臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第1903號
原 告 廖品貴
訴訟代理人 施瑞章律師
謝文哲律師
複 代理人 林昱朋
被 告 莊明憲
林惠萍
共 同
訴訟代理人 熊南彰律師
上當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國107年11月5日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新台幣415,000元，及被告林惠萍自民國107年3月27日起、被告莊明憲自民國107年4月8日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔12％，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴狀送達後，原告不得將 原訴變更或追加他訴，但被告同意、擴張或減縮應受判決事 項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第262條第1項、第255 條第1項第1、3款分別定有明文。本件原告起訴時，原聲明 請求：㈠請求判令被告就門牌號碼臺中市○○區○○○道0 段000號房屋（下稱系爭房屋）與同址外牆之附掛廣告看板 全部恢復原狀並遷讓返還於原告。㈡被告應連帶給付原告新 台幣（下同）253萬5,000元，並自民國107年2月20日起至遷 讓返還交屋與恢復原狀日止，其所積欠之租金為每月10萬5, 000元（房屋租金5萬6,000元與外牆附掛廣告租金4萬9,000 元）。嗣於107年8月17日以民事更正訴之聲明狀撤回前揭第 1項請求，並變更前揭第2項請求為：被告應連帶給付原告 338萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自107年8月20日起至108年5月19日止，按 月給付11萬元於原告（見本院卷第32頁）。被告對於原告撤 回聲明第1項部分，表示沒有意見（見本院卷第50頁反面） ，是原告此部分撤回，已生撤回之效力。又原告上開就訴之 聲明第2項所為之變更，核屬擴張應受判決事項之聲明，且
被告對此亦表示沒有意見（見本院卷第50頁反面），揆諸前 開法律規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）原告前於105年1月12日與被告林惠萍訂定房屋租賃契約（ 下稱系爭房屋租約）及外牆廣告租賃契約（下稱系爭外牆 租約），約定由原告將系爭房屋與同址外牆之附掛廣告看 板出租與被告林惠萍，租期自105年1月20日至111年1月19 日，共計6年，並由被告莊明憲擔任連帶保證人。詎被告 林惠萍自106年7月20日起拒付租金，原告於106年8月9日 以台中何厝郵局第461號存證信函催告被告林惠萍給付租 金，若不於106年8月19日前繳交租金，即終止租賃契約， 即原告以被告林惠萍未於106年8月19日前清償租金，作為 終止系爭房屋租約及系爭外牆租約之停止條件。換言之， 倘被告林惠萍未於106年8月19日前繳納租金，則因原告終 止租賃契約意思表示之停止條件成就，即以前開存證信函 作為終止租賃契約之意思表示。系爭房屋租約第14條雖約 定若有任何一方違反契約，原告得隨時終止契約，然原告 上開行使終止權之意思表示，違反民法第453、450、440 條強制規定，依民法第71條之規定，應屬無效，自始不生 行使契約終止權之效力，兩造間之租賃契約依然存在。（二）被告林惠萍雖於106年8月9日以新莊西盛郵局第65號存證 信函主張在106年8月11日交還房屋並終止系爭房屋租約及 系爭外牆租約。然依民法第450條規定，僅未定期租賃契 約各當事人始有契約終止權，且被告林惠萍亦違反民法第 453條所定先期通知義務，其終止應屬無效。系爭房屋租 約第8條雖約定：「契約期間內，乙方（即被告林惠萍） 若擬遷移他處時，乙方不得向甲方（即原告）請求押、租 金償還、遷移費及其他任何名目之權利，應無條件將該房 屋依原狀歸還甲方，乙方絕無異議」。然自該契約文義觀 之，並無任何關於終止契約之文字，更無授予被告林惠萍 片面、任意終止兩造租賃契約之意旨，僅單純課予被告林 惠萍欲遷移他處時，不得向原告請求償還押、租金、遷移 費之義務。何況兩造間之契約既訂有存續期間，除系爭房 屋租約第14條約定如有一方違背契約約定時，原告得收回 房屋外，並無任何條款授予任意終止租賃契約之權利。（三）被告林惠萍於訂約時承諾訂立6年定期租賃契約，但請求 降低承租初期之租金價額，原告考量被告林惠萍對於租賃 契約長期配合之安定性，方願意以低於市價行情出租，再 按年逐次調升租金，平衡租賃期間內之租金總額，足證原
告絕無可能賦與被告林惠萍任意終止權，如將系爭房屋租 約第8條解為被告林惠萍得提前終止契約，顯與定期租賃 契約之本旨，及當事人立約真意相違，洵無足採。而被告 林惠萍係違約遲付租金之一方，既無終止權可資行使，則 其以存證信函主張在106年8月11日交屋並終止系爭房屋租 約及系爭外牆租約，當然不生終止契約之效力。再者，被 告林惠萍於106年11月17日以存證信函請求原告受領該屋 鑰匙，然兩造租賃關係既然繼續存在，承租人依約即有使 用租賃物之權利，並有給付租金之義務，原告即無依其通 知取回房屋鑰匙之權利，亦無此義務可言，故被告林惠萍 所引民法第235條債權人受領遲延之規定，與本件無關， 洵無足採。
（四）原告曾於106年8月10日以民權路郵局第1791號存證信函拒 絕被告林惠萍片面終止租賃契約之意思表示，並以被告林 惠萍繳納積欠租金及支付懲罰性違約金，作為終止系爭房 屋租約及系爭外牆租約之要約。被告林惠萍旋於106年8月 15日以台北永吉郵局第236號存證信函要求以押金清償積 欠租金，然承租人並無要求以押金償還租金之權利，而被 告林惠萍又對原告終止系爭房屋租約及系爭外牆租約應先 支付懲罰性違約金之要約，避而不談，顯見兩造關於終止 系爭房屋租約及系爭外牆租約之意思表示並未合致，亦無 交錯要約之情，系爭2份租約自未因兩造合意而終止。故 而，兩造間訂有存續期間之租賃契約迄今仍未經終止，被 告林惠萍自應繼續繳納租金於原告。
（五）綜上所述，原告與被告林惠萍間訂有期限之租賃契約，既 未經雙方當事人或任一方合法終止，當然繼續有效存在。 惟被告林惠萍自106年7月20日起未付租金，迄至107年8月 19日止，積欠租金總額138萬0,000元（計算式：106年7月 20日至107年5月19日共10個月，每月租金10萬5,000元， 107年5月20日至107年7月19日共3個月，每月租金11萬元 ，105,000×10＋110,000×3＝1,380,000），此部分原告 請求被告林惠萍、莊明憲連帶給付積欠租金，於法有據。 又被告林惠萍因遲付租金，違反系爭房屋租約第19條及系 爭外牆租約第8條，被告林惠萍、莊明憲自應連帶給付原 告懲罰性違約金200萬元。參以系爭房屋及外牆廣告看板 位於臺中市臺灣大道精華區，兩造方約定各100萬元之違 約金，並無過高情事。又兩造間租賃契約定有期限，租金 給付之期限亦由雙方合意約定，故原告之租金債權係已確 定存在，僅尚未到期，而被告林惠萍多次以存證信函拒絕 給付租金，難期未來自動履行租金給付義務，且此給付租
金之義務，與被告林惠萍抗辯其未實際使用租賃物並無任 何關聯。是故，原告基於兩造間定期租賃契約，確定存在 將來租金債權，因被告林惠萍長期不履行租金給付義務有 期前請求之必要，而被告莊明憲為連帶保證人，是原告請 求被告林惠萍、莊明憲自107年8月20日起至108年5月19日 止，按月連帶給付11萬元，以利於訴訟經濟與紛爭一次解 決，亦應准許。
（六）系爭房屋租約及系爭外牆租約係分別、各自、獨立存在的 不同契約，無論在法律上或事實上均非必須由同一人承租 。兩造既分別訂定房屋、外牆租賃契約，觀其契約內容、 租賃標的、各期租金均有不同，且無任何聯立之約款，僅 係出租人與承租人相同而已。系爭2份租約並無相互依存 關係，灼然可見。況且，被告林惠萍有無同時承租系爭房 屋及外牆廣告之動機及必要，僅存在其內心，原告無從察 知其主觀想法，若被告林惠萍締約時認為系爭2份租約應 同其命運，則應於契約明訂聯立約款。加以，依系爭外牆 租約第4條約定，僅禁止被告林惠萍將廣告轉租於「1.八 大行業2.旅館或飯店業3.政治人物及各政黨4.宗教團體」 之類別，並未禁止其轉租於其他行業，被告林惠萍自得依 其經營策略，將外牆轉租於第三人，系爭2份租約並無聯 立性質，洵堪認定。職是，若被告林惠萍僅單獨承租房屋 而不承租外牆廣告，原告當可將房屋與外牆廣告分租不同 承租人，以牟取更高租金。被告林惠萍自行將可分之系爭 2份租約創設聯立契約之性質，殊屬無據。
（七）退步而言，倘鈞院認為被告林惠萍業已終止兩造間之系爭 房屋租約，且與其聯立之系爭外牆廣告租約亦已終止，則 被告林惠萍應於租賃契約關係消滅後，將系爭房屋及外牆 廣告看板交付原告，以返還不動產占有，履行交付義務。 且縱使原告有受領遲延情形，被告林惠萍亦應拋棄占有， 否則系爭房屋及外牆廣告看板，即仍處於被告林惠萍占有 中。被告林惠萍無任何法律上原因，受有占有系爭房屋及 外牆廣告看板之利益，使原告蒙受無法自由使用、收益之 損害，被告林惠萍自應返還相當於租金之損害及賠償懲罰 性違約金，至被告莊明憲為連帶保證人，依民法第179條 規定，原告於訴之聲明請求之數額，亦應准許。（八）並聲明：
1、被告應連帶給付原告338萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息；並自107年8月20 日起至108年5月19日止，按月給付11萬元於原告。 2、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）被告林惠萍於105年1月12日與原告簽訂系爭2份租約，由 被告林惠萍租用店面房屋經營「玉禾莊古董藝品店」，並 租用房屋之外牆附掛玉禾莊之招牌廣告。惟被告林惠萍因 經營不善，早於106年1月初即無力支付租金，嗣於106年8 月9日寄發存證信函並為終止租約之意思表示，旋於106年 8月11日清空並遷出系爭房屋，及將房屋外牆附掛之廣告 招牌撤走，然原告遲不願受領房屋鑰匙至今，被告林惠萍 並非不返還系爭房屋及外牆。
（二）系爭房屋租約雖定有期限，惟依租賃契約第8條解釋及雙 方真意，約定被告林惠萍得於租賃期間擬遷移他處時，應 無條件將房屋回復原狀返還原告，而不得向原告請求押、 租金、遷移費或其他權利金等，即保留被告林惠萍片面終 止租約之權利，否則被告林惠萍何須將租賃物回復原狀歸 還原告？換言之，就已定有期限之租賃契約，承租人欲拋 棄期限利益，提前結束租賃之法律關係，系爭房屋租約第 8條之性質，自應解為出租人賦與承租人得於期前行使終 止權之特別約定，同時並課以承租人不得請求返還押、租 金之不利益，該約定對於契約雙方當事人而言，誠屬公平 ，並無礙出租人之利益，否則，如承租人於訂約之初並無 賦與承租人期前終止租約之意，則無約定該條款之必要， 是原告所為承租人不得於期前終止租約之主張，並非可採 。若如原告所指，被告林惠萍違約於期前終止契約時，既 不生終止契約之效力，仍需依約給付租金，依系爭房屋租 約第8條約定，又需無條件返還租賃房屋，且無權請求返 還押租金，此解釋顯然對承租人過苛。況且租賃期間長達 6年，每月租金亦高達10餘萬元，若將系爭房屋租約第8條 解釋非屬終止權之約定，非但未能因應租賃期間內之經濟 條件變動，而予契約當事人彈性調整之空間，且加重承租 人之負擔，不符衡平之旨。若將系爭房屋租約第8條解為 承認承租人得於租期內終止租約，並排除民法第454條規 定之適用，使承租人不得向出租人請求已付租金及權利金 之償還，已兼顧出租人之權益，自較符合兩造之利益。（三）系爭房屋租約及系爭外牆租約，各該契約之當事人、訂約 日期、契約性質及存續期間均相同。若被告林惠萍無法承 租房屋經營藝品店，斷無單獨承租該房屋之外牆之動機及 必要性，原告更無單獨與被告林惠萍洽談承租外牆附掛廣 告之可能，故房屋外牆之租用係附隨於房屋而簽訂，兩造 顯係以房屋之承租為前提而附隨承租房屋之外牆甚明，即 系爭房屋租約係主契約，系爭外牆租約為附隨契約，因此
承租人單方終止權僅訂明在房屋租約第8條，而無另外載 明於外牆租約之必要。系爭2份租約之成立、存在、效力 具有相當之依存關係，屬於聯立契約性質，被告林惠萍既 得依約於期前終止系爭房屋租約，則系爭外牆租約當一併 終止，對兩造而言均無單獨存在之實益，自不待言。（四）被告林惠萍於106年8月9日寄發之存證信函即為自106年8 月11日終止租約之先期通知，前開終止之意思表示已然生 效，被告林惠萍合法終止租約，並無違約情事，原告請求 違約賠償金200萬元，並無理由。而被告林惠萍至多僅積 欠原告租金8萬0,500元（計算式：105,000×23/30＝80,5 00）。又原告並未舉證證明被告林惠萍有何到期不履行之 虞，被告林惠萍自106年8月11日即遷出房屋迄今，均未實 際使用房屋及外牆，毫無任何租賃利益，且日後亦可能因 原告出售系爭建物（含外牆），而影響其存在或範圍，尚 非確定之債權，則原告請求給付未到期租金部分，自屬無 據。
（五）答辯聲明：
駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於105年1月12日訂定房屋租賃契約書、外牆廣告租賃 契約，約定租賃期限自105年1月20日至111年1月19日為期 六年。嗣經原告交付房地、附掛廣告外牆於被告林惠萍使 用，被告林惠萍給付租金至106年7月19日。被告林惠萍本 應自106年7月20日給付租金予原告，但迄未給付至今。（二）原告寄發之106年8月9日台中何厝郵局第461號存證信函、 106年8月10日台中民權路郵局營收股第1791號存證信函， 被告業已收受。
（三）被告林惠萍寄發之106年8月9日新莊西盛郵局第65號存證 信函、106年8月15日台北永吉郵局第236號存證信函、10 6年11月17日新莊西盛郵局97號存證信函，原告業已收受 。
（四）系爭房屋之鑰匙尚在被告林惠萍處。
四、兩造之爭點：
（一）原告訴請被告連帶給付自106年7月20日起積欠之租金138 萬元，有無理由？
1.被告主張系爭房屋租約與系爭外牆租約，業經被告合法終 止，有無理由？
2.兩造間系爭2份租約，是否經原告合法終止？（二）原告訴請被告帶連給付系爭房屋租約違約金100萬元、系 爭外牆租約違約金100萬元，合計200萬元之違約金，有無
理由？
（三）系爭房屋租約與系爭外牆租約是否具有聯立契約性質？（四）原告訴請被告連帶給付自107年8月20日起至108年5月19日 止，每月11萬元租金，是否合於民事訴訟法第246條將來 給付之訴之要件？
五、法院之判斷
（一）關於系爭2份租約，是否具有聯立契約之性質： 1、按所謂聯立契約，乃契約當事人訂立二契約，該二契約具 有不可分離之關係而互相結合，即當事人立約之本旨，有 使二契約同其存續或消滅，一個契約之效力或存在依存於 另一契約，二者同其命運，苟違反其一，無從期待可單獨 履行另一契約（最高法院90年度台上字第1779號、86年度 台上字第2665號民事判決要旨參照）。而各個契約相互間 是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人 訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信 原則，為斷定之標準（最高法院86年度台上字第2278號民 事判決意旨參照）。
2、經查，系爭房屋租約與系爭外牆租約之締約日期均為105 年1月12日，出租人均為原告、承租人均為被告林惠萍、 連帶保證人均為被告莊明憲，租賃標的物分別為臺中市○ ○區○○○道0段000號房屋及其外牆，租賃期間均自105 年1月20日起至111年1月19日止共6年，且該2份契約自外 觀觀之顯然出於同一格式，條文用語亦多相同，例如租金 均約定每3個月給付現金1次，並均約定如遇承租人違約， 懲罰性賠償金為100萬元，有系爭2份租約在卷可稽（見本 院107年度中簡字第1426號卷第10-21頁）。而被告主張其 承租系爭房屋乃作為經營古董藝品店使用，承租系爭外牆 則係用來附掛廣告為其所經營之古董藝品店宣傳等情，亦 為原告所不否認。由系爭房屋租約與系爭外牆租約之締約 日期、當事人、租賃期限、契約格式用語均相同，且租賃 標的物為房屋及其外牆，依兩造立約之本旨及當今社會房 屋與外牆廣告租賃之交易習慣，堪認系爭2份租約具有不 可分離互相結合之關係，系爭外牆租約之效力依存於系爭 房屋租約，二者應同其命運，同其存續或消滅，性質上自 屬於聯立契約。
（二）關於被告主張系爭房屋租約及系爭外牆租約，業經其合法 終止，有無理由：
1、按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事 人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及 過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經
驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主 要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法 律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字 面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院 99年度台上字第1421號、98年度台上字第1925號、98年度 台上字第1217號判決意旨參照）。
2、查系爭房屋租約第8條約定：「契約期間內乙方（即被告 林惠萍若擬遷移他處時，乙方不得向甲方（即原告）請求 押、租金償還，、遷移費及其他任何名目之權利，應無條 件將該房屋依原狀歸還甲方、乙方絕無異議」（同上中簡 卷第13頁），雖未約定以被告林惠萍終止系爭房屋租約之 前提要件，但亦不排除被告林惠萍可能因系爭房屋租約具 有終止原因而遷離之情形。再對照系爭房屋租約第6條係 就被告林惠萍退租時，應負回復原狀之義務所為約定內容 以觀（同上中簡卷第12頁），堪認系爭房屋租約第8條所 載：「契約期間內乙方若擬遷移他處時……」等字句，係 兩造締約時合意出租人即被告林惠萍得提前終止系爭房屋 租約，但不得請求返還押租金等及須負原狀交還房屋之特 別約定。
3、原告雖謂系爭房屋租約第8條並無任何關於終止契約之文 字，更無授與被告林惠萍片面任意終止兩造間租賃契約之 意旨，僅單純課予被告林惠萍欲遷移他處時，不得向原告 請求償還押、租金、遷移費之義務云云。惟原告上開主張 並未慮及系爭房屋租約之租賃期間長達6年，被告林惠萍 有因情事變更例如個人經濟條件或店面生意變動，而有提 前終止契約之必要與可能。且系爭房屋租約第8條已明文 約定此際被告林惠萍須「無條件將該房屋依原狀歸還」原 告，且不得向原告「請求押、租金償還及其他任何名目之 權利」（系爭房屋租約所約定之押租保證金為15萬5,000 元，系爭外牆租約所定之押租保證金為14萬5,000元）， 藉以衡平兩造間有關被告林惠萍行使約定終止權之權利義 務關係，是原告主張系爭房屋租約第8條非屬承租人即被 告林惠萍得提前終止系爭房屋租約之特別約定，與前揭明 文內容不符，殊非有據，委無足採。
4、本件被告林惠萍主張其於106年8月9日以新莊西盛郵局第 65號存證信函通知原告：「本人因生意極端蕭瑟，已無法 再支應房租，故本人已清空租屋，請貴房東諒察，本人將 於106年8月11日14時交屋並終止租約，請屆期受領交屋及 招牌」一節，有該存證信函在卷可憑（見本院卷第45頁） ，且為原告所不爭執，堪信為真。被告林惠萍既已依系爭
房屋租約第8條行使契約之終止權，並將終止之意思表示 以存證信函通知原告，則於其通知所告知之終止租約日期 即106年8月11日，生終止系爭房屋租約及系爭外牆租約之 效力。又系爭外牆租約雖未與系爭房屋租約第8條定有同 樣之承租人得提前終止租約之約定，然系爭2份租約屬於 聯立契約，系爭外牆租約之效力乃依存於系爭房屋租約， 二者應同其存續或消滅，業如前述，系爭房屋租約既經被 告林惠萍合法終止，自應認系爭外牆租約一併經被告林惠 萍終止，此由被告林惠萍前揭存證信函對原告所為之通知 亦載明：「請屆期受領交屋及招牌」等語，亦可得知。另 系爭2份租約均為定期租約，而非不定期租約，要無民法 第450條第3項規定應先前通知之適用（最高法院60年台上 字第223號民事判例要旨參照），併予敘明。 5、綜前所述，被告主張系爭2份租約業經被告林惠萍於106年 8月11日合法終止，洵屬有據。本院基於以上說明，既已 認系爭2份租約經被告林惠萍於106年8月11日合法終止在 案，則系爭2份租約有無再於106年8月19日經原告合法終 止，即無再行審酌之必要，併予敘明。
（三）關於原告請求被告連帶給付自106年7月20日起積欠之租金 138萬元，有無理由？
1、按終止契約，僅使契約自終止之時起向將來消滅，並無溯 及效力，當事人原已依約行使、履行之權利義務，不受影 響（最高法院96年度台上字第97號民事判決意旨參照）。 2、查系爭房屋租約及系爭外牆租約第3條均約定：「租金應 於各該月19日以前繳納，乙方（即被告林惠萍）每三個月 （每年1、4、7、10月）給付三個月現金租金一次」（同 上中簡卷第11、19頁）。本件被告林惠萍迄未給付其依約 應繳納之106年7月該期3個月房屋及外牆租金，而系爭2份 租約雖經被告林惠萍於106年8月11日合法終止在案，但於 租約終止前，已到期之106年7月該期應繳納之3個月房屋 及外牆租金，合計31萬5,000元（計算式：（56000+49000 ）×3＝315000），原告自仍得請求林惠萍給付，被告林 惠萍不因事後終止租約而免其給付義務。且因兩造於系爭 房屋租約第8條已有：「乙方（即被告林惠萍）不得向甲 方（即原告）請求押、租金償還」之特約，故被告林惠萍 亦不得請求原告退還租約終止日106年8月11日以後之租金 。因此，被告主張被告林惠萍所積欠之房屋及外牆租金應 按105000×23/30比例計算，尚非可採。又被告莊明憲就 系爭2份租約，均立於被告林惠萍之連帶保證人地位，從 而，原告請求被告2人連帶給付積欠之租金31萬5,000元，
應予准許。
3、另原告請求106年10月該期以後之租金，因系爭2份租約業 經被告林惠萍於106年8月11日終止，自終止之時起向將來 消滅效力，兩造間已不再有租賃契約存在，是原告此部分 租金請求，自不應准許。原告雖又主張被告林惠萍於終止 系爭2份租約後，仍占有系爭房屋及外牆，受有相當於租 金之利益，致原告受有損害，自應返還相當於租金之利益 云云。然此為被告所否認，辯稱：被告林惠萍於106年8月 11日終止契約後，業將系爭房屋及外牆清空遷出等語，並 提出照片為證（見本院卷第22-28頁），依被告林惠萍提 出之照片所示，其確已將系爭房屋及外牆騰空。而原告就 其主張被告林惠萍於106年8月11日租約終止後，仍繼續占 有使用系爭房屋及外牆一節，並未舉證以實其說，則原告 此部分主張，即非有憑，不足為採。至於系爭房屋之鑰匙 雖仍在被告林惠萍處，然被告林惠萍已依前揭存證信函所 示於106年8月11日派人前往與原告辦理交屋及交付鑰匙， 惟原告並未前往，被告林惠萍事後復於106年8月15日、 106年11月17日，以台北永吉郵局第236號、新莊西盛郵局 第97號存證信函，多次通知原告取回鑰匙，以上有該2份 存證信函存卷可佐（見本院卷第47、48頁），此部分既因 原告主觀上認為兩造間之租賃契約未合法終止而拒絕受領 鑰匙，自難執此而認定被告林惠萍於106年8月11日後，有 繼續占有使用系爭房屋及外牆之事實。
（四）關於原告請求被告連帶給付系爭房屋租約違約金100萬元 、系爭外牆約違約金100萬元，合計200萬元之違約金，有 無理由？
1、系爭房屋租約第19條及系爭外牆租約第8條均約定：「此 合約以陸年總計評估計算單月租金，如遇乙方（即被告林 惠萍）違約，懲罰性賠償金為一百萬元整」（同上中簡卷 第15、20頁）。而所謂懲罰性賠償金，乃以強制債務之履 行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依 債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得 請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損 害賠償（最高法院83年度台上字第2879號民事判決要旨參 照）。由此可見，兩造間約定承租人即被告林惠萍如未依 契約履行債務時，原告即得請求100萬元之懲罰性賠償金 。
2、如前所述，被告林惠萍於106年8月11日終止系爭2份租約 時，對於已到期之106年7月該期3個月之房屋及外牆租金 共31萬5,000元，並未依約給付原告。就此而言，堪認被
告林惠萍確有未依契約履行債務之情事，是原告依系爭房 屋租約第19條及系爭外牆租約第8條請求被告林惠萍給付 懲罰性違約金，核屬有據。惟違約金是否相當，應依一般 客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡 量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法 院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違 約金而異（最高法院82年度台上字第2529號民事判決要旨 參照）。本件被告林惠萍違約之情事係未依約繳納106年7 月該期3個月之租金31萬5,000元，而系爭房屋租約及系爭 外牆租約所約定之違約金額，各為100萬元、100萬元，合 計高達200萬元。依一般客觀事實、社會經濟狀況及原告 因被告林惠萍遲繳租金所受損害為利息之損失等情形予以 衡量，兩造所約定之違約金額，與原告實際受損害，顯相 差懸殊，不符比例。本院審酌上情，認原告依系爭房屋租 約第19條、系爭外牆租約第8條請求被告林惠萍給付懲罰 性違約金之金額，應酌予核減至5萬元、5萬元。是以，原 告請求被告2人連帶給付違約金10萬元（計算式：50000+5 0000＝100000），應予准許；逾此數額所為之違約金請求 ，則不應准許。
（五）關於原告訴之聲明請求被告連帶給付自107年8月20日起至 108年5月19日止，每月11萬元租金，是否合於民事訴訟法 第246條將來給付之訴之要件？
本件兩造間之系爭2份租約，均已於106年8月11日經被告 林惠萍合法終止在案，且原告並未提出證據證明被告林惠 萍迄今仍占有使用系爭房屋及外牆，已如前述。因此，原 告請求被告2人自107年8月20日起至108年5月19日止，按 月連帶給付11萬元，亦非有據，不應准許。
六、綜上所述，原告依兩造間所訂系爭房屋租約及系爭外牆租約 ，請求被告2人連帶給付積欠之租金31萬5,000元、違約金10 萬元，合計41萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即被告 林惠萍自107年3月27日起、被告莊明憲自107年4月8日起（ 同上中簡卷第36、37頁），均至清償日止，按年息5％計算 之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍所為之請 求，則無理由，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，依民事 訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。原 告就此部分所為供擔保假執行之聲請，旨在促使法院為職權 之發動，無庸另為准駁之諭知。至原告敗訴部分，其假執行 之聲請已因訴之駁回而失所依據，應併駁回之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 12 月 12 日
民事第一庭 法 官 羅智文
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 12 月 13 日
書記官 廖鳳美