臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第1610號
原 告 黃義德
原 告 林瑞聰
原 告 毛貞傑
共 同
訴訟代理人 李哲賢律師
被 告 邱秀蓉
訴訟代理人 余忠益律師
被 告 邱鈺絜
被 告 朱江素英
上列二人
訴訟代理人 陳長甫律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國107年11月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告邱秀蓉應將坐落門牌號碼為新北市○○區○○路000號11樓之1頂樓之增建通廊（如附圖丁案所示18-3⑵部分，面積3.27平方公尺）拆除，並將通廊連接之機房（如附圖丁案所示18-3⑶部分，面積15.36平方公尺）騰空返還予原告及其餘共有人。被告邱秀蓉應將坐落門牌號碼為新北市○○區○○路000號11樓之1第11層頂2樓（如附圖丙案所示18-3⑴部分，面積91.96平方公尺）及11層頂3樓（如附圖丁案所示18-3⑴部分，面積62.32平方公尺）之違章增建拆除，回復前開屋突依建築法規應設置之原狀。
被告邱鈺絜、朱江素英應將坐落門牌號碼為新北市○○區○○路000號11樓之5第11層頂2樓（如附圖甲案所示18-3⑴部分，面積86.15平方公尺）及11層頂3樓（如附圖乙案所示18-3⑴部分，面積56.6平方公尺）之違章增建拆除，回復前開屋突依建築法規應設置之原狀。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告邱秀蓉負擔50%、被告邱鈺絜、朱江素英連帶負擔30%，餘由原告負擔。
本判決第1、2項於原告以新臺幣100萬元為被告邱秀蓉供擔保後，得假執行；倘被告邱秀蓉以新臺幣100萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第3項於原告以新臺幣60萬元為被告邱鈺絜、朱江素英供擔保後，得假執行；倘被告邱鈺絜、朱江素英以新臺幣60萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造均為門牌號碼新北市○○區○○路000號凱悅名廈（下 稱系爭大廈）區分所有權人，原告黃義德為9樓之4所有權人 、原告林瑞聰為9樓之6所有權人、原告毛貞傑為4樓之3所有 權人、被告邱秀蓉為11樓之1所有權人、被告邱鈺絜及朱江 素英為11樓之5（應有部分各1/2）所有權人。 ㈡系爭大廈為地上11層建物，其頂樓構造物，屬建築技術規則 第1條第10款之屋頂突出物，即為突出於屋面之附屬建物（ 屋脊裝飾物），應作為裝飾用途之公共設施使用，屬原告及 系爭大廈其餘區分所有權人共有。詎被告邱秀蓉無權竟在其 所有11樓之1號建物上方屋突內非法增建2層樓（11層頂2樓 ，即附圖丙案所示18-3⑴部分，面積91.96平方公尺；11層 頂3樓，即如附圖丁案所示18-3⑴部分，面積62.32平方公尺 ，下稱A屋突部分）。被告邱鈺絜、朱江素英無權亦在其所 有11樓之5號建物上方屋突內非法增建2層樓（11層頂2樓， 即附圖甲案所示18-3⑴部分，面積86.15平方公尺；11層頂3 樓，即附圖乙案所示18-3⑴部分，面積56.6平方公尺，下稱 B屋突部分），被告前述行為，亦影響系爭大廈結構安全， 已然害及原告及其餘共有人就系爭屋突（公共設施）之共有 權，爰本於民法第767條第1項、第821條規定提起本訴，請 求被告各將前開無權占用A、B屋突部分之違章增建拆除，將 占用部分返還原告及其餘共有人全體。
㈢系爭大廈11樓之1建物上方屋頂平台為系爭大廈之共同部分 （下稱系爭屋頂平台），依民法第799條規定，系爭屋頂平 台為兩造及其他區分所有權人共有，被告邱秀蓉竟在系爭屋 頂平台違法搭建通廊（即附圖丁案所示18-3⑵部分，面積3. 27平方公尺，下稱系爭通廊），並藉系爭通廊由其11樓之1 屋內通往屋頂平台之機房第2層（即附圖丁案所示18-3⑶部 分，面積15.36平方公尺，下稱系爭機房），予以占用，排 除其他區分所有權人使用，顯已違反系爭屋頂平台之性質及 構造使用，亦使系爭大廈之結構受損。即本件系爭屋頂平台 、系爭機房既均屬系爭大廈區分所有權人全體共有，被告邱 秀蓉無權占用系爭機房並違法增建系爭通廊供通行使用，原 告自得依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告邱秀 蓉將系爭違章通廊拆除後，將其所占用之系爭機房交還予原 告及其他共有人全體。
㈣併為聲明：
⑴被告邱秀蓉應將11樓之1頂樓之系爭通廊違章增建拆除， 並將通廊連接之系爭機房騰空返還予原告及其餘共有人。 ⑵被告邱秀蓉應將A屋突部分違章增建拆除，返還予原告及
其餘共有人。
⑶被告邱鈺絜、朱江素英應將B屋突部分違章增建拆除，返 還予原告及其餘共有人。
⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告邱秀蓉抗辯：被告邱秀蓉為11樓之1所有權人，亦為11 樓之1頂樓之系爭通廊增建、A屋突部分增建之占有人及事實 上處分權人，並為系爭機房之占有人。系爭大廈與建完工時 ，公寓大廈管理條例尚未實施，屋頂平台若經約定為被告所 使用，依公寓大廈管理條例第55條第2項規定，並不受同條 例第7條不得為約定之限制，自不能由原告起訴主張拆除返 還。即系爭大廈係訴外人億忠建設開發股份有限公司（下稱 億忠公司）於79年建造完成，依億忠公司出售系爭大廈定型 化買賣契約書（下稱系爭定型化契約）第3條記載「頂樓空 間為11樓住戶所管理使用」，可悉共有人間就系爭頂樓空間 已有分管約定，約定由11樓住戶管理使用，原告3人於時隔 30年後提起本件訴訟，令人費解。又系爭大廈原始設計，11 樓本為樓中樓，即系爭11樓建物之現況，本係億忠公司77年 興建時之原始建築，非被告邱秀蓉買受後再為加蓋。是倘原 告不能舉證證明被告邱秀蓉有將億忠公司原始建築設計擅自 變更、增建，原告應不得於系爭大廈興建將近30年後，反主 張系爭A屋突（即13樓、14樓）部分係非法增建等語。併為 答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請免為 假執行。
三、被告邱鈺絜、朱江素英抗辯：系爭大廈係訴外人億忠公司於 79年建造完成（79使林字第105號使用執照），被告朱江素 英之配偶朱英元於77年間以預售方式向億忠公司購得11樓之 5號建物及坐落基地，依其等間不動產買賣契約書所附平面 圖記載，樓中樓4層，樓中樓2、3、4樓不列入建物登記，惟 附註「億忠公司負責樓中樓擁有使用權」，定型化契約第3 條亦約定「…惟屋頂空間為頂樓各住戶使用權維護…」，顯 就B屋突違章增建空間約定由頂樓建物所有權人專有使用。 是億忠公司於80年5月21日將房屋點交予買受人時，亦載明 包含B屋突部分空間，此為其他區分所有權人所明，是就屋 突維修費用，其餘住戶均要求由頂樓所有權人負擔。即原告 占有B屋突部分空間係基於共有人間分管協議而為，自有權 占有。併系爭屋突樓板等使用現況既係原有結構設計，非被 告任意加蓋，亦不影響全建築物之景觀及全體住戶之安全， 與最高法院82年度台上字第2284號案例事實，應不相同等語 。併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保， 請免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠兩造均為系爭大廈區分所有權人，原告黃義德為9樓之4所有 權人、原告林瑞聰為9樓之6所有權人、原告毛貞傑為4樓之3 所有權人、被告邱秀蓉為11樓之1所有權人、被告邱鈺絜及 朱江素英為11樓之5（應有部分各1/2）所有權人等情，並有 建物登記謄本（詳原證1）附卷可佐。
㈡依系爭大廈使用執照（79使林字第105號）層戶棟數為「地 上11層」（屋頂突出物面積218.48平方公尺），第11層高度 為6公尺，其上方存有2層屋頂突出物（高度分別為3公尺； 即A屋突部分：如附圖丙案所示18-3⑴部分，面積91.96平方 公尺(11層頂2樓)及附圖丁案所示18-3⑴部分，面積62.32平 方公尺(11層頂3樓)。B屋突部分：如附圖甲案所示18-3⑴部 分，面積86.15平方公尺(11層頂2樓)及附圖乙案所示18-3⑴ 部分，面積56.6平方公尺部分(11層頂3樓)）。前述A屋突及 B屋突部分係屬建築技術規則第1條第10款之屋頂突出物，即 為突出於屋面之附屬建物（屋脊裝飾物），應作為裝飾用途 之公共設施使用。該2層屋頂突出物之頂板（及屋頂）使用 ，屬公寓大廈管理條例第7條所規定共用部分之公共設施。A 屋突及B屋突部分所為違章增建（即均於室內挑空部分，增 設夾層等增加室內使用面積），均係「實質違章」等情，並 有使用執照（詳本院卷第101頁）、新北市政府工務局105年 8月8日新北工使字第1051446914號函（詳原證2）、新北市 政府違章拆除大隊103年2月11日新北拆認一字第103302889 號函（詳本院106年度訴字第1618號(下稱另案)卷）、複丈 成果圖，在卷可佐。
㈢本件系爭通廊（即附圖丁案所示18-3⑵部分，面積3.27平方 公尺）存在於系爭屋頂平台，並連接系爭大廈11樓之1牆壁 大門與系爭機房（即附圖丁案所示18-3⑶部分，面積15.36 平方公尺）打通由被告邱秀蓉占有使用，被告邱秀蓉為系爭 通廊處分權人，為系爭通廊、系爭機房占有人；系爭通廊為 實質違章、系爭機房為系爭大廈公共設施等情，並有複丈成 果圖附卷可憑。
㈣億忠公司與朱英元（指定登記所有權人為被告邱鈺絜、朱江 素英）、黃泓德、張宗訓、劉佩華等人就系爭大廈簽署不動 產房屋預定買賣契約書（定型化契約）第3條均約定「…惟 屋頂空間為頂樓各住戶使用權維護…」（該第3條所稱屋頂 空間包含A屋突部分及B屋突部分）。系爭大廈出售之平面圖 說明手冊11樓（含樓中樓1至4樓）等情，並有買賣契約書4 份（朱英元部分詳本院卷第25至46頁、黃泓德等3人部分詳 另案卷）、平面圖說明手冊（詳本院卷第47至73頁）在卷可
佐。
㈤A屋突、B屋突之違章增建及系爭通廊之增建，均係由億忠公 司施作完成後，於80年5月間連同11樓之1、11樓之5主建物 一併交付予買受人等情，並有系爭大廈80年5月15日照片（ 詳本院卷第129頁）、11樓之5號房屋點交清冊（詳本院卷第 75至79頁）附卷可佐。
五、按「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬 專有之附屬建築物，而供共同使用者」；「公寓大廈共用部 分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為 約定專用部分：⑴公寓大廈本身所占之地面。⑵連通數個專 有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內 各巷道、防火巷弄。⑶公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁 、樓地板及屋頂之構造。⑷約定專用有違法令使用限制之規 定者。⑸其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用 上不可或缺之共用部分。」、「數人區分一建築物，而各有 其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有 人之共有」公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條、民法第 799條分別定有明文。而公寓大廈之地基、屋頂、外牆等， 係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造 ，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶 共同使用，自係大樓之共同部分非專有部分，此觀前揭公寓 大廈管理條例第7條第3款更將屋頂構造列為不得約定專用之 公用部分即明。又公寓大廈管理條例除有特別規定部分外， 並不排除民法之適用。承前述，A屋突、B屋突、系爭通廊占 用之系爭屋頂平台及系爭機房既為系爭大廈之共同部分，依 民法第799條之規定推定為包含兩造之系爭大廈區分所有權 人共有，先此敘明。
六、承前述，原告既為系爭大廈區分所有權人，A屋突部分、B屋 突部分、系爭通廊占用之系爭屋頂平台及系爭機房復屬系爭 大廈之共同部分，而為區分所有權人所共有，則原告以其為 系爭屋突、頂樓平台及系爭機房共有人之一，並以被告無權 占有為原因，依民法第821條、第767條第1項規定提起本件 返還共有物之訴。此部分自應由抗辯有權占有之被告，就其 所辯：其等係本於分管協議占有使用系爭屋突、頂樓平台及 系爭機房，故為有權占有之利己事實，負舉證之責。經查： ㈠按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後， 縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓 人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判例意旨參照 ）。次按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情 事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默
，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通 念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思 表示（參看本院21年上字第1598號及29年上字第762號判例 意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約 定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用 者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘 共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後 將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於 分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契 約之拘束（最高法院97年度台上字第909號判決意旨參照）。 ㈡被告抗辯：其等係本於分管協議各占有使用A屋突部分、B屋 突部分。即當初興建系爭11層區分所有建物時，建商即與各 承購戶約明屋突部分由11樓所有人使用，屋突部分2層增建 更係建商於交屋時一併興完成交付11樓所有人，從交屋迄今 ，使用狀況均未變更等情，業據提出照片（詳本院卷第129 頁）、系爭大廈建商（即億忠公司）與訴外人朱英元就系爭 11樓之5物簽署買賣契約（前開買賣契約書核與訴外人黃泓 德、張宗訓、劉佩華等人就系爭大廈簽署不動產房屋預定買 賣契約書(附另案卷)，格式、內容、約款相仿，已可判認係 建商預定用於出售系爭大廈之條款而製定之定型化契約，衡 諸一般經驗法則，應足認建商與其餘各承購戶簽署買賣契約 之定型化約款，均包含該定型化契約第3條所載「…惟屋頂 空間為頂樓各住戶使用權維護…」約定。）、系爭大廈出售 之平面圖說明手冊（其中11樓又包含樓中樓1至4樓(3、4樓 即A、B屋突部分)）為佐。參酌，兩造就前述定型化契約第3 條所稱屋頂空間包含A屋突部分及B屋突部分一節，未有爭執 等情，經本院調查結果，認被告前開抗辯，應屬有據。併承 前述，系爭大廈於79年間興建完成後，既經由建商與承購戶 約明屋突空間由11樓所有人使用，而可推認系爭大廈區分所 有權人間就其等共有屋突空間成立分管協議，而由11樓建物 承購戶（即被告邱鈺絜、朱江素英(於80年6月27日登記取得 11樓之5建物所有權)；及被告邱秀蓉之前手(邱秀蓉係於84 年11月10日始繼受取得11樓之1建物所有權)）及其後手（即 被告邱秀蓉）占有使用迄今。則原告依序於81年6月19日至 86年5月28日以買賣為原因受讓取得9樓之4、9樓之6、4樓之 3主建物所有權及屋突等共同部分共有權時，按諸前開判決 意旨，除有特別情事外，其受讓人（即原告）對於分管契約 之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束 。準此，被告本於與系爭大廈區分所有權人間分管協議關係 ，應係有權占有使用系爭屋突空間。
㈢被告邱秀蓉抗辯：系爭定型化契約第3條所載「屋頂空間」 ，尚包含系爭通廊所占用頂樓平台及系爭機房部分，為原告 所否認，經本院審酌系爭定型化契約第3條約定文義，並無 足推認所謂屋頂空間包含「系爭通廊所占用頂樓平台及系爭 機房」部分。加以此部分使用範圍，也未見於建商售屋時所 附平面圖說。則本件單執於11樓主建物交付買受人時，系爭 通廊已由建商完成施工，且併同系爭機房交付買受人占有使 用等情，至多僅能推認建商與11樓買受人曾就該特定部分為 管理使用之約定，並尚無足推認其餘各承購戶亦知悉上情。 遑論再進步推認其等就該特定部分亦已與建商約定，同意由 11樓建物所有權人管理使用。另原告等其餘共有人縱就被告 邱秀蓉長期占用使用系爭通廊所坐落頂樓平台及系爭機房之 行為，未加聞問，亦僅單純沈默，不能推認此部分另已成立 默示分管契約，亦併敘明。
㈣綜上，被告抗辯：其等係本於與系爭大廈區分所有權人間分 管協議關係，各有權占有使用系爭屋突空間一節，應屬有據 。被告邱秀蓉抗辯：其係有權占用系爭通廊所坐落頂樓平台 及系爭機房一節，則屬無據。
七、按所有人對無權占有或侵害其所有物者，得請求返還之，對 於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人， 得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請 求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段 、中段、第821條分別定有明文。
㈠關於系爭通廊及系爭機房部分：本件被告邱秀蓉既既自承其 為系爭通廊事實上處分權人，復未舉證證明其有權占用系爭 通廊所坐落系爭頂樓平台及系爭機房。則原告本於民法第82 1條、第767條第1項前段、中段規定，提起本訴，請求被告 邱秀蓉將系爭通廊拆除；及將其無權占有之系爭機房騰空返 還予原告及其餘共有人全體，自屬有據。
㈡關於系爭屋突部分：
⑴按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本 來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用 目的始為合法（最高法院82年度台上字第1802號裁判意旨 參照）。次按集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明 屋頂平台由頂樓住戶使用管理者，固非不可認係共有物之 分管約定，惟屋頂平台之構造設計有其原有功能，不容任 意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之 安全。原審認上訴人在屋頂平台加蓋建物，有違平台原有 構造，被上訴人訴請拆除，為無不合，因而判決上訴人敗 訴，其結果於法洵無違誤（最高法院82年度台上字第2284
號裁判意旨參照）。公寓大廈管理條例第9條第1項、第2 項、第3項亦明文規定：「各區分所有權人按其共有之應 有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之 權。但另有約定者從其約定。」、「住戶對共用部分之使 用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從 其約定。」、「前2項但書所約定事項，不得違反本條例 、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」。 ⑵經查：系爭大廈為公寓大廈管理條例施行前即已取得使用 執照之公寓大廈，依公寓大廈管理條例第55條第2項但書 規定，固不受同條例第7條有關特定共用部分不得為約定 專用之限制，而得以規約或經全體區分所有權人同意就屋 突、屋頂平台之共用部分為約定專用。然屋突、屋頂平台 之構造設計有其原有功能，縱為約定專用，其約定使用仍 應依其本來之用法，依其設置目的及通常使用之方法為之 ，且不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫 法及建築法令之規定。於屋突部分加設牆面、夾層等使成 為室內空間使用，顯然變易屋突原來之僅供裝飾不得增加 載重之性質、構造，影響全棟建築物之景觀及全體住戶之 安全，且違反建築法令，屬違章建築，縱經其他共有人同 意，因違反公寓大廈管理條第9條之強制規定，依民法第 71條前段應屬無效。申言之，A屋突及B屋突部分係屬建築 技術規則第1條第10款之屋頂突出物，即為突出於屋面之 附屬建物（屋脊裝飾物），應作為裝飾用途之公共設施使 用。該2層屋頂突出物之頂板（及屋頂）使用，屬公寓大 廈管理條例第7條所規定共用部分之公共設施（依被告提 出系爭大廈縱向剖面圖說(詳本院卷第205頁)及使用執照 (詳本院卷第101頁)可悉，屋突之樓頂板於218.48平方公 尺範圍內，係屬合法建物範圍。）。而本件A屋突及B屋突 部分所為違章增建（即均於室內挑空部分，增設夾層等增 加室內使用面積，逾使用執照範圍之違章增建部分），本 係「實質違章」等情，已如前述。則本件被告以違章增建 增加室內使用面積之使用方式顯然逾越一般社會通念所能 接受之使用方式，且有違建築法令，屬違章建築，其應不 在協議分管使用範圍。縱經其他共有人同意，該使用方式 亦因違反建築法令規定，依民法第71條規定亦屬無效。 ⑶基上，原告本於民法第767條第1項中段、第821條前段規 定提起本訴，請求被告邱秀蓉應將A屋突部分違章增建拆 除；被告邱鈺絜、朱江素英應將B屋突部分違章增建拆除 ，以回復系爭屋突依建築法規應設置之原狀，為有理由， 應予准許。逾此部分之請求（即騰空返還原告及其餘共有
人部分），則肇於被告仍得基於分管協議占有使用系爭屋 突部分，故無理由，應予駁回。
八、從而，原告依民法第767條第1項、第821條規定提起本訴， 請求判決被告邱秀蓉應將11樓之1頂樓之系爭通廊違章增建 拆除，並將通廊連接之系爭機房騰空返還予原告及其餘共有 人。被告邱秀蓉應將A屋突部分違章增建拆除；被告邱鈺絜 、朱江素英應將B屋突部分違章增建拆除，以回復系爭屋突 依建築法規應設置之原狀，為有理由，應予准許。逾此部分 之請求，為無理由，應予駁回。
九、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行宣告， 經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當擔保金額准許 之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失依據，應併駁回 。
十、兩造其餘主張陳述或攻擊防禦方法，於本院前揭所為判斷結 論均不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第2項、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 20 日
民事第四庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 12 月 20 日
書記官 傅淑芳
, 台灣公司情報網