最高法院民事判決 八十九年度台上字第一五九四號
上 訴 人 旺旺建設股份有限公司
法定代理人 郭明修
上 訴 人 乙 ○
甲○○
共 同
訴訟代理人 李國盛律師
右當事人間請求給付地租事件，兩造對於中華民國八十七年十二月九日台灣高等法院
第二審判決（八十七年度上字第六三二號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文
兩造上訴均駁回。
第三審訴訟費用由兩造各自負擔。
理 由
本件上訴人旺旺建設股份有限公司 (下稱旺旺公司）主張：對造上訴人乙○、甲○○（下稱乙○等）於民國八十五年九月十二日，向台灣台北地方法院（下稱台北地院）拍定取得如第一審判決附圖 (下稱附圖）所示之立體停車塔所有權。該停車塔之基地即坐落台北市○○區○○段一小段一三五、一三六號土地，則係訴外人林耀東於八十五年十一月六日，由台北地院另案拍賣程序中拍定取得，再出售予伊，林耀東並已將地租請求權一併讓與伊，乙○等迄未給付地租，經催討未付等情。求為命乙○、甲○○分別給付伊新台幣 (下同）一百六十二萬零七百十九元、六十九萬四千五百九十四元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。乙○、甲○○並自八十六年十一月六日起至系爭建物停止占用系爭土地之日止，分別按年給付伊一百七十六萬八千零六十元、七十五萬七千七百四十元予伊之判決。上訴人乙○、甲○○則以：伊與訴外人林耀東均係經由台北地院強制執行程序，先後取得系爭停車塔及土地所有權，應認雙方間已成立使用借貸關係；況林耀東迄未向伊請求地租，顯已默示伊無償使用系爭土地。旺旺公司繼受土地所有權，自應受其前手之使用借貸關係所拘束。況因系爭停車塔尚未取得使用執照，無法營運，至今仍無收益，且位於老舊社區，工商繁榮程度不高，旺旺公司請求按每個停車位每月八千元計算之租額，亦屬過高等語，資為抗辯。
原審以：坐落台北市○○區○○段一小段一三五、一三六號土地，與其上之建物即如附圖所示立體停車塔乙座，原為訴外人黃芊芬、黃小珊、許秀美、胡瑞、李彩威、陳英星、周國華、廖崇傑等八人 (下稱黃芊芬等八人）共有，上開土地前經黃芊芬等八人於七十九年十二月十九日設定本金最高限額九千二百五十萬元之抵押權與訴外人第一商業銀行。經該銀行聲請台北地院查封拍賣，由林耀東拍定買受，並於八十五年十一月十三日領得權利移轉證書。林耀東再於八十六年六月十九日，以買賣為原因移轉登記與旺旺公司所有。上開停車塔則係黃芊芬等八人申請台北市政府工務局八十二年十一月十一日核發北市工建字第六七七四一號建造執照，許可興建，八十三年十一月十日報備竣工，尚未辦理所有權第一次登記。嗣因系爭停車塔承攬人行使法定抵押權，聲請台北地院拍賣，由乙○等共同拍定買受，取得權利移轉證書，乙○應有部分為十分之七，甲○○為十分之三，為兩造不爭，並有土地登記簿謄本、台北市政府工務
局建築管理處函可稽、台北地院八十五年度執字第二九四○號、八十五年度執字第三一八二號民事執行卷足按。按民法第八百七十六條第一項之法定地上權，以該建築物於土地設定抵押時，業已存在為要件。系爭土地之抵押權設定登記，係在七十九年十二月十九日；系爭停車塔，則係八十三年十一月十日始建造完成，故系爭土地設定抵押權時，尚無停車塔存在；不屬民法第八百七十六條第二項所定以土地及建築物為抵押之情形。嗣土地及停車塔經法院先後拍賣，而異其所有人，尚不能認有法定地上權存在。惟土地與建物為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且建物性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用建物必須使用其基地。故土地及建物同屬一人，而將土地及建物分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，除有特別情事可解釋為當事人之真意，限於出賣建物而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許建物承買人繼續使用土地；而建物承買人對土地承買人，則應支付相當之使用代價，其法律關係之性質，當屬租賃。系爭土地及停車塔原均為黃芊芬等八人共有，經法院先後拍賣，致異其所有人，且無特別情事可解為當事人之真意，僅限於出賣停車塔而無基地之使用，自應認為系爭停車塔使用系爭土地，存有租賃關係。系爭停車塔使用系爭土地，係屬租賃關係，而此項租賃關係，並無如民法第八百七十六條規定之法定地上權，於當事人協議地租不諧時，得聲請法院定之之明文。旺旺公司所引最高法院八十一年度臺上字第二八四七號等判決，係指民法第八百七十六條法定地上權地租核定之情形，與本件不同。旺旺公司因乙○等拒付租金，提起給付之訴，本含有請求法院核定租金之意思，經由法院斟酌認定其租金額後，逕命為給付，應無不合，亦符訴訟經濟之原則。系爭停車塔占用系爭一三五號土地如附圖所示甲部分六平方公尺，一三六號土地如附圖所示乙部分五十六平方公尺，經第一審勘驗現場，並囑託台北市松山地政事務所測量屬實，有複丈成果圖可稽。經審酌系爭土地位於台北市○○○路三二巷口，巷內為住宅區○○○○○路四段、南距市○○道均各約二百公尺，交通便捷，亦有鑑價報告書足憑。又系爭土地八十六年申報地價，一三五號土地為每平方公尺四萬四千二百四十元，一三六號土地為每平方公尺四萬三千九百零四元八角，有土地登記簿謄本足憑。旺旺公司主張系爭停車場附近之台北市光復停車場，每個停車位之月租為七千二百元，提出該停車場公告照片為證。惟停車場之租金含有使用建物設備、營運成本及利潤等項，使用土地之代價僅其成本之一，參酌系爭停車場尚未取得使用執照，無法接通水電以供營運，至今仍無收益，為兩造不爭之事實等情，認其租金額，以按申報地價年息百分之六計算為相當。據此計算結果，乙○等應給付之租金額，為每年十六萬三千四百四十六元 (①一三五號土地：44,240 ×6=265,440②一三六地號土地：43,904.8×56=2,458,669①+②=2,724,109 2,724,109×6%=163,446)。乙○就系爭停車場之應有部分為十分之七，甲○○為十分之三，故應分擔之租金額，乙○為十一萬四千四百十二元，甲○○為四萬九千零三十四元。林耀東係於八十五年十一月十三日，領得系爭土地權利移轉證書，並於八十六年六月十九日以買賣為原因，移轉登記與旺旺公司所有。旺旺公司主張林耀東一併讓與其租金請求權，有轉讓同意書為證。故乙○自八十五年十一月十三日起，即有給付租金予旺旺公司之義務。從而，旺旺公司請求乙○給付拾壹萬貳仟貳佰拾捌元，及自民國八十六年十一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並應自八十六年十一月六日起至附圖所示停車塔停止占用土地之日，按年給付拾壹萬肆仟肆佰拾貳元。甲○○應給付伊肆萬捌仟零
玖拾肆元，及自八十六年十一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並應自八十六年十一月六日起至附圖所示停車塔停止占用土地之日，按年給付伊肆萬玖仟零叁拾肆元，為有理由，應予准許。為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻防方法之取捨意見。因而將第一審所為旺旺公司敗訴判決廢棄，改判如上開租金及其法定遲延利息，並駁回旺旺公司其餘上訴，經核於法洵無違誤。按系爭土地及停車塔原均屬訴外人黃芊芬等八人所有，嗣經法院強制執行拍賣，系爭土地由林耀東拍得，再出售予旺旺公司，系爭停車塔則由乙○等拍得，原審參酌本院四十八年台上字第一四五七號判例，認兩造間成立租賃關係，並審酌系爭停車場之地點及尚未取得使用執照，無法接通水電以供營運，至今仍無收益等情，認其租金額，以按申報地價年息百分之六計算為相當，以計算其租金，乃係原審適用法律及認定事實之職權行使，並不違背法令，兩造上訴論旨，仍各執陳詞，並依其一己之見，指摘原判決關於其不利部分為不當，聲明廢棄，不能認為有理由。據上論結，本件兩造上訴均無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 十四 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 高 孟 焄
法官 李 慧 兒
法官 葉 勝 利
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十七 日
, 台灣公司情報網