給付公寓大廈管理費
臺灣基隆地方法院(民事),小上字,107年度,11號
KLDV,107,小上,11,20181224,1

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臺灣基隆地方法院民事判決       107年度小上字第11號
上 訴 人 太平洋建設股份有限公司

法定代理人 柳逸義 
訴訟代理人 張學凱  臺北市○○區○○○路0段000號8樓
被 上訴人 周世傑 
上列當事人間請求損害賠償事件,上訴人對於民國107 年1 月31
日本院107 年度基小字第76號第一審小額判決提起上訴,本院第
二審合議庭於107 年12月10日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按對於小額程序之第一審裁判上訴,得上訴或抗告於管轄之 地方法院,然非以其違背法令為理由,不得為之,民事訴訟 法第436 條之24第1 項、第2 項定有明文。而上訴狀應記載 上訴理由,表明下列各款事項:㈠原判決所違背之法令及其 具體內容;㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事 實。民事訴訟法第436 條之25亦有明定。本件上訴人提起上 訴,已具體指摘原審判決就本案委任契約終止之認定,有違 團體法之法理,及終止分管契約需經全體共有人同意等規定 ,堪認其提起本件上訴,係符合民事訴訟法第436 條之24第 2 項之規定,先予敘明。
二、本件上訴人之法定代理人原為章啟明,於本院審理中變更為 柳逸義。上訴人由新法定代理人柳逸義具狀聲明承受訴訟, 核與民事訴訟法第170 條、第175 條規定相符,應予准許。貳、實體部分
一、上訴人於原審起訴及上訴主張略以:
㈠上訴人太平洋建設股份有限公司於民國83年間銷售「太平洋 翡翠灣摘星樓D 區」(下稱系爭大樓)建案。因系爭大樓緊 鄰海岸,上訴人欲將系爭大樓塑造為濱海休閒渡假旅館,復 因斯時公寓大廈管理條例尚未頒佈施行,故凡向上訴人購買 系爭大樓之買受人,均與上訴人簽署「太平洋翡翠灣摘星樓 (D 區)旅館住戶管理委託書」(下稱管理委託書)、「太 平洋翡翠灣摘星樓(D 區)旅館住戶委託管理切結書」(下 稱管理切結書)做為系爭大樓房地預定買賣契約書(下稱買 賣契約書)之附件,此為買受人共同委託上訴人管理其承購 之分管及共同使用部分(含管理費用之收取)之依據。嗣上 訴人於86年6 月12日起委託訴外人太福育樂股份有限公司



下稱太福公司)統籌辦理系爭大樓管理事宜,太福公司乃於 86年10月1 日制定公告「摘星樓住戶服務手冊」、「太平洋 翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓水(電)費收繳服務辦法」、「 太平洋翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓住戶自律公約」(下稱自 律公約)及「太平洋翡翠灣摘星樓經費收支管理辦法」(下 稱管理辦法),以為系爭大樓管理維護工作執行之依循。又 原訂管理費收取標準為按月以每坪105 元計算,嗣經翡翠灣 摘星樓住戶代表會議決議調降管理費,並於90年4 月12日公 告管理費自90年4 月1 日起調降為每坪97元。訴外人吳妮娜 前於83年9 月15日向原告買受系爭大樓D09 室6 樓即門牌號 碼新北市○○區○○路00號之D09 室6 樓房屋(下稱系爭房 屋),並簽署管理委託書、管理切結書,委由上訴人管理其 承購之分管及共同使用部分。
㈡上訴人得依管理委託書、自律公約第15條之約定,請求被上 訴人如數給付管理費:
⒈觀諸管理委託書之前言:「立委託書人瞭解太平洋翡翠灣摘 星樓(D 區)係濱海休閒旅館渡假大樓,與一般之住宅大樓 使用性質不同」,且管理委託書第1 條並載明含被上訴人等 人在內之全體住戶同意由上訴人負責住戶承購之分管及共同 使用部分之管理事宜(含管理費用之收取及本委託書之各條 約定),另第3 條並明定:「管理費用依據管理辦法另行公 佈,若甲方拒不繳付管理費,經催討後仍不繳交管理費者, 乙方保有法律上之追訴權利。」等語,是以,包括被上訴人 在內之全體住戶既均簽署或受管理委託書拘束,亦授權上訴 人公佈自律公約及管理辦法,則被上訴人於買受系爭大樓時 即已清楚知悉此特殊性,上訴人制訂公佈前述自律公約等文 件係獲全體住戶充分授權。
⒉雖管理委託書、管理切結書、自律公約及水(電)費收繳服 務辦法並非公寓大廈管理條例所稱規約,然管理委託書、管 理切結書既係由上訴人與包含被上訴人在內之所有買受人所 簽訂,並由上訴人基於受系爭大樓全體買受人共同委託始制 訂並頒佈,則就系爭大樓共有部分之修繕費及其他負擔,參 酌民法第799 條之1 第1 項:「區分所有建築物共有部分之 修繕費及其他負擔,由各所有人按其應有部分分擔之。但規 約另有約定者,不在此限。」之規定,自得允許上訴人與包 含被上訴人在內之所有買受人共同合意管理方法,並約定費 用分攤方法,進而收取管理費用。
⒊據管理委託書、自律公約第15條:「本大樓之服務費用係指 住戶服務中心因服務本大樓而支出之一切費用,包括下列各 項:一、經常服務費:住戶按時繳交服務費用,其收費標準



依服務中心訂定之規定辦理(每坪105 元)。二、服務費用 分攤基準:…⒋公共水電、公共物品及性質屬於本大樓整體 所發生之其他各項雜費。三、住戶自用之水電費,各自負擔 之。」及管理辦法第4 條:「服務費用之計算方式:一、每 戶收費:每戶坪數×每坪收費(105 元整)。」(嗣於90年 4 月12日公告調整管理費用為每坪97元)等規定,請求被上 訴人給付管理費,自屬有據。
㈢被上訴人辯稱:伊於106 年3 月29日以存證信函向上訴人為 終止委任關係之意思表示,經上訴人於106 年3 月30日收受 ,是兩造間之委任契約已因終止而消滅,自不得向其請求管 理費…云云。惟包括被上訴人在內之全體住戶雖係先、後向 上訴人買受新北市○○區○里段000 ○號(即門牌號碼新北 市○○區○○路00號(下稱系爭18號建物),惟全體住戶買 受系爭18號建物後即就系爭18號建物成立「共有」之法律關 係,並於各別住戶買受系爭18號建物應有部分之同時透過上 訴人為媒介,使全體住戶就系爭18號建物內劃定使用、收益 之特定位置(被上訴人分管D09 室6 樓房屋,下稱系爭房屋 ),及共同委託上訴人管理系爭18號建物等節達成意思合致 ,應可認為成立單一之「分管契約」,此觀諸買賣契約書第 1 條規定:「㈠土地:…本戶房屋所分得之基地持分面積… 比例分配之。㈡房屋:本戶房屋預建於前開建築基地上…D0 9 型陸樓…持分總面積折算合計約14.85 坪…甲方(買受人 )分管而單獨使用之範圍,詳附圖所示(具有共有物分管之 性質)…。」、原證八建物登記第二類謄本記載「萬里區萬 里段687 建號…層數:018 層、總面積25,788.13 平方公尺 …(0449)登記次序:0807…所有權人:周世傑…權利範圍 :100000分之152 …。」,以及原證二管理委託書第1 條: 「一、為求管理統一維護摘星樓(D 區)旅館之特性,甲方 特立本委託書委託太平洋建設股份有限公司為管理人…負責 管理甲方承購之分管及共同使用部分…。」均可明之。準此 ,被上訴人在內之全體住戶係「共有」系爭18號建物,並透 過上訴人為媒介使全體就系爭18號建物內劃定使用、收益之 特定位置及管理方法達成意思表示合致,應可認為成立單一 之「分管契約」,是被上訴人如欲終止分管契約有關「管理 方法」之約定,仍應得全體住戶同意,而有民法第263 條準 用第258 條第2 項規定之適用,不容少數住戶即被上訴人片 面任意終止管理委託契約,此參照與本件有同一法理之最高 法院96年度台上字第2025號民事判決:「公寓大廈之買賣, 建商與各承購戶分別約定,該公寓大廈之共有部分或其基地 之空地由特定共有人使用者,除別有規定外,應認共有人間



已合意成立分管契約。…若欲終止分管契約,則須由原同意 分管之當事人或其繼受人全體為之始可。」之意旨即明。 ㈣系爭大樓既係由包括被上訴人在內之全體買受人共同委託上 訴人管理,則基於團體法之法理,被上訴人自應受管理委託 書所拘束,不得僅以一己之私恣意諾:依學者謝在全於所著 民法物權論(上冊)闡釋:「規約係由區分所有人團體運作 所生,旨在規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其 基地之使用、管理等事項,故區分所有人及其繼受人就規約 所形成之權利義務,依團體法法理,無論知悉或同意與否, 均應受其拘束,方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之 安定。至區分所有人依法令所生之權利義務,繼受人應受拘 束乃屬當然,無待明文。」等語,復觀諸民法第799 條之1 增訂之立法理由亦為相同見解,是以無論區分所有人或繼受 人是否知悉或同意規約之內容,一律應受拘束,此乃基於維 持所有人相互間所形成團體秩序安定之團體法法理,98年所 增訂之民法第799 條之1 ,僅係予以明文化,並有臺灣高等 法院104 年度重上字第894 號判決肯認。由是可知,有關系 爭大樓管理事宜,雖係由包括被上訴人在內之各別買受人與 上訴人簽定管理委託書、惟該管理委託書及據此制定之自律 公約、管理辦法及水(電)費收繳服務辦法等文件係為規範 、確保包括被上訴人在內系爭大樓全體買受人之共同利益, 並使系爭大樓有良好生活環境為目的,是依前述團體法之法 理,被上訴人等均應受管理委託書、管理切結書及自律公約 、管理辦法及水(電)費收繳服務辦法所拘束,不得僅因少 數住戶一己之私任意終止,破壞團體秩序之安定。原判決認 定被上訴人得片面終止管理委託契約乙節,忽視上訴人與包 括被上訴人在內之全體買受人係透過管理委託書,而構成單 一之共同委託上訴人管理系爭大樓之契約關係,以及基於團 體法之法理,被上訴人不得僅憑一己之私,恣意終止管理委 託契約,破壞團體秩序之安定,參諸原證二管理委託書第2 條:「本項委託係經雙方同意,非經雙方書面同意不得終止 …」等語,亦旨在說明被上訴人等不得片面終止管理委託書 係基於團體法之法理等事實,誠有重大違誤。再者,上訴人 於83年間銷售系爭大樓時,尚未有公寓大廈管理條例之制定 ,其後,縱有公寓大廈管理條例之施行,乃屬區分所有權人 對公寓大廈事務如何行使自治權之問題,要與上訴人基於團 體法之法理,得依兩造所簽訂之管理委託書收取管理費用無 涉。被上訴人雖引用最高法院95年度台上字第1175號判決, 惟該判決實僅適用於個別、單一之委任契約,與本件係由上 訴人與包括被上訴人在內之全體住戶所構成之委託契約關係



,應有最高法院64年上字第2294號民事判決「終止權之行使 ,依民法第263 條準用同法第258 條之規定,應向他方當事 人以意思表示為之,契約當事人之一方有數人者,該意思表 示,應由其全體或向其全體為之,此為終止權行使之不可分 性」,及團體法法理之適用不同,自不得強加比附援引。原 判決未見及此,僅以「被告周世傑(即被上訴人)於106 年 3 月29日以存證信函向原告太設公司(即上訴人)為終止委 任關係之意思表示,…若信賴關係已動搖,自無不許當事終 止之理;本件委任契約…非契約當事人一方有數人之情形… ,是被告終止兩造間之委任契約,於法並無不合。」云云, 即率爾認定被上訴人得終止管理委託契約,實有未洽。 ㈤被上訴人辯稱:上訴人管理欠佳,自可終止管理委託書或拒 付管理費…云云。惟查,不論基於上訴人與包括被上訴人在 內全體住戶所形成之單一之分管契約,抑或團體法之法理, 有關上訴人管理情形如何,實與本件被上訴人得否終止兩造 間管理委託書,或拒付管理費之法律爭點無涉,況以被上訴 人未具體舉證上訴人有何管理不佳之情形(上訴人否認之) ,且現行上訴人管理系爭大樓之各項作業均受監督管理委員 會監督,絕無任何違法亂紀或管理欠佳之情事。 ㈥被上訴人自97年8 月取得系爭房屋所有權起至105 年12月間 均依上訴人主張之標準繳納管理費,客觀上已產生承諾之效 果意思,足認被上訴人已繼受訴外人吳妮娜與上訴人之管理 委託契約:按當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或 默示,契約即為成立,民法第153 條第1 項訂有明文。又依 習慣或依其事件之性質,承諾無須通知者,在相當時期內, 有可認為承諾之事實時,其契約為成立,民法第161 條第1 項定有明文,此即學說上所謂之意思實現,乃依有可認為承 諾之事實,推斷有此效果(承諾)之意思。意思實現以客觀 上有可認為承諾之事實存在為要件,有此事實,契約即為成 立,最高法院96年度台上字第2749號判決參照。被上訴人抗 辯並未依委託管理切結書與上訴人另行簽定委託契約云云。 惟上訴人於97年8 月起至105 年12月間均依據上訴人主張之 標準繳納管理費,客觀上屬可認為承諾之事實,並產生承諾 之效果意思,而符合民法第161 條第1 項意思實現之規定, 可推知被上訴人已同意繼受買賣契約書、自律公約、及管理 辦法之法律關係,臺灣臺北地方法院103 年度訴字第2463號 判決、臺灣高等法院104 年度重上字第894 號判決均採相同 意旨。次查,委託管理契約性質上為委任契約,本非以訂立 書面契約為要件,被上訴人只需依約繼續履行即可,自無另 簽訂委託管理契約書或切結書之必要,此亦有最高法院28年



滬上字第110 號判例「按契約當事人約定其契約須用一定之 方式者,在該方式未完成前,推定其契約不成立,固為民法 第166 條所明定。但當事人約定期契約須用一定之方式,有 以保全其契約之證據目的者,亦有為契約須待方式完成始行 成立之意思者,同條不過就當事人意思不明之情形設此推定 而已,若當事人約定其契約須用一定方式,係以保全契約之 證據為目的,非屬契約成立之要件,其意思已顯著者,即無 適用同條規定之餘地」可稽,是以被上訴人所辯實不足採。 ㈦縱認被上訴人得終止與上訴人間之委任契約,然系爭大樓因 其特殊性質並未成立管理委員會,上訴人(起造人)依公寓 大廈管理條例第28條第3 項規定即為系爭大樓之管理負責人 ,本於管理負責人之權責,為維護全體住戶權益暨確保管理 事務之正常運作,即應依公寓大廈管理條例第21條訴請法院 命被上訴人給付應繳之金額及遲延利息:按「區分所有權人 或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用 已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管 理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲 延利息。」、「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權 人會議成立管理委員會或推選管理負責人前,為公寓大廈之 管理負責人」,公寓大廈管理條例第21條、第28條第3 項分 別訂有明文。是以公寓大廈管理委員會成立前,起造人依法 即為公寓大廈之管理負責人,就住戶積欠應繳納之公共基金 或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定 相當期間催告仍不給付者,得訴請法院命其給付應繳之金額 及遲延利息。上訴人自83年間銷售系爭大樓建案,斯時公寓 大廈管理條例尚未頒佈施行,故凡購買系爭大樓建案之買受 人即均與上訴人簽訂管理委託書、委託管理切結書、共同委 託上訴人管理系爭大樓,是故系爭大樓因其特殊性質並未成 立管理委員會,而依前揭規定,上訴人為系爭大樓之管理負 責人,對於系爭大樓住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔之 費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者 ,上訴人應得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。被 上訴人於97年8 月5 日買受系爭房屋,惟自106 年1 月1 日 起至106 年6 月30日止共積欠管理費8,934 元【計算式:97 元/ 坪×被告應有部分15.35 坪×6 月=8,934 元,元以下 四捨五入】未繳納,經上訴人多次寄發催繳通知未果,爰依 公寓大廈管理條例、自律公約第15條及管理辦法第4 條之約 定,請求被上訴人給付管理費等語。並於原審聲明:被上訴 人應給付上訴人8,934 元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止,按年息5%計算之利息。




二、被上訴人抗辯略以:
㈠系爭大樓管理服務之委任契約,於106 年3 月30日上訴人收 受終止契約之存證信函時即告消滅。又終止契約,僅使契約 自終止之日起向將來消滅,並無溯及效力,當事人原已依約 行使、履行之權利義務不受影響(最高法院99年度台上字第 818 號裁判要旨參照),是上訴人自106 年3 月30日以後即 不得再依委任契約關係,請求被上訴人給付管理費: ⒈管理委託書係被上訴人前手於83年間購買系爭房屋時所簽訂 ,爾後86年系爭大樓建成交屋後從未與承購住戶協議,即逕 行公告實施「摘星樓住戶服務手冊」、「太平洋翡翠灣摘星 樓休閒渡假大樓水(電)費收繳服務辦法」、自律公約等規 範,被上訴人自97年間方向前手取得系爭房屋,上訴人於被 上訴人承購時未與上訴人重新簽定管理委託書、管理切結書 ,如何能說是經由被上訴人充分授權?且被上訴人取得系爭 房屋後亦完全不知上開文件內容,上訴人僅憑一紙管理費及 水電費繳費通知單,要求被上訴人支付通知單所載之金額, 並不合理。且共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所 成立之協議,依民法第820 條第1 項規定,應由共有人共同 協議之,即由區分所有權人會議之決議通過才發生拘束全體 區分所有權人及住戶之效力。因此由太福公司自行片面訂定 即逕行公告實施之「摘星樓住戶服務手冊」、「太平洋翡翠 灣摘星樓休閒渡假大樓水(電)費收繳服務辦法」、自律公 約、管理辦法等規定,非經由區分所有權人會議之決議通過 ,並不生拘束全體區分所有權人及住戶之效力,更遑論繼受 人應受拘束。
⒉上述辦法之訂定方式,違反民法第820 條第1 項之規定,是 上述辦法應自始無效,但為免日後爭議,被上訴人特依民法 第549 條第1 項之規定,與上訴人終止管理委託書、管理切 結書之意思表示,並要求上訴人將系爭大樓之管理權暨相關 資料,依公寓大廈管理條例之規定,清點移交予管理委員會 管理。
⒊上訴人雖申用學者謝在全於所民法物權論,其中關於共有部 分之記載,然前述之管理委託書,依修正前民法第820 條第 1 項規定,應由共有人全體共同協議訂定之,即由區分所有 權人會議之決議通過才發生拘束全體區分所有權人及住戶之 效力。且依公寓大廈管理條例第24條之規定可知,規約之效 力,不僅對當事人有拘束力,繼受人亦應遵守,有別於一般 之契約,惟上訴人所稱之管理委託契約,係上訴人一方預定 用於同類契約之條款而訂定之契約,消費者之契約協商能力 業遭高度壓抑,此外,縱被上訴人前手與上訴人雙方簽有相



關約款,其亦未必能有能力自契約文字輕易預見各共有人對 共有物為相同方法之使用、收益及管理之情形,被上訴人前 手無法查知系爭約款與其他共有人形成何團體性之決議,並 將受其決議拘束之前提下,任令其形成分管契約,限制各共 有人對其所有權之行使,要與憲法法保障人民財產權之意旨 及分管契約維護團體利益,實現集體意識之本旨不符。是系 爭大樓共有人間並未就共有物之管理形成集體意識,管理委 託契約僅分別於上訴人與各住戶間基於債之相對性發生法律 效果,無由基於團體性成立分管契約。共有人間既無分管契 約存在,被上訴人終止管理委託契約無需經全體共有人決議 ,自屬當然。上訴人為主張分管契約,所提出之買賣契約書 內雖載有被上訴人之權利範圍,惟依民法第799 條第4 款規 定:區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部 分,依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另 有約定者,從其約定。是被上訴人權狀僅列明持分比例,並 無被上訴人應持有之專有部分,似有違上開規定。而管理委 託書係上訴人以特約方式,置入銷售定型化契約中,如要承 購系爭18號建物之房產,承購住戶須強迫簽立管理委託書, 可見上訴人於83年間開始銷售系爭大樓預售屋時(系爭大樓 基地屬第二類旅館用地,不得以一般公寓大廈售予住戶), 先違法將系爭大樓以住宅居住名義銷售,其當初及後續衍生 之契約應自始無效,故被上訴人繼受前手之管理契約書主張 全部或部分無效。
⒋原審判決已充分陳述事實,契約書上僅被上訴人前手與上訴 人兩造簽名,並非由系爭大樓全體住戶共同與上訴人簽約, 自無民法第263 條準用第258 條終止權不可分之適用,當事 人之任何一方自得依民法第549 條第1 項規定,得隨時終止 委任契約:管理委託書第2 條雖約定期間之委託關係非經雙 方書面同意不得終止,惟上開約定,係上訴人讓住戶誤以為 管理委託書不得任意終止,以達長期掌握系爭大樓管理權, 而不成立管理委員會等之約定,實已違反民法第274 條第1 規定,使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利而無效。另 依最高法院95年台上字第1175判決意旨,委任契約縱有不得 終止之特約,亦不得排除民法第549 條第1 項之適用。則被 上訴人即於106 年3 月29日以存證信函向上訴人為終止委任 關係之意思表示,經上訴人於106 年3 月30日收受,是兩造 間之委任契約已因終止而消滅,上訴人自不得向被上訴人收 取管理費。
㈡系爭大樓多數住戶拒繳管理費及終止委任關係之原因,主要 係上訴人未盡善良管理之責且經住戶多次呼籲改善,上訴人



始終置之不理,系爭大樓區分所有權人會議成立管理委員會 後,上訴人礙於壓力而再成立管理監督委員會,以彰顯其管 理均受住戶監督。,惟上訴人成立監督管委員會後,有向新 北市主管機關備查嗎?
㈢被上訴人自97年8 月取得系爭房屋所有權之時,誤以為系爭 大樓之管理單位,與一般公寓大廈一樣是依照公寓大廈管理 條例所成立,有拘束全體區分所有權人及住戶之效力,故習 慣性依常理持續繳納管理費予上訴人,惟管理切結書係債 權契約,基於債權效力相對性,只能拘束上訴人與第一手買 受人,被上訴人並非締約人,依法不受拘束。且管理切結書 第2 條亦載明:「立切結書人(即第一手買受人)於移轉或 轉讓本大樓之持分產權予第三人或以次之任何人…並由產權 新所有權人另行簽委託管理切結書…」,而被上訴人即未依 上開契約之約定與上訴人另行簽定委託管理切結書,則兩造 間並無委託管理關係存在。且被上訴人習慣性繳納管理費予 上訴人之行為,若確如上訴人所言依民法第161 條第1 項之 規定,另成立新管理委任契約,然如前所述,被上訴人亦已 依民法第549 條第1 項終止委託管理契約。管理切結書上即 載明產權移轉時需由產權新所有人另行簽定管理切結書,上 訴人既已先行違反契約,反而要求全體住戶遵守約定?況依 上訴人所言,管理切結書一經簽定委任上訴人管理系爭大樓 後,對於管理事務住戶不能參與、社區財務住戶不能查閱、 契約不能單方終止、承接之後手亦無須另行簽定,住戶只需 依約繼續履行即可。
㈣並於原審聲明:上訴人之訴駁回。
三、原審以兩造間委任契約已於106 年3 月30日終止,而判命被 上訴人給付自106 年1 月1 日至106 年3 月29日之管理費4, 371 元,及自106 年11月21日起至清償日止,按年息百分之 5 計算之利息,並駁回上訴人於原審其餘之訴。上訴人不服 ,提起上訴,上訴聲明:㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄 。㈡上開廢棄部分,被上訴人應再給付上訴人4,563 元,及 自106 年11月21日起至清償日止,按年息百分之5 計算之利 息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲 明:上訴駁回。訴訟費用由上訴人負擔。
四、本院之判斷:
㈠上訴人主張被上訴人於97年間買受系爭房屋等情,為被上訴 人所不爭執。至於上訴人主張兩造間就系爭大樓存有委託管 理關係,被上訴人(除原審判決確定部分外)應再給付自10 6 年3 月30日起至106 年6 月之管理費等情,則為被上訴人 所否認,並以上開情詞置辯。是本件應審酌:兩造間是否仍



存有委任契約。上訴人請求被上訴人再給付106 年3 月30日 起至106 年6 月之管理費4,563 元,有無理由。 ㈡按當事人之任何一方,得隨時終止委任契約,民法第549 條 第1 項定有明文。終止契約不失為當事人之權利,雖非不得 由當事人就終止權之行使另行特約,然按委任契約,係以當 事人之信賴關係為基礎所成立之契約,如其信賴關係已動搖 ,而使委任人仍受限於特約,無異違背委任契約成立之基本 宗旨。因此委任契約縱有不得終止之特約,亦不排除民法第 549 條第1 項之適用(最高法院95年度台上字第1175號判決 意旨參照)。觀諸卷附管理委託書、管理切結書乃系爭買賣 契約書之附件,由被上訴人之前手吳妮娜與上訴人所訂立, 管理切結書第1 條約定:「…全權委託太平洋建設股份有限 公司(上訴人)所指定之管理顧問公司進行管理服務事宜, 絕無異議」、管理委託書第1 條約定:「…受託人(乙方) (即上訴人) 為管理之必要得指定委託大樓管理顧問公司統 籌辦理管理事宜,甲方(吳妮娜)絕無異議」(見原審卷第 72、75頁),足認被上訴人之前手簽訂管理切結書及管理委 託書乃與上訴人間成立委任契約關係,並授權上訴人得指定 管理顧問公司辦理管理服務事宜。縱使上訴人主張因被上訴 人持續繳納管理費,已因意思實現而繼受其前手吳妮娜與上 訴人間因系爭買賣契約書、管理委託書、切結書、自律公約 等法律關係,而應受其內容之拘束,且縱使系爭管理委託書 第2 條約定「本向委託…非經雙方書面同意不得終止…」, 惟此項約定無異使委任契約之終止完全繫於對方之同意,對 方若不書面同意,則永無終止委任契約之可能,實已違反民 法第549 條第1 項規定及委任契約基於信賴之原則,參以首 開說明,仍不能排除民法第549 條第1 項之適用,被上訴人 得隨時終止委任契約。而被上訴人已於106 年3 月29日以存 證信函向上訴人為終止委任關係之意思表示,經上訴人於 106 年3 月30日收受,有被上訴人所提基隆愛三路郵局第83 號存證信函暨回執聯為憑,亦為上訴人所不爭執,則參以首 開說明,被上訴人主張兩造間委任關係已不存在等情,可以 採認。
㈢上訴人復主張:系爭大樓之全體共有人係經由與上訴人之買 賣契約為媒介而使用、收益系爭大樓之特定位置及共同委託 上訴人管理系爭大樓,可認為成立單一之分管契約,基於團 體法之法理,系爭大樓之全體共有人同受管理委託書之拘束 ,依民法第263 條準用同法第258 條第2 項規定,欲終止管 理事項之委任契約,應由系爭大樓之全體住戶共同向上訴人 終止之,始生效力等語。然「按契約固須當事人互相表示意



思一致始能成立,但所謂互相表示意思一致,不限於當事人 直接為之,其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從 中傳達而獲致意思表示一致者,仍不得謂契約未成立。公寓 大廈之買賣,建商與各承購戶分別約定,該公寓大廈之共用 部分或其基地之空地由特定共有人使用者,除別有規定外, 應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契 約占有共有物之特定部分,他共有人嗣後將其應有部分讓與 第三人,除有特別情事外,其受讓人對於分管契約之存在, 通常即有可得而知之情形,而應受分管契約之拘束」,最高 法院91年度台上字第2477號判決意旨參照。參以吳妮娜與上 訴人簽立之系爭大樓之房地預定買賣契約書第1 條第㈡項約 定「…本戶房屋所有權為持分產權,持分總面積算合約14.5 8 坪…甲方分管而單獨使用之範圍,詳附圖所示(具有分管 契約之性質)…」(見原審卷第63頁)等語。則系爭房屋買 受人係購得系爭大樓應有部分,而以房地預定買賣契約書約 定分管範圍即各買受人使用部分,就此而言,上訴人主張有 分管契約等情,固非無據,惟關於共用部分委託上訴人管理 之約定,與共有人彼此間就共有物分管方法之約定並非相同 ,就共用部分委託上訴人管理之約定,性質為單純之債權契 約,僅存在於上訴人與各共有人間,難認成立分管之契約或 以共同行為成立管理規約。被上訴人終止其與上訴人間就系 爭大樓管理服務之委任契約,自無需經全體共有人同意,亦 無需由全體共有人向上訴人為之。上訴人此部分主張並無可 取。
㈣上訴人主張依公寓大廈管理條例第28條第3 項之規定,其得 以管理負責人之身分向被上訴人收取管理費等語。按公寓大 廈管理條例第28條第1 項、第3 項固規定:「公寓大廈建築 物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比 例合計半數以上時,起造人應於3 個月內召集區分所有權人 召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人 ,並向直轄市、縣(市)主管機關報備」、「起造人於召集 區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選 管理負責人前,為公寓大廈之管理負責人」。惟同條例第55 條第1 項、第3 項規定:「本條例施行前已取得建造執照之 公寓大廈,其區分所有權人應依第25條第4 項規定,互推一 人為召集人,並召開第一次區分所有權人會議,成立管理委 員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報 備」、「對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈,直轄 市、縣(市)主管機關得分期、分區、分類(按樓高或使用 之不同等分類)擬定計畫,輔導召開區分所有權人會議成立



管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管 機關報備」。本件系爭大樓係在公寓大廈管理條例施行前已 取得建造執照之公寓大廈,此參以使用執照上記載之建照核 准日(81年間)甚明。揆諸前開說明,自無公寓大廈管理條 例第28條以起造人為管理負責人規定之適用。上訴人主張依 公寓大廈管理條例第28條規定,得以管理負責人身分向被上 訴人收取管理費,亦乏依據。
㈤綜上,兩造間就太平洋翡翠灣摘星樓管理服務之委任契約, 已於106 年3 月30日終止,上訴人自106 年3 月30日以後即 不得再依委任契約關係請求被上訴人給付管理費。原審就此 部分為上訴人敗訴之判決,核無違誤,上訴意旨指摘原判決 不當,求予廢棄,為無理由,應駁回上訴。
參、據上論結,本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436 條之32 第1項、第2項、第449條第1項、第463條、第436條之19 第1 項、第78條,判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 24 日
民事庭 審判長法 官 黃梅淑
法 官 徐世禎
法 官 高偉文
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 24 日
書記官 黃瓊秋

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參考資料
太平洋建設股份有限公司 , 台灣公司情報網
太福育樂股份有限公司 , 台灣公司情報網