酌減違約金等
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,107年度,232號
PCDV,107,重訴,232,20181225,1

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臺灣新北地方法院民事判決      107年度重訴字第232號
原   告 陳昱廷 
      謝承龍 
      陳以君 

      林明卉 
      劉朝宗 
      曾依淑 

共   同
訴訟代理人 陳守文律師
共   同
複 代 理人 郭千華律師
被   告 一福開發股份有限公司

法定代理人 呂淑容 
被   告 游張燕玉

共   同
訴訟代理人 莊志成律師
上列當事人間請求酌減違約金等事件,經本院於民國107 年11月
19日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告一福開發股份有限公司應給付原告陳昱廷如附表一編號 一中C 欄所示金額,及自民國107 年4 月25日起至清償日止 ,按週年利率5 %計算之利息。
二、被告游張燕玉應給付原告陳昱廷如附表一編號一中C 欄所示 金額,及自107 年4 月25日起至清償日止,按週年利率5 % 計算之利息。
三、本判決第一項、第二項,如其中任一被告已為給付,他被告 在該給付範圍內免給付之義務。
四、被告一福開發股份有限公司應給付原告謝承龍如附表一編號 二中C 欄所示金額,及自107 年4 月25日起至清償日止,按 週年利率5 %計算之利息。
五、被告游張燕玉應給付原告謝承龍如附表一編號二中C 欄所示 金額,及自107 年4 月25日起至清償日止,按週年利率5 % 計算之利息。
六、本判決第四項、第五項,如其中任一被告已為給付,他被告 在該給付範圍內免給付之義務。
七、被告一福開發股份有限公司應給付原告陳以君如附表一編號



三中C 欄所示金額,及自107 年4 月25日起至清償日止,按 週年利率5 %計算之利息。
八、被告游張燕玉應給付原告陳以君如附表一編號三中C 欄所示 金額,及自107 年4 月25日起至清償日止,按週年利率5 % 計算之利息。
九、本判決第七項、第八項,如其中任一被告已為給付,他被告 在該給付範圍內免給付之義務。
十、被告一福開發股份有限公司應給付原告林明卉如附表一編號 四中C 欄所示金額,及自107 年4 月25日起至清償日止,按 週年利率5 %計算之利息。
十一、被告游張燕玉應給付原告林明卉如附表一編號四中C 欄所 示金額,及自107 年4 月25日起至清償日止,按週年利率 5 %計算之利息。
十二、本判決第十項、第十一項,如其中任一被告已為給付,他 被告在該給付範圍內免給付之義務。
十三、被告一福開發股份有限公司應給付原告劉朝宗如附表一編 號五中C 欄所示金額,及自107 年4 月25日起至清償日止 ,按週年利率5 %計算之利息。
十四、被告游張燕玉應給付原告劉朝宗如附表一編號五中C 欄所 示金額,及自107 年4 月25日起至清償日止,按週年利率 5 %計算之利息。
十五、本判決第十三項、第十四項,如其中任一被告已為給付, 他被告在該給付範圍內免給付之義務。
十六、被告一福開發股份有限公司應給付原告曾依淑如附表一編 號六中C 欄所示金額,及自107 年4 月25日起至清償日止 ,按週年利率5 %計算之利息。
十七、被告游張燕玉應給付原告曾依淑如附表一編號六中C 欄所 示金額,及自107 年4 月25日起至清償日止,按週年利率 5 %計算之利息。
十八、本判決第十六項、第十七項,如其中任一被告已為給付, 他被告在該給付範圍內免給付之義務。
十九、原告其餘之訴駁回。
二十、訴訟費用由原告陳昱廷謝承龍陳以君林明卉、劉朝 宗、曾依淑各依附表二所示之比例負擔,餘由被告一福開 發股份有限公司游張燕玉連帶負擔。
二十一、本判決第一項、第二項於原告陳昱廷以新臺幣(下同) 23萬元供擔保後,得為假執行。但被告一福開發股份有 限公司、游張燕玉以如附表一編號一中C 欄所示金額為 原告陳昱廷預供擔保,免為假執行。
二十二、本判決第四項、第五項於原告謝承龍以11萬元供擔保後



,得為假執行。但被告一福開發股份有限公司游張燕 玉以如附表一編號二中C 欄所示金額為原告謝承龍預供 擔保,免為假執行。
二十三、本判決第七項、第八項於原告陳以君以31萬元供擔保後 ,得為假執行。但被告一福開發股份有限公司游張燕 玉以如附表一編號三中C 欄所示金額為原告陳以君預供 擔保,免為假執行。
二十四、本判決第十項、第十一項於原告林明卉以17萬元供擔保 後,得為假執行。但被告一福開發股份有限公司、游張 燕玉以如附表一編號四中C 欄所示金額為原告林明卉預 供擔保,免為假執行。
二十五、本判決第十三項、第十四項於原告劉朝宗以32萬元供擔 保後,得為假執行。但被告一福開發股份有限公司、游 張燕玉以如附表一編號五中C 欄所示金額為原告劉朝宗 預供擔保,免為假執行。
二十六、本判決第十六項、第十七項於原告曾依淑以31萬元供擔 保後,得為假執行。但被告一福開發股份有限公司、游 張燕玉以如附表一編號六中C 欄所示金額為原告曾依淑 預供擔保,免為假執行。
二十七、原告陳昱廷謝承龍陳以君林明卉劉朝宗、曾依 淑其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序事項:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之 基礎事實同一,擴張或減縮應受判決事項之聲明,或不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者,不在此限,民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。次按不變 更訴訟標的,而補充或更正事實上或法律上之陳述者,非為 訴之變更或追加,民事訴訟法第256 條亦定有明文。查原告 陳昱廷謝承龍陳以君林明卉劉朝宗曾依淑(下稱 原告等人)起訴聲明:「一、被告應連帶給付原告陳昱廷新 臺幣(下同)285 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止,按週年利率5 %計算之利息。二、被告應連帶給付原 告謝承龍270 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ,按週年利率5 %計算之利息。三、被告應連帶給付原告陳 以君338 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止,按 週年利率5 %計算之利息。四、被告應連帶給付原告林明卉 299 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止,按週年 利率5 %計算之利息。五、被告應連帶給付原告劉朝宗355 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止,按週年利率



5 %計算之利息。六、被告應連帶給付原告曾依淑345 萬元 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止,按週年利率5 % 計算之利息。七、原告願供擔保,請求准予宣告假執行」。 嗣於民國107 年11月13日變更聲明為:「一、被告一福開發 股份有限公司(下稱一福公司)應給付原告陳昱廷310 萬元 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止,按週年利率5 % 計算之利息。二、被告游張燕玉應給付原告陳昱廷310 萬元 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止,按週年利率5 % 計算之利息。三、第一項及第二項所命給付,於其中任一被 告已為給付後,其他被告於已給付之範圍內,免其給付之義 務。四、被告一福公司應給付原告謝承龍270 萬元及自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止,按週年利率5 %計算之利 息。五、被告游張燕玉應給付原告謝承龍270 萬元及自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止,按週年利率5 %計算之利 息。六、第四項及第五項所命給付,於其中任一被告已為給 付後,其他被告於已給付之範圍內,免其給付之義務。七、 被告一福公司應給付原告陳以君338 萬元及自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止,按週年利率5 %計算之利息。八、 被告游張燕玉應給付原告陳以君338 萬元及自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止,按週年利率5 %計算之利息。九、 第七項及第八項所命給付,於其中任一被告已為給付後,其 他被告於已給付之範圍內,免其給付之義務。十、被告一福 公司應給付原告林明卉299 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止,按週年利率5 %計算之利息。十一、被告游 張燕玉應給付原告林明卉299 萬元及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止,按週年利率5 %計算之利息。十二、第十 項及第十一項所命給付,於其中任一被告已為給付後,其他 被告於已給付之範圍內,免其給付之義務。十三、被告一福 公司應給付原告劉朝宗355 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止,按週年利率5 %計算之利息。十四、被告游 張燕玉應給付原告劉朝宗355 萬元及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止,按週年利率5 %計算之利息。十五、第十 三項及第十四項所命給付,於其中任一被告已為給付後,其 他被告於已給付之範圍內,免其給付之義務。十六、被告一 福公司應給付原告曾依淑345 萬元及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止,按週年利率5 %計算之利息。十七、被告 游張燕玉應給付原告曾依淑345 萬元及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止,按週年利率5 %計算之利息。十八、第 十七項及第十八項所命給付,於其中任一被告已為給付後, 其他被告於已給付之範圍內,免其給付之義務。十九、原告



願供擔保,請求准予宣告假執行。」。核原告等人上開所為 ,係本於同一請求基礎事實,擴張及減縮應受判決事項之聲 明,亦不甚礙被告2 人之防禦及訴訟之終結,及變更、追加 及更正法律上之陳述,依首揭法條規定,均不在禁止之列, 自應准許。
貳、實體方面
一、原告等人主張:
㈠被告一福公司與被告游張燕玉為新北市○○區○○段000 00○000 地號土地及其上「上河園」預售屋(下稱系爭房 屋、土地,合稱系爭房地)建案(下稱系爭建案)之出賣 人;原告等人均為買受人,即原告陳昱廷以1,605 萬元購 買系爭建案之系爭房地D6-1 4F 戶、B2-383車位,目前已 繳價金310 萬元;訴外人謝昇佑以1,575 萬元購買D7-11F 戶、B2-347車位,嗣於104 年11月20日讓渡予原告謝承龍 ,由其繼受所有權利義務,原告謝承龍已繳價金270 萬元 ;原告林明卉以1,655 萬元購買系爭建案E5-15F戶、B2-3 70車位,目前已繳價金299 萬元;原告劉朝宗以1,725 萬 元購買系爭建案E1-18F戶、B2-379車位,已繳價金355 萬 元;原告曾依淑以1,673 萬元購買系爭建案D1-14F戶、B2 -387車位,已繳價金345 萬元。
㈡被告一福公司於銷售系爭建案時,持精美銷售廣告(下稱 系爭廣告)招睞消費者,依系爭廣告上所印製之建物圖示 可知系爭建案之建物間具有寬闊之棟距,被告一福公司並 於系爭廣告上特別強調系爭建案之建物管道間垂直穿孔以 防火填塞處理,可有效將火苗可能穿越之縫隙填塞,有效 阻絕火災發生時之煙囪效應云云。同時,被告一福公司並 提出自製之建議付款表,向原告等人保證系爭建案可向金 融機構申貸至買賣價金之8 成,使原告等人及謝昇佑因信 賴被告上開說詞而同意購買系爭建案之預售屋,並以前開 所述價格向被告2 人購買系爭房地。詎料,原告等人於系 爭建案興建完竣前,曾前往系爭建案現場查看,然卻發覺 系爭建案實際建物之棟距狹窄,與系爭廣告所載建物圖示 完全不符,嗣又發覺系爭建案之建物管道間垂直穿孔處, 並未如系爭廣告所載有以防火填塞處理,且系爭建案僅經 6 位結構技師審查,非如系爭廣告所示由8 位技師結構外 審,顯見被告2 人持不實廣告詐欺原告等人,使系爭房地 具有效用減損、價值減損及欠缺保證品質之瑕疵,致使系 爭建案之房地價值低落,不若被告2 人所言可向金融機構 貸足八成款項,被告2 人顯係給付不能;又系爭建案於10 5 年1 月29日施工時,發生工人失足墜落地面、遭鋼筋刺



穿致死之工安事故,經新聞媒體大肆報導,堪認本件系爭 建案曾發生非自然死亡事件,洵屬具有交易價格減損之瑕 疵;另系爭建案建物各層樓均有多處管線於柱內2 倍梁深 範圍內穿梁,被告一福公司顯然未依主管機關核准結構圖 說施工,同時,建物有多處管線垂直穿梁,違反內政部混 凝土結構設計規範第13章13.5之規定未予補強,致使建物 耐震能力下降,具嚴重結構安全問題;再者,系爭建案基 地位於土壤液化低潛勢區,而我國位於板塊交界帶,地震 頻傳,將來若發生地震,系爭房地遭受震災之風險將遠遠 高於其他地區,且一般民眾亦因此而不願買受系爭房地, 市場接受度低迷,堪認系爭房地具通常效用減損及價值減 損之瑕疵等情。故被告2 人持不實銷售廣告詐欺原告,原 告等人爰依民法第92條規定,以存證信函表示撤銷購買系 爭房地之意思表示,並依民法第179 條規定,請求被告2 人返還原告已付價金。又縱原告前開主張並無理由,則系 爭房地俱有給付不能之情事,且系爭建案亦存有上述多項 物之瑕疵,爰依民法第359 條規定解除買賣契約,並依民 法第259 規定,請求被告返還已付價金。
㈢退步言,縱原告前述主張均非為可採,則被告2 人未給予 原告簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書(下 合稱系爭契約)之契約審閱期,是依兩造簽立之房屋預定 買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預定買賣契約書第 19條第2 項第1 款約定,被告2 人並未依照預售屋買賣定 型化契約應記載及不得記載事項第24條第4 款之形式定之 ,且被告2 人自行製作之定型化條款亦顯與上開規定有相 互牴觸之情事,被告2 人亦未給付原告等人磋商之機會, 令毫無專業知識、經驗及處於弱勢之原告等人簽署系爭契 約書,而有違約金之約定,是被告2 人上開之舉顯然違反 誠實信用原則,對原告等人顯失公平,則被告2 人提供之 系爭契約存有違反消費者保護法第11條之1 第1 項、第17 條第4 項、第15條、第12條、消費者保護法施行細則第14 條第4 款規定之情事,故房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預定買賣契約書第19條第2 項第1 款應為 無效之約款,被告2 人自無從據此主張沒收原告等人已付 價款作為違約金,爰依民法第259 條第1 款、第179 條之 規定,請求被告2 人返還原告等人已付價款。
㈣又縱認被告2 人主張原告遲延給付價金而解除契約乙節為 可採,然被告2 人仍應依民法第179 條規定,對原告等人 負返還全數已付價金之責,即依房屋預定買賣契約書第25 條第2 項第1 款約定被告2 人亦不得對於原告等人已付價



金逾房地總價款15%部分沒收作為違約金,另被告2 人主 張沒收買賣價金之15%作為違約金部分,亦實有過高而顯 失公平,應予酌減至零,即被告2 人於銷售時持不實廣告 詐欺原告,且系爭建案存有諸多瑕疵,被告2 人顯已違背 誠信原則在先,已如前述;而原告等人因系爭建案存有物 之瑕疵而主張解除契約,係基於一般消費者立場捍衛己身 權利,並非惡意違約,且兩造間之契約解除後,被告2 人 仍可繼續銷售系爭建案而獲有利益,對照兩造之社會經濟 地位亦顯不對等等情,被告2 人應返還已沒收之價金。 ㈤另依房屋預定買賣契約書第30條與土地預定買賣契約書第 22條約定,可認係聯立契約,給付目的同一,均在使被原 告同時取得房屋及土地之所有權;如有任一合約無法履約 時,即均屬不能達到該二份聯立契約之契約目的,顯見在 契約履行義務上,存有牽連關係,應可認被告2 人就此成 立不真正連帶債務關係,其中1 人為給付,他被告於其給 付之範圍內,免給付義務。
㈥並聲明:如前開程序事項中變更後聲明所示。二、被告2 人則均以:
㈠原告等人稱系爭建案位於土壤液化低潛勢區,然原告等人 並未提出任何證據以證明位於土壤液化低潛勢區對於系爭 建案房屋之安全或通常效用有何具體影響,況依經濟部中 央地質調查所公布國內的土壤液化潛勢區查詢系統,系爭 建案基地乃位於綠色潛勢區,根本無須擔心土壤液化問題 ,土壤液化問題,可透過土壤改良、都市更新、房屋健檢 等方式處理獲得改善,並非無法補救,公布土壤液化潛勢 區僅是希望提申民眾預防意識,並非表示該問題無法改善 。再查,大臺北地區鄰近三角斷層之區域甚廣,然未曾聽 聞主管機關以地震帶或液化區之因素而駁回相關建照之申 請,足見土壤液化問題並非無法克服。另系爭建案已取得 建造執照,若系爭建案所在區域不適於蓋房屋,建築主管 機管豈會發給建照,容許被告一福公司興建系爭建案?又 系爭建案興建迄今已經歷幾次地震,系爭建案所在房屋, 並無損壞情事傳出。足證系爭房屋並無如原告等人所主張 位於土壤液化低潛勢區,而影響系爭房屋之安全或通常使 用功能之瑕疵存在,原告等人主張系爭建案位於土壤液化 低潛勢區,系爭房屋有瑕疵,其得主張解除契約,尚非可 採。另關於消防設施部分,系爭房地之防火工程被告已依 法規施作,並經審核通過而取得使用執照,原告等人指系 爭房地有減少效用之瑕疵,或給付不能云云,應有誤會。 ㈡系爭工安事件並非發生在原告等人所購買房屋之專有部分



,而工安事件亦非他殺或自殺,故本件實不符合一般所稱 之「兇宅」,依房屋市場之通常觀念,則難謂有經濟性之 價值減損,而影響市場價格之情,原告等人指稱該工安事 件影響系爭房地之交易價值云云,並無理由,且參內政部 核定之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項、定 型化契約範本,其內容並未有規範基地或原有建物曾發生 非自然死亡事故或其他工安意外列為瑕疵及應記載事項之 情可知,工安事件確實非影響房屋交易價值之因素。 ㈢又原告等人主張被告2 人未給付原告5 日之契約審閱期, 而有違反消費者保護法之情事云云,惟原告陳昱廷於102 年8 月24日即至系爭建案現場參觀,經銷售人員解說介紹 後,選中系爭建案D7棟5 樓房屋,原告陳昱廷當日即簽立 房地買賣預約單,繳交5 萬元訂金,並於當日攜回契約審 閱本,嗣其於102 年8 月29日表示欲改選購系爭建案D6棟 14樓房屋,銷售人員乃請其另簽立房地買賣預定單,並約 原告陳昱廷另日至現場簽約,而原告陳昱廷之前開簽名, 被告2 人尚未用印確認,須待被告2 人用印同意後,兩造 間之契約始成立,是原告陳昱廷與被告2 人間之買賣契約 至102 年9 月15日始成立,早已超過5 天之審閱期。原告 謝昇佑則係於102 年7 月24日先簽立房地買賣預約單,並 攜回契約審閱本,於102 年7 月底才依約前往現場簽約, 被告2 人則係於102 年9 月15日簽名用印,故兩造間之買 賣關係至斯時始成立。原告陳以君於102 年10月6 日在系 爭買賣契約書上簽名,被告2 人係於103 年1 月31日簽名 用印;原告林明卉於102 年11月9 日攜回契約審閱本,並 於102 年11月13日在系爭買賣契約書上簽名,被告2 人係 於102 年11月20日用印,顯見斯時買賣契約成立,已足5 日契約審閱期;另原告劉朝宗曾依淑亦分別係於102 年 10月6 日、7 月21日在系爭買賣契約書上簽名,至被告2 人於102 年10月10日、9 月15日用印,亦顯合於上開契約 審閱期之規定。是原告等人既於簽約時對於系爭買賣契約 書第1 條審閱期之記載毫無意見,亦從未對契約審閱權一 事,向被告2 人提出爭執,而繼續履約多年,則原告等人 起訴後方主張被告2 人未給予契約審閱權,實有違誠信, 渠等主張,應均非可採。
㈣另系爭廣告乃屬3D透視圖,僅為建案之意象表徵,因為圖 面呈現角度不同,致產生視覺上感受之落差,且系爭廣告 所示之廣告物並未標示尺寸,亦未附加其他文字敘述標榜 系爭建案之棟距如何寬敞?或棟距有多大?被告2 人並無 藉廣告圖片內容以向消費者傳達系爭建案之棟距有多寬敞



之意思。況系爭廣告附有多張系爭建案之建物外觀示意圖 ,原告等人未綜觀廣告全部之圖面,僅擷取其中部分圖面 ,恁置其他圖面於不顧,即稱被告2 人持精美之廣告圖片 讓其等產生系爭建案之棟距寬敞,並主張廣告不實云云, 實有失偏頗。且系爭房地買賣契約書附件2 附有系爭房地 建照之平面圖,係直接轉載引用建照設計圖面所作成,自 能供消費者作為實際棟距之參考依據,而系爭建案現場完 工後之建物棟距、建物之相關位置,與上開建照之平面圖 相同,並無差異。再者,系爭廣告是否得構成契約之內容 部分,參諸系爭房地係預售屋,該廣告單內之圖像及模型 係電腦繪製並製作,復佐以廣告中文字,僅係記載建案地 址及位置、建築團隊、聯絡方式等情,顯見系爭廣告暨文 字僅為誘發消費者購買系爭房地之動機,既非精確之位置 圖,亦無從具體表明該建案各該棟建物之寬度及相對位置 ,自難遽認被告2 人須負提供如廣告中所示棟距寬度之義 務,且原告等人亦未能證明銷售人員確有向其等保證依系 爭廣告所示棟距施作,或故意不告知棟距寬度之情事,遑 論原告等人主張棟距係其主觀上購買系爭房地之重要考量 因素,亦未於審閱上開契約時,適時向被告2 人反應此情 ,準此,原告等人既未能證明有廣告不實之情事,或系爭 建案之棟距為其購買系爭房地之重要考量因素,則其等主 張解除契約並請求返還價金,並無理由。另系爭廣告原意 係指系爭建案之工程結構設計經多位專家審查,安全無虞 ,並無詐欺消費者之意思,蓋工程結構設計審查是否符合 法規需求或安全,當不會因係由6 位結構技師或8 位結構 技師之審查而有不同,系爭建案之工程結構設計經審查單 位指派6 位結構技師審查通過,顯見工程結構設計確實符 合法規,對消費者購屋權益無任何不利影響,原告等人據 此主張被告2 人涉及詐欺云云,並無理由,又系爭契約業 經解除在案,原告等人於契約解除前均未以此理由向被告 2 人主張撤銷系爭買賣契約,則契約既已不存在,縱有詐 欺情,原告等人亦不得主張撤銷,故原告等人主張被告2 人應返還價金,並無理由。
㈤被告2 人並無向原告等人保證系爭房地可向金融機構貸得 8 成款項,且依系爭土地預定買賣契約書第12條、房屋預 定買賣契約書第18條約定可知,當貸款金額不足,雙方已 約定買方應如何補保該差款,況原告等人拒不履約,連向 貸款銀行辦理貸款手續皆付諸闕如,顯見原告等人前開主 張,並非有據。至原告等人提出鋼筋標準圖上載有「距柱 面2 倍樑深範圍不得穿孔」等語,指稱系爭房屋結構安全



受影響云云,然依該鋼筋標準圖第8 點記載可知,距柱面 2 倍樑深範圍內施工上不建議穿孔,但倘確有施工之需要 ,需交監造人審核後施工,故柱面2 倍樑深範圍內並非絕 對不可穿孔,而系爭建案工程之穿樑處,均依照結構技師 的補強配筋圖施工,且每個樓層都依標準作業程序查驗合 格,有系爭建案之結構技師審核出具證明可參,原告等人 空言主張系爭建案之耐震能力具有物之瑕疵擔保云云,尚 非有稽。
㈥本件房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預定 買賣契約書第19條第2 項第1 款,關於買方違約不按照契 約約定之日期付款時,賣方得解除契約,賣方得自買方已 繳納之價款中沒收本約買賣總價款15%之為違約金之約定 ,違約金之約定比例並無超過15%,並無違反「預售屋買 賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4 項違約 金最高不得超過15%之規定。且縱形式上未依照預售屋買 賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第4 項之規定 所示,將違約金約定留白待雙方磋商再填寫金額部分,亦 屬行政機關之行政管理行為,非得可認定為無效之法律依 據,則原告等人稱被告2 人故意持違法之定型化契約與原 告等人簽約云云,顯有誤會。又原告等人另稱房屋預定買 賣契約書第25條第4 項之約定,違反消費者保護法第15條 之規定,然原告等人所爭執者乃房屋預定買賣契約書第25 條第4 項之約定有無違反預售屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項第24條第4 項之規定,與「個別磋商條款指 契約當事人個別磋商而合意之契約條款」之個別磋商條款 無關,原告等人此部分主張,亦非可採。再者,原告等人 分別於102 年、103 年間簽立系爭契約,而現今國內不動 產之交易呈現停滯及價格跌落之情形,迄今仍在低迷中, 系爭房地之價格亦跌落10%以上,系爭建案係由被告2 人 委託房屋代銷公司銷售,其銷售費用為買賣價金之6 %, 此亦為被告2 人因原告等人違約所受之損害。故於未計算 被告2 人因出售系爭房地所需負擔之基本管理費用之情形 下,被告2 人所受之損害即達系爭房地總價之15%以上, 系爭契約依內政部預售合約所訂相關規定而約定僅沒收買 賣總價15%,實不足以彌補被告2 人所受之實際損害,原 告等人主張被告2 人並無任何損害,違約金過高云云,自 難成立。
㈦並聲明:⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不利判 決,願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項:




㈠被告一福公司與被告游張燕玉為系爭建案之出賣人,原告 陳昱廷以1,605 萬元購買系爭建案D6-14F戶、B2-383車位 ,目前已繳價金285 萬元;謝昇佑以1,575 萬元購買D7-1 1F戶、B2-347車位,嗣後於104 年11月20日讓渡予原告謝 承龍,由原告謝承龍繼受所有權利義務,原告謝承龍已繳 價金270 萬元;原告陳以君以1,638 萬元購買系爭建案D5 -17F戶、B4-023車位,目前已繳價金338 萬元;原告林明 卉以1,655 萬元購買系爭建案E5-15F戶、B2-370車位,目 前已繳價金299 萬元;原告劉朝宗以1,725 萬元購買系爭 建案E1-18F戶、B2-379車位,目前已繳價金355 萬元;原 告曾依淑以1,673 萬元購買系爭建案D1-14F戶、B2-387車 位,目前已繳價金345 萬元,為兩造所不爭執(見本院卷 第二第146 至147 頁),且有被告2 人所提之兩造買賣標 的、價金明細表為證。
㈡系爭建案於105 年1 月29日施工時,有發生工人失足墜落 地面、遭鋼筋刺穿致死之工安事故,為兩造所不爭執(見 本院卷二第147 頁)。
㈢原告陳昱廷寄發106 年1 月25日臺北信維郵局第1416號存 證信函、106 年4 月13日臺北北門郵局第1377號存證信函 、106 年4 月28日臺北信維郵局第7673號存證信函(原證 6-1 );原告謝承龍寄發106 年1 月25日臺北信維郵局第 1414號存證信函、106 年4 月13日臺北北門郵局第1375號 存證信函、106 年4 月28日臺北信維郵局第7674號存證信 函(原證6-2 );原告陳以君寄發106 年3 月22日臺北信 維郵局第5085號存證信函、106 年4 月13日臺北北門郵局 第1376號存證信函、106 年4 月28日臺北信維郵局第7676 號存證信函(原證6-3 );原告林明卉寄發106 年3 月31 日文山萬芳郵局第26號存證信函、106 年4 月13日臺北北 門郵局第1380號存證信函、106 年4 月28日臺北信維郵局 第7678號存證信函(原證6-4 );原告劉朝宗寄發106 年 3 月22日臺北信維郵局第5086號存證信函、106 年4 月13 日臺北北門郵局第1374號存證信函、106 年4 月28日臺北 信維郵局第7679號存證信函(原證6-5 );原告曾依淑則 寄發106 年4 月13日臺北北門郵局第1382號存證信函、10 6 年4 月28日臺北信維郵局第7681號存證信函(原證6- 6 )予被告2 人,為撤銷購買系爭建案之意思表示,並為解 除系爭契約之意思表示,為兩造所不爭執(見本院卷二第 147至148頁)。
㈣被告一福公司於106 年5 月22日寄發臺北台塑郵局第816 號存證信函予原告林明卉、臺北台塑郵局第814 號存證信



函予原告曾依淑、於106 年11月2 日寄發臺北台塑郵局第 1726號存證信函予原告陳昱廷、臺北台塑郵局第1727號存 證信函予原告謝承龍、臺北台塑郵局第1725號存證信函予 原告陳以君、臺北台塑郵局第1729號存證信函予原告劉朝 宗,主張解除系爭契約並沒收原告等人已付如附表一中A 欄所示價金作為違約金,為兩造所不爭執(見本院卷二第 147 至148 頁)。
四、得心證之理由:
原告等人主張被告2 人有上開不實廣告詐欺原告等人之情, 經撤銷意思表示後,依民法第179 條請求返還價金,且有上 開給付不能之情,依民法第256 條解除買賣契約,並依民法 第259 條第1 款、第179 條請求返還價金,又有上開瑕疵之 情,得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約,並依民法第 259 條請求返還價金,另本件房屋預定買賣契約書第25條第 2 項第1 款、土地預定買賣契約書第19條第2 項第1 款有違 反消費者保護法第11條之1 、消費者保護法第17條第4 項、 第15條、第12條規定,應為無效之約款,依民法第259 條第 1 款、第179 條之規定請求返還價金,且被告2 人沒收買賣 價金逾總價15%部分為不當得利,且以總價15%計算之價金 作為違約金則過高,應酌減至0 %云云,為被告2 人所否認 ,並以前詞置辯。茲本件爭點厥為:㈠原告等人得否以系爭 建案有實際建物外觀棟距狹窄與系爭廣告所示寬闊棟距不符 ,及系爭建案建物管道間垂直穿孔處並未如系爭廣告所載有 以防火填塞處理,及未有如系爭廣告所載由8 位結構技師外 審之3 項不實廣告事由,主張被告2 人詐欺原告,得依民法 第92條規定撤銷意思表示,並依民法第179 條請求被告2 人 返還原告已付之價金?㈡原告等人得否以被告2 人持建議付 款表向原告等人保證系爭建案可向金融機構申貸至買賣價金 之8 成,然系爭建案未如被告2 人所言可向金融機構貸足款 項,及被告2 人無法提出系爭建案廣告圖示之管道間垂直穿 孔以防火處理之建物予原告等人之2 項給付不能事由,而得 依民法第256 條解除契約,並依民法第259 條第1 款、第17 9 條請求被告2 人返還已付價金?㈢原告等人得否以系爭建 案有前開棟距與廣告不符、未施作管道間垂直穿孔以防火填 塞處理、欠缺被告保證可貸款8 成、系爭建案於105 年1 月 29日施工時,發生工人失足墜落地面遭鋼筋刺穿致死之工安 事故,及各層樓有多處管線於柱內2 倍梁深範圍內穿梁而未 依主管機關核准結構圖說施工、系爭建案基地位於土壤液化 低潛勢區之6 項物之瑕疵事由,而得依民法第359 條規定解 除契約,並依民法第259 條請求被告2 人返還已付價金?㈣



原告等人得否主張被告2 人未給予契約審閱期間或給予審閱 期間少於5 日,違反消費者保護法第11條之1 規定,本件房 屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預定買賣契約 書第19條第2 項第1 款非契約之內容,依民法第259 條第1 款、第179 條請求被告2 人返還已付價金?㈤原告等人得否 主張本件房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預 定買賣契約書第19條第2 項第1 款未依照內政部「預售屋買 賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4 款之形式 定之,違反消費者保護法第17條第4 項、第15條、第12條規 定而無效,依民法第259 條第1 款、第179 條請求被告2 人 返還已付價金?㈥原告等人得否主張被告2 人沒收買賣價金 逾總價15%部分為不當得利,及沒收以總價15%計算違約金 部分過高,而應酌減至0 %,而得依民法第179 條請求被告 2 人返還已付價金?㈦原告等人得否主張被告2 人應負不真 正連帶賠償責任?爰分述如下:
㈠原告等人得否以系爭建案有實際建物外觀棟距狹窄與系爭 廣告所示寬闊棟距不符,及系爭建案建物管道間垂直穿孔 處並未如系爭廣告所載有以防火填塞處理,及未有如系爭 廣告所載由8 位結構技師外審之3 項不實廣告事由,主張 被告2 人詐欺原告,得依民法第92條規定撤銷意思表示,

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參考資料
一福開發股份有限公司 , 台灣公司情報網
福開發股份有限公司 , 台灣公司情報網
發股份有限公司 , 台灣公司情報網