臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第233號
原 告 游祥麒
游祥和
共 同
訴訟代理人 王秋芬律師
被 告 陳明偉
陳明展
共 同
訴訟代理人 蔡育盛律師
複代理人 張韶庭律師
上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國106 年8 月3 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸仟肆佰玖拾參萬玖仟貳佰伍拾伍元，及被告陳明偉自民國一零五年十二月二十九日、被告陳明展自民國一零五年十二月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，耕地三七五減租條例第26條第1 項前段定有明文。又按 耕地三七五減租條例第17條第2 項，係針對出租人依同條第 1 項第5 款規定終止租約時，所為應由出租人給予承租人補 償之規定。申言之，耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法 編定或變更為非耕地使用時，出租人得予以終止租約，但應 給予承租人補償，故承租人請求出租人補償，以租約經出租 人依該條第1 項第5 款規定終止為前提，且屬於租佃爭議之 案件，依同條例第26條第2 項之規定，非經調解、調處，不 得起訴（最高法院78年度台上字第1642號判決意旨參照）。 本件原告請求被告依耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款規定給付補償費之租佃爭議事件，業經新北市新莊區公所 調解而調解不成立，嗣經新北市政府耕地租佃委員會調處， 被告不服該調處，而由新北市政府耕地租佃委員會移送本院 ，是原告起訴程序尚無不合，先予敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
㈠原告之父親游清溪於民國103 年2 月12日過世，其生前與被 告就坐落新北市○○區○○○段○○段000 地號土地（下稱 系爭耕地）訂有莊租登字第76號耕地租約（下稱系爭耕地租 約），最後一次書面耕地租約租期自98年1 月1 日至103 年 12月31日，游清溪過世後，現耕繼承人即原告依新北市耕地 租約登記辦法第六條第六項辦理租約繼承變更登記，而被告 則以系爭耕地已變更為非耕地而生租約終止效力為由，予以 異議，經新北市新莊區公所、新北市政府耕地租佃委員會調 解不成立，移送本院以104 年度重訴字第510 號受理，審認 系爭耕地租約至遲於104 年11月9 日因被告向原告為終止租 約之意思表示而失其效力，原告自無由就已消滅之系爭耕地 租約請求被告協同辦理承租人變更登記為由判決原告敗訴， 後原告雖提起上訴，惟復撤回上訴，該案件已經確定（下稱 前案租佃爭議事件）。
㈡被告在前案租佃爭議事件審理中，對於系爭耕地租約何時終 止，及應以何年度之公告現值計算補償費，莫衷一是，殊無 可採：
⒈被告於93年到95年間未合法終止系爭租約： 被告所指系爭耕地租約終止當時之系爭耕地承租人為游清溪 ，而非原告，且經被告陳明展於前案租佃爭議事件104 年11 月9 日第一審言詞辯論期日時陳稱：「我有跟游祥麒、游祥 堃、林素梅講三七五解約的問題，過程就是每次碰面都有談 到這件事情，就是表示要終止三七五的租約，但是一直都拖 著，游祥麒、游祥堃、林素梅講說要好好談、慢慢談，不要 這麼急，我表示要談就快一點，不要拖，拖對雙方沒有好處 。後來對三七五租約之終止，與游祥麒、游祥堃、林素梅談 沒有達成共識而終止，賠（補）償部份也沒有談妥，也沒有 談成共識。」云云；復據原告游祥麒在該次期日到庭陳稱： 「我有去談，被告有說過要終止的事情，但是我不是當事人 ，我無法作主，被告應找我父親（游清溪）談。」等語，該 判決乃據以認定：「是被告未能舉證證明游祥麒為游清溪之 代理人以及於93年到95年間，有向當時系爭耕地租約之承租 人游清溪為終止租約之意思表示，自難僅憑其當時曾與游祥 麒談及補償事宜未果，即認系爭耕地租約已合法終止。」， 其論斷應屬合法妥適。
⒉被告於98年間亦未合法終止系爭租約：
游清溪自承租系爭耕地後，自94年7 月起即按年於7 月間將 租金匯款至被告陳明展於華泰商業銀行中山分行0561000046 507 帳號，若如被告所辯已於93年間向承租人游清溪為終止 系爭耕地租約之意思表示，又於95年至96年間，雙方對已終
止之系爭耕地租約再次重申終止，針對補償費進行協談，98 年4 、5 月間，雙方亦針對系爭耕地租約已終止有共識而繼 續談補償費等情屬實，何以游清溪於98年1 月續租、98年7 月依租約按時匯款至被告陳明展上開帳號後，被告並未拒受 ，仍持續收租、且遲遲未收回土地？益徵游清溪與被告間從 未有合法終止租約之共識。
⒊被告合法終止租約之時點應為104年11月9日： 按前案租佃爭議事件確定判決對於系爭耕地租約終止之時間 審認：「…然被告雖未能舉證證明系爭耕地租約於93年至95 年間已經合法終止，惟於本件104 年9 月25日言詞辯論期間 ，被告已當庭表示要再次重申終止系爭耕地租約的意思表示 等語，有該次筆錄在卷可稽。而於104 年11月9 日言詞辯論 期日，被告復當庭表示：『我們主張93年就已經有終止的意 思表示，最晚在去年有發給原告的存證信函也一再表明終止 租約的意思表示。』、『如果原告對於上次開庭被告已經終 止意思表示有疑義，被告今日當庭再為一次終止的意思表示 。』等語，有該次筆錄在卷可稽，是縱系爭耕地租約於93至 95年間未經被告合法終止，然被告於上開期日當庭向原告所 為終止系爭耕地租約之意思表示，已當場到達原告，自發生 效力。是系爭耕地租約至遲於104 年11月9 日本件言詞辯論 終結時，已因被告向原告為終止之意思表示而失其效力。」 ，足徵被告合法終止租約之時點確為104 年11月9 日，是依 耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款之規定，被告應按 104 年當期之公告土地現值計算，給付原告補償費。 ㈢本件補償費金額之計算：
被告合法終止租約之時點為104 年11月9 日，被告自應按10 4 年當期之公告現值給付原告補償費，而系爭耕地104 年1 月公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）49萬8,000 元，系 爭耕地面積為605.95平方公尺（即0.060595公頃），是系爭 耕地公告現值總額為3 億176 萬3,100 元，扣除應繳土地增 值稅1 億694 萬5,336 元所餘之3 分之1 為6,493 萬9,255 元，即為本件補償費【計算式：（498,000 元×605.95平方 公尺－土地增值稅）×1/3 ＝64,939,255元】。 ㈣對被告答辯之陳述：
⒈游清溪在102 年下半年前，身體健康狀況尚佳、頭腦清晰， 而被告在其等父親陳三川過世後，從未與游清溪見過面，游 清溪亦未曾將系爭耕地租約終止相關事宜委託原告游祥麒及 訴外人林素梅處理，被告空言於96年間對游清溪作出終止系 爭耕地租約之意思表示，並由原告代理後續協商事宜，實屬 無稽。被告未能舉證證明原告游祥麒為游清溪之代理人以及
於93年到96年間，有向當時系爭耕地租約之承租人游清溪為 終止租約之意思表示，自難僅憑其當時曾與原告游祥麒談及 補償事宜未果，即認系爭耕地租約已合法終止。 ⒉原告游祥麒與林素梅並非表見代理人：
⑴被告陳明展於98年間直接打電話約原告游祥麒及林素梅至土 地公廟見面，只說有事商量，原告游祥麒及林素梅到現場後 ，始被告知係要談系爭耕地之補償事宜，被告卻稱係其召集 游清溪至土地公廟商談補償費相關事宜，但因當時游清溪年 事已高，便「委由」其子女即原告游祥麒及林素梅代表協商 云云，顯係事後卸責之詞。
⑵被告辯稱游清溪以自己之行為表示以代理權授與原告游祥麒 或林素梅，或知原告游祥麒表示為其代理人而不為反對之表 示而有表見代理事實等情，惟被告對於游清溪是否知情、原 告游祥麒如何或何時表示其為游清溪之代理人，亦未舉證以 實其說，僅空言辯稱游清溪年事已高、與原告游祥麒及林素 梅談及補償費事宜云云，顯然不俱足前揭表見代理之要件。 ⑶林素梅實為另一耕地租約（莊登字第77號）之當事人，與系 爭耕地租約無關，被告所提匯款記錄亦為莊登字第77號租約 之租金，被告卻將之混為一談，辯稱林素梅為游清溪之表見 代理人，實屬無稽。
⑷兩造從未透過訴外人傅寶樹代為聯繫，被告所提傅寶樹自行 製作之訪談摘要內容並非真實。
⑸被告所提未記載日期之契約書，內容未經任何人簽署，且立 書人與原告不符，被告卻以此書稿詭稱游清溪已接受被告所 為終止系爭租約之意思表示，並要求被告開立6,600 萬元本 票始辦理租約之註銷云云，殊難採信。
⒊游清溪與被告間租約於98年並未終止，參酌被告於98年5 月 間收受新莊區公所通知被告已核定續訂租約函後並無異議， 以及被告於98年7 月仍持續收受續租後之租金，並由游清溪 及原告繼承耕作迄今，迨至99年9 月間始因被告另就莊租登 字第77號耕地租約有所爭議而一併將本件租金退回，游清溪 及原告乃併依法提存該租金。被告從未如處理莊租登字第77 號耕地租約一般，以任何方式依耕地375 減租條例第17條第 1 項第5 款規定向游清溪及原告表示終止系爭耕地租約，實 係考量原告亦屬系爭耕地共有人，需詳加整合取得一致共識 後再協議終止系爭耕地租約，始符租佃雙方權益，理至明顯 。此觀被告所呈契約書開宗明義即敘明係依耕地375 減租條 例第17條第1 項第2 款：「承租人放棄耕作權時」之規定以 及第五條：「上述第一、二條約定之土地所有權移轉登記， 係出租人換取承租人放棄耕作權，終止375 租約之條件交換
。」等文字自明等語。
㈤並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：
㈠原告之父親游清溪於50年間向被告之父親陳三川承租新北市 ○○區○○段○○○段000 地號土地耕作，雙方訂有耕地租 約。嗣後陳三川過世，游清溪便與被告就同段207 、207-10 、207-2 、207-12、207-13共5 筆土地訂定系爭耕地租約， 前2 筆地號土地已經新北市政府徵收，而後3 筆地號土地於 96年間經土地重劃完成後，現已變更為系爭耕地，並登記為 第一種商業區。因耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款 規定「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不 得終止：五、經依法編定或變更為非耕地使用時。」，被告 鑑於系爭耕地現已變更為商業區，且系爭耕地承租人游清溪 實際上僅於系爭耕地零星種植幾棵木瓜樹及香蕉樹，已與耕 地三七五減租條例保障佃農基本生存權利之立法目的相去甚 遠，故被告遂對系爭耕地承租人游清溪作出終止系爭耕地租 約之意思表示，並由原告代理游清溪針對後續補償費事宜與 被告進行協商。然而，由於被告與原告認定之補償費金額相 差甚鉅，始終無法達成共識，故被告暫時擱置補償費金額認 定之問題，留待下次協商會議續行討論。
㈡98年4 、5 月間被告再度對系爭耕地承租人游清溪表示終止 系爭耕地租約，並召集游清溪至土地公廟商談補償費相關事 宜，由於當時游清溪年事已高，便委由其子女即原告游祥麒 與林素梅代表協商，此乃林素梅於他案多次坦承不諱之事實 。但因原告游祥麒、林素梅與被告認定之補償費金額始終無 法達成共識，故補償費金額如何認定之問題遂無下文。 ㈢其後，98年6 月至12月間，紅龍房屋副理傅寶樹為仲介合建 ，遂為被告處理系爭耕地補償費事宜，待系爭耕地租約註銷 後，再與建設公司洽談合建。此段期間，被告更積極且多次 向系爭耕地承租人游清溪、原告游祥麒及林素梅表示終止系 爭耕地租約，並主動邀請渠等討論補償費相關事宜，豈知游 清溪接受被告所為終止系爭耕地租約之意思表示後，竟要求 本得以耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款法定終止事 由終止系爭耕地租約而無須與游清溪交換條件之被告，移轉 系爭耕地部分所有權予其子女，更貪無饜足地要求被告開立 6,600 萬元本票供其擔保，其始前往新北市新莊區公所辦理 系爭耕地租約之註銷，以致本次商談不歡而散，游清溪遲遲 不願就實質上已為終止之系爭耕地租約辦理註銷。 ㈣本件應以96年當期公告土地現值作為補償費計算基礎，理由 說明如下：
⒈被告已於96年土地重劃完畢之際，向系爭耕地承租人游清溪 為終止系爭耕地租約之意思表示，且終止權為形成權，於權 利人行使時即發生效力，無庸得相對人同意，是系爭耕地租 約早在96年終止，本件補償費金額之認定自應以96年當期公 告土地現值作為計算基礎。
⒉況且，本件原告及林素梅均具有系爭耕地承租人游清溪代理 人之身分，是被告對渠等所為終止系爭耕地租約之意思表示 亦對游清溪本人發生效力，系爭耕地租約已於96年終止自明 ：
⑴系爭耕地租約雖係被告與游清溪所訂，惟就系爭耕地租約相 關事宜均係由原告游祥麒及林素梅出面與被告協商，是原告 游祥麒及林素梅之客觀行為，足以間接推知游清溪有授權其 子女代理其處理系爭耕地租約相關事宜，自然包含代受意思 表示之代理權限，故即便游清溪未向被告明示其授予原告游 祥麒及林素梅代理權，亦生代理權授予之效力，核與最高法 院32年上字第5188號民事判例揭櫫隱名代理之構成要件相符 。因此，縱認被告在96年作出終止系爭耕地租約意思表示之 對象係原告游祥麒及林素梅，而非系爭耕地承租人游清溪（ 僅為假設語氣，被告否認之），由於系爭耕地承租人游清溪 已授予渠等代理權，是被告對渠等表示終止系爭耕地租約之 效力當然及於游清溪本人，系爭耕地租約即於96年終止。 ⑵此外，由於系爭耕地租約相關事宜均係由原告游祥麒及林素 梅代替其父親出面與被告協商，是縱認本件無隱名代理之適 用，亦已符合民法第169 條「由自己行為表示以代理權授與 他人」之要件，而有表見代理之適用。是系爭耕地承租人游 清溪對於被告自應負授權人責任，即便被告係對原告游祥麒 及林素梅為終止系爭耕地租約之意思表示（僅為假設語氣， 被告否認之），該終止契約之效力亦及於游清溪本人，故系 爭耕地租約已於96年終止自明。
⒊何況，系爭耕地租約早已於96年變更系爭耕地地目，被告向 系爭耕地承租人游清溪表示終止時即為終止，被告未就原告 針對既已終止之系爭耕地租約申請續約之行為表示異議，自 屬當然。況且，被告未就系爭耕地承租人游清溪辦理續約之 行為表示異議，並不等於同意繼續出租系爭耕地予游清溪， 縱使新北市新莊區公所依據系爭耕地承租人游清溪之片面申 請而為系爭耕地租約之續約，也僅係形式上看似雙方具有系 爭耕地租賃關係而已，不得也不應因此認定被告有繼續出租 系爭耕地予游清溪之意願，而謂雙方間之租賃關係仍實質存 在。甚且，被告就游清溪、原告游祥麒及林素梅陸續匯入之 佃租亦已退回，足證被告實無繼續出租系爭耕地予游清溪之
意願。原告以被告未及時表示異議之行為，擅自認定被告同 意出租系爭耕地予游清溪，而謂被告無終止系爭耕地租約之 意思，系爭耕地租約仍有效存在，未免過於速斷。 ㈤本件補償費至多亦當以98年當期公告土地現值作為計算基礎 ，理由詳述如下：
⒈98年間4 、5 月間，被告因系爭耕地經土地重劃分配為商業 區，遂依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款之規定， 對系爭耕地承租人游清溪表示終止系爭耕地租約，並召集游 清溪至土地公廟商談補償費相關事宜，但因當時游清溪年事 已高，便「委由」其子女即原告游祥麒與林素梅代表協商。 由於終止權為形成權，於權利人行使時即發生效力，無庸得 相對人同意，是系爭耕地租約於被告向游清溪表示終止，且 該終止之意思表示到達游清溪時即為終止。既然被告已向游 清溪表示終止系爭耕地租約，且終止系爭耕地租約之意思表 示亦已到達游清溪，只是由於游清溪年事已高，不便出席商 談終止系爭耕地租約後所生補償費相關事宜，始委由其子女 代理其出面協商而已，故系爭耕地租約至遲已於98年4 、5 月間終止。
⒉縱認被告於98年4 、5 月間作出終止系爭耕地租約意思表示 之對象係原告游祥麒及林素梅，而非系爭耕地承租人游清溪 （僅為假設語氣，被告否認之），由於游清溪已「委由」渠 等處理系爭耕地租約相關事宜，明示授予渠等代理權，自然 包含代受意思表示之代理權限。是被告對於渠等表示終止系 爭耕地租約之效力，當然及於游清溪本人，故系爭耕地契約 於98年4 、5 月間終止確屬真實。
⒊況且，被告更於98年6 月至12月間多次向系爭耕地承租人游 清溪表示終止系爭耕地租約，縱認被告此段期間作出終止系 爭耕地租約意思表示之對象乃原告游祥麒及林素梅，而非系 爭耕地承租人游清溪（僅為假設語氣，被告否認之），由於 系爭耕地租約相關事宜均係由原告游祥麒及林素梅出面與被 告協商，是渠等之客觀行為已足以間接推知游清溪有授予渠 等代理權之意思，縱無授予代理權之意思亦具備授予渠等代 理權之外觀，是被告對原告游祥麒及林素梅所為終止系爭耕 地租約之意思表示，無論以隱名代理或表見代理之角度觀察 ，效力均及於游清溪本人，故系爭耕地租約於98年終止應屬 明確等語，資為抗辯。
㈥並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
原告主張系爭耕地租約於104 年11月9 日始經被告依耕地三 七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終止，其得依同條例
第17條第2 項第3 款規定請求被告依系爭耕地104 年度公告 土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一給付補償費等語， 被告固未否認系爭耕地租約業經其終止，並應給付補償費予 原告，然就系爭耕地租約係於何時終止，及應以何年度公告 現值計算補償費予原告，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭 執所在厥為：㈠系爭耕地租約係於何時經被告合法終止？㈡ 被告應給付原告之補償費數額為多少？經查：
㈠系爭耕地租約係經被告於104年11月9日合法終止： ⒈按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終 止：五、經依法編定或變更為非耕地使用時，耕地三七五減 租條例第17條第1 項第5 款定有明文。原告主張兩造於前案 耕地租佃爭議事件中，就系爭耕地租約是否經被告依上開條 例規定事由合法終止乙節已為攻防，被告並於該案件104 年 11月9 日第一審言詞辯論時表示「如果原告對於上次開庭被 告已為終止意思表示有疑義，被告今日當庭再為一次終止的 意思表示。」等語，而該終止系爭耕地租約之意思表示已當 場到達原告發生合法終止之效力，故而原告於該案件中請求 被告偕同辦理系爭耕地租約名義變更登記之請求，乃經本院 審理後認為無理由而判決駁回等情，有原告提出前案耕地租 佃爭議事件之第一審判決即本院104 年度重訴字第510 號判 決1 份在卷可憑（見訴字卷第101 頁至第110 頁），是原告 主張系爭耕地租約係經被告於104 年11月9 日依耕地三七五 條例第17條第1 項第5 款事由合法終止，為屬有據。至被告 於前案耕地租佃爭議事件第一審104 年9 月25日言詞辯論期 日時，雖亦曾當庭表示再次重申終止系爭耕地租約之意思表 示，然其斯時並未舉證其於該言詞辯論期日前已合法終止系 爭耕地租約之事實，此為前開判決記載明確，是其縱再次重 申亦無可能生終止之效力甚明，故系爭耕地租約之合法終止 時點仍應為104 年11月9 日，附此敘明。
⒉被告雖辯稱系爭耕地於96年間土地重劃分配完畢並變更為商 業區，已符合耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款得提 前終止之規定，其並對游清溪為終止系爭耕地租約之意思表 示，並由原告代理游清溪針對後續補償費事宜與被告進行協 商云云。然系爭耕地固於96年間已符合被告得提前終止之情 形，被告亦僅取得提前終止之權利而已，於被告尚未向斯時 承租人游清溪為終止之意思表示前，系爭耕地租約自仍存續 有效，而被告就其係何時、何地向游清溪為終止系爭耕地租 約之意思表示，且原告係何時代理游清溪與被告協商補償費 事宜等節，並未提出任何事證為佐，其空言所辯，自無可採 。至被告辯稱縱認被告在96年間終止系爭耕地租約之意思表
示之對象係原告游祥麒及林素梅，依代理、隱名代理及表見 代理之規定，被告終止系爭耕地租約之效力亦及於游清溪云 云，惟被告就其於96年間曾向原告游祥麒、林素梅為終止系 爭耕地租約之意思表示之事實，亦未舉證以實其說，仍無可 能依代理之相關規定認系爭耕地租約業經被告合法終止，被 告此部分所辯，殊無可採。
⒊被告復辯稱98年4 、5 月間被告再次向游清溪表示終止系爭 耕地租約，並召集游清溪至土地公廟商談補償費事宜，游清 溪乃委由原告游祥麒及林素梅處理系爭耕地租約事宜，故系 爭耕地租約已於98年4 、5 月終止云云。然原告游祥麒否認 為其父親游清溪之代理人，且於前案租佃爭議事件中亦陳稱 「我不是當事人，我無法作主，被告應找我父親談」等語， 有前開判決在卷可參（見訴字卷第108 頁）；另證人林素梅 於本院審理時亦證稱：據伊所知，游清溪身體很健康，到過 世之前都自己處理事情，應該沒有委託其他人來處理系爭耕 地租約的事情，伊沒有受游清溪委託與被告洽談系爭耕地租 約終止及補償事宜等語明確（見訴字卷第294 頁至第295 頁 ），難認原告游祥麒與林素梅係受游清溪委託，而以游清溪 代理人之身分與被告洽談系爭耕地租約相關事宜，故被告辯 稱系爭耕地租約經其於98年4 、5 月間向游清溪之代理人為 終止之意思表示，並無可採。至被告向林素梅及訴外人游祥 堃、游祥德、游庭瑞、游美禮子等人提起偽造文書告訴案件 （臺灣新北地方法院檢察署102 年度偵字第24850 號）中， 林素梅等人共同委任之辯護人蘇章巍律師固於答辯狀內表示 「98年4 、5 月間，因游清溪承租303 地號之地目已確定變 更為建地，而有耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款及 第2 項補償規定之適用問題，告訴人等始出面與游清溪會商 討論其出租耕地之終止、補償條件。」等語，及於檢察事務 官訊問時陳稱「…因為已經地目由農地變更為建地，依耕地 三七五減租條例第17條規定，租約應該終止，由地主即告訴 人2 人補償給佃農游清溪，地主希望能夠減少補償金額，於 是就與游清溪約在土地公廟旁的會議室協商，但是游清溪當 時年事已高，就由其子游祥麒代表，並交代游祥德、游祥堃 、林素梅陪同到場與告訴人2 人協商…」等語，有被告提出 該答辯狀、訊問筆錄在卷可參（見訴字卷第195 頁至第202 頁），然自蘇章巍律師於訊問時所稱「由林素梅『陪同』游 祥麒到場」等語，無從認定林素梅係受游清溪委任前往土地 公廟與被告協商；另原告並非前開偵查案件之被告，故系爭 耕地租約之爭執顯非該偵查案件調查之要點，且蘇章巍律師 前開所陳既非基於證人身份所為陳述，亦非其親自見聞，更
非受原告或游清溪委任所為，自無從憑此逕認原告游祥麒有 受游清溪委任而與被告洽談系爭耕地租約終止之事，是被告 辯稱其已向游清溪之代理人為終止系爭耕地租約之意思表示 ，尚乏積極事證可佐，並無可採。
⒋被告又辯稱其於98年6 月至12月因傅寶樹仲介合建一事，被 告更積極向游清溪表示終止系爭耕地租約，游清溪於接受被 告所為終止之意思表示後，尚要求被告需移轉系爭耕地部分 所有權及開立本票供擔保，致雙方未能就補償費達成共識， 縱認被告此段期間意思表示之對象為原告游祥麒及林素梅， 依代理、隱名代理及表見代理規定，效力均及於游清溪本人 云云。然查：
⑴關於被告前開期間曾向游清溪本人為終止系爭耕地租約之意 思表示乙節，被告雖提出未記載日期之契約書、傅寶樹自行 製作訪談摘要各1 份在卷為憑（見訴字卷第211 頁至第213 之2 頁、第207 頁至第209 頁），且證人傅寶樹於本院審理 時證稱：當時伊就系爭耕地有去拜訪原告游祥麒、林素梅及 被告陳明展，伊發現系爭耕地有375 租約，伊有分別跟雙方 講要先處理租約的事情，才有辦法跟建商談合建，雙方都同 意先處理375 租約，並且透過伊將雙方的條件告知對方，後 來原告游祥麒有委託1 位代書提出協議書，但該協議書除了 移轉土地持分外，原告還要求被告要開立本票擔保，被告陳 明偉不同意開本票，所以後來就沒有簽立協議書等語（見訴 字卷第274 頁），惟前開契約書並未經游清溪簽名同意，或 原告游祥麒、林素梅以游清溪代理人名義簽立，難認此由原 告游祥麒單方提出之契約書內容，即為游清溪接受被告單方 終止系爭耕地租約意思表示後所提出，況觀諸該契約書前言 記載：「茲因所有坐落於：新莊市○○○段○○段000 地號 出租人等兩人分別出租持分235/1000與承租人訂立375 租約 在案（台北縣私有耕地租約莊登字第076 號）。經參方協議 由連帶保證人取得標示部分土地後，『依耕地375 減租條例 第十七條第一項第二款規定：放棄耕作權』，協議內容如下 ：以茲共同遵守。…」等文字（見訴字卷第211 頁），可知 證人傅寶樹於兩造間居中協調時，所協調者乃以承租人主動 放棄耕作權換取出租人出讓系爭耕地部分持分之方式終止系 爭耕地租約，即實際上以合意終止之方式終止系爭租約，而 非被告依耕地三七五條例第17條第1 項第5 款系爭耕地業已 變更為非耕地之事由，而單方向游清溪為終止系爭耕地租約 之意思表示，並委由證人傅寶樹向游清溪或原告游祥麒、林 素梅傳達該終止之意思甚明，此自證人傅寶樹製作之訪談摘 要均未敘及被告有欲單方為終止系爭租約之意思，而係關於
協議終止租約之條件磋商等內容亦可得知，自難認系爭耕地 租約業經被告依耕地三七五條例第17條第1 項第5 款規定合 法終止。至證人傅寶樹雖又證稱：被告向伊表示要終止375 租約時，是因為土地重劃變更地目之關係，原告當時也都相 當清楚等語（見訴字卷第279 頁），然系爭耕地已變更為非 耕地，非即當然使系爭耕地租約生立即終止之效力，縱兩造 斯時對此事實均知之甚詳，於被告未以此向游清溪為終止系 爭租約之意思表示前，實難謂系爭耕地租約已經被告合法終 止，證人傅寶樹前開證述仍無從為有利於被告之認定。 ⑵而關於游清溪是否委任代理人與被告洽談系爭耕地租約終止 一事，證人傅寶樹雖於本院審理時證稱：被告有要伊代表他 們去跟原告游祥麒表示要終止租約之意思，原告也有向伊表 示他們代表父親來處理租約的事情云云（見訴字卷第275 頁 、第277 頁至第278 頁），乃表示原告就系爭耕地租約一事 為游清溪之代理人，然被告當時並未依耕地三七五條例第17 條第1 項第5 款規定表示終止系爭耕地租約之意思，如前所 述，則縱認原告游祥麒係游清溪之代理人，系爭耕地租約亦 無可能發生業經被告單方合法終止之效果，況證人傅寶樹同 日復證稱：伊有問過兩造，他們說租約是存在他們兩造之間 云云（見訴字卷第280 頁），又表示系爭耕地租約乃存在於 兩造之間，前後證述顯然矛盾，倘原告確向證人傅寶樹表示 其等代表游清溪洽談系爭耕地租約，證人傅寶樹理應認知系 爭耕地租約乃存在游清溪與被告之間，而非兩造之間甚明， 併酌以證人傅寶樹同日經本院訊問其認知系爭耕地租約係存 在於何人之間時，並未直接表示該租約存在於游清溪與被告 之間，而係以前開所謂兩造自稱內容作為答覆，亦可見證人 傅寶樹實際上無法確認系爭租約之承租人為何人，其自無可 能判斷何人為本人、何人為代理人，而無從憑其證述作為游 清溪確有委任原告游祥麒為代理人之認定。
⑶至關於原告游祥麒或林素梅有無隱名代理游清溪一節，按代 理人與第三人為法律行為時，雖未以本人名義為之，但有為 本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，為 隱名代理，仍發生代理之效果（最高法院91年度台上字第24 61號判決意旨可參），惟被告當時並未依耕地三七五條例第 17條第1 項第5 款規定表示終止系爭耕地租約之意思，且原 告游祥麒、證人林素梅均否認有代理游清溪與被告洽談系爭 耕地租約，如前所述，難以此認定其等有為游清溪本人代受 被告終止系爭耕地租約之意思表示。而被告雖提出林素梅於 97、98年間代理游清溪匯款佃租予被告之紀錄（見訴字卷第 327 頁），及99年至102 年間代理游清溪辦理佃租提存之提
存通知書等件（見訴字卷第329 頁至第333 頁），惟此至多 僅能認定林素梅於前開年度之佃租匯款及提存等事項範圍內 為游清溪之代理人，無從據此認其受游清溪全權處理系爭耕 地租約事宜，況林素梅與被告間亦有另一耕地租約存在，其 雖曾代游清溪匯款佃租，惟游清溪並非每年均委託林素梅幫 忙，且被告自99年起即將佃租分別退還予游清溪及林素梅， 因林素梅表示欲辦理提存，游清溪始亦委託林素梅辦理提存 等情，此經證人林素梅於本院審理時證稱明確（見訴字卷第 296 號），益徵游清溪僅授予證人林素梅有限度之代理權， 且證人林素梅於該代理權之範圍外，亦無代理游清溪本人之 意思，與隱名代理之要件不符。
⑷再關於原告游祥麒或林素梅有無表見代理游清溪一節，按由 自己之行為表示以代理權授予他人，或知他人表示為其代理 人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民 法第169 條本文固有明文，然被告當時並未依耕地三七五條 例17條第1 項第5 款規定表示終止系爭耕地租約之意思，業 如前述，無論有無表見代理情事，仍不可能發生系爭耕地租 約經被告單方合法終止之效力，況參諸證人傅寶樹於本院審 理時證稱：伊有見過游清溪本人，是在原告游祥麒家中看到 的，都是在談系爭耕地的事情，當時他的身體還算硬朗，只 是年紀比較大，過程中他本人都沒有講話，游清溪是否了解 伊等在談甚麼事情，伊不是很清楚等語（見訴字卷第275 頁 ），證人傅寶樹既無從判斷游清溪是否了解其與原告游祥麒 間之談話內容，自難以游清溪於證人傅寶樹與原告游祥麒洽 談過程中並未表示意見，而認游清溪有以自己之行為表示代 理權授予原告游祥麒，或游清溪知原告游祥麒表示為其代理 人而不為反對表示之情形，此與隱名代理之要件仍有未符， 被告此部分所辯，並無可採。
㈡被告應給付原告補償費6,493萬9,255元： 按出租人依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終 止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補 償：三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後 餘額3 分之1 ，耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款定 有明文。系爭耕地租約經被告於104 年11月9 日以系爭耕地 已變更為非耕地為由而終止，如前所述，原告自得依前開規 定，請求被告按系爭耕地於104 年度之公告現值扣除土地增 值稅後餘額3 分之1 計算給付補償費。又系爭耕地總面積為 1,289.25平方公尺，依被告出租持分比例計算訂約面積為60 5.95平方公尺，以系爭耕地於104 年之土地公告現值為每平 方公尺49萬8,000 元、土地增值稅為1 億694 萬5,336 元計
算，被告應補償原告之費用為6,493 萬9,255 元，有原告提 出新北市政府地政局105 年5 月5 日新北地籍字第10508145 57號函覆在卷可參（見訴字卷第135 頁至第136 頁），且此 計算數額為被告所不爭執（見訴字卷第235 頁），是原告請 求被告給付6,493 萬9,255 元，為屬有據。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第 203 條分別定有明文。經查，本件起訴狀繕本係分別於105 年12月28日送達被告陳明偉、105 年12月26日送達被告陳明 展，有送達證書2 紙在卷可佐，是本件原告向被告陳明偉、 陳明展請求利息之起算日分別為105 年12月29日、105 年12 月27日，應堪認定。
五、綜上所述，系爭耕地租約經被告於104 年11月9 日依耕地三 七五減租條例第17條第1 項第5 款規定合法終止，原告得請 求被告依同條例第17條第2 項第3 款規定計算方式給付補償