最高法院民事判決 八十九年度台上字第一七一○號
上 訴 人 豐龍建設開發股份有限公司
法定代理人 柯明堂
上 訴 人 甲○○
共 同
訴訟代理人 丁俊文律師
被 上訴 人 大工地錨工程技術顧問有限公司
法定代理人 陳昇元
右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十八年五月十二日台灣高
等法院第二審判決（八十七年度上字第一一一七號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國八十一年六月間向上訴人豐龍建設開發股份有限公司（下稱豐龍公司）、甲○○分別購買坐落基隆市信義區○○○段深澳坑小段三四之六地號土地上預售房屋「青天白日」大廈（後變更為住安城堡）Ｂ棟四樓房屋（下稱系爭房屋）及其基地（下稱系爭基地），訂定買賣契約，伊已分別繳納豐龍公司房屋價金新台幣（下同）五十三萬六千元、甲○○土地價金五十一萬六千元；嗣伊發現豐龍公司興建之房屋外觀、門廳、電梯間、公共樓梯、屋頂、消防設備、電視、電話設備、停車場等，與房屋買賣契約書附件㈢之建材設備說明書及廣告圖多處不符，且未設置健身房、男女三溫暖、交誼廳等住戶自用休閒設施，復無歐式景觀；又大樓施工時開挖山坡地，擋土牆高度不足，亦未依設計圖施工，嚴重危害安全，已有部分崩塌之情形。經伊定期催告上訴人補正，逾期解除契約，均不獲置理，則上開土地及房屋既已依法解除，爰依回復原狀及不當得利之請求權，求為命豐龍公司、甲○○分別給付五十三萬六千元、五十一萬六千元並加計法定遲延利息之判決。上訴人則以：被上訴人主張之瑕疵，關於房屋外觀及材料部分，係伊基於改善之考量而變更，所用材料甚至亦有較建材設備說明書所列者為昂貴，均由伊自行吸收；而地下室未施作休閒設施，係經絕大多數之住戶同意變更為停車場，此對被上訴人有利無弊；至系爭房屋坐落之山坡地基，均屬逆向岩盤，並無崩塌之虞；況被上訴人訂約後反悔不買而違約在先，伊已依約解除系爭契約並沒收被上訴人所繳價金，被上訴人主張解除契約返還價金，並無理由等語。資為抗辯。原審以：被上訴人向上訴人豐龍公司、甲○○購買系爭房屋、基地，並已各繳納價金五十三萬六千元、五十一萬六千元；系爭房屋基座有未依約以洗石子及斬石子施工，房屋四周之二丁掛磁磚顏色改變，電梯間平頂未用藝術天花板，公共樓梯未使用止滑銅條，屋頂未以二尺紅磚舖面，與買賣契約所附建材說明書不符，以及未設置健身房、男女三溫暖、撞球區、桌球區等缺失，被上訴人於八十四年三月十四日、七月二十五日通知上訴人豐龍公司補正瑕疵，並表示逾期不補正，即解除買賣契約等情，為兩造所不爭，並有買賣契約書、分期付款明細表、存證信函、回執等可稽，且經勘驗屬實。上訴人雖辯稱：房屋外觀及材料部分係基於改善之考量而變更，且經住戶同意變
更地下室為停車場，故未施作健身房等休閒設備，對被上訴人有利無弊云云，惟查：⑴系爭房地買賣契約在消費者保護法公布施行之前訂定，雖無該法之適用；但上訴人在現場所放置之廣告圖，其性質屬於要約之引誘，被上訴人受此要約之引誘後，進而洽商成立買賣契約，則該廣告圖已屬契約文件之一部分。茲依廣告圖所示，系爭房屋之外觀為歐洲式，遍植花草樹木，宛如高級之歐式休閒住宅，大樓頂端亦為歐式屋頂，並有大理石牌樓及以方塊磚修飾花邊；大廈大門為不鏽鋼柱，建物四周以花崗石、大理石拼花組合，基座部分則採五彩石搭配洗石子設計處理；但豐龍公司所建造者，卻為一般大樓之形狀，以磁磚取代門柱，並變更多項建材用料及顏色，整體外觀與廣告圖中所示相去甚遠，此由廣告圖與卷附相片對照，即足明瞭。豐龍公司亦不爭執該變更並未得被上訴人之同意，則其逕自變更給付之內容，自難認其給付合於債務本旨。上訴人辯稱：其就系爭建物所做之更動係為考量大樓之實用與整體美觀，洵非可取。⑵系爭房屋大樓確未設有健身房、男女三溫暖、撞球區、桌球區等住戶休閒設施，上訴人固辯稱：係因大部分住戶要求，始變更為停車場云云，並提出切結書三十三紙為證據方法。然查系爭房屋於八十三年底完工，於八十四年一月十一日領得使用執照，被上訴人早於八十四年三月間即催告豐龍公司補正瑕疵，而上開切結書均係八十四年八月間書立，顯係上訴人圖解免契約責任而為彌縫之舉；又公寓大廈管理條例第十一條第一項規定，公寓大廈共用部分固得依區分所有權人會議決議予以拆除、修繕及改良，然此僅在規範區分所有權人彼此間之權利義務關係，並不影響房屋出賣人對買受人間依買賣契約應負之無過失擔保責任。換言之，縱買賣契約訂定後交付房屋之前，因區分所有權人之會議決議變更屬於買賣契約範圍內之共有設施部分，若無法達成契約預定之效用，房屋之出賣人仍無從解免其對買受人之瑕疵擔保責任；且公寓大廈之區分所有權人會議，係由全體區分所有權人組成，就普通決議，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之；如為重大事項之決議，更應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席區分所有權四分之三以上之同意行之；其會議並應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，此觀公寓大廈管理條例第二十九條第一項、第三十條第一項、第三十二條之規定自明。上訴人既未能舉出會議紀錄，證明上開變更係經區分所有權人會議決議通過；則上訴人所謂，依公寓大廈管理條例規定，經多數住戶之同意，即可變更規劃，伊無可歸責云云，亦無足取。按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。再者，買賣契約之瑕疵擔保，原則上固在擔保危險移轉時無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但標的物之瑕疵於交付前確已存在，已無法修補或出賣人拒絕修補者，為期買賣雙方當事人權益之平衡，應認買受人於交付前即可主張瑕疵擔保請求權。查系爭房屋休閒設施部分，屬上訴人於銷售廣告及契約建材使用說明中特為強調之部分，此由上訴人在廣告圖中以醒目標題標示「陽光、空氣、青山、綠野、藍天一○樓電梯美麗住家」「健身房、三溫暖、韻律教室、室內球室……享受多樣 VIP休閒設施」等詞可知，足見系爭房屋，應宜於居住及休閒，購買戶得享受有關休閒之設施，乃系爭房屋應具備之效用及品質至明。豐龍公司所興建之系爭房屋，確有多項不符合兩造約定之品質等瑕疵，且未提供符合契約本旨之休閒公共設施，被上訴人信賴系爭房屋為
設施完善之休閒住宅而購買之，上開休閒設施自為契約之重要內容，而系爭房屋現狀，對此卻一概闕如，自屬重大之瑕疵。被上訴人已於八十四年七月之前多次去函上訴人催告補正，因上訴人仍拒絕修補，被上訴人乃於八十四年九月二十一日通知上訴人解除契約，依上開說明，自無不當，亦無顯失公平或違反誠信原則之情事。依卷附兩造訂定之系爭基地買賣契約書第十條及系爭房屋買賣契約書第十九條所載，前開二契約互為不可分，任一契約有無效或解除之事由時，另一契約亦該當此事由；系爭房屋、基地買賣契約，既經被上訴人合法解除，被上訴人已無給付價金之義務，上訴人於八十六年四月間以被上訴人未繳價金為由解除契約，顯不生法效，上訴人自應負回復原狀之義務，被上訴人請求上訴人二人分別返還已給付之價金及自八十四年八月二十六日（催告上訴人補正之期限屆滿翌日）起按法定利率計算之利息，並無不合。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴。按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除買賣契約，民法第三百五十九條前段規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。又契約解除時，當事人之一方受理之給付為金錢者，依民法第二百五十九條第二款之規定，應附加自受領時起之利息償還他方。原審以上開理由為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤。至原判決贅述之其他理由，與判決之結果不生影響。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘其為不當，求予廢棄原判決，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十八 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
法官 徐 璧 湖
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 八 月 十四 日
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