臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第876號
原 告 黃金水
訴訟代理人 李美慧律師
被 告 江和遇
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年12月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○段○○○○○號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號一樓、二樓、三樓及夾層之建物遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾萬壹仟陸佰壹拾參元，及如附表所示之利息。
被告應自民國一○七年五月二十七日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣拾萬元。
被告應自民國一○七年五月二十七日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告新臺幣壹仟元。
被告應給付原告新臺幣陸萬元，及自民國一○七年八月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾參萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣壹佰捌拾玖萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、原告主張：兩造於民國105 年3 月29日就原告所有門牌號碼 高雄市○○區○○○路000 號3 層樓建物之1 樓、夾層、2 樓及3 樓（下合稱系爭房屋）分別簽訂租賃契約（下簡稱系 爭1 樓、夾層、2 樓及3 樓租約，並合稱系爭租約），租金 按月各為新臺幣（下同）70,000元、18,000元、18,000元及 17,000元，共計123,000 元，租期均自105 年4 月11日至10 8 年4 月10日止。嗣於106 年2 月20日兩造協議調降租金， 1 樓租金每月70,000元維持不變，夾層租金每月調整為14,0 00元、2 樓租金每月調整為14,000元、3 樓租金每月調整為 12,000元，共計110,000 元。詎料，自106 年10月起至107
年2 月止被告未依約給付租金，共計550,000 元。嗣於107 年3 月間兩造再次協議調降租金為每月共計10 0,000元，被 告仍未依約給付租金，自107 年3 月至同年5 月10日止，共 積欠租金200,000 元，則被告所積欠之租金扣除被告押租金 300,000 元，被告遲付租金總額已達2 個月租額，並已遲延 給付逾2 個月。為此，原告於107 年5 月23日去函催告被告 於文到2 日內付清所欠租金，逾期未付，即以該催告函為終 止租賃契約之意思表示。被告於107 年5 月24日收受上開存 證信函，卻未於收受後2 日內付清租金，原告爰依民法第44 0 條第2 項規定終止系爭租約，故兩造間之租賃關係業於10 7 年5 月27日終止；退萬步言，被告就上述所欠租金迄今分 文未付，原告再以本件起訴狀繕本之送達為終止租約之意思 表示，故系爭租約至遲於本起訴狀繕本之送達日亦已終止。 原告爰依系爭租約第17條約定及民法第455 條、第767 條規 定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告。另被告自106 年 10月11日起至107 年5 月26日止共計積欠租金801,613 元（ 計算式：110,000 元×5 ＋100,000 元×2 ＋100,000 元× 16/31 ＝801,613 元），扣除押租金共計300,000 元，則被 告自106 年12月11日起至107 年5 月26日尚積欠租金501,61 3 元，爰依系爭租約第3 條、第4 條約定及民法第233 條第 1 項規定，請求被告給付租金501,613 元及如附表所示遲延 利息。又兩造間之系爭租約既經原告於107 年5 月27日合法 終止，則被告自107 年5 月27日起無占有使用系爭房屋之正 當權源，然其卻仍繼續使用系爭房屋中，爰依民法第179 條 規定，請求被告自107 年5 月27日起至遷讓返還系爭房屋之 日止，按月給付相當於約定租金之不當得利100,000 元；另 依系爭租約第17條約定，請求被告自107 年5 月27日起至遷 讓返還系爭房屋之日止，按日給付懲罰性違約金10,000元。 此外，原告因被告違約涉訟支出律師費60,000元，爰依系爭 租約第12條約定，請求被告賠償原告60,000元。綜上，爰依 兩造間系爭租約約定及民法第455 條、第767 條、第179 條 規定提起本訴，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原 告。㈡被告應給付原告501,613 元及如附表所示之利息。㈢ 被告應自107 年5 月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付原告100,000 元。㈣被告應自107 年5 月27日起至遷 讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告10,000元。 被告應 給付原告60,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。㈥願供擔保，請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
四、本院得心證之理由：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約， 為民法第440 條第1 、2 項所明定。另按承租人積欠租金額 ，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋， 土地法第100 條第3 款亦有明文。而土地法第100 條第3 款 關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設， 然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用， 而土地法第100 條之規定，既未區分供住宅使用之房屋租賃 或或供營業使用之房屋租賃，則土地法第100 條所謂之房屋 兼指住屋與供營業用之房屋而言（最高法院44年台上字第51 6 號判例、51年台上字第370 號判例意旨可資參照）。又出 租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如 於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租 約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發 生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高 法院87年度台簡上字第7 號判決意旨參照）。 ㈡經查，原告主張被告向其承租系爭房屋1 樓、夾層、2 樓及 3 樓，並於105 年3 月29日簽立系爭租約，租金按月各為70 ,000元、18,000元、18,000元及17,000元，共計123,000 元 ，租期均自105 年4 月11日至108 年4 月10日止。又於106 年2 月20日兩造約定系爭房屋1 樓、夾層、2 樓及3 樓租金 按月各為70,000元、14,000元、14,000元、12,000元，共計 110,000 元。嗣於107 年3 月間兩造再次協議調降租金為每 月共計100,000 元，被告仍未依約給付租金。則被告所積欠 之租金750,000 元，扣除押租金300,000 元，則被告遲付租 金總額已達2 個月租額，並已遲延給付逾2 個月。原告遂於 107 年5 月23日以存證信函通知被告於文到2 日內清償完畢 所積欠之租金，屆期如未付清，即以該存證信函終止系爭租 約，被告於107 年5 月24日收受該存證信函卻未於期限內付 清等情，業據原告提出系爭租約、租金調整協議書籍、該存 證信函及回執為憑（審訴卷第12至35頁），此部分主張堪信 為真。揆諸上開說明，原告既已於107 年5 月23日寄發系爭 存證信函為限期給付逾期即終止租約之意思表示，被告管理 員於107 年5 月24日代收系爭存證信函，被告迄未給付，堪 認兩造間之系爭租約已於107 年5 月27日業已終止。 ㈢按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，為民法
第767 條第1 項前段所明定。又承租人於租賃關係終止後， 應返還租賃物與出租人，民法第455 條前段亦分別定有明文 。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求 返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所 有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最 高法院75年台上字第801 號判例意旨參照）。查原告主張其 為系爭房屋所有權人，而系爭房屋迄今仍由被告占有使用一 節，有系爭房屋登記謄本在卷可稽（審訴卷第68至70頁）， 再被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法通知，未 於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀作何答辯或陳述以 供本院審酌，依民事訴訟法第280 條第3 項前段準用同條第 1 項前段規定，視同自認，則經本院審核、調查前開證據之 結果，堪信原告之主張為真實。則兩造間之系爭租約既已終 止，被告自租約終止後即屬無權占有系爭房屋，自負有將系 爭房屋返還予原告之義務，是原告本於系爭房屋所有人之地 位，依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，洵屬有 據，應予准許。
㈣次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利 率、民法第229 條、第233 條第1 項分別定有明文。復按押 租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係 消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之 押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始 生返還押租金之問題（最高法院87年度臺上字第1631號判決 意旨參照）。原告主張被告自106 年10月11日起至107 年5 月26日止共計積欠租金801,613 元（計算式：110,000 元× 5 ＋100,000 元×2 ＋100,000 元×16/31 ＝801,613 元） ，扣除押租金共計300,000 元，則被告自106 年12月11日起 至107 年5 月26日尚積欠租金501,613 元，故原告依系爭1 樓租約關於租金約定、系爭夾層、2 樓、3 樓租約第3 條、 第4 條及租金調整約定請求附表所示租金及遲延利息，自屬 有據，應予准許。
㈤再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。本件被告迄今仍未返還 系爭房屋予原告，其自系爭租約終止後即屬無權占有系爭房 屋，依社會通常之觀念，可能獲得相當於租金之利益，房屋 所有人則因此受有相當於租金之損害，應得依民法第179 條 前段規定，請求相當於租金之不當得利。又系爭租約於租期 屆滿前每月租金為110,000 元，應可認為被告無權占有系爭
房屋所受有相當於租金之不當得利，原告主張以此等標準作 為不當得利計算依據，應屬允當，是原告請求被告自107 年 5 月27日起遷讓返還系爭房屋之日止，以每月110,000 元作 為計算相當於租金之不當得利基礎，自屬有據，應予准許。 ㈥另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252 條定有明文。又違約金之約定係為確保債務之履行， 依其性質可分為賠償額預定性之違約金與懲罰性之違約金， 前者乃事先預定其契約不履行之賠償總額；後者則為嚇阻違 約而為此處罰之約定，具制裁之性質。是以在酌減違約金時 ，若屬賠償額預定性之違約金，自應以當事人實際所受損害 為主要之酌量標準；若屬懲罰性之違約金，則除應依一般客 觀事實、社會經濟狀況酌定外，亦應參酌當事人所受損害情 形，始符違約罰之目的，不能因當事人尚得請求損害賠償， 即可任意酌定（最高法院91年度台上字第666 號判決意旨足 參）。查系爭1 樓租約第17條約定：「租期屆滿或中途終止 租約，乙方（即承租人）應即搬遷，將租賃物依本約第7 條 之約定交還甲方（即出租人），不得有任何要求，如有遲延 ，每逾限一日，應給付甲方每日新台幣壹萬元之懲罰性違約 金至遷讓之日止」等語（審訴卷第15頁），主張依此計付違 約金云云。惟系爭1 樓租約於107 年5 月27日終止，業經本 院認定如前，而原告因被告租期屆滿未依約遷讓返還系爭房 屋1 樓，除受有不能使用收益系爭房屋1 樓之損害外，原告 並未舉證其受有何其他損害，另參酌系爭1 樓租金先前約定 為70,000元、被告無權占有系爭房屋迄今約半年餘等一切情 狀，認其請求以每日10,000元計付違約金，顯屬過高，對被 告有失公平，應酌減為每日1,000 元始為適當。是原告請求 被告自107 年5 月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日 給付1,000 元之違約金，核屬有據，逾上開範圍之請求，則 無理由。
㈦關於涉訟費用部分，經查系爭1 樓租約第20條、系爭夾層、 2 樓、3 樓租約第12條均約定被告若有違約情事，致原告受 有損害賠償等，原告如因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用， 均應由被告負責賠償，而本件被告未如期繳納租金，自屬違 約且損害原告權益，而原告因此涉訟支出律師費用60,000元 ，業據其提出收據影本1 紙為證（審訴卷第36頁），則原告 依上開租約約定，主張被告應賠償律師費用60,000元，洵屬 有據。
五、綜上所述，原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段 規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，另依系爭租約 之約定，請求被告給付自106 年10月11日起至107 年5 月26
日止所積欠之租金共501,613 元及如附表所示利息，及請求 被告給付自107 年5 月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付100,000 元及按日給付1,000 元，另請求給付60,0 00元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年8 月30日起至清償 日止按年息5 % 之利息，為有理由，應予准許，逾上開範圍 之請求，則無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相 當擔保金額，予以准許，並依職權宣告被告預供擔保後，得 免為假執行。
七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依 民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項 、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 7 日
民事第三庭 法 官 蔡牧玨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 12 月 7 日
書記官 曾小玲
附表：
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│編號│請求月份 │金額（新台幣）│遲延利息 │
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│1 │106年12月 │30,000元 │自106年12月11日起至 │
│ │11日至107 │ │清償日止，按年息5%計│
│ │年1月10日 │ │算之利息 │
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│2 │107年1月11│110,000元 │自107年1月11日起至 │
│ │日至107年2│ │清償日止，按年息5%計│
│ │月10日 │ │算之利息 │
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│3 │107年2月11│110,000元 │自107年2月11日起至 │
│ │日至107年3│ │清償日止，按年息5%計│
│ │月10日 │ │算之利息 │
├──┼─────┼───────┼──────────┤
│4 │107年3月 │100,000元 │自107年3月11日起至 │
│ │11日至107 │ │清償日止，按年息5%計│
│ │年4月10日 │ │算之利息 │
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│5 │107年4月 │100,000元 │自107年4月11日起至 │
│ │11日至107 │ │清償日止，按年息5%計│
│ │年5月10日 │ │算之利息 │
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│6 │107年5月 │51,613元【計算│自107年5月11日起至 │
│ │11日至107 │式：100,000× │清償日止，按年息5%計│
│ │年5月26日 │16/31＝51,613 │算之利息 │
│ │ │元】 │ │
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│小計│ 501,613元 │
└──┴────────────────────────┘