臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第1876號
原 告 林儷胺
訴訟代理人 宋鑫宇
被 告 陳欣余
訴訟代理人 林亮宇律師
王雲玉律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國107 年11月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國（下同）107年3月12日，經由富鑫不動產經濟有 限公司（下稱富鑫公司）即有巢氏台中西屯逢甲加盟店之居 間，與被告訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）， 買受債務人所有座落臺中市○區○○○○街000 號3 樓之3 房地（下稱系爭房地），原告自訂約時迄今，已給付部分價 金新臺幣（下同）58萬元（即簽約時給付10萬元，同年月16 日再給付48萬元），因被告告知與永慶房屋崇德加盟店（即 聯勤不動產經濟有限公司，下稱聯勤公司或永慶房屋崇德加 盟店）另有簽訂專任委託銷售契約，委託銷售期限至107 年 4 月30日止，被告不欲永慶房屋知曉其餘委託銷售期限屆滿 前，即另與原告訂立系爭買賣契約，故與原告商議，不將58 萬元存到系爭買賣契約所約定之履保專戶，而由富鑫公司代 被告收取並保管，原告依系爭買賣契約第11條第3 款約定已 支付價金，被告於107 年3 月中旬表示，系爭房地又經由永 慶房屋崇德加盟店之居間，以更高的價金與第三人再次訂立 不動產買賣契約，被告無法對原告履行系爭買賣契約所訂之 義務，原告為明被告是否確實不願履行之事實，遂於107 年 3 月28日寄發臺中西屯郵局第227 號存證信函予被告，內容 略為：催請被告於函至3 日內，明確表示是否願履約之意， 若未為回覆，當可認被告之「不為給付」已屬實在。詎被告 收函後經過3 日，未為回覆，原告於107 年4 月3 日寄發臺 中西屯郵局第251 號存證信函予被告，聲明解除契約之意。 而按系爭買賣契約書第11條第3 款約定：「本約簽訂後，乙 方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解
除時，除負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之 權利，且應返還乙方已支付之價金並同意按甲方已支付價金 總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」被告既有 「不為給付」違約之舉，被告自有給付按與已付價金同額之 違約金即58萬元予原告之義務，原告爰依系爭契約之法律關 係請求被告給付違約金。
二、聲明：
（一）被告應給付原告58萬元，及自支付命令送達翌日起（107 年4 月24日）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息；
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告答辯：
一、被告前於107 年1 月起即將系爭房地專任委託予永慶房屋崇 德加盟店居間仲介銷售，期限至同年4 月30日，後於107 年 3 月11日富鑫公司之仲介人員林國寶與被告之配偶謝佩翰聯 繫，積極表示希望受委託居間仲介系爭房地之買賣，且表明 原告願出價680 萬元購買系爭房地，兩造即於107 年3 月12 日洽談簽立系爭買賣契約，並明確約定須待系爭房地於107 年4 月30日時尚未由永慶房屋居間出售之停止條件，兩造間 之買賣契約方為成立。107 年3 月22日被告即告知仲介人員 林國寶，系爭房地已由永慶房屋媒介並將與第三人成立契約 ，系爭買賣契約之停止條件已無法成就，系爭買賣契約不生 效力；然仲介人員林國寶與原告卻認為被告一屋二賣。退步 言之，縱使系爭買賣契約未附有停止條件，原告給付買賣價 金之方式，依系爭買賣契約第4 、5 條約定，原告應將各期 款項如期存匯至兩造所約定之履保專戶（中國信託商業銀行 股份有限公司受託信託財產專戶專屬帳戶：00000000000000 ，以下稱系爭履保專戶）。107 年3 月12日簽立系爭買賣契 約後，經被告電詢兩造共同委任之僑馥建築經理股份有限公 司，原告遲遲未將買賣價金如期存匯入系爭履保專戶，原告 既未給付價金，則原告依系爭買賣契約第11條第3 項之約定 ，向被告請求與已支付價金同額之懲罰性違約金58萬元為無 理由。
二、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免假執行。參、本院之判斷：
一、查被告前於107 年1 月2 日就系爭房地與聯勤公司即永慶房 屋崇德加盟店簽立專任委託銷售契約專任委託仲介銷售，委 託期間迄至同年4 月30日止；另富鑫公司即有巢氏台中西屯
逢甲加盟店受原告之委託仲介買房，因看上系爭房地，乃由 富鑫公司之仲介人員林國寶於107 年3 月11日前與被告之配 偶謝佩翰聯繫，表達希望受被告委託居間仲介系爭房地之買 賣，且表明已有買方即原告願意出價680 萬元購買系爭房地 ，謝佩翰於當時即已明確告知林國寶，被告已與聯勤公司訂 有專任委託銷售契約，林國寶並有轉知原告，惟林國寶明知 另有專任委託銷售契約，仍積極說服謝佩翰出售予原告，而 促成兩造於107 年3 月12日簽立系爭買賣契約，於契約書內 約定買賣價金680 萬元，分3 期付款，第1 期款為簽約款58 萬元，第2 期款為備證用印款92萬元，具體約定於特定日期 107 年5 月1 日完成用印手續及付款，第3 期款為尾款530 萬元，上開款項均應匯入中國信託銀行營業部之受託信託財 產專戶帳戶內，兩造並於同日簽立不動產買賣價金履約保證 申請書，另由被告與富鑫公司於同日補簽立委託銷售契約； 惟於簽約日原告交付現金10萬元於經辦地政士江峰光收受， 卻於系爭買賣契約書內之價金給付備忘錄欄內，勾選「本款 項已由申方存匯入專戶」之選項；嗣於107 年3 月16日由富 鑫公司出具收受原告交付簽約款48萬元之收據，並以Line通 訊軟體傳送該收據圖檔於被告；之後被告專任委託銷售之聯 勤公司居間仲介成功，被告與買家於107 年3 月22 日 簽立 不動產買賣契約書，並於同年4 月30日完成所有權移轉登記 等情，此有原告所提出之系爭買賣契約、收據，及被告提出 之專任委託銷售契約、不動產買賣契約、建物登記第二類謄 本、不動產買賣價金履約保證申請書等書證在卷足憑，復經 證人謝佩翰、林國寶於本院證述明確。
二、證人即受買方即原告委託仲介買受系爭房屋之富鑫公司仲介 人員林國寶於本院證稱：伊受原告委託買房，因原告告知有 一間房子有喜歡，我們想說既然買方喜歡，伊就去主動聯繫 屋主看是否能把房子讓我們來賣，找到屋主的配偶謝佩翰見 面後，他告訴我們他已經有簽專簽，大概到4 月份，但是他 也有說如果有比較好的價錢，也可以賣，因謝佩翰不確定專 簽的期限，所以他當時有要求5 月1 日後才開始送件，這也 就是為什麼沒有錢入履保而由富鑫公司保管；伊有跟買方說 賣方有簽專簽等語（見本院卷第54頁至55頁背面、第56頁） 。而原告於本院言詞辯論亦自認：「（問：你們當時訂立的 買賣契約，為什麼58萬元沒有存到買賣契約所約定的履保專 戶，而是交由仲介人員保管？）因為當時簽約時候，對方告 知我，他有和永慶房屋簽訂專任委託銷售契約，對方告知我 ，他怕被永慶房屋處罰，因此才不想要再那時間存入履保帳 戶，所以交由房仲那邊置放保管，到我們雙方所約定買賣簽
約日期到了之後，就是第2 期款即用印等項目後，才將錢存 入履保專戶，我給付的10萬元及後來48萬元，就是第1 期款 即訂金款為58萬元，當時是約定第2 期款是在107 年5 月1 日匯款，第1 期款也連同第2 期款在那個時點匯入履保專戶 」等語（見本院卷第18頁）。可見原告明知被告另有與永慶 房屋崇德加盟店簽訂專任委託銷售契約在先，如果違反專任 委託銷售契約，被告會被永慶房屋崇德加盟店處罰，兩造因 而約定第1 期款，先不存入履保專戶內，暫交由買方房仲「 保管」，並約定「到我們雙方所約定買賣簽約日期到了之後 ，就是第2 期款即用印等項目後，才將錢存入履保專戶」， 而第2 期款是約定在被告與永慶房屋崇德加盟店之專任委託 銷售契約於107 年4 月30日期滿後之同年5 月1 日連同第1 期款匯入履保專戶，以此觀之，兩造及富鑫公司不僅均明知 不能於被告與永慶房屋崇德加盟店所簽訂專任委託銷售契約 之期間內進行仲介買賣及移轉所有權登記，且兩告間有等待 專任委託銷售契約屆期後始進行正式買賣契約之意思表示甚 明。是被告抗辯兩造間約定以107 年4 月30日尚未由永慶房 屋媒介訂約為停止條件等語，尚堪信實。
三、兩造之書面買賣契約第4 條既約定買賣價金應存入指定之履 保專戶，且約定於買方將第1 期款（簽約款）58萬元全數存 入專戶時，賣方應交付所有權狀正本。但本件既無買方將58 萬元簽約款匯入指定專戶之事實，亦無賣方已交付所有權狀 正本之舉動，而原告係於107 年3 月12日簽訂系爭買賣契約 時，交付現金10萬元由經手地政士江峰光收受（卻不實勾選 本款項已由早方存匯入專戶欄項，見支付命令卷第9 頁）， 後於同年月16日交付簽約款48萬元予富鑫公司收執，顯然其 交付買賣價金款項，與買賣契約所約定應於簽約時將簽約款 58萬元全數存入專戶者不符，難認雙方於原告先後交付10萬 元、48萬元予地政士或富鑫公司收執（據證人即有巢氏房屋 仲介業務人員林國寶於本院證稱上開10萬元款項也是交付有 巢氏房屋仲介公司，見本院卷第55頁背面）即為履行系爭買 賣契約之付款。再參以有巢氏房屋為買方仲介，該第1 期款 在買方之仲介公司保管中，而第2 期款為「備證用印款」， 於賣方備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特 約代書收執時，買方即應付款，而被告既早於委託永慶房屋 崇德加盟店仲介賣屋，自應處於隨時可備證用印之狀，及可 要求買方隨即付款，而兩造之系爭買賣契約於106 年3 月12 日簽訂，則第2 期款殊無約定遲延至專任委託銷售契約期滿 後之同年5 月1 日始交付之必要。由是益證兩造間應有約定 以107 年4 月30日尚未由永慶房屋媒介訂約為系爭買賣契約
之停止條件。
四、原告與其委託仲介買受之富鑫公司明知被告早已另訂有專任 委託銷售契約，卻仍力勸被告違反專任委託銷售契約而再簽 立系爭買賣契約，難謂為單純善意第三人；富鑫公司之仲介 人員甚至故意於同行間踩線，進而引發本件紛爭，其專業倫 理實有待商榷！至於被告見原告出價高於其原先專任委託銷 售契約之買賣價金，而貪圖於專任委託銷售契約期滿後可有 較高獲利而提早簽立系爭買賣契約，亦有違背專任委託銷售 契約之履行誠信，是顯見三方於本件紛爭之發生均有可責難 之處。又富鑫公司原屬於買方即原告之仲介，明知被告另有 專任委託銷售契約，而於系爭買賣契約簽約日要求賣方之被 告再簽立委託銷售契約，此經證人員林國寶於本院證述明確 ，故就系爭買賣契約之簽立而言，有巢氏房屋實質上係立於 買方之受託人身分與被告交涉買賣，其與被告間有利害衝突 ，而且富鑫公司曾於本院另案107 年度中簡字第2835號起訴 請求被告給付居間報酬，則衡情證人林國寶所證自會有利於 原告，所證自不能全然遽信。再者，有關證人富鑫公司仲介 人員林國寶於本院所證稱如何與證人謝佩翰商談簽立系爭買 賣契約之過程（即本院卷第55頁所載：「當時已經有談好買 賣契約，當時店長還有跟謝先生說明如果合約簽下去，如果 違約的話要賠償違約金，簽約當中另一位同事業務也有再跟 謝先生告知一次，最後簽約完成後，再講契約內容，有再一 次告知謝先生違約要賠償違約金，這三段都有錄影」），因 事後無法提出錄影檔案以證實其說，則其就此之相關證詞亦 難遽信。另因富鑫公司在實質上既是買方原告之受託人，則 原告主張富鑫公司仲介人員林國寶就簽約款之收取為被告之 占有輔助人，亦難可採。
五、綜上所述，被告抗辯因其另與永慶房屋崇德加盟店訂有專任 委託銷售契約，兩造間之系爭買賣契約乃口頭定應於107 年 4 月30日尚未由永慶房屋媒介訂約為系爭買賣契約之停止條 件，堪以信實，而系爭房地既於專任委託銷售契約期間經永 慶房屋崇德加盟店仲介成交，兩造間之系爭買賣契約自無從 生效，則原告主張被告違約未履系爭買賣契約，而依約請求 被告給付原告已付價金同額之違約金58萬元，為無理由，應 予駁回。至其假執行之聲請，因其訴業經駁回而失所依附， 應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 12 日
民事第一庭 法 官 賴恭利
上正本係依原本做成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 12 日
書記官 陳怡臻