返還買賣價金
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,107年度,1987號
TCDV,107,訴,1987,20181211,1

臺灣臺中地方法院民事判決　107年度訴字第1987號
原　　　告　湯富傑　
訴訟代理人　施廷勳律師
被　　　告　楊嘉菱　

訴訟代理人　張昱裕律師
上當事人間返還買賣價金事件，本院於民國107年11月6日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國一百零七年七月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應同意原告向兆豐國際商業銀行中和分行領取戶名「兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶」內之「履保專戶帳號00000000000000號」內之款項新臺幣陸佰壹拾萬元暨其所衍生之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰伍拾參萬參仟參佰參拾參元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒佰陸拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被告於訴之變更 或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追 加。民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款、第2項定有明文 。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴 之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認 為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續 進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請 求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決， 避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，自屬之（最高法院 91年度台抗字第552號判決意旨參照）。本件原告於起訴時 聲明第1項請求：被告應給付原告新臺幣（下同）760萬元整 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息。嗣於民國107年7月24日具狀更正聲明為：1.被告 應給付原告150萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 按年息百分之5計算之利息。2.被告應同意兆豐國際商業銀 行中和分行將戶名「兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶」 內「履保專戶帳號00000000000000」之610萬元暨其衍生之 利息給付原告（見本院卷第98頁）。又於107年11月6日當庭



更正聲明第2項為：被告應同意原告向兆豐國際商業銀行中 和分行領取戶名「兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶」內 之「履保專戶帳號00000000000000號」內之款項610萬元暨 其所衍生之利息。核屬減縮及變更應受判決事項之聲明，本 件原告起訴主張於兩造簽訂不動產買賣契約書後，原告發現 房屋曾發生有自殺死亡事件，因而請求撤銷買受不動產意思 表示、解除買賣契約，然原告所給付之買賣價金760萬元均 存入上開履保銀行專戶中，且被告已自其中領取150萬元， 依價金履約保證申請書第1條「價金給付及信託保管」、第6 條「履保專戶款項爭議處理」約定，履保銀行即須將原告已 付之系爭買賣價金暨在履保專戶內已產生之利息撥付原告； 若原告得自履保專戶領回部分買賣價金，在領回金額之範圍 內，被告即無返還之義務。是原告請求被告返還及同意取回 已付買賣價金，所本之原因事實仍屬同一，而二者之證據資 料於相當程度範圍內亦具有同一性，依前開規定及判決意旨 ，堪認二者請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴 訟之終結，是原告所為減縮、變更訴之聲明部分，應予准許 ，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告於107年2月1日經由宜宏盈有限公司即「永慶房屋台中 逢甲青海加盟店」（下稱永慶房屋加盟店）之仲介，以總價 1,560萬元向被告購買臺中市○區○○段○○段0000地號、 同段6-18地號、同段6-25地號、同段6-26地號土地及坐落其 上同段142建號，門牌臺中市○區○○街00號房屋所有權全 部（下合稱系爭房地）。詎料，於履行系爭買賣契約期間， 知悉系爭房屋內曾發生非自然死亡事故之人，向原告表示， 系爭房地以前屋主先前在該屋內自殺身亡，有多人知悉；楊 海原即被告楊嘉菱之父購入系爭房地後，亦知此情等語。原 告聞後，遂質問仲介人員上情，嗣後仲介人員回覆稱伊打探 之結果，得知前任屋主確實有在屋內自殺身亡之情，不過自 殺之原因與原告所聽者不同，然無論如何，系爭房地確實為 俗稱之「凶宅」。
(二)經詢問負責接洽本件買賣之被告父親楊海原上情，其仍諉稱 伊不知情云云。原告因而委託永慶房屋加盟店代為通知被告 主張解除契約、返還價金並出面協調。被告回稱完全不知悉 曾經有發生之情事，並請於原告於文到7日內履行契約，否 則賣方得進行解除契約意思表示，得沒收買方已給付之全部 款項。被告及其父楊海原（系爭房地之購買人、使用人，楊 海原在系爭房地1樓開設代書事務所），均知系爭房地前手



所有權人係在屋內自殺身亡之情，竟為順利出售系爭房地以 換價之意圖，於系爭不動產說明書故為不實表示，令原告陷 於錯誤而買受。一般社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅 建物，大多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶而言， 除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上更有相當程度之負 面影響。屋內是否曾發生有人自殺致死之情，屬房屋交易之 重要資訊，影響不動產交易價格甚鉅，更會影響承買意願。 被告出售前明知卻故意隱匿系爭房地為凶宅之事實，甚至藉 由在不動產買賣說明書為不實表示之手段，令原告陷於錯誤 ，進而承買、訂定系爭買賣契約書、給付部分價款。既然原 告如今發現係受被告上揭詐欺行為方為買受系爭房地之意思 表示，自得依民法第92條規定撤銷該意思表示，並以本書狀 之送達，作為向被告撤銷買受系爭房地意思表示之通知。再 者，原告於表示承買系爭房地時，不知系爭房屋內曾發生前 任屋主在內自殺身亡之情，因而對系爭房地之性質發生誤認 ；因原告全然無法查證系爭房地是否為凶宅，被告即出賣人 或負責仲介銷售系爭房地之仲介人員又無人告知此情，故原 告誤認系爭房地之性質，實非因自己之過失所致。從而，原 告亦自得依民法第88條規定撤銷承買系爭房地之意思表示， 並以本書狀之送達作為撤銷意思表示之通知。
(三)系爭房屋內曾發生前任屋主自殺身亡之事故，令系爭房地存 有一般人不願意買受之使用上及經濟上重大缺陷，自可認屬 物之瑕疵。兩造於107年2月1日訂定買賣契約，原告迄今尚 未登記為所有權人，被告亦未移轉占有即點交予原告使用收 益，故若於此時解除系爭買賣契約，被告所受損害，至多僅 有訂定系爭買賣契約過程中付出之勞力，甚為輕微，且迄今 亦無因系爭買賣契約之訂立或履行而支出任何金錢，故若系 爭買賣契約解除，對被告並無「顯失公平」之情。從而原告 依民法第359條等規定，有權解除系爭房地之買賣契約。爰 以本書狀之送達，作為對被告解除系爭房地買賣契約之意思 表示。
(四)兩造簽訂系爭房地買賣契約後，被告陸續給付簽約款150萬 元、備件用印款300萬元、完稅款150萬元、原約定尾款960 萬元當中之160萬元，上開共計760萬元皆已存入被告指定之 合泰建築經理股份有限公司之「價金履約保證專戶」中，被 告並已自其內先領取150萬元花用。既然原告給付上開金錢 已欠缺給付之目的，自得依民法第179條或第259條第1款、 第2款規定請求被告應給付原告150萬元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並且被告 應同意原告向兆豐國際商業銀行中和分行之履保專戶內之款



項610萬元暨其所衍生之利息。又原告於本件主張之數項請 求權基礎，屬客觀訴之選擇合併，請求擇一為最有利於原告 之判決。
(五)並聲明：1.被告應給付原告150萬元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.被告應同 意原告向兆豐國際商業銀行中和分行領取戶名「兆豐國際商 業銀行受託信託財產專戶」內之「履保專戶帳號0000000000 0000號」內之款項610萬元暨其所衍生之利息。3.願供擔保 請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)依內政部解釋所表彰之社會一般交易觀念所為「凶宅」之定 義及兩造之約定，系爭房地是否屬於凶宅而有瑕疵，應以其 專有部分於被告產權持有之期間，是否曾發生兇殺或自殺致 死之情事，資以認定。既然系爭房地於被告持有產權期間並 無此事實發生，被告即無庸負物之瑕疵擔保責任。況依系爭 買賣契約第17條約定：「賣方依現況點交，不負擔瑕疵擔保 責任」而特約免除被告之瑕疵擔保責任，故縱使該屋前前手 白楊來有之夫白上恩曾經在系爭房屋內自殺身亡屬實，衡情 被告亦因特約免責而排除瑕疵擔保之責，從而，原告解除契 約顯不合法，系爭買賣契約之效力依然存在。至原告主張被 告以詐欺方式故意於不動產說明書為不實表示令原告陷於錯 誤而買受云云，其就被詐欺而為意思表示一節，並未舉證以 實其說，其撤銷意思表示並不合法。再者，原告依據民法第 88條關於示內容錯誤及民法第359條瑕疵擔保規定撤銷或解 除契約云云，然此亦均涉及本案「凶宅」爭點是否成立，被 告否認系爭房屋為凶宅。
(二)系爭位在台中市中區之房屋應係日據時期即已建造完成，並 自46年為登記，迄今屋齡已超過60年以上為極為老舊之建染 物，幾無殘值可言。台中市中區屬舊市區，沒落多時，建物 物大多老舊不堪，不動產買賣乏人問津，地價紋風不動。然 近年來因市府積極投入改造中區，促使中區不動產交易漸趨 活絡，投資者眾，而投資賺買者願就幾乎成為廢墟之房屋仍 與土地一併買受之，原因並非購屋自住，而是著眼於土地之 價值，建物價值並不在考慮範圍，系爭房屋亦然。(三)被告因看好系爭房屋所在之中區土地有增值空間乃透過仲介 介紹在104年3月16日向系爭房地所有權人白張春連以總價88 0萬元價格購買系爭不動產，經換算後土地單坪購入價36萬 元。而該屋因已老舊不堪甚無價值故並無分別土地、建物計 價。又被告承買時該屋之現況為空屋，形同廢墟，被告於雇 工略事整理之後由父親楊海原在1樓之店面經營代書事務所



。再依據內政部實價登錄網站所揭露之交易資訊顯示，被告 於當時交易行情，並無偏低之情事。被告係基於投資考量而 購入系爭不動產，非為自住目的，在持有產權達2年已無奢 侈稅問題之後，特於106年底委託永慶房屋仲介代售系爭房 屋。嗣後，於107年2月1日見面議約，當時買方是由原告本 人出面洽談，被告方面則由被告之父楊海原及母親林文錦二 人共同出面洽談且由母親林文錦代理被告議約，洽商時口表 示其購買目的係為投資之用，購入後不會居住在該屋，故並 無檢視屋況必要。
(四)系爭房屋係於104年3月16日由所有權人白張春連出售予被告 ，當時白張春連已無居住其內而為空屋。是以被告購入時包 括前手之白張春連、仲介者均無任何人曾向被告表示系爭房 屋內有人自殺而為凶宅之事。原告主張被告係明知其為凶宅 仍予隱瞞該情並出售原告而屬詐欺云云，絕非事實。考量系 爭房屋位處台中市商業活動極繁榮地段，白上恩死亡時間距 今日已經經過近50年之久，該屋又持續有人居住，並曾一度 出租給別人做生意，現在仍由楊海原經營土地代書事務所等 情節，以及系爭房屋建造年代久遠現況極其老舊，而幾乎無 價值等情，實無由逕認系爭房屋因曾發生自殺事件，而於被 告出售與原告時有價值之貶損，故原告主張系爭房屋為凶宅 足以貶損市場交易價格為有瑕疵，並不足採。房屋究是否「 凶宅」係屬主觀反心理層面之範疇，亦因個人觀念、宗教信 仰、使用目的等不同而有異，亦可藉由時間經過記憶淡忘或 宗教儀式之舉行，而得以除去不安之心理。因此是否因而構 成瑕疵，應以該不動產之通常效用、契約預定效用或其經濟 價值是否減少或滅失為標準。原告稱被告明知凶宅之價格低 價買入系爭不動產，嗣再隱瞞此情而以非凶宅價格高價出售 予原告，被告否認。
(五)關於「凶宅」，法令並無明確定義，參照內政部97年7月24 日內授中辦地字第0970048190號函意旨：「本建築改良物（ 專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事， 係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括 主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自 然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求 死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分 遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」，可知 依一般社會通念，足以影響市場交易價值之「凶宅」，係指 在「建物專有部分」發生兇殺、自殺之情形且事件須發生在 賣方產權持有期間內，始足當之，然本件自殺事件顯非發生 在被告產權持有期間而是產權已然更迭多次又歷時久遠，足



徵其「凶」之可能依附情形已然因時間之經過、產權移轉更 迭而去除殆盡，原告主張系爭房屋因屬凶宅即有瑕疵，亦無 足採。
(六)買賣標的之房屋是否因曾發生自殺情事而屬俗稱之凶宅，並 因此項因素直接造成該房屋物理性之損壞或其使用效用之降 低，顯屬否定，惟因感情因素難免產生嫌惡畏懼心理，以致 此類房屋在房地產交易市場之接受度及買賣價格或出租收益 ，通常較低於相同地段、環境之標的而已。然，房屋究是否 「凶宅」係屬主觀及心理層面之範疇，亦因個人觀念、宗教 信仰、使用目的等不同而有所異，亦可藉由時間經過、記憶 淡忘或宗教儀式之舉行，而得以去除不安之心理。因此是否 因而構成瑕疵，應以該不動產之通常效用、契約預定效用、 或其經濟價值是否減少或滅失為標準，於具體個案中加以認 定，無由僅因房屋曾發生非自然死亡事故，即逕認其有不備 價值或效用之瑕疵。系爭房屋縱可認有自殺事件之發生，然 在考量案發事件為單一人上吊死亡（俗稱小凶）並非分屍案 或多人死亡之重大社會矚目事件（俗稱大凶），且衡諸該自 殺事件事發至今已經歷時長達45年之遙而早為人遺忘，則該 事件是否果真實質影響房價？至屬可疑。佐以事件發生之後 該位處台中市中區極為精華地段之房屋仍然繼續供設籍居住 甚久並且附近之商業活動繁榮昌盛歷時數十年不衰，嗣被告 買受之後提供其父親楊海原成立代書事務所營利，代書案件 源源不斷，生意興隆等情綜合判斷，實足認白上恩在62年間 之自殺事件絲毫不會對系爭房屋產生任何不備價值或減其效 用之瑕疵，且更對於原告所買受之6-17、6-18、6-25、6-26 等地號之4筆土地價值，不生影響，應屬明確。準此，原告 主張系爭房屋為有瑕疵，舉證不足，原告又無法證明被告有 保證其品質之事，故原告依據民法第359條規定解除系爭買 賣契約並依民法第259條規定請求被告返還已付價金，顯無 理由。
(七)並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請 准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告於107年2月1日經由永慶房屋加盟店之仲介，以總價1,5 60萬元向被告買受系爭房地，兩造並簽訂不動產買賣契約書 （下稱系爭契約）。
(二)兩造簽訂系爭契約時，被告出具之「標的現況說明書」第36 項次記載「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然 身故等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓死亡）」 ，被告勾選「否」。




(三)兩造簽訂系爭契約後，原告已給付簽約款150萬元、備件用 印款300萬元、完稅款150萬元、部分尾款160萬元，合計760 萬元，並存入兆豐國際商業銀行中和分行，戶名為兆豐國際 商業銀行受託信託財產專戶內之履保專戶帳號000000000000 00（下稱系爭履約保證專戶）內。被告已自上開履保專戶領 取150萬元。
(四)原告於107年5月25日以其配偶蔡足額名義寄發台中英才郵局 886號存證信函予被告，被告收受後於同年月31日寄發台中 民權路郵局981號存證信函予蔡足額。
(五)系爭房屋於62年10月16日下午2時發生白上恩於自宅吊死窒 息之自殺死亡事件，並經臺灣臺中地方法院檢察處檢察官於 62年10月16日開立相驗屍體證明書（見本院卷第178頁）。四、兩造爭執之事項：
(一)兩造簽訂系爭買賣契約，被告有無刻意隱瞞系爭房屋曾發生 上吊自殺死亡之事件？
(二)原告主張依民法第92條第1項、第88條規定，撤銷系爭買賣 契約之意思表示，並依不當得利法律關係，請求被告返還價 金及同意原告領取履約專戶價金暨其衍生利息；或依民法第 359條規定，解除系爭買賣契約，並依民法第259條規定請求 被告返還已付價金及同意原告領取履約專戶價金暨其衍生利 息。有無理由？
五、得心證之理由：
(一)原告主張其於107年2月1日經由永慶房屋加盟店之仲介，以 總價1,560萬元向被告買受系爭房地，兩造並簽訂系爭契約 。原告已給付簽約款150萬元、備件用印款300萬元、完稅款 15 0萬元、部分尾款160萬元，合計760萬元，並存入系爭履 約保證專戶內。被告已自上開履保專戶領取150萬元。系爭 房屋前於62年10月16日下午2時發生白上恩於自宅吊死窒息 之自殺死亡事件之事實，業據其提出系爭房地土地、建物登 記謄本、地籍異動索引、系爭契約、價金履約保證申請書、 等件為證（見本院卷第5-20、31-87頁），並有臺中市中區 戶政事務所107年10月15日中市中戶字第1070003730號函覆 白上恩之死亡登記申請書、墓地使用許可證、埋火葬許可證 、臺灣臺中地方法院檢察處檢察官62年10月16日相驗屍體證 明書可稽（見本院卷第174-178頁），復為兩造所不爭執， 堪信為真實。
(二)兩造簽訂系爭買賣契約，被告有無刻意隱瞞系爭房屋曾發生 上吊自殺死亡之事件？
1.依被告出具之「標的現況說明書」第36項次記載「是否知悉 本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求



死行為並致死等情事（如跳樓死亡）」，被告勾選「否」。 有系爭契約標的現況說明書可稽（見本院卷第20頁），系爭 契約第13條第1項亦約定：「乙方（即被告，下同）已明確 告知，本買賣標的物內無非自然身故之情事發生，甲方（即 原告，下同）確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方 仍須負法律上之責任」。足認被告於兩造簽訂系爭契約時並 未告知系爭房屋曾發生自殺或非自然身故之情事。然查，系 爭房屋前於62年10月16日下午2時發生白上恩於自宅吊死窒 息之自殺死亡事件，為兩造所不爭執。原告聲請傳訊證人即 系爭房屋前手白張春連、白上恩之子白子輝，迭經本院傳訊 未到（見本院卷第126、160、193頁）。上開時、地所發生 之自殺死亡事件，距今已於40幾年之久，係經被告聲請本院 向臺中市中區戶政事務所函查後，經該所以107年10月15日 中市中戶字第1070003730號函覆白上恩之死亡登記申請書、 墓地使用許可證、埋火葬許可證、臺灣臺中地方法院檢察處 檢察官62年10月16日相驗屍體證明書等文件，始得確認之。 2.證人即系爭房屋鄰居邱麗文雖證稱：我自出生迄今都住在繼 光街85號，居住繼光街85號期間，在我童年的時候，我現在 不記得幾歲，有一天白老太太（即白楊來有）有跑去跟街坊 說她先生白上恩在繼光街87號自殺，因為白上恩在國外旅遊 涉嫌偷竊，回國後心情不好，所以在繼光街87號2樓的太子 樓自殺。104年3月間被告父親楊海源拿一張名片找我，說他 買的87號房子要裝潢，請我將夾在85號、87號騎樓其中的招 牌拆下來讓他方便裝潢，但我拆下之後，放在他87號的騎樓 ，他說還是會影響到裝潢，後來我就搬到85號旁邊的防火巷 ，後來他裝潢施工完後，沒有將我的招牌吊回去，我就跟他 說原來你就是這麼不負責任，難怪會買到一棟有自殺的房子 。楊海源聽我說那是自殺的房子後，他有再跟街坊鄰居求證 。我所說在童年的時候知道87號有白上恩在裡面自殺，是在 幼稚園還是國小抑或國中、高中時，我真的沒有印象。白老 太太跑去跟街坊說這件事情的時候，我有親耳聽到，但我沒 有親眼看到自殺過程，我只是看到白老太太跑去街坊鄰居說 她先生自殺。我童年的時候，有無看過白上恩我忘了。我聽 到白老太太說她先生自殺後，有無看到她處理後事的過程， 我忘記了，我沒有看到警察來過現場處理的過程，有無其他 公務機關人員過來，我忘記了等語（見本院卷第127頁反面 至129頁）。證人邱麗文雖證稱於其童年時某日曾聽聞鄰居 白楊來有跟街坊表示白上恩在系爭房屋自殺一事，然因其兒 時記憶距今已逾40幾年之久，對於當時白楊來有所述事發經 過並未親自見聞其事，且就事發後續情形如何亦已不復記憶



，尚難僅憑證人邱麗文所證上情即得「系爭房屋於62年10月 16日下午2時發生白上恩於自宅吊死窒息之自殺死亡事件」 之確信心證。縱以證人邱麗文曾就其上開兒時記憶所及之事 轉告被告父親楊海源，然上開傳聞事實之真實性，並非發生 於被告取得系爭房地產權期間，且因年代久遠，查證本屬不 易，縱再經他人轉述其事，亦屬傳聞，囿於個資保護制度， 被告亦難以查證而確信其事之真實性與否。證人即系爭房地 買賣仲介人員陳芊苓、洪偉程復證稱交易過程未提及凶宅情 事（見本院卷第195頁反面-197頁），依被告所提與前手白 張春連所簽訂系爭房地之不動產買賣契約書所示（見本院卷 第118-123頁），亦未提及其事，不能證明被告確已知悉其 事。此外，原告並未提出其他證據證明被告於簽訂系爭契約 時已明知「系爭房屋確於62年10月16日下午2時發生白上恩 於自宅吊死窒息之自殺死亡事件」之事實，難認被告於簽訂 系爭契約時係明知而刻意隱瞞系爭房屋曾發生前揭上吊自殺 死亡之事件。
3.是以，原告主張被告於簽訂系爭契約時刻意隱瞞系爭房屋曾 發生前揭上吊自殺死亡之事件，受被告詐欺而簽訂系爭契約 ，請求撤銷受詐欺之意思表示一節，洵非有據。(三)系爭房屋發生前揭上吊自殺死亡之事件之非自然死亡之事故 ，應屬民法第354條所規定之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保 責任：
1.按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。 而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易 觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限 （最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按一般 所稱之「凶宅」即有非自然身故事件之房屋，所稱「凶宅」 之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生兇殺或 自殺致死之情事」之房屋，對居住於其內之住戶言，除對居 住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當之負面影 響，因此在房地產交易市場及實務經驗中，發生非自然身故 事件之不動產，均會嚴重影響買受人之購買意願及願買之價 格，並因此亦造成此種不動產之市場接受程度及價格之低落 ，故無論從心理層面或市場接受度而言，俗稱之「凶宅」皆 非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與 週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適



合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件 產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價 格，故在評價上如係屬「凶宅」之不動產，得認為屬物之瑕 疵。查系爭房屋於62年10月16日下午2時發生白上恩於自宅 吊死窒息之自殺死亡事件之非自然身故情事，已足造成一般 社會大眾心理上之嫌惡感，而影響系爭房屋之價值，則系爭 房屋顯係所謂「凶宅」無訛。此種非物質上而係心理上之缺 陷已足以減少系爭房屋之價值，應屬民法第354條所規定之 物之瑕疵甚明。
2.被告雖辯稱：依系爭契約第17條約定：「賣方依現況點交， 不負擔瑕疵擔保責任」而特約免除被告之瑕疵擔保責任，故 縱白上恩曾經在系爭房屋內自殺身亡，被告亦因特約免責而 排除瑕疵擔保之責。且依內政部97年7月24日內授中辦地字 第0970048190號函意旨：「本建築改良物（專有部分）於賣 方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持 有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建 物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實 （即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如 從該專有部分跳樓）」（見本院卷第137頁），可知足以影 響市場交易價值之「凶宅」，係指在「建物專有部分」發生 兇殺、自殺之情形且事件須發生在賣方產權持有期間內，始 足當之，然本件自殺事件並非發生在被告產權持有期間而是 產權已然更迭多次又歷時久遠，早為人遺忘，事件發生之後 該位處台中市中區極為精華地段之房屋仍然繼續供設籍居住 甚久並且附近之商業活動繁榮昌盛歷時數十年不衰，足徵其 「凶」之可能依附情形已然因時間之經過、產權移轉更迭而 去除殆盡等語。惟查：
（1)依兩造所簽訂系爭契約由被告所出具之「標的現況說明書」 第36項次係載明：「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺 或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓 死亡）」，被告勾選「否」。系爭契約第13條第1項並約定 ：「乙方已明確告知，本買賣標的物內無非自然身故之情事 發生，甲方確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍 須負法律上之責任」等語。上開關於系爭房地是否發生非自 然身故情事之記載及條文約定，均未限制於賣方即被告產權 持有期間，是以，前揭時地所發生之上吊自殺死亡之事件， 仍屬上開說明書、契約條文所規範的非自然身故之情事發生 ，應負有告知之義務，且依系爭契約第13條第1項後段約定 ，嗣後若發現被告所言不實，即查悉被告所告知系爭房地內 無非自然身故之情事發生一節不實，被告仍須負法律上之責



任，不因非發生在其產權持有期間、年代久遠、為人遺忘與 否而免責，更與系爭房屋實際使用情形、屋況良窳、所在位 置、區域繁榮程度無涉，系爭房屋實際使用情形、屋況良窳 、所在位置、區域繁榮程度等因素均無法改變曾於前揭時、 地發生上吊自殺死亡事件之事實。
(2)系爭契約第17條雖約定：「賣方依現況點交，不負擔瑕疵擔 保責任」，然該約定係指被告就其點交之「系爭房地現況」 部分，不負擔瑕疵擔保責任，並非就系爭房地是否發生非自 然身故情事一節，亦免其瑕疵擔保責任，此觀之前揭系爭契 約第13條第1項後段之約定亦明。證人即仲介人員洪偉程並 結證稱：系爭契約簽約時我在場，系爭契約第17條約定「買 方依現況點交，不負擔瑕疵擔保責任」，是因為系爭房屋屋 況非常不好，我們仲介會擔心房子有漏水的問題，可是漏水 這件事情要如何修復，買賣雙方會有落差，所以我們才會寫 這條不負責的條款，在寫這條之前，都會跟買賣雙方確認過 等語（見本院卷第197頁），益徵系爭契約第17條約定係針 對系爭房屋之屋況不佳所需面臨之修繕問題，所為免責之特 約，兩造契約當事人之真意，並非在免除被告就系爭房地「 發生非自然身故之情事」之瑕疵擔保責任。是以，系爭房屋 發生上開自殺死亡事件之非自然身故情事，此種非物質上而 係心理上之缺陷已足以減少系爭房屋之價值，仍屬民法第35 4條所規定之物之瑕疵，揆諸上開說明，被告依法仍應就此 對原告負瑕疵擔保責任，被告上開所辯，委無可採。 3.再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第 359條定有明文。再按民法第359條但書所謂買受人解除契約 顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出 賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院88年度台上字第 1438號裁判意旨參照）。查本件被告雖無明知而蓄意隱瞞系 爭房屋曾於前揭時地發生自殺死亡事件之影響交易價格重大 事實，但兩造締約時，就系爭房屋是否曾發生非自然身故之 情事（即是否為「凶宅」）乙事，既有於系爭契約條款及標 的現況說明書中詳加指明如上，顯然成為兩造締結契約之關 鍵因素，故系爭房屋曾否發生非自然死亡事故，必然會影響 原告購屋意願。又兩造於締約契約後尚未辦理所有權移轉登 記，系爭房地亦尚未點交予原告使用；且原告發覺系爭房屋 曾發生非自然死亡事故後，旋即於107年5月25日以其配偶蔡 足額名義寄發台中英才郵局886號存證信函予被告，通知被 告解除系爭契約，有該存證信函可稽（見本院卷第21-22頁



），距原告支付完稅款150萬元之日期107年5月10日（參系 爭契約第4條約定及支票發票日，見本院卷第15頁反面、第1 9頁反面），亦未及1個月，顯見原告亦無放任或拖延之行為 。本件倘不允許原告解除契約，勢必因居住或使用該凶宅， 而終日承受心理折磨；反觀被告在解除契約後，仍保有系爭 房屋之所有權，僅係減少出賣房屋所得之利潤，被告復自陳 ：考量案發事件為單一人上吊死亡，並非分屍案或多人死亡 之重大社會矚目事件，衡諸該自殺事件事發至今已經歷時長 達45年之遙而早為人遺忘，系爭房屋位處台中市中區極為精 華地段之房屋仍然繼續供設籍居住甚久並且附近之商業活動 繁榮昌盛歷時數十年不衰，被告父親楊海原成立代書事務所 營利，代書案件源源不斷，生意興隆，經由時間經過、記憶 淡忘或宗教儀式之舉行，得以除去不安之心理等語以觀（見 本院卷第188頁反面-第189頁），對被告心理層面之影響似 較輕微。是以解除契約對被告之損害並非鉅大，兩相權衡後 ，本院認原告主張被告應依民法第359條之規定，負出賣人 之物之瑕疵擔保責任，並依該規定解除系爭契約，並無顯失 公平之處，應予准許。
4.按契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，由他方 所受領之給付物，應返還之，如其所受領之給付為金錢者， 應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2 款定有明文。承前所述，原告既已合法解除系爭契約，則原 告請求被告返還已付價金760萬元，即屬有據。而查，原告 已付價金760萬元，係存入系爭履約保證專戶內，被告並已 自上開履保專戶領取150萬元，為兩造所不爭執，是系爭履 約保證專戶尚餘原告已付價金610萬元，則原告依民法第259 條第1款、第2款項規定，請求被告返還其已動支之款項150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年7月13日起至清償日 止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，暨請求被告同意 原告向兆豐國際商業銀行中和分行領取系爭履約保證專戶內 該筆價金610萬元暨其所衍生之利息，以為回復原狀之方法 ，核屬有據，應予准許。
六、綜上所述，本件原告主張系爭房屋曾發生非自然死亡之事故 ，應屬民法第354條所規定之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保 責任，其得依民法第359條之規定解除契約，洵屬有據，被 告所辯尚無可採。從而，原告主張依民法第259條第1款、第 2款解除契約回復原狀之法律關係，請求被告給付150萬元， 及自107年7月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息，暨請求被告同意原告向兆豐國際商業銀行中和分行領取 系爭履約保證專戶內610萬元暨其所衍生之利息，為有理由



，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行，經核均 無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法及舉證， 經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明 。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 12 月 11 日
民事第六庭 法 官 吳崇道
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 12 月 11 日
書記官 巫偉凱