付一樓頂蓋型封閉空間之 義務？
1.按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義 務不得低於廣告之內容，消保法第22條定有明文。該條固未 明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，惟消 費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽 談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經 營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容。
2.經查，被告在銷售系爭建案時提供予消費者之廣告文宣中宣 稱：系爭建案「『画世紀』師法16世紀貴族大宅風格Palazz o，以古典柱式豎立拱圈基座上，打造新板首座『雙層拱柱 』豪邸；基座高聳10米古典巨柱大氣懾人，22座拱圈近160 米浩蕩連綿，華麗雄偉媲美巴黎歌劇院，尺度壯闊震撼全國 ！」「三進式穹頂禮賓大廳，10米挑高氣勢磅礡挑高10米彩 繪藝術天花，接待、會客、交誼三大主廳，三進式層層禮遇 」、「官邸式Drive Way、鑄銅雨庇迴車道：古典鑄銅雨庇 、全石材寬敞迴車道，展現元首官邸大氣排場；10米挑高拱 圈，創造出明亮的車道入口，私密尊寵、輝煌氣派全市仰望 」、「宮廷禮遇一氣呵成『画世紀』大廳、迴廊依空間功能 清楚劃分為接待、會客、交誼三大主廳，大片的落地窗飽覽 中庭花園美景，三進式門禁層層禮遇，尊寵氣派一如宮廷」 、「『創世紀』天花壁畫一如西斯廷教堂舉世聞名的天花壁 畫『創世紀』，大廳天穹以主題式藝術彩繪，搭配歐風水晶 吊燈、古典鎏金傢俱，打造美術館級空間美學！」、「藝術 城堡古典氛圍，立體花園處處驚喜」、「立體雙層宮廷花園 彷如中世紀歐洲城堡中的精緻庭員，『画世紀』精心打造一 樓中庭花園及二樓空中花園、兩座獨立的宮廷花園，空中俯 瞰一片綠意花海，視覺驚喜連綿不斷」、「半開放式四季溫 水泳池一樓俱樂部會館內，20米長的豪華溫水泳池，四季恆 溫全年開放，半開放式採光設計，讓自然空氣、光線也能進 入室內；還有SPA水療館、烤箱等，不論親子戲水、池畔休 憩，或是午後悠閒的日光浴，提供一個適合全家親水生活的 場地」、「活力健身房、親子韻律教室各項專業場地如健身 房、韻律教室等，應有盡有；體驗暢快流汗、大口呼吸的快 樂；是闔家大小運動休閒、活絡筋骨的最佳去處」、「國賓 宴會廳、中西餐宴包廂考量主人在家宴客之需求，精心規劃 六星期宴會廳，包含中西餐宴的豪華包廂；是款待貴賓、鄰 里歡聚最體面私密的會所」等語（見本院卷一第29至32頁） ，再觀諸該廣告文宣內所附圖片、模型（見本院卷一第29至



32頁、本院卷三第115、116、118頁），亦顯示一樓頂蓋型 空間內使用古典花飾銅雕大門，該圓頂大廳四週裝設門窗， 乃對外隔離之特定空間，上廣告圖片、文字用語，顯示系爭 建案一樓頂蓋型空間係採取具有門窗、對外阻隔非社區住戶 任意出入之封閉式結構，且訴求大廳設計形式及使用建材氣 派豪華，仿若有三重宮禁，更有獨立中庭花園，使社區住戶 享有嚴密管理、專屬使用之私密性空間，藉此吸引消費者購 買系爭建案。則消費者即原告及其前手因信賴前揭廣告內容 而簽訂系爭房屋買賣契約，依消費者保護法第22條之規定， 前述廣告內容自應構成房屋買賣契約之一部分。 3.再依系爭房屋買賣契約附件8建材設備表記載：「一層中庭 ：中庭花園敦請名設計師採新古典歐式藝術庭園設計。花園 內綠化植栽，設置花台種植花卉、綠意盎然、花香繽紛，並 裝設庭園藝術登，整體搭配氣派高雅。並設置養護花草裝用 自動澆灌設備。」、「社區迎賓廳門廳：社區迎賓門廳特聘 名設計師精心設計，地坪鋪設天然石材搭配進口高級拋光石 英磚，牆面採用天然石材搭配木作裝潢，氣派典雅。平頂設 計採新古典藝術天花板搭配造型照明燈飾。出入口採古典銅 質藝術門框鑲嵌強化安全玻璃大門。」、「門禁管制採智慧 型感應式讀卡機及指靜脈辨識系統或虹膜辨識系統」、「公 共設施：本社區之公共設施規劃有豪華迎賓大廳、室內溫水 游泳池區...等多項設施。」、「各棟門廳：各棟一樓入口 門廳採歐式迴廊設計，全區鑲嵌古典銅質藝術門窗...」、 「安全管理系統：社區迎賓門廳、游泳池、車到出入口、停 車場及電梯車廂均設有CCTV監視系統與管理服務中心連線， 確保社區住戶安全」、「社區迎賓門廳裝感應式讀卡門禁系 統及指靜脈或虹膜辨識系統。」、「家庭安全系統：各戶均 裝設掛壁式電視對講機，訪客經由一樓迎賓門廳櫃檯或各棟 一樓出入口或玄關門外之室外對講機可與住戶通話」等語（ 見本院卷四第100至104頁反面），可見系爭建案一樓大廳空 間係採取具有門禁管制之封閉式結構設計，且於系爭建案完 工後，系爭建案一樓頂蓋型空間內亦設置有如上述建材設備 表所示之拋光石英磚地板及金屬玻璃大門，藉以區隔社區內 外，並使一樓頂蓋範圍成為封閉式空間，以供社區住戶專屬 使用，堪認依系爭房屋買賣契約約定，被告確應提供一樓頂 蓋型封閉空間予消費者。
4.被告雖辯稱上開廣告文宣係於96年3月27日始印製完畢送達 現場，原告及其前手係在上開期日之前即完成簽約，並非受 上開廣告吸引云云，並提出廣告公司發票及證人即系爭建案 之銷售人員劉秀琴於本院另案100年度消字第5號案件之證述



為據（見本院卷二第159至163頁），然為原告所否認。經查 ，上開發票固係於96年3月27日開立，但不能證明其上所載 「說明書」即為原告提出之廣告文宣，更不足以證明「說明 書」係於96年3月27日始印製完成，此外，證人劉秀琴亦證 稱其為系爭建案銷售人員，銷售現場設有模型，並向消費者 介紹系爭建案係飯店式管理等語（見本院卷三第161頁）， 可見被告於銷售系爭建案時，確實有以模型向消費者推銷介 紹。此外，被告並不否認原告所提出廣告、照片之真正，堪 認該廣告、照片確為被告銷售系爭建案所用，而促成消費者 購屋之決定，是以，被告此部分所辯，並不足採。 5.被告又抗辯：系爭房屋買賣契約第23條第6項已明定契約內 容以契約約款為據，廣告內容不構成契約內容云云。然依房 屋買賣契約第23條第6項約定：「本約房屋係於興建後始有 具體之實物，目前銷售時需藉助廣告圖說、近似模型、類似 建材等輔助工具表達，因受限於各項輔助工具之繪製與房屋 實體無法克服之自然差異，僅能表達其概略情狀；樣品屋僅 供客戶室內設計參考，其隔間、裝潢、設備之表現非交屋之 依據。為免認知誤差產生紛爭，雙方約定本約房屋有關事項 均以本約條款為依據。」，惟由上開約定文義，應係於廣告 內容與實際完成之房屋間存有「因受限於各項輔助工具之繪 製與房屋實體無法克服之自然差異」時，始有適用，而所謂 應開放予公眾使用之頂蓋型空間與僅供住戶使用之封閉式頂 蓋型空間之差異，非屬「受限於各項輔助工具之繪製與房屋 實體無法克服之自然差異」，被告復未於系爭房屋買賣契約 明定頂蓋型空間應開放供社區以外之不特定人使用，自不得 援引系爭房屋買賣契約第23條第6項約定，將前揭廣告有關 給付一樓頂蓋型封閉空間之義務排除。故被告抗辯前揭廣告 內容不構成契約內容，委無足採。
6.被告復辯以：上開廣告文宣及系爭房屋買賣契約中均無一樓 大廳為「私密空間」、「封閉式空間」之說明或約定，且房 屋買賣契約第3條第1項第2款亦明示系爭建案一樓建物為頂 蓋型「開放空間」，難認有何提供封閉式頂蓋型空間之義務 云云。惟按所謂「開放空間」，依建築技術規則建築設計施 工編第283條規定，固係指建築基地內依規定留設達一定規 模且連通道路開放供公眾通行或休憩之空間，然依上開廣告 文宣內容，已使消費者相信被告係提供專屬社區住戶使用、 對外封閉之一樓大廳空間，且該契約條款所謂「頂蓋型開放 空間」，乃置於全部區分所有建物共同使用部分項下，與僅 供買受系爭建案房地之區分所有權人共同使用之社區遊憩設 施、門廳、防災中心、汽車車道併列，此外，系爭房屋買賣



契約復未約明「開放空間」定義，亦未註記究竟係對區分所 有權人開放或對公眾開放，被告抗辯「開放空間」乙詞係表 示須對外開放、供公眾使用云云，顯不可採。
7.被告再抗辯：向伊購買系爭建案之買受人均曾簽署委託書以 委託民峰公司二次施工，買受人均知悉系爭建案一樓頂蓋空 間將加設門扇等屏蔽設施之違建，不得主張伊負有給付一樓 頂蓋型封閉空間之義務云云，固據提出委託書為證（見本院 卷二第67至78頁）。惟查，該委託書係記載「...為美化環 境及安全管理本人認知本社區大廳挑高區域加設樓板，本人 同意委由民峰工程有限公司施作其必要工程。」等語，其中 「為美化環境及安全管理之必要工程」之具體標的範圍及施 作內容並不明確，且僅見買受人同意委託民峰公司於大廳挑 高區域加設樓版，難認有敘明將一樓頂蓋型空間由對外開放 變更為封閉空間，實不足以推認買受人明知並同意被告將一 樓頂蓋型空間二次施工予以加封，被告此部分所辯，不足採 信。
8.被告另辯稱：縱認伊依系爭房屋買賣契約負有給付一樓頂蓋 型封閉空間之義務，亦不符建築技術規則建築設計施工編第 283條第1項前段規定，依民法第246條此契約約定應為無效 云云。然按不能之給付，係指債務人應為之給付，不能依債 務本旨實現之謂，查建築技術規則建築設計施工編第283條 第1項前段，係規範沿街步道式開放空間之定義，非謂違反 該開放空間定義建物之買賣效力為無效，且系爭建案完工後 ，被告亦有交付設置金屬玻璃門窗一樓頂蓋型空間，該空間 因前揭設置而成為封閉式，此約定並非以不能之給付為標的 ，被告所辯，容有誤會，自屬無據。
(二)原告主張被告未依約給付一樓頂蓋型封閉空間，應負損害賠 償責任，有無理由？
1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227 條第1項定有明文。所謂不完全給付，係指債務人向債權人 或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言。 2.經查，系爭建案一樓頂蓋型封閉空間為系爭房屋買賣契約標 的所含之共同使用部分，被告負有給付義務，惟該空間因屬 依法應提供予一般公眾使用之開放空間，已經主管機關拆除 玻璃大門及落地窗等封閉式設計構造等情，已如三、不爭執 事項（三）所述，可認被告就系爭建案之共有部分所為給付 ，有未按債之本旨為給付之瑕疵存在。被告為系爭建案之興 建者，當知悉一樓大廳頂蓋型空間實際上係規劃為應供一般 公眾使用之開放空間，詎卻未向消費者即買受人說明，而一



樓頂蓋型封閉空間已因違建遭拆除，被告未能保持其依約應 給付之封閉式狀態，就此不完全給付自屬可歸責，且上開封 閉式空間二次施工業經新北市政府違章建築拆除大隊認定屬 實質違建，不得補辦建築執照手續，此有新北市政府違章建 築拆除大隊違章建築認定通知書在卷可稽（見本院卷四第 290頁），被告之給付既已不能補正，依民法第227條第1項 準用同法第226條第1項之規定，被告自應就買受人所受之損 害負賠償之責。
3.原告雖主張系爭建案外與隔壁建案間之矮圍牆亦屬封閉空間 之一部分，因屬違建而遭被告自行僱工拆除，新北市政府違 章建築拆除大隊公文有指出該矮圍牆係違建，但所搭配圖示 錯誤云云（見本院卷四第312頁），惟為被告所否認，且詳 觀上開違章建築認定通知書所標示違建之「圍」、「門」， 均已搭配照片指明之，並非原告所指稱之與隔壁建案間之矮 圍牆，因此，原告此部分主張，為無理由，併此敘明。 4.次按債權人得將債權讓與於第三人。又債權之讓與，非經讓 與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力。但法律另 有規定者，不在此限。受讓人將讓與人所立之讓與字據提示 於債務人者，與通知有同一之效力，民法第294條第1項本文 、第299條分別定有明文。經查，原告及其前手向被告購買 系爭建案房屋之情形如附表二所示，其中賴振興將房屋更名 讓與原告林宛燕、原告林千穗將房屋更名讓與原告劉承濬， 劉承濬再更名讓與王非凡等情，均為兩造所不爭執，可認已 為合法之債權讓與，且已經通知被告。又王非凡另於102年 間就「不動產有諸多瑕疵，且出賣人有廣告不實，詐欺等情 ，甲方（即王非凡）同意將對出賣人即被告、邱寶慧基於買 賣契約所生之瑕疵擔保（包括但不限於修補、費用償還、減 少價金、損害賠償）、債務不履行、不當得利返還、侵權行 為等一切權利全部讓與乙方（即原告劉承濬）」，而張禎毅 亦已於103年2月13日將其「前向被告，林敏雄/邱寶慧購買 新北市○○區○○○路000號5樓建物房地及地下四層48及49 號（此為47及48號之誤載）停車位之相關權利完全讓渡與林 千穗」，均有上開讓與契約書在卷可參（見本院卷一第133 、271頁），原告並於本案審理中提出以通知被告，自與上 開規定相符，對被告已生債權讓與之效力。故原告林宛燕、 劉承濬、林千穗主張依受讓債權請求被告賠償前述因不完全 給付所受損害，自屬有據。被告辯稱王非凡、張禎毅並非房 屋所有權人，並無權利讓與他人，讓與不合法云云，並無理 由。
(三)原告得請求被告賠償損害之金額為何？




1.按國內房價高漲，一般人窮其一生可能僅有一次購買房屋之 機會，故皆鄭重其事，就房屋坐落地點、坪數、公設比例、 建材、學區、住戶休憩交誼設施之評價、安全性及隱私性等 多方比較，尤以近年來國民生活水平提升，居住環境之品質 更為購屋者所重視，而系爭建案位於新北市新板特區，目前 為密集發展之高級住宅區及商業區，屬於高價位地段，消費 者就所購房屋之施工品質、建案有無封閉式大廳、閱覽室、 撞球室、韻律教室等住戶休憩交誼設施，自為消費者重要考 量之點，本件被告於申請建造執照時，將屬全體區分所有權 人共有及共同使用之頂蓋型空間作為其換取獎勵樓地板面積 之開放空間，使原應提供予消費者之一樓頂蓋型封閉空間存 有不能回復之瑕疵，該瑕疵係於消費者即買受人與被告成立 簽約時存在，而非起訴時、遭拆除違建時或其他時點，因此 ，原告主張欲以另案新北地方法院103年度訴字第2960號案 件所囑託進行鑑價之減損率作為本件損害賠償之計算基準， 為無理由。此外，系爭建案一樓頂蓋型封閉空間遭拆除，其 公設使用狀態、安全及隱私性之變動固影響消費者購買意願 ，然並未減損土地使用相關之內容（如坐落地點、面積、使 用分區等），是以，自當以房屋價值與減損率計算所受損害 ，原告主張應以房屋加計土地之總價與減損率計算云云，亦 無理由。
2.系爭建案之房屋因一樓頂蓋型封閉空間遭拆除而受有損害， 其損害發生時點為簽約時（即96年間），且係以房屋價格計 算，已如前述。又原告主張本案鑑定費用過高而不聲請鑑定 ，惟提出另案之鑑價報告（即編號①另案新北地方法院103 年度訴字第2960號案件之大一不動產估價師事務所103年8月 21日103無院103正式001號估價報告書、編號②另案本院100 年度消字第5號中華徵信不動產估價師聯合事務所000000000 0LB1不動產估價報告書、編號③另案臺灣高等法院104年度 消上字第2號105北估公會字第0000000號不動產估價報告書 ）作為價值減損率之判斷基準。惟查，編號①估價報告書之 價格日期為99年12月25日、編號②估價報告書之價格日期為 98年11月1日，均非本件原告或其前手簽約之時期，上開二 份估價書之估價日期既與本院認定之損害發生日期不符，其 估價結果自非可採。
3.又查，編號③係由另案臺灣高等法院104年度消上字第2號事 件囑託社團法人台北市不動產估價師公會輪值估價師郭春鈺 、張庭華共同鑑定、出具，該估價報告係以簽約日為價格日 期，並依系爭建案於一樓頂蓋型封閉空間拆除前、後之價格 變動比率，參酌採用鄰近比準社區之拆除前後、減損比率，



綜合評估其影響之項目，依實際拆除之程序及面積範圍推定 比準標的之加權係數，決定系爭建案因拆除一樓頂蓋型空間 構造物之價值減損比例為3.81％。是原告於簽約時所受房價 減損金額即如附表五所示，原告此部分請求，於上開簽約時 價格減損金額範圍內，核屬有據，應予准許；逾上開價格減 損金額之請求，則屬無據，不能准許。
4.被告雖辯稱：編號③估價報告書單採「比較法」求取勘估標 的之正常價格，有違不動產估價技術規則規定，應兼採二種 以上估價方法推算，而認上開估價報告書之鑑定方法有重大 違誤云云，惟上開估價報告書已載明：「二、評估過程分析 ：2.本次勘估標的為漢生東路230號25樓等3戶，本報告以漢 生東路230號25樓（348建號）為比準標的1，以『比較法』 及『收益法之直接資本化法』進行評估，再以加權平均方式 ，決定比準標的1評估價格，並依樓層別及部分別效用比較 推估其餘各戶價格。」、「三、估價方法之選定：1.比較法 係指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推 算勘估標的價格之方法。2.收益法之直接資本化法係指以勘 估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時 適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。」（見編號 ③估價報告書第24頁），可見上開估價報告係採用二種估價 方式推算，被告所辯，顯有誤會，不足採信。至於被告另辯 稱：估價報告書之比準案例1與比較標的1、2、3之價格日期 各相差1年7個月、1年9個月、1年6個月，所選取之比較標的 不具有代表性及說服力，且價格日期調整率高達21％、26％ 、17％，有因時間因素波動過高而影響價值準確度云云，惟 被告並未具體指明比較標的之選取及價格日期調整率有何違 反不動產估價技術規則之處，其所辯缺乏依據，不足撼動、 推翻編號③估價報告書，被告此部分所辯，亦屬無據。 5.被告另抗辯：系爭建案之坐落基地之公告現值並未調降，市 場交易價格亦未跌落云云，惟原告是否因被告不完全給付致 受有損害，係以系爭建案之房屋於簽約時之實際價值是否低 於交易正常價格為斷，與系爭建案交易漲跌之獲利或虧損難 謂有涉，故被告上開抗辯，要無可採。
6.綜上，原告依民法第227條第1項、第226條第1項規定之不完 全給付之債務不履行法律關係，請求被告給付原告各如附表 五所示金額，為屬有據，而原告就此部分之請求權基礎請求 擇一為有利之判決，則其中依民法第227條第1項準用第226 條第1項所為請求既屬有據，其餘請求即毋庸再予論斷，併 此敘明。
(四)原告主張爭建案地下一層至四層停車場之全部車道及其他必



要空間，非屬系爭房屋買賣契約標的區分所有建物之共同使 用部分（大公），被告卻將之計入大公面積，致原告購買之 房屋大公面積短少而受有損害部分：
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當 事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其 他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最 高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。亦即解釋契約 ，應於文義上及論理上為推求，以探求當事人立約時之真意 ，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易 上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則， 從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之 基礎。原告主張系爭建案之停車位買賣係以「位」計價，房 地則以實際面積「坪數」計價，被告違反約定將應計入停車 位之車道面積計入系爭建案之大公面積，致其購買建物面積 短少，短少坪數及所受損失分別如附表四、附表三所示云云 。
2.經查，系爭房屋買賣契約就共同使用部分項目及各區分所有 權人之權利範圍中，與地下一層至四層有關之約定為第3條 第1項「全部區分所有建物共同使用部分（大公）」，其中