臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第814號
原 告 戴饒銹垠
訴訟代理人 謝錫福律師
被 告 楊雪曼
周龍生
上二人共同
訴訟代理人 李瑀律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國107 年11月28日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告楊雪曼應給付原告新臺幣壹佰陸拾玖萬捌仟貳佰玖拾叁元，及自民國一百零七年十月二十三日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告楊雪曼負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣伍拾柒萬元為被告楊雪曼供擔保後，得假執行；但被告楊雪曼如以新臺幣壹佰陸拾玖萬捌仟貳佰玖拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原請求「一、被 告應連帶給付原告新臺幣（下同）235 萬4,017 元，其中 233 萬元自民國105 年4 月16日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。二、原告願供擔保，請准宣告假執行。」 ，嗣於本院審理中更正聲明為：「一、被告應連帶給付原告 169 萬8,293 元及自107 年10月23日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。二、原告願供擔保，請准宣告假執行 。」（見本院卷二第4 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明 ，依上開規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠訴外人統一超商股份有限公司（下稱統一超商）前向原告承 租原告所有坐落桃園市○○區○○段000 地號土地暨坐落其 上同段2300建號即門牌號碼桃園市○○區○○路0000號建物 （下合稱系爭不動產），雙方於101 年11月27日簽訂租賃契 約，約定租賃期間自102 年1 月1 日起至111 年10月31日止
，押金33萬元，嗣並於於101 年1 月17日及104 年2 月9 日 簽立租金調整協議書（下合稱系爭租約）。於系爭租約之租 賃期間內，原告委託住商不動產中壢站前加盟店安舒有限公 司（下稱安舒公司）仲介銷售系爭不動產，銷售條件約定買 方需與統一超商另訂租約，延續系爭租約之法律關係，嗣於 104 年5 月20日與被告楊雪曼簽訂不動產買賣契約（下稱系 爭買賣契約），被告楊雪曼亦承諾依系爭租約之權利義務關 係與統一超商再行簽訂新約，並由被告楊雪曼指定被告周龍 生為系爭不動產之移轉登記名義人，雙方於104 年7 月22日 辦理所有權移轉登記完竣。原告於104 年7 月31日點交時， 併有將系爭租約（含租賃契約、2 次租金調整協議書）正本 及33萬元押金支票等交予至現場之被告周龍生。 ㈡詎料，被告楊雪曼未與統一超商依系爭租約條件再行簽訂租 賃契約，更於104 年9 月25日寄發存證信函要求統一超商於 1 個月內立即搬遷。統一超商遂以原告違反系爭租約第7 條 第5 項「若因買賣、贈與等事由致本租賃標的物所有權發生 移轉時，甲方（即原告）…，並保證新所有權人應以本契約 相同條件與乙方（即統一超商）簽訂新約；倘新所有權人未 能以本契約相同條件與乙方簽訂新約，而致使乙方無法繼續 於原址經營者，甲方或其代理人應給付乙方懲罰性違約金新 臺幣貳佰萬元整」之約定對原告提起訴訟，訴請原告給付違 約金暨返還押租金33萬元，經本院以105 年度壢簡字第191 號、106 年度簡上字第81號民事判決確定，統一超商公司嗣 依106 年度簡上字第81號確定判決聲請強制執行，原告因而 賠償統一超商190 萬9,493 元，扣除統一超商104 年8 月至 10月因被告楊雪曼拒絕受領，轉而給付予原告之租金合計共 21萬1,200 元，原告因被告楊雪曼債務不履行所受損害合計 為169 萬8,293 元。
㈢被告周龍生為系爭不動產之登記名義人，依系爭買賣契約第 5 條第2 項之規定，應與被告楊雪曼共負連帶保證責任，爰 乃依民法第227 條第1 項債務不履行以及系爭買賣契約書第 5 條第2 項之連帶保證責任，向被告請求損害賠償等語，並 聲明：㈠被告楊雪曼、周龍生應連帶給付原告169 萬8,293 元及自107 年10月23日起至清償日止，按年息5 ％計算之利 息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
被告周龍生為婦產科醫生與配偶即被告楊雪曼為投資興建大 型婦科及產後護理院，透過安舒公司仲介覓得原告所有之系 爭不動產，原告締約前及締約時均有表明如買受後不能利用 系爭不動產將不予買受，並獲告知系爭租約未經公證無民法
上買賣不租賃之適用，統一超商有隨時收店之準備，原告會 向統一超商終止租約命其搬遷。被告免日後就系爭租約內容 衍生爭議，是同意以系爭租約作為系爭買賣契約之附件，並 因代原告檢查統一超商返還租賃物之故，是先收受原告所交 付面額33萬元之押金支票，被告自始無依系爭租約條件與再 與統一超商更訂租約之意。況系爭買賣契約係由被告楊雪曼 出面簽訂，並無被告周龍生之簽名，無從認被告周龍生為系 爭買賣契約之連帶保證人等語，資為抗辯。並聲明：駁回原 告之訴及假執行之聲請，如受不利之裁判，願供擔保請准免 為假執行之宣告。
三、經查，原告主張其與統一超商於101 年11月27日就系爭不動 產訂立系爭租約，另與被告楊雪曼於104 年5 月20日簽訂定 系爭買賣契約，雙方有以系爭租約作為系爭買賣契約書之附 件，原告並有於104 年7 月31日交付面額33萬元之押金支票 予被告周龍生。然被告周龍生於106 年7 月22日受移轉登記 取得系爭不動產後，與被告楊雪曼均拒絕與統一超商再行簽 訂與系爭租約條件相同之新約，統一超商公司則將104 年8 月至10月共3 個月之租金合計共21萬1,200 元均給付予原告 。原告與統一超商因系爭租約涉訟，經本院以105 年度壢簡 字第191 號、106 年度簡上字第81號判決確定，判決原告依 系爭租約之法律關係，應給付統一超商173 萬元（含懲罰性 違約金140 萬元及押租金33萬元），統一超商公司據106 年 度簡上字第81號確定判決聲請強制執行，原告因而賠償統一 超商190 萬9,493 元等情，業據原告提出系爭買賣契約書暨 所附系爭租約（見本院卷一第7 至50頁）、系爭不動產第一 類謄本（見本院卷一第52頁第59頁背面）、票據面額33萬元 之支票（見本院卷一第61頁背面）、臺灣苗栗地方法院107 年4 月13日苗院傑107 司執儉字第4422號函（見本院卷二第 15頁至第16頁）為憑，並有本院105 年度壢簡字第191 號判 決、106 年度簡上字第81號判決可證，且為兩造所不爭執， 堪信為真。
四、得心證之理由：
原告主張被告未依系爭買賣契約約定，以系爭租約相同之條 件與統一超商簽立新約，致其受有190 萬9,493 元之損害等 節，為被告所否認，並以前詞置辨。是本院應審酌者厥為： ㈠被告楊雪曼應以系爭租約相同條件與統一超商簽立新約一 節，是否構成系爭買賣契約給付義務內容之一部？㈡原告依 債務不履行之法律關係，請求被告楊雪曼賠償169 萬8,293 元之損害，是否有理由？㈢被告周龍生是否為系爭買賣契約 之連帶保證人，而應與被告楊雪曼負連帶損害賠償責任？茲
分論如下：
㈠被告楊雪曼應以系爭租約相同條件與統一超商簽立新約一節 ，是否構成系爭買賣契約給付義務內容之一部？ ⒈原告與統一超商簽訂之系爭租約雖未經公證，而無民法第42 5 條買賣不破租賃規定之適用，然原告仍應保證於買賣致系 爭不動產所有權發生移轉時，新所有權人會以相同條件與統 一超商簽訂新約，否則應賠償統一超商懲罰性違約金200 萬 元，此觀系爭租約第7 條第5 項「若因買賣、贈與等事由致 本租賃標的物所有權發生移轉時，甲方（即原告）…，並保 證新所有權人應以本契約相同條件與乙方（即統一超商）簽 訂新約；倘新所有權人未能以本契約相同條件與乙方簽訂新 約，而致使乙方無法繼續於原址經營者，甲方或其代理人應 給付乙方懲罰性違約金新臺幣貳佰萬元整」之約定可明（見 本院卷一第25頁），前開懲罰性違約金之數額非微，原告委 託安舒公司仲介出售系爭不動產之時間，復係在系爭租約之 租賃期間內，就系爭租約第7 條第5 項保證義務之履行，依 情委無可能置之不理。
⒉兩造所提出之系爭買賣契約，其內容雖有些許不同，然概以 系爭租約作為契約附件（見本院卷二第27頁至第32頁），且 於第17條其他約定事項中載明「租約詳如後附件」等文字（ 見本院卷一第182 頁、卷二第22頁），已徵原告主張其在簽 約過程中確有提出系爭租約，據以說明系爭不動產租賃之權 利義務關係，堪為可採。被告楊雪曼雖抗辯稱系爭買賣契約 未具體載明被告願承擔原告與統一超商之系爭租約，且第7 條第4 項復約定「買賣標的物如有出租、被第三人使用…概 由賣方負責於點交前排除之。點交前賣方應將買賣標的物騰 空…」，依契約文義解釋，無由令被告楊雪曼承擔系爭租約 之法律關係云云，然查：
⑴系爭買賣契約第7 條第4 項之約定，核屬於契約制式條款是 否符合契約當事人真意，要非無疑，被告執此作為兩造契約 給付義務之唯一判斷依據，自嫌速斷。就系爭買賣契約之簽 訂過程，證人即安舒公司仲介葉雲汝於審理中證稱：原告一 開始委賣時，即有告知統一超商之租金數額，並要求系爭不 動產須由買方續租給統一超商；買方仲介也是安舒公司員工 ，在買賣商議的過程中，有告知買方仲介，買方需承受出租 人權利義務一事，也有聽買方仲介向買方說明這個是買賣契 約條件之一；我有特別敘明租賃契約要續租，否則原告不肯 賣；被告對於需承受與統一超商租約的部分，在商議過程中 均同意，沒有意見；104 年7 月31日結案當天，有約定104 年8 月5 日要換約，被告也有同意；104 年5 月20日當天原
告有講統一超商的租賃契約及租金，也有拿出這些資料、文 件，所以才會作為買賣契約的內容等語（見本院卷一第190 頁至第190 頁背面、第191 頁背面、第192 頁），以及證人 即地政士黃雲雄證稱：買賣以系爭租賃契約作為附件之原因 ，係因要告知被告不動產附有租賃；簽約時，賣方特別跟買 方解釋有出租給統一超商，賣方有跟買方要求這個租賃契約 要接續履行，而買方就此並無異議；賣方有告知買方要續租 ，賣方是不排除租約的；被告楊雪曼在簽約當下，就承擔租 約部分沒有任何表示等語（見本院卷一第195 頁至第195 頁 背面、至198 頁至第198 頁背面），依證人前開所證，堪認 系爭買賣契約第17條之所以記載「租約詳如後附件」等文字 ，真意係指，被告楊雪曼應以相同條件與統一超商簽立新約 ，藉以履踐原告對統一超商之承諾。
⑵又觀證人葉雲汝所提出經被告楊雪曼簽認之要約書，其第2 條第2 項第3 款明確註記「買方須呈接7-11租約」（見本院 卷一第222 頁），以及兩造所提出系爭買賣契約所附建物現 況確認書第9 項「現況是否有出租或有被他人占用之情形， 若有，則□賣方應於交屋前- □終止租約□拆除□排除；□ 以現況交屋；□買賣雙方另有協議」係有勾選「以現況交屋 」（見本院卷一第183 頁、卷二第25頁）等節，益徵原告與 被告楊雪曼於簽訂系爭買賣契約時確有約定，被告楊雪曼須 與統一超商簽訂新約以延續原有租約之租賃關係，且以系爭 不動產租賃予統一超商之現況為交屋，此等證據資料，亦可 佐證證人葉雲汝、黃雲雄前開證述，應非子虛。 ⑶此外，系爭買賣契約「預定7/31塗銷好交屋分算租（押）金 」之約定（見本院卷一第180 頁、卷二第20頁），係為釐清 前後二段租賃關係租金、押金計算之起迄時點與金額，據證 人黃雲雄於審理中證述明確（見本院卷一第196 頁），而原 告嗣亦依約定於104 年7 月31日開立票據面額33萬元之押租 金支票交予被告周龍生收執，原告將系爭租約之權利義務關 係，轉由被告楊雪曼繼續，已昭然可揭。而被告楊雪曼就此 未責由原告自行處理與統一超商間之租賃關係，反逕收受該 等支票，實亦足彰被告楊雪曼應與訴外人統一超商簽訂新約 ，且簽約條件須與系爭租約相同一節，確屬系爭買賣契約給 付內容之一。
⒋被告楊雪曼固抗辯稱：其於簽約後即與被告周龍生著手興建 大型醫療院所，委無可能於簽約時，承諾承接系爭租約之法 律關係等語，並提出桃園市政府都市開發局104 年7 月28日 （104 ）桃市都行字第24561 號桃園市政府都市計畫土地使 用分區（或公共設施用地）證明書、邱彥誌建築師事務所服
務費用估價單、戴小芹建築師事務所設計服務報價單等資料 （見本院卷一第203 至206 頁）為證。被告所提前述建築報 價等資料，固可證明被告有興建大型醫療院所之計畫，然「 是否於系爭不動產上興建大型醫療院」與「被告楊雪曼應以 相同條件與統一超商簽立新約，是否構成買賣契約給付內容 」本屬二事，被告楊雪曼於簽訂系爭買賣契約時，有無與原 告約定更換租約，繼續與統一超商之租賃關係，應依締約之 客觀事實及系爭買賣契約書等文件記載綜合判斷，徒憑被告 計畫使用系爭不動產興建大型醫療院一節，誠無足以推翻本 院之前揭認定，是被告楊雪曼此部分所辯，要無可採。 ⒌綜上，依兩造買賣之約定，被告楊雪曼應以系爭租約相同條 件與統一超商簽立新約，被告楊雪曼需履行此從給付義務， 方可謂符合債之本旨。
㈡原告依債務不履行之法律關係，請求被告楊雪曼賠償169 萬 8,293 元之損害，是否有理由？
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；給付無確定 期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給 付，自受催告時起，負遲延責任；債務人遲延者，債權人得 請求其賠償因遲延而生之損害，民法第227 條第1 項及第 229 條第2 項前段、第231 條第1 項分別明文可稽。 ⒉經查，被告楊雪曼依系爭買賣契約有與統一超商公司再行締 結相同條件租賃契約之義務，然原告依被告楊雪曼之指定， 於104 年7 月22日將系爭不動產移轉登記予其配偶即被告周 龍生後，被告楊雪曼卻未履行前開更訂新約之義務，經原告 於104 年9 月3 日以中壢忠義郵局第000119號存證信函催告 被告楊雪曼依約與統一超商公司換約，被告楊雪曼仍拒絕履 約，統一超商仍於104 年9 月25日收受被告周龍生所寄發之 桃園府第001214號存證信函，命統一超商於1 個月內立即搬 遷，此有中壢忠義郵局存證信函、臺北西松郵局1455號存證 信函可據（見本院卷一第62頁至64頁、第69頁第71頁）。被 告楊雪曼因可歸責於自己之事實，經受原告催告後，仍履行 系爭買賣契約之從給付義務，即以系爭租約相同條件與統一 超商公司更訂租約，顯已違反債之本旨，而有不完全給付之 情事。
⒊原告因被告楊雪曼違反給付義務，致遭統一超商公司依系爭 租約起訴請求返還押租金、給付懲罰性違約金等事件，經本 院以105 年度壢簡字第191 號、106 年度簡上字第81號民事 判決確定，並因而遭強制執行共190 萬9,493 元，扣除統一 超商於104 年8 月至10月給付予原告之租金21萬1,200 元，
原告仍受有共169 萬8,293 元【計算式：1,909,493 －211, 200 元＝1,698,293 元】之損害，是原告依民法第227 條第 1 項準用同法第231 條第1 項給付遲延之規定，請求被告賠 償169萬8,293 元，核屬有據。
⒋至本院106 年度簡上字第81號判決理由雖稱：「契約之承擔 ，須脫離契約之當事人、留下之契約當事人及承擔者三方同 意始可…惟上訴人並無法強制要求參加人依調整後租金繼續 出租系爭房地予被上訴人，蓋因上訴人與參加人楊雪曼間之 買賣契約固有將系爭租約當作附件，然該附件性質上僅係提 醒參加人楊雪曼買賣標的物上有租約存在而已，參加人楊雪 曼仍可自行決定是否承受系爭租約，嗣參加人並未與被上訴 人達成繼續租賃之合意，則上訴人未能促使參加人以相同條 件更換新租賃契約，已甚明確」，然其主要據原告與統一超 商之系爭租約，論述被告楊雪曼及統一超商間並不當然有系 爭租約之契約承擔，須經被告楊雪曼之第三方同意，此與本 件被告楊雪曼未履行系爭買賣契約從給付義務，應負損害賠 償責任，並無關連，是被告楊雪曼主張本院105 年度壢簡字 191 號、106 年度簡上字第81號民事判決之參加效，仍無礙 本院判決結果之認定。
⒌按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段 、第203 條分別定有明文。本件係屬不完全給付損害賠償之 債，為無確定期限之給付，又係以支付金錢為標的且未約定 利率，原告於107 年10月22日言詞辯論期日變更聲明後，被 告楊雪曼迄未給付，自應負遲延責任，是原告請求被告楊雪 曼給付107 年10月22日言詞辯論翌日即107 年10月23日（見 本院卷二第4 頁）起至清償日止，按年息百分之5 計算之遲 延利息，應予准許。
㈢被告周龍生是否為系爭買賣契約之連帶保證人，而應與被告 楊雪曼負連帶損害賠償責任？
⒈系爭買賣契約書第5 條第2 項約定：「買方得指定第三人為 產權移轉之登記名義人，該登記名義人應與買方就本約共負 連帶保證責任. . . 」，且原告所提出之系爭契約書上亦記 載有「指定登記：周龍生」，並有「周龍生」之用印及騎縫 章（見本院卷二第19頁至第26頁），然對照被告所提出之系
爭不動產買賣契約書，則無任何關於「周龍生」之用記或記 載（見本院卷一第179 頁至第183 頁）。兩造所提出系爭買 賣契約書存在前開差異之緣由，據證人黃雲雄於審理中證稱 ：104 年5 月20日被告周龍生之印章尚未蓋印，係於104 年 6 月15日補蓋被告周龍生之印章，補蓋當日係由其助理洪韡 笛處理等語（見本院卷一第196 頁背面）；證人即黃雲雄之 助理洪韡笛則證稱：104 年6 月15日當天只有一方帶買賣契 約過來，另外一方沒有，所以我就在買賣契約書上面記載周 龍生，兩份契約不一樣的地方都是我寫的；被告周龍生之印 章是我蓋的；當日僅有我跟原告現場，被告楊雪曼不在現場 ，周龍生的章是被告楊雪曼委託代刻的；有跟楊雪曼說明契 約書上會加載登記名義人為周龍生，此部分楊雪曼有同意， 只是關於騎縫章以及其餘用印是應原告要求要蓋印，楊雪曼 沒有同意；註記被告周龍生為登記名義人，是因為怕自己登 記錯誤等語（見本院卷二第5 頁至6 頁），足見系爭買賣契 約上登記名義人「周龍生」之記載及用印，並非於104 年5 月20日締約當日，由被告楊雪曼、周龍生所親為，被告楊雪 曼於104 年6 月15日固有授權證人洪韡笛代刻印章，並同意 於系爭買賣契約書上記載登記名義人為被告周龍生，然被告 楊雪曼同意蓋印授權之範圍，亦僅止於登載被告周龍生為系 爭不動產之登記名義人部分，未及於系爭買賣契約其他約定 內容，是要無從僅憑證人洪韡笛擅於系爭買賣契約上蓋用被 告周龍生之印章，即逕推論被告周龍生有擔任系爭買賣契約 連帶保證人之真意。原告主張被告周龍生應與被告楊雪曼共 負連帶損害賠償責任云云，應無可採。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約書請求被告楊雪曼給付169 萬8,293 元及自107 年10月23日起至清償日止，按年息5 ％ 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬 無據，應予駁回。
六、原告與被告楊雪曼陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假 執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當 之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失 所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論 述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 12 月 22 日
民事第一庭 法 官 廖珮伶
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
書記官 黃敏維