臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第481號
原 告 沙澤明
沙秀岩
沙秀嫻
藍庭秀
沙秀璠
共 同
訴訟代理人 李嘉典律師
洪瑄憶律師
唐家哲律師
複 代理人 鄭皓文律師
原 告 沙菊生
訴訟代理人 張仁珊
複 代理人 李嘉典律師
洪瑄憶律師
被 告 林玉英
訴訟代理人 呂岳金
李麗凰
上列當事人間請求返還不動產等事件，本院於民國107 年11月8
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上如附圖編號(A)部分建物（面積十四點八平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾參萬參仟陸佰玖拾玖元，及自民國一○五年十二月十四日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○五年十二月十四日起至本判決第一項建物拆除日止，按月給付原告新臺幣捌仟捌佰零壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰壹拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰參拾肆萬玖仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣柒萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾參萬參仟陸佰玖拾玖為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項到期部分，每期於原告以新臺幣參仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告就到期部分，每期以新臺幣捌仟捌佰零壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟 法第168條定有明文。查原告沙李雪於起訴後之民國106年11 月6日死亡，其繼承人原告沙澤明承受本件訴訟（見本院卷 二第309頁），核與上開規定相符，應予准許，合先敘明。二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前 段、中段、第821條分別定有明文。又民法第821條規定於公 同共有準用之，為同法第828條第2項所明定。復按「繼承人 有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共 有。」「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之 法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外，公同共 有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同 意。」民法第1151條、第828條亦有明文規定，此項規定， 依同法第831條規定，於公同共有債權準用之。故繼承人因 繼承而取得之遺產，於受侵害時，其所生之損害賠償債權， 乃公同共有債權。如由公同共有人即繼承人中之一人或數人 就此項債權為訴訟上之請求時，自須得其他繼承人全體之同 意，始能謂當事人適格無欠缺（最高法院77年度台上字第66 號裁判要旨參照）。本件原告請求被告返還因無權占有新北 市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)相當於租金之
不當得利，依系爭土地登記第一類謄本之記載，系爭土地之 公同共有人為原告與訴外人沙國材，登記原因為繼承，原因 發生日期為52年8月10日(見本院卷一第79頁至第83頁)；又 沙國材經臺灣臺北地方法院106年度亡更(一)字第1號裁定宣 告於86年9月2日死亡，有臺灣臺北地方法院106年度亡更(一 )字第1號裁定暨確定證明書足參，又依臺灣臺北地方法院 106年度家聲抗字第14號裁定，原告沙澤明之被繼承人沙李 雪於該案到庭證稱:沙國材沒結婚也沒小孩等語，佐以沙國 材之父親沙安國於52年8月10日死亡、沙國材之母親於62年4 月15日死亡，是沙國材之繼承人依民法第1138條之規定為其 兄弟姊妹。又沙國材經臺灣臺北地方法院宣告於86年9月2日 死亡時，尚生存之兄弟姊妹為沙國相、沙菊生，嗣沙國相於 96年死亡，繼承人為藍庭秀、沙秀璠。故本件原告即為系爭 土地之全體公同共有人，本件原告之當事人適格並無欠缺， 併予敘明。
三、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告 於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同 意變更或追加，民事訴訟法第255條第2項定有明文。查原告 起訴聲明原請求:(一)被告應將其於系爭土地上，所越界建 築之建物全面拆除，並將該越界建築無權占用之土地，返還 予原告及其他共有人全體。(二)被告應賠償新臺幣（下同） 53萬5,200元，及自105年12月14日起至返還房地之日止，按 週年利率百分之五計算之利息，並自105年12月14日起返還 土地之日止，按月賠償8,920元(見本院卷一第15頁)。嗣原 告追加備位聲明，並變更先位聲明為：(一)被告應將其坐落 系爭土地，如107年1月10日新北市板橋地政事務所土地複丈 成果圖(下稱附圖)所示編號(A)部分之土地上所越界建築之 建物全部拆除，並將該越界建築無權占用之土地14.8平方公 尺，返還予原告等及其他共有人全體。(二)被告應給付原告 52萬8,064元，及自105年12月14日起至返還上開房地之日止 ，按年息百分之五計算之利息，並自105年12月14日起至返 還上開房地之日止，按月給付原告8,801元。(三)原告願供 擔保，請准宣告准予假執行。備位聲明：(一)被告應給付 671萬1,000元予原告，向原告購買系爭土地如附圖編號(A) 所示之面積14.8平方公尺之土地，原告於被告給付上開金額 時，將上開14.8平方公尺土地所有權移轉登記予被告。(二) 被告應給付原告52萬8,064元，及自105年12月14日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息，並應自105年12月14日 起至向原告價購第一項土地之日止，按月給付原告8,801元 。(三)原告願供擔保，請准予宣告假執行。被告無異議而為
本案之言詞辯論，依首揭法條規定，自應准許。貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
(一)原告為系爭土地之公同共有人，被告所有門牌號碼新北市○ ○區○○○路0號之建物(下稱系爭建物)無權占用系爭土地 如附圖編號(A)面積14.8平方公尺，被告因此受有相當於租 金之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，故依民法 第767條、第821條、第179條之規定，請求被告拆除系爭建 物如附圖編號(A)部分及返還該部分之土地，並給付自105年 12月14日回溯五年期間內，無權占有系爭土地之相當於租金 損害之不當得利528,064元，並自105年12月14日起至拆屋還 返還土地之日止，給付相當於租金損害之不當得利8,801元 之原告所受損害。倘法院認為依民法第796條之1規定無判令 被告拆除系爭建物如附圖編號(A)部分並返還土地之必要， 則請依民法第796條、第796條之1及第179條規定，命被告依 市價向原告價購，並給付相當於租金損害之不當得利。(二)訴之聲明:
1、先位聲明：
(1)被告應將系爭土地如附圖編號(A)部分所越界建築之建物全部 拆除，並將該越界建築無權占用之土地14.8平方公尺，返還 予原告等及其他共有人全體。
(2)被告應給付原告52萬8,064元，及自105年12月14日起至返還 上開房地之日止，按年息百分之五計算之利息，並自105年12 月14日起至返還上開房地之日止，按月給付原告8,801元。(3)原告願供擔保，請准宣告准予假執行。
2、備位聲明：
(1)被告應給付671萬1,000元予原告，向原告購買系爭土地如附 圖編號(A)所示之面積14.8平方公尺之土地，原告於被告給付 上開金額時，將上開14.8平方公尺土地所有權移轉登記予被 告。
(2)被告應給付原告52萬8,064元，及自105年12月14日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息，並應自105年12月14日起 至向原告價購第一項土地之日止，按月給付原告8,801元。(3)原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
(一)系爭房屋為被告配偶呂寶玉之祖父向原告祖父購買而取得， 依一般經驗法則，購買房屋時當然同時購買土地，故被告對 於系爭土地係屬有權占有，當無不當得利可言。且系爭建物 於51年台北縣政府稅捐稽徵處登記稅籍完成登記在案，當時 所有權人係沙國相，59年間呂寶玉向沙國相承購，呂寶玉以
原物承受移轉，因而繼續使用，五十餘年間被告使用，未曾 有任何人異議。再者，當時處於使用日據時期地籍原圖描繪 裱裝而成之副圖辦理地籍管理，此類地籍圖因使用年代久遠 ，或因土地分割、天然地形變遷及人為界址變動等影響，常 有圖、地、簿不符情形，被告買賣時，確實因當時地政資料 不及完備，不知有越界建築情事。原告因繼承而取得系爭土 地之所有權，當承受原所有權人之權利義務關係，今請求拆 屋還地，洵屬無據。又系爭土地並無對外聯絡道路，使用面 積不大，形狀亦非方正，可運用之價值甚低，且處於非最精 華地段，原告所受損害當不應以土地價額最高年息百之十計 算。
(二)退而言之，即使原告請求有據，關於越界建築部分應拆屋還 地，有民法第796條支付償金免移去或變更規定之適用；且 被告占用系爭土地部分約4.47坪，為三層樓加強磚造建物， 倘進行拆除，必將系爭建物之重要梁柱予以拆除，恐嚴重影 響建物之安全結構，對系爭建物之經濟價值，造成難以預料 之損害。再系爭土地緊鄰新北市○○段000○000○000○000 地號土地，系爭土地縱由原告收回，亦難期原告於無對外聯 絡出口之情況下能為運用，今強令被告拆除建物，花費龐大 且嚴重影響安全，足見原告權利之行使，乃以損害他人為主 要目的，顯違反民法第148條第1項規定。綜上，請求斟酌公 共利益及當事人利益，依民法第796條之1第1項規定免為全 部之移去，原告請求顯無理由，應予駁回。
(三)答辯聲明：1、原告之訴與假執行之聲請均予駁回。2、如受 不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院得心證之理由:
(一)原告請求被告拆除如附圖編號(A)部分之系爭建物，返還系 爭土地部分:
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定 有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告 對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占 有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被 告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證 明，則應認原告之請求為有理由。
2、原告為系爭土地之公同共有人，系爭建物為被告林玉英所有 ；及系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號(Ａ)面積14.80 平方公尺等情，業據原告提出系爭土地之土地登記謄本為證 ，且有本院勘驗筆錄及現場照片、新北市板橋地政事務所10 7年1月10日複丈成果圖為證，復為被告所未爭執，堪信原告
此部分主張為真實。又原告為系爭土地之共有人，及被告之 系爭建物占用系爭土地之事實，已如前述，揆諸前揭裁判意 旨，自應由被告就占有系爭土地之合法權源負舉證之責。 3、被告雖抗辯於購買系爭建物時同時購買土地，故被告對於系 爭土地係屬有權占有云云，然被告並未就其已購買系爭土地 並取得系爭土地所有權提出證據以實其說，自難憑採。被告 復抗辯其非因故意或重大過失而為越界之舉，且當時土地所 有權人知悉後，不即為反對之表示，依民法第796條笫1項， 原告請求拆除越界部分之主張應屬無理云云，然按土地所有 人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出 異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民法第796條前 段之所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者 ，應就此項事實負舉證之責任(最高法院45年台上字第931號 民事判例)。查被告就此部分之事實，僅稱被告之夫呂寶玉 於59年間向沙國相承購，呂寶玉以原物承受移轉，因而繼續 使用，五十餘年間被告使用，未曾有任何人異議，及被告買 賣時，因當時地政資料不及完備，不知有越界建築情事等語 ，並未就當時鄰地所有人知其越界而不即提出異議乙節舉證 以實，被告執此抗辯原告之請求無理由，亦非可信。被告再 以原告請求拆除系爭建物占用系爭土地部分，對原告而言系 爭土地無對外聯絡出口之情況下，當無法自由運用，嚴重影 響主物之整體安全結構，應依民法第796條之1第1項規定免 為全部或一部之除去云云。而按土地所有人建築房屋逾越地 界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及 當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人 故意逾越地界者，不適用之，民法第796條之1第1項定有明 文。然被告並未舉證系爭建物係由土地所有人建築，且拆除 系爭建物牽涉兩造之利益，與公共利益無關，又被告迄未能 具體指明其所稱影響被告房屋結構安全造成危害之證據資料 ，是被告此部分抗辯，無可憑採。
4、綜上，被告所有系爭建物占用系爭土地如附圖(A)部分，並無 法律上之權源，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告 拆除系爭建物如附圖(A)部分後，將占用之土地返還原告及 其他全體共有人，為有理由，應予准許。
(二)原告請求被告返還相當於租金之不當得利部分： 1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。又無權占用他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有 61年台上字第1695號判例要旨參照。次按建築房屋之基地租 金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土
地申報價額年息百分之10為限；而該條所謂土地價額，依土 地法施行法第25條規定係指法定地價而言。又法定地價，依 土地法第148 條規定，指土地所有權人依土地法所申報之地 價；在平均地權條例施行區域，指土地所有權人於地政機關 舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告期間自行申報之地 價，或未於公告期間申報地價，以公告地價百分之80為其申 報地價而言。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為 基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人 利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較 ，以為決定。
2、查被告於103年3月28日因夫妻贈與而取得系爭建物，有新北 市政府稅捐處106年10月3日新北稅板二字第1063819691號函 可稽(見本院卷二第79頁)，且系爭建物占有原告之系爭土地 如附圖編號(A)部分，無合法正當占有使用之權源等情，已 如前述，則被告自係無法律上原因受有利益，並致原告受有 損害，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據 。經查，系爭土地坐落於新北市板橋區後站商圈，位於板橋 區館前西路與四川路一段交叉路口，步行2、3分鐘可達府中 捷運站，步行1分鐘可到達公車站牌，有數線公車可達，系 爭建物目前係出租他人營業使用，有現場照片、勘驗筆錄可 按（見本院卷二第147頁），可認系爭土地附近交通便利， 生活機能均佳。本院審酌系爭土地位置、工商繁榮程度，及 系爭建物占用系爭土地之面積14.80平方公尺、使用型態等 客觀情狀等因素，並依土地法第97條第1項規定，認本件原 告所受相當於租金之損害，以系爭土地申報地價之年息百分 之10為適當。
3、又系爭土地於103年1月、104年1月、105年1月之公告地價分 別為每平方公尺63,800元、63,800元、89,200元，依土地法 第148條據以核算系爭土地於103年1月、104年1月、105年1 月之申報地價分別為51,040元、51,040元、71,360元。從而 ，原告向被告請求自103年3月28日至105年12月13日相當於 租金之不當得利數額應為233,699元(計算式如附表所示)。 原告逾此範圍之請求即非有據。再者，被告自105年12月14 日後每月所受利益為8,801元【計算式:71,360元×10%×14. 80（平方公尺）÷12(月)=8,801元(元以下四捨五入)】，原 告主張被告應自105年12月14日起至拆除系爭建物並返還系 爭土地止，按月給付原告8,801元部分，為有理由，逾此部 分，為無理由。
(三)按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人 就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要
求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序之 拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判。必先位 之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判（最高法院97 年度台上字第111 號判決意旨參照）。本件原告先位訴請被 告拆除附圖編號(A)部分之系爭建物（面積14.80平方公尺） 拆除，並將上開土地返還原告及給付不當得利部分既有理由 ，依前開說明，其備位之訴，本院自無庸予已審究，併予敘 明。
四、從而，原告依民法第767條第1項及第179條規定，請求被告 應將坐落系爭土地上如附圖編號(A)部分系爭建物（面積 14.80平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告；及請求被 告給付233,699元及自105年12月14日起至清償之日止按年息 百分之5計算之利息；並自105年12月14日起至拆除系爭建物 並返還系爭土地止，按月給付原告8,801元，為有理由，應 予准許。逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原告勝 訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執 行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。 至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回 。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本 院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘 明。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 107 年 12 月 7 日
民事第六庭 法 官 黃繼瑜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 12 月 10 日
書記官 黃伊媺
附表:被告自103年3月28日至105年12月13日所獲利益
1、103年3月28日至103年12月31日 51,040元×10%×14.80（平方公尺）×279/365(日)=57,741 元(元以下四捨五入)
2、104年1月1日至104年12月31日 51,040元×10%×14.80（平方公尺）=75,539元(元以下四捨 五入)
5、105年1月1日至105年12月13日 71,360元×10%×14.80（平方公尺）×348/366(日)=100,419 元(元以下四捨五入)
6、總計:233,699元