臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第203號
原 告 張淑華
訴訟代理人 吳瑞堯律師
被 告 江正雄
江宏進
江楊素琴
上三人共同
訴訟代理人 官朝永律師
上列當事人間回復原狀等事件，本院於中華民國107年10月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於民國106 年2 月22日訂立不動產買賣契約（下稱系爭 契約），買賣標的為坐落新北市○○區○○段00地號土地（ 被告江正雄權利範圍1/2 ）、90地號土地（被告江宏進權利 範圍全部）、91地號土地（被告江正權、江宏進、江楊素琴 權利範圍各1/8 、1/8 、5/8 ）（下合稱系爭土地）。買賣 價金為新臺幣（下同）3,459 萬8,000 元，簽約款300 萬元 已於106 年2 月22日支付予被告，當時約定不辦履約保證契 約。
㈡之後兩造於106 年3 月24日約定辦理履約保證契約，依系爭 契約及106 年2 月22日兩造簽訂之不動產買賣價金履約保證 申請書（下稱履保申請書）第1 條之約定，簽約款入訴外人 僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）指定之履 約保證專戶（下稱履保專戶），履約保證契約即生效。兩造 106 年3 月24日約定辦理履約保證契約後，雖因簽訂先行動 支價款同意書，兩造同意600 萬元（簽約款300 萬元及第二 期款300 萬元）毋庸匯入履保專戶，且之後原告未匯入其餘 買賣價款，致履約保證契約尚未生效，但系爭契約第10條第 1 款之履約保證契約既未生效，毋庸透過僑馥建經公司做最 後催告，被告亦不能依系爭契約第10條第2 款沒收規定，沒 收已支付之價款，蓋第10條不能割裂適用。
㈢本件原告雖未依約給付第二期款及尾款，但本件被告解除契 約並不合法，是被告不得沒收已付價款300 萬元，即便依系 爭契約第5 條第3 項約定，原告於遲延給付價金時，應每逾
1 日按遲延價金萬分之2 計算違約金，其金額仍未達300 萬 元，故本件仍有回復原狀的問題。又因被告解除契約並不合 法，兩造仍應履行系爭契約，但被告嗣後已將系爭土地出售 並移轉登記予他人，是被告就系爭土地對原告已構成嗣後主 觀給付不能，且此可歸責於被告，原告爰依民法第226 條、 第256 條規定主張解除契約，並以起訴狀作為解除契約之意 思表示，則被告依民法第259 條第2 款規定，應返還原告於 106 年3 月24日（按應為106 年2 月22日之誤繕）給付之簽 約款300 萬元，並自106 年3 月25日起附加法定利息償還予 原告，爰提起本件訴訟等語。
並聲明：㈠被告應共同給付原告300 萬元，並自106 年3 月 25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造固於106 年2 月22日簽立系爭契約，買賣系爭土地。買 賣價金為3,459 萬8,000 元，簽約款300 萬元於簽約同時已 交付被告。惟簽約當時，兩造言明不辦理履約保證，且原告 依約應於106 年3 月17日給付第二期款500 萬元，屆期因原 告無力支付乃於106 年3 月24日前來要求被告將第二期款降 為300 萬元，並延至106 年4 月11日支付，餘款2,859 萬8, 000 元原告則應於106 年4 月11日前存入履保專戶，逾此期 限，即屬原告違約，以上各情均載明於系爭契約。 ㈡另兩造於106 年3 月24日簽訂「先行動支價款同意書」，約 定「買方（即原告）原應存匯入履保專戶之款項600 萬元， 由買方逕行交付賣方（即被告），無需存匯入專戶... 上開 先行動支之款項，買賣雙方同意自僑馥建經公司之『不動產 買賣價金履約保證』總額中排除，不計入保證責任範圍內， 與僑馥建經公司之保證責任無涉。」等語，是原告辯稱被告 未依約將簽約款300 萬元存入履保專戶云云，顯屬無據。 ㈢嗣後原告於106 年3 月24日交付之第二期款300 萬元支票， 於票載發票日106 年4 月11日經提示未獲付款。原告亦未依 約於106 年4 月11日前將餘款2,859 萬8,000 元存入履保專 戶，被告乃於106 年5 月9 日以存證信函催告原告於7 日內 履約，逾期即解約並沒收已付價金，嗣再於106 年5 月19日 以存證信函通知原告已解約並沒收已付價金。
㈣因原告未將買賣價金存入履保專戶，故履約保證契約並未生 效，僑馥建經公司並無為雙方履行債務進行催告之義務，被 告自得依系爭契約第5 條第3 項及民法第254 條規定定期催 告後逕行解除契約。原告雖稱系爭契約第10條規定不能割裂 適用，然兩造於106 年2 月22日訂立系爭契約時，言明不辦
理履約保證，當時並未刪除系爭契約第10條約定，足證雙方 仍同意系爭契約有違約、解除契約暨賠償責任之約定，僅因 無履約保證之約定，而無須由僑馥建經公司介入，契約當事 人仍應履行系爭契約第10條所約定之權利義務甚明。且系爭 契約第10條第2 項、第3 項分別約定：「本約簽訂後，甲方 （即原告）若有違約情事經乙方（即被告）合法解除本約， 甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙 方沒收作為懲罰性違約金... 」、「本約簽訂後，乙方若有 擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時， 除應負擔甲方所受損害之賠償外，並喪失收受買賣價金之權 利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金 總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」雙方權利 義務公平合理且對等，不因無僑馥建經公司之介入即有窒礙 難行之處。
㈤系爭契約第10條第5 項復約定，「本約簽訂後，若係違約情 事致解除本約、或合意解除本約、或終止買賣價金履約保證 之委任、或經僑馥經建公司終止保證關係時，... 之餘額返 還甲方或交付乙方沒收。」足證系爭契約簽訂後，若有違約 情發生，縱履約保證關係已不存在，乙方仍得沒收甲方已交 付之買賣價金。
㈥本件兩造於簽訂系爭契約時，即有不辦理履約保證之特別約 定，故兩造本不需透過僑馥建經公司催告程序即得依法解除 契約。事後兩造雖約定辦理履約保證契約，但因原告尚未將 款項存入履保專戶，致履約保證契約尚不生效力，則兩造當 事人自無需透過僑馥建經公司催告程序即得解除契約。故原 告違約自應對被告負損害賠償責任及被告得沒收已交付之款 項。原告主張本件既未經僑馥建經公司為最後催告，則無系 爭契約第10條第2 項以下之約定之適用，此無異系爭契約第 10條約定形同具文，顯與兩造真意有違。
㈦本件原告原應於106 年3 月17日支付第二期款500 萬元，屆 期未付央求被告同意改為交付發票日106 年4 月11日面額30 0 萬元之支票，然屆期仍無法兌現，又於106 年4 月25日經 兩造達成協議「被告返還上開支票，原告保證於106 年4 月 30日前將剩餘款項全部付清。」藉此騙取上開300 萬元支票 ，然原告屆期仍拒絕給付，原告履約之誠信蕩然無存。此外 ，被告亦已支付仲介公司合計62萬元，若認系爭契約第10條 約定完全無效，非但違反誠信原則，亦與當事人以該條約定 為確保債務履行之意旨有間等語置辯。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請 准宣告假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張兩造於106 年2 月22日簽立系爭契約，買賣系爭土 地。買賣價金為3,459 萬8,000 元，簽約款300 萬元於簽約 同時已交付被告。簽約當時，兩造言明不辦理履約保證，嗣 兩造於106 年3 月24日約定辦理履約保證契約，同時間兩造 並簽訂先行動支價款同意書，同意600 萬元（簽約款300 萬 元及第二期款300 萬元）毋庸匯入履保專戶，之後因原告未 匯入其餘買賣價款，故履約保證契約尚未生效。又被告於10 6 年5 月9 日寄存證信函予原告，催告原告於7 日內付清全 部價款，逾期則依系爭契約第10條主張違約按日計算遲延利 息並解除契約及沒收已支付之價金。嗣再於106 年5 月19日 寄發存證信函予原告表示解除契約及沒收已支付之價金等情 ，有系爭契約書、發票日均106 年2 月25日及面額均100 萬 元支票3 紙、履保申請書、發票日106 年4 月11日面額300 萬元支票1 紙、106 年5 月9 日新莊中港郵局存證號碼3193 號存證信函、106 年5 月19日新莊中港郵局存證號碼3448號 存證信函、106 年5 月24日新莊中港郵局存證號碼3577號存 證信函、106 年5 月26日新莊中港郵局存證號碼3613號存證 信函、系爭土地登記謄本、先行動支價款同意書、郵件回執 等件在卷可佐（見本院卷第19頁至第95頁、第155 頁至第21 3 頁、第233 頁至第239 頁），復為被告所不爭執，堪信為 真。
㈡又106 年2 月22日兩造簽約時，雙方同意不辦理履約保證， 並將系爭契約第4 條第3 項履保帳戶之約定刪除，手寫「雙 方不辦理履保」等字樣，並於第15條第4 項其他特別約定事 項，再次約明「雙方合意不辦理履約保證」。此外於系爭契 約第5 條約定，買賣價金為3,459 萬8,000 元，第一期款（ 簽約款）為300 萬元，應於簽約時給付。第二期款（備證用 印款）為500 萬元，應於106 年3 月17日前給付。第三期款 （完稅款）為2,000 萬元，於106 年3 月27日給付，且原告 付款後，始申報增值稅，被告交付印鑑證明。第四期款（尾 款）659 萬8,000 元，若原告無須以系爭土地向金融機構辦 理貸款以支付尾款，應於給付第三期款之同時一併給付尾款 ，若原告須以系爭土地向金融機構辦理貸款以支付尾款，應 於產權過戶完成後三個工作天內給付。嗣後原告於106 年3 月17日未依約給付第二期款500 萬元，雙方即於106 年3 月 24日改約定辦理履約保證，再於系爭契約第4 條第3 項已刪 除之履保帳戶部分，填上履保帳戶帳號，再手寫「106 年3 月24日雙方辦理履保」等字樣，並於原第15條其他約定事項 後方手寫：「106 年3 月24日雙方合意第二期款原需支付50
0 萬元正，延至106 年4 月11日支付，原需支付500 萬元正 變更為300 萬元，剩餘2,859 萬8,000 元買方需於106 年4 月11日前付清至履保專戶，付清後即申稅、過戶予買方，若 超過此期間，買方即為違約」等情，有系爭契約在卷可按（ 見本院卷第21頁至第23頁、第31頁）。而原告於106 年2 月 22日締約時，已依約支付第一期款300 萬元，惟嗣後於106 年3 月24日交付之第二期款面額300 萬元之支票並未兌現， 且經原告於106 年4 月25日取回，之後原告亦未於106 年4 月11日前將尾款2,859 萬8,000 元付清匯至履保專戶等情， 亦有實付金額暨交付紀錄、發票日均106 年2 月25日及面額 均100 萬元支票3 紙、發票日106 年4 月11日面額300 萬元 支票1 紙暨原告取回簽收證明存卷可稽（見本院卷第35頁至 第37頁、第47頁、第269 頁），兩造復未爭執，亦可認定。 ㈢原告於106 年4 月11日未依約付款之翌日起，負遲延給付之 責任：
原告主張，原告固未依約於106 年4 月11日給付第二期款及 尾款，但依被告106 年5 月26日新莊中港郵局存證號碼3613 號存證信函內容所示，在106 年4 月11日支票仍無法兌現後 ，兩造曾約定價金最後給付期限為106 年4 月30日，故原告 應自106 年4 月30日之翌日起負遲延責任，被告於106 年5 月9 日即行催告，經原告於106 年5 月10日收受催告之存證 信函，未符合系爭契約第5 條第3 款所定，逾10日未付遲延 價金始能定期催告履行及解約之約定云云，惟被告則辯稱原 告逾106 年4 月11日之給付期限，即屬違約，兩造於106 年 4 月25日達成協議「被告返還上開支票，原告保證於106 年 4 月30日前將剩餘款項全部付清。」並無再次同意延後清償 期之意等語，經查：
⒈兩造於106 年3 月24日於系爭契約補充約定：「第二期款.. . 延至106 年4 月11日支付，... 變更為300 萬元，剩餘2, 859 萬8,000 元買方需於106 年4 月11日前付清至履保專戶 ... ，若超過此期間，買方即為違約」，有系爭契約在卷可 按（見本院卷第31頁）。
⒉被告於106 年5 月9 日以新莊中港郵局存證號碼3193號存證 信函催告原告時，稱本件價款「已逾貴我雙方約定延後至10 6 年4 月11日台端需付清3,159 萬8,000 元全部價款。」（ 見本院卷第49頁），亦係陳稱雙方同意延後清償期至106 年 4 月11日。
⒊且依106 年5 月26日新莊中港郵局存證號碼3613號存證信函 所載「... 原約定應於106 年3 月31日付清所有價款，因台 端未能如期付款，故於106 年3 月24日經協商後延至106 年
4 月11日付清價款。豈料台端亦未能付款，雙方於106 年4 月25日再次協商，台端以口頭承諾將於106 年4 月30日前將 剩餘價款付清至履保專戶，於期間屆至，台端仍未為付款.. . 」等語（見本院卷第57頁），亦僅陳明原告106 年4 月11 日屆期未付款後，兩造曾經協商，經原告承諾於106 年4 月 30日前付清款項，並無兩造協商後，原告同意將付款期限延 至106 年4 月30日之意。
⒋是原告主張其自106 年4 月30日未付款翌日起，始負遲延責 任云云，並無可採，本件應以被告所辯較為可信，即應認原 告於106 年4 月11日屆期未付清第二期款及尾款，自翌日起 即應負遲延責任。
㈣被告得依民法第254 條、系爭契約第5 條第3 項解除契約： ⒈按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第 254 條定有明文。復按系爭契約第10條第1 項約定「除本約 有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情 事，經他方定7 日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑 馥建經公司進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除 之效力，並由僑馥建經公司執行專戶價金之撥付作業。」第 10條第2 項約定「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合 法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之 價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金... 。」第5 條第3 項約定「甲方若有遲延給付價金之情事，每逾1 日應按遲延 價金萬分之二計算違約金給付乙方。若甲方逾10日仍未配合 給付該遲延價金，再經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有 權解除契約。」第6 條第7 項「本約辦理繳稅手續、產權移 轉登記送件前，乙方若有發生本約第7 條第1 、2 款之情事 者，應即停止繳稅、產權移轉登記等作業。若逾15日仍未配 合排除清理，並經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解 除契約。」堪認系爭契約第5 條第3 項、第6 條第7 項屬第 10條第1 項所稱之特別約定。
⒉此外，依履保申請書第1 條所定履約保證生效要件之一為「 ... 簽約時買方所給付之價金存匯入本申請書第4 條之專 戶。... 」本件兩造於106 年3 月24日約定辦理履約保證時 ，同時簽訂先行動支價款同意書，兩造同意600 萬元（簽約 款300 萬元及第二期款300 萬元）毋庸匯入履保專戶，且之 後原告未匯入其餘買賣價款，是履約保證契約尚未生效，前 已認定。況依履保申請書第3 條第1 項「甲乙雙方若有一方 未能依買賣契約履行義務，經他方以書面催告後仍未履行者 ，他方再以書面通知解除買賣契約、要求返還或沒收已付價
金，並以書面通知僑馥建經公司時，由僑馥建經公司定7 日 期限催告違約方起訴，若違約方未能於期限內起訴者，則由 僑馥建經公司將專戶所餘價金扣除... 相關費用後返予甲方 或沒收予乙。... 若違約方於期限內起訴者，則專戶款項暫 予保留並以判決結果做為價款撥付之依據... 」之約定，亦 可知即便履約保證契約生效，雙方解除契約時，亦非一定經 由僑馥建經公司進行最終催告仍未履行或認證後，才生解除 契約之效力，蓋系爭契約仍有前揭第5 條第3 項、第6 條第 7 項等就解除契約特別約定之情形。
⒊是認本件因系爭契約第5 條第3 項已就原告遲延給付價金之 違約情事有特別約定，故原告遲付價金之契約效力，應依系 爭契約第5 條第3 項之約定，而無契約第10條第1 項約定之 適用，被告主張其依民法第254 條、系爭契約第5 條第3 項 解除契約即有理由。
㈤本件有系爭契約第10條第2 項之適用：
⒈系爭契約第5 條第3 項之約定，前段為原告遲付價金之違約 金，後段為原告遲付價金經催告後得解除契約之約定。第6 條第7 項之約定，為系爭土地權利瑕疵及被告於締約後就系 爭土地增貸或為其他處分時，經催告仍不排除時，原告得解 除契約之約定。第10條第1 項則為概括之違約情事得解除契 約之約定。至於解除契約後之賠償責任，則統一約定於系爭 契約第10條第2 項至第6 項，此參系爭契約「第10條：違約 、解除契約暨賠償責任」等約定文字，及第10條第2 項係約 定甲方有違約情事之解除契約後損害賠償，第10條第3 項係 約定乙方有違約情事之解除契約後損害賠償，第10條第4 項 係約定雙方同意解除契約之回復原狀，第10條第5 項係約定 解除契約、履約保證效力終止後履保專戶之結算，第10條第 6 項係約定買賣雙方就履約及瑕疵發生爭議，僑馥建經公司 就履約專戶價款之處理方式（見本院卷第29頁）等內容可知 ，系爭契約第10條第2 項至第6 項之約定，並非僅限於第10 條第1 項所定可歸責於買賣任一方不依約履行而解除契約之 情形。
⒉原告雖主張系爭契約第10條第1 項因履約保證契約未生效而 不適用，故第10條第2 項亦不應割裂適用，然查系爭契約於 106 年2 月22日簽立時，雙方約定不辦理履約保證，但第10 條約定並未如第4 條第3 項被劃線刪除，且將契約約款中有 關僑馥建經公司部分去除後，約款內容仍有履行可能，故認 雙方於締約時之真意，應無於無履約保證之情形下，不適用 第10條第2 款約定之意思，是以本件有關系爭契約違約後解 除契約暨賠償責任情事發生時，仍有第10款第2 項適用之餘
地。
㈥被告已合法解除系爭契約，得沒收已支付之價款： ⒈本件原告於106 年4 月11日未依106 年3 月24日變更後約定 ，於106 年4 月11日前給付第二期款及尾款，自翌日起應負 遲延價金之責任，而被告於原告遲延給付逾10日後之106 年 5 月9 日以新莊中港郵局存證號碼3193號存證信函定期催告 原告應於7 日內付清全部價款，逾期則解除契約，並依系爭 契約第10條約定沒收已未付之價金，該存證信函並於106 年 5 月10日送達原告（見本院卷第49頁至第51頁、第235 頁至 第237 頁），原告逾期仍不履行，被告即於106 年5 月19日 以新莊中港郵局存證號碼3448號存證信函通知原告解除契約 ，並沒收已支付之價金，復於106 年5 月26日以新莊中港郵 局存證號碼3613號存證信函重申上旨（見本院卷第53頁、第 57頁至第59頁、第239 頁）。應認符合系爭契約第5 條第3 項、第10條第2 項之約定，故系爭契約應已於106 年5 月9 日新莊中港郵局存證號碼3193號存證信函送達於原告之時解 除。則被告主張依系爭契約第10條第2 項之約定，於解除契 約後，沒收已支付之價金作為懲罰性違約金，乃有所本。 ⒉原告雖主張本件應依系爭契約第5 條第3 項之約定，按日依 遲延價金萬分之2 計算違約金，惟此為遲延給付之違約金約 定，與解除契約後之違約金約定有異，是原告此部分主張尚 無可採。
㈦本件無違約金過高應予酌減之情形：
⒈再按依民法第252 條規定，約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之數額。且此規定不因懲罰性違約金或賠償額預定 性違約金而異（最高法院82年度臺上字第2529號裁判意旨參 照）。惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額， 為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提 出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適 裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事 人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就 違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責 任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之 體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力 、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自 由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之 違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該 約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以 實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法 院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度臺
上字第909 號裁定意旨參照）。就約定違約金過高之事實， 應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院 92年度臺上字第697 號裁定意旨參照）。
⒉本件原告並未主張並舉證約定之違約金額有過高而顯失公平 之情形，且被告亦主張其因與原告締約系爭契約，已支付仲 介公司合計62萬元之服務費，此有給付證明書在卷可參（見 本院卷第271 頁至第273 頁）。再酌以系爭契約第10條第2 項、第3 項乃係分別約定因原告違約而解除契約時之違約金 約定，及因被告違約而解除契約時之違約金約定，其約定內 容對等合理，並無不公平之情事，及本件買賣價金高達3,45 9 萬8,000 元，違約金數額300 萬元尚不及買賣價金之十一 分之一等情，則本院基於契約自由、私法自治原則之體現， 自應尊重雙方於訂約時，所衡量自己履約之意願、經濟能力 、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自 由意識及平等地位自主決定之違約金數額，始符契約約定之 本旨。故本件應認無違約金過高應予酌減之情形。 ㈧綜上所述，本件原告違約未按時給付買賣價金，經被告定期 催告後仍未履行，業經被告合法解除系爭契約，並依系爭契 約約定沒收已支付價金300 萬元作為懲罰性違約金，且該違 約金之數額並無過高而應酌減之情事，則原告主張因被告未 合法解除契約，契約效力仍存，又因被告已將系爭土地移轉 予他人致生可歸責於被告之原因而給付不能，故原告可解除 契約，並請求被告回復原狀返還已支付之價金及利息，即無 理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦 失所依據，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。五、據上論結，本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 107 年 12 月 6 日
民事第六庭 法 官 謝宜雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 12 月 6 日
書記官 吳宜遙
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