臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第2536號
原 告 林哲維
法定代理人 李麗媚
訴訟代理人 張仁龍律師
被 告 郭錫鍾
林志展
蘇秋玉
林懋榮
林勝欽
兼前五人
共同
訴訟代理人 林燵雄
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，經本院於民國107 年
11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）本件兩造共有新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系 爭土地），該筆土地民國107 年1 月之公告現值為每平方 公尺新台幣（下同）14萬8 千元，原告有六分之一之持分 。被告等六人以107 年4 月17日板橋文化路郵局835 號存 證信函通知原告及原告法定代理人，擬將系爭土地所有權 之全部以總價200 萬元售予訴外人江石柱，若原告未於文 到後10日內前往地政士姜銀燕處簽訂買賣契約書，被告等 六人即依土地法第34-1條各項規定辦理，另若原告未於文 到後10日內行使優先購買權，則視為放棄行使云云，系爭 土地已於107 年7 月24日移轉登記予江石柱。（二）本件系爭土地面積68平方公尺，縱以該筆土地107 年1 月 之公告現值每平方公尺14萬8 千元推估土地價值，亦應不 少於1006萬4 千元。未扣除相關稅費，原告應起碼可分得 167 萬7333元。被告等六人以區區200 萬元之價金，賤價 出售系爭土地予江石柱，原告認顯為虛假之買賣，依原告 受送達之107 年度存字第521 號提存通知書，未扣除土地 增值稅12萬5053元前，原告僅分得33萬3333元，原告依最 高法院69年度台上字第1104號判決意旨及民法第184 條第 1 項前段、第185 條第1 項前段規定，得請求被告連帶賠 償原告所受之134 萬4 千元之損害。
（三）並為聲明：①被告應連帶給付原告1,344,000 元及自起民
事起訴狀送達之翌日起至清償之日止，按年息5%計算利息 。②訴訟費用由被告負擔。③原告願供擔保請准宣告假執 行。
二、被告則以：系爭土地被告是於107 年1 月間共同委任中信房 屋板橋江翠加盟店仲介出售，因系爭土地原本是墓地，有購 買意願的人稀少，現場實際狀況且為畸零地，面積只有68平 方公尺，約20.57 坪，依建築技術規則，無法指定建築線， 即無法申請建造房屋，且四週圍都被鄰居之房屋圍住，西側 只有一條約2 米寬的小巷道，汽車很難出入，仲介公司經多 方評估很難出售，如果有人要買就很幸運了，好在有買方江 石柱願出價200 購買，被告及仲介公司原本也都認為可再賣 高一點價格，但買方堅持頂多200 萬元不願再加價，經被告 內部協商後同意以200 萬元出售。原告主張被告有高價低售 或有不實買賣而有侵害其權利云云，應由原告負舉證之責。 並為答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
原告主張被告就系爭土地之買賣、移轉予江石柱為通謀之虛 偽買賣，又被告賤售系爭土地損害原告權利，依侵權行為法 律關係請求被告連帶賠償損失等情，為被告所否認，並以前 開情詞置辯，則本件爭點厥為：（一）被告出售系爭土地予 江石柱簽訂系爭買賣契約及移轉土地所有權之行為，是否為 通謀虛偽意思表示？（二）原告主張依民法184 條第1 項前 段及185 條之規定，請求被告連帶賠償賤售土地之損失，有 無理由？茲分項析述如后：
（一）被告出售系爭土地予江石柱簽訂系爭買賣契約及移轉土地 所有權之行為，是否為通謀虛偽意思表示？
1、按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者， 該第三人應負舉證責任；民法第87條第1 項所謂通謀虛偽 意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示 而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非 真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無 欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者 ，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約 ，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付 不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立（最高法院48年 台上字第29號判例要旨、86年度台上字第3865號判決意旨 參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉 證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。 2、經查，本件原告主張被告與江石柱間就系爭土地之買賣及
所有權移轉行為係基於通謀虛偽意思表示，無非係以被告 以低於公告現值之價金出售不合常情等為據。惟查被告就 其與江石柱間確有買賣關係之事實，業據提出中信房屋廣 告、一般委託銷售契約書、不動產買賣契約書、及收受款 記表等影本為證（見本院卷第55、57至60頁、第149 至17 7 頁），核與證人即本件之仲介廖俊翔證述情節相符。原 告雖以系爭土地之市值約有1006萬4 千元之行情，而被告 竟以低於行情之200 萬出售，成交價顯不相當應為虛偽不 實之買賣等語，然依證人廖俊翔之證述內容（詳如下述） ，系爭土地有簽斡旋單願購買系爭土地出價最高為200 萬 元，又系爭土地地目為墓地，此有系爭土地之所有權狀影 本乙份可參（見本院卷第61頁），而依新北市政府107 年 11月14日新北府城測字第1072184591號函文，系爭土地亦 無法指定建築線（見本院卷第121 頁），另依地籍點及現 場照片觀之（見本院卷第65至71頁、第91至104 頁），系 爭土地並不方正，亦無法通行汽車。綜上，堪認系爭土地 之地貌並不規則，地目為墓地，確有因建築線規定而不能 蓋房子、不利出租使用、無法貸款、道路狹小汽車無能進 入等種種不利因素而才以低於公告地價之金額出售，被告 所述堪信為真，況依契約自由原則，買賣價金如何約定， 本可由買賣雙方自行決定，而因上述不利原因而致買賣價 格即便略以低於市價之價格交易，亦非悖於常情甚鉅。是 本院因認原告抗辯被告與江石柱間就系爭土地所為買賣， 其售價與系爭土地之價值顯不相當，應為虛偽買賣云云， 尚嫌速斷，不足為取。
3、綜上，原告並未能舉證證明被告與江石柱間就系爭土地所 為之買賣及所有權移轉行為均屬通謀虛偽意思表示，而依 據被告所提出之上開證據，堪認被告與江石柱間確實有買 賣關係存在。因此，被告與江石柱間就系爭土地確實有買 賣及所有權移轉之意思表示合致，並非通謀為虛偽意思表 示，應足以認定。
（二）原告主張依民法184 條第1 項前段及185 條之規定，請求 被告連帶賠償賤售土地之損失，有無理由？
1、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任，民法第184 條第1 項前段定有明文。次按當事人主張 有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法 第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利 者，應先由原告負擧証之責，若原告先不能擧証，以証實 自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能擧 証，或其所擧証據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高
法院17年上字第917 號判例可資參照。
2、經查，證人即本件系爭買賣之仲介廖俊翔到庭證稱：「（ 問：上面的一般委託銷售契約書上第二條銷售總價388 萬 ，是第一次委託銷售的金額，還是後面有變更過？）之前 的有到期，後來到期之後又續約，因為都賣不掉反應不好 ，第一次委託銷售的金額比較高，因為這個地是廢地也不 能蓋房子，也不能租出使用，所以第一次的價格都沒有人 來出價購買，所以才跟賣方溝通，第一次銷售的時候有兩 組人來出價，曾經出價兩百多萬但都只是嘴巴講一講就沒 有下文，後來續約之後降價為388 萬詢問度的人數就比較 高，因為這塊地沒有用途也不能貸款，也不能出租使用， 後來出價的人也都打消這個念頭，因為必須要出現金無法 貸款，而且那塊地是巷子很小，汽車也無法出入，只有摩 托車可以。後來買方這個人他要買的理由我也很意外，他 是因為要買來稍微圍起來要買組合屋來自住，我有跟他說 沒有水沒有電怎麼使用，他就說他一個老人家有電線桿的 電燈就夠了，水他會自己想辦法，我有提供政府的相關聲 請程序請他去詢問看能否聲請水電。（問：一開始的委託 價格是多少？）印象中是六百多萬。（問：一開始的六百 多萬的價格，他決定的經過為何？）因為被告林燵雄有問 我價格怎麼定，我告訴他雖然這個地的價值雖然公告現值 有那麼高，可是因為這塊土地的條件非常不好，會讓我們 不好去銷售，因為附近也沒有類似成交土地的價格，我們 才會想說開低於公告現值的價格去吸引買方，但實際銷售 情形也是不好，所以才會有第二次降價。（問：六百萬是 如何評估？）因為依我們的看法我們買的地如果無法貸款 ，買的人以六百萬可以去買更好的產品，所以我就大概抓 一個價格，試一下市場的水溫。」、「（問：你說這塊地 是廢地的依據是什麼？）就是我剛剛講的條件。（問：你 剛剛講的廢棄不能蓋房子、租出使用、貸款、汽車不能進 去是有查過相關的法令有所限制嗎？）我不了解，因為我 再銷售期間也有試著幫出賣人詢問有沒有人要承租，只有 壹組人我問他為何來看這塊地，他說要種菜使用，後來也 沒有要承租，租是可以租但是都沒有人要來承租，因為系 爭土地沒有建築線，所以不能蓋房子，我有問過很多家銀 行，系爭土地無法貸款，好像是因為銀行法規的問題，因 為沒有建物。」、「（問：這件銷售就你而言，銷售的時 間算長嗎？）算長。我們在銷售會先看反應，那時候起出 我也希望我的賣價高一點，我的佣收可以高一點，但是沒 有辦法，人家只願意出這個價格。」、「（問：所以你們
成交價格是200 萬元？有嘗試請買方加價到388 萬元？） 是。有，買的人本身就是蠻困苦的人，聽他口述是跟小孩 借的錢。（問：目前系爭土地有出價最高的價錢是多少？ ）有出價更高，但是都不願意簽斡旋單，有簽斡旋單的是 這件最高為200 萬元，一開始買方口頭出價180 萬元，後 來經過我們勸說加到200 萬元才寫斡旋單。曾經有人口頭 出價三百萬，但是只是口頭講一講我們請他簽斡旋單他就 不肯出這個價錢。」等語明確（見本院卷第142 至147 頁 ）。堪認本件被告等人一開始也是聽從專業仲介之建議嘗 試以600 萬元出售系爭土地，惟因系爭土地地目為墓地、 地貌又不方正，且因無法指定建築線而不能蓋房子、不利 出租使用、無法向銀行貸款、道路狹小汽車無能進入等種 種不利因素，業如前述，故被告最後才會以低於公告地價 之金額出售，堪認被告抗辯並無故意低賣系爭土地等語， 應堪信實，此外，復查無其他證據顯示被告有以悖於市場 一般行情，故意或過失而以低價出售系爭土地之情。從而 原告主張被告有故意或過失侵權行為之事實，即乏所據， 應予駁回。
四、綜上所述，原告依侵權行為法律關係請求被告應給付原告1, 344,000 元及自起民事起訴狀送達之翌日起至清償之日止， 按年息5%計算利息，為無理由，不應准許，應予駁回。又原 告之訴既經駁回，而其所為假執行之聲請，即失所附麗，應 併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附 此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 12 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 12 月 13 日
書記官 丁于真