最高法院民事判決 八十九年度台上字第一六五四號
上 訴 人 己○○
被 上訴 人 戊○○
乙○○
甲○○
丙○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 李嘉典律師
右當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十九年二月八日台灣高等法院第
二審更審判決（八十八年度上更㈡字第三四一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：被上訴人之被繼承人陳武平於民國六十七年一月一日與伊父羅美景簽訂土地租借契約書（下稱契約書），承租羅美景所有坐落新竹縣湖口鄉○○段（原判決誤載為德盛段）四三、四四號二筆土地內如第一審判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ範圍內之土地（下稱系爭土地）耕作，期間至七十年十二月三十一日止。伊係於六十七年八月間因受贈取得系爭四四號農地，嗣於七十三年間因繼承取得系爭四三號農地，即未再與陳武平另立租約，陳武平於租期屆滿後仍繼續使用該農地，伊未為反對意思表示，而成為不定期租賃關係，其繼承人即被上訴人竟未自任耕作，擅將系爭土地提供於訴外人陳金旺住用，且變更為一般住宅使用等情，依耕地三七五減租條例第十六條規定，求為命被上訴人返還系爭土地之判決。被上訴人則以：系爭四四號土地已於六十四年七月間變更地目為「建地」，已非農地。又系爭土地由伊之被繼承人陳武平承租，租期屆滿後仍繼續租用，已成不定期租賃關係，則除非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，不得收回。且系爭租賃契約並未明示租賃目的為建築房屋或耕地使用，亦無租賃耕地而變更使用之可言等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：查坐落新竹縣湖口鄉○○段四五－四、四五－六號土地於八十四年重測後為德興段四三、四四號。重測前四五－四號係於五十八年三月十八日由四五號分割而來，四五－六號係於六十三年十二月三日由四五－四號分割而來。又四五－六號即系爭四四號於六十四年七月一日變更為「建地」，有新竹縣新湖地政事務所八十四年十二月十三日八四新湖地所二字第三九四九號函及土也登記簿謄本影本在卷可憑，堪信為真實。而被上訴人之被繼承人陳武平承租上訴人之被繼承人羅美景之系爭土地，上訴人固提出五十九年四月十二日合約書及六十七年一月一日契約書各一件為證，然上開二份契約書，標的不同，租金不同，顯係以後約推翻前約，非同一契約之延續，自應以後者所立之契約書為審酌之對象。上訴人所稱六十七年之租約係五十九年租約之續約，為耕地租用云云，與事實不符，自不足採。次查，陳武平於六十七年一月一日與羅美景就系爭土地訂立租賃契約時，並未就系爭土地應如何使用為約
定，此觀該契約文義自明。而系爭土地中系爭四四號土地部分，於訂約前之六十四年七月一日已變更地目為「建」，其上已建有房屋，亦經證人官金鳳證述屬實，且為上訴人所不爭，足見陳武平與羅美景訂約時，雙方已就系爭四四號土地並無供耕作之意思甚明，自無耕地變更使用，或未自任耕作，及轉租他人之可言。是上訴人所為系爭四四號土地約定供耕作使用，被上訴人變更使用之主張，亦非可採。又查，被上訴人否認有轉租之事實，且系爭四三號土地如第一審判決附圖ㄋ部分有菜圃、ㄅ部分種植竹木，亦經第一審現場勘驗屬實。證人陳火旺亦證稱（系爭四三號土地上）竹木與菜圃都是戊○○一個人種的，他有叫我太太幫忙種，菜會分給我們吃。戊○○都騎摩托車來種的等語，足見被上訴人在系爭四三號土地並無未自任耕作之情形。上訴人對其主張被上訴人將系爭土地轉租予陳火旺之事實，又未舉證以實其說，自難採信。至被上訴人將系爭四四號上建物部分供陳火旺家人居住，核非基地轉租或轉讓，自不發生適用土地法第一百零三條第三款規定及上揭契約書第五條約定之問題。從而，上訴人依耕地三七五減租條例第十六條規定，請求被上訴人返還系爭土地，洵屬無據，不應准許。並說明兩造其餘攻擊防禦方法，於判決之結果不生影響，不另贅述。爰將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，經核於法並無違誤。又查系爭四四號土地於被上訴人之被繼承人陳武平與上訴人之被繼承人羅美景六十七年一月一日簽訂契約書之前，五十九年四月十二日合約書之後，六十四年七月一月變更地目為「建」，其上已建有房屋，雙方已就該土地無供耕作之意思，就該土地於六十七年一月一日所簽訂之契約書與五十九年四月十二日訂立之合約書，二者租賃之標的不同，既為原審合法確定之事實，則原判決認定非同一契約之延續云云，並無不合。次按房屋與基地為各別獨立之不動產，其所有權人各得行使其權利。而房屋所有人與基地所有人就基地有租賃關係，如其訂立租約當初並無特別反對之約定，房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。則原審認定被上訴人將系爭四四號土地上建物部分供陳火旺家人居住，並非基地轉租或轉讓，核無違背法令之情形。上訴論旨仍執陳詞，並就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十一 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 顏 南 全
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 七 月 三十一 日
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