臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
107年度基簡字第615號
原 告 胡春綢
訴訟代理人 黃子素律師
被 告 胡剛毅
胡江合
胡永源
王瑞麟
黃金泉
林志明
王桂
林陳雪
劉萬來
楊秀螺
林周桂
陳文良
共 同
訴訟代理人 黃仕翰律師
游弘誠律師
黃昱維律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國107年11月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟玖佰捌拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴
之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意 。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自 該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄 或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤 回，民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條第1項、第3項 分別定有明文。本件原告胡春綢原與胡又成、胡又清共同起 訴，以胡剛毅、胡江合、胡永源、王瑞麟、黃金泉、林志明 、王桂、林陳雪、劉萬來、楊秀螺及陳浩瑋、林慶洲、林慶 龍、林國和、周胡桂蘭、胡國秋為被告，請求渠等應分別就 坐落於新北市平溪區十分段1131、1188、1195、1200、1206 、1213、1222、1226地號土地上之建物支付租金新臺幣（下 同）2萬元及遲延利息，嗣於本院民國107年10月23日言詞辯 論期日，胡又成及胡又清當庭撤回渠等之起訴；原告胡春綢 因107年9月20日言詞辯論期日到場被告之陳述，撤回對陳浩 瑋及林慶洲、林慶龍之訴，並追加陳文良及林周桂為被告， 前開撤回、追加均經被告當庭表示同意（詳本院卷第249、 251 頁），且因被告林國和抗辯稱與原告胡春綢間並未成立 租賃關係，原告胡春綢乃撤回對林國和之訴，亦經林國和當 庭表示同意（詳本院卷第251 頁），核其請求之基礎事實均 屬同一，揆諸上揭規定，前開撤回、追加被告部分應予准許 。嗣於107年11月15 日原告再行具狀撤回本件起訴，惟被告 於本院107年11月20日言詞辯論期日當庭表示不同意撤回（ 詳本院卷第293頁），是渠等因原告起訴而生之訴訟繫屬， 尚不因撤回而歸消滅，合予敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠新北市○○區○○段0000○0000○0000○0000○0000地號土 地（下稱系爭5 筆土地）為原告所有，被告所有或使用之建 物因坐落於系爭5 筆土地，故而長期向原告承租各該建物所 坐落之土地（詳如附表所示，不含擅自增建及占用部分，實 際使用之土地及面積以測量為準），迄至106 年均有繳付租 金予原告，是兩造間就系爭5 筆土地存在不定期租賃關係。 嗣106年11月間原告將系爭1188、1213 地號土地之應有部分 1/2贈與訴外人胡又清、胡又成(應有部分各1/4），且系爭5 筆土地位於新北市平溪區最熱鬧之街區，終年商業活動繁盛 ，其土地公告現值最高達每平方公尺8,300 元，僅放置一般 攤車面積之土地租金即高達每月1萬5,000元，而基地租金之 數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、 工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益 等項，以為決定。原告為調整系爭5筆土地之租金，早於106
年間與被告協商自107年1月起每戶調整土地租金為每月5,00 0 元，被告均有口頭表示同意，然兩造並未簽訂書面契約， 詎料被告迄未依雙方之協議自107年1月起按月繳納調整後之 土地租金，經原告以士林天母郵局第85號存證信函催告履行 ，惟渠等迄今仍未繳納，爰依租金給付請求權之規定，請求 被告依每月5,000元給付各該使用系爭5筆土地自107年1月至 4月之租金等語。
㈡並聲明：⑴被告胡剛毅、胡江合及胡永源應就坐落於原告所 有新北市○○區○○段0000地號土地上，門牌號碼新北市○ ○區○○街000號之建物支付租金2萬元。⑵被告王瑞麟應就 坐落於原告所有新北市○○區○○段0000地號土地上，門牌 號碼新北市○○區○○街000號之建物支付租金2萬元。⑶被 告黃金泉應就坐落於原告所有新北市○○區○○段0000地號 土地上，門牌號碼新北市○○區○○街000 號之建物支付租 金2 萬元。⑷被告林志明應就坐落於原告所有新北市○○區 ○○段0000地號土地上，門牌號碼新北市○○區○○街000 號之建物支付租金2萬元；就坐落於原告所有新北市○○區 ○○段0000○0000地號土地上，門牌號碼新北市○○區○○ 街000號之建物支付租金1萬元。⑸被告王桂應就坐落於原告 所有新北市○○區○○段0000○0000地號土地上，門牌號碼 新北市○○區○○街000號之建物支付租金1萬元。⑹被告林 陳雪應就坐落於原告所有新北市○○區○○段0000○0000○ 00 00地號土地上，門牌號碼新北市○○區○○街000號之建 物支付租金1萬元。⑺被告劉萬來應就坐落於原告所有新北 市○○區○○段0000○0000○0000地號土地上，門牌號碼新 北市○○區○○街000號之建物支付租金1萬元。⑻被告楊秀 螺應就坐落於原告所有新北市○○區○○段0000○0000○00 00地號土地上，門牌號碼新北市○○區○○街000號之建物 支付租金1萬元。⑼被告陳文良應就坐落於原告所有新北市 ○○區○○段0000地號土地上，門牌號碼新北市○○區○○ 街000號之建物支付租金1萬元。⑽被告林周桂應就坐落於原 告所有新北市○○區○○段0000○0000○0000地號土地上， 門牌號碼新北市○○區○○街000號之建物支付租金1 萬元 。及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之 遲延利息予原告。
二、被告則均聲明請求判決駁回原告之訴，如受不利之判決，願 供擔保請准宣告免為假執行，並答辯略以：兩造間就系爭5 筆土地分別存有不定期租賃關係，於106 年兩造約定之土地 租金為每年5,000元，106年前之土地租金被告均已繳付，兩 造間就107年之土地租金並未有任何調整為每月5,000元之合
意，況依法原告並不得片面調整租金，故兩造間就107 年之 土地租金約定應仍為每年5,000元，被告已於將107年之土地 租金5,000元繳付予原告，原告請求被告分別依每月5,000元 給付107年1月至4 月積欠之租金，顯無理由。況基地租金之 數額係以土地申報地價為計算基礎，原告逕以土地之公告現 值為據，恐將使基地租金超過土地法第97條之法定限制，顯 非適法等語，資為抗辯。
三、原告主張系爭5筆土地於106年11月前為原告所有，被告就如 附表所示建物坐落於系爭5筆土地上，就系爭5筆土地與原告 成立不定期租賃關係之事實，業據其提出土地登記第一類謄 本、建物照片等件為憑，且為被告所不爭執，堪信為真實。 然原告主張兩造間已有口頭約定自107 年起調整土地租金為 每月5,000 元，且按月給付乙節，則為被告所否認，並以上 開情詞置辯，是本件爭點厥為：兩造間就系爭5 筆土地之租 金是否已合意調整為每月5,000 元？原告請求被告分別給付 自107年1月至4月積欠之租金，有無理由？經查： ㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項定有明文，換言之，契約之成 立，須有要約與承諾二者意思表示一致之事實，始足當之。 又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段亦有明文。復按民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（ 最高法院74年度台上字第913 號裁判可資參照）。本件原告 主張與被告間就系爭土地之租金自107年1月起已合意調整為 每月5,000 元，並按月給付乙節，既為被告所否認，自應由 主張權利之原告就兩造間調整租金之金額，有互為一致之合 意，負舉證之責。
㈡原告固提出其與訴外人胡國秋於106年1月1 日簽具之土地租 賃契約主張兩造間已有口頭達成調整租金為每月5,000 元之 合意，然該土地租賃契約既係原告與他人所簽訂，實無法證 明原告與各該被告間亦有調整租金之約定，況該土地租賃契 約上係記載「租金：每期租金新台幣6,000 元（每年調整） 」，暫且不論原告與訴外人胡國秋就契約上所謂之『每期』 究係指『每月』或『每年』已互有歧異，其約定之租金『6, 000元』亦與原告所稱已合意調整租金為每月『5,000元』不 同，實無從據以認定兩造間有口頭合意調整租金。又觀諸原 告於107年3月14日以士林天母郵局第85號存證信函內容「胡 剛毅等人雖就上開建築物占用土地情形支付土地租金，惟所
支付之租金顯無法反映土地價值及商業收益。吾等前已通知 胡剛毅等人土地租金自107年1月1 日起調整為每戶每月伍仟 元整，且應於每月10日前支付當月租金」等語（詳本院卷第 63頁），更僅彰顯原告欲以單方片面通知被告之方式調整租 金之意，亦無從證明兩造間就變更租金數額有任何意思表示 之合致，此外，原告迄至本院言詞辯論終結前，均未能提出 其他積極證據證明確有與被告間成立調整租金之口頭約定， 是原告此部分之主張，即無足採。
㈢次按承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣； 無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支 付者，於每期屆滿時支付之，為民法第439 條前段所明定。 又租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法 第442 條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金 以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而 失其拘束雙方當事人之效力（最高法院47年度台上字第1152 號民事判決要旨參照）。查兩造間就各該使用系爭5 筆土地 之租賃契約並未約定期限，且依本院言詞辯論期日到場被告 之陳述，兩造原約定之土地租金自106年起為每年5,000元， 為原告所不爭執，原告既未能證明租金部分業經雙方合意變 更或訴請法院增減其數額，一方自不得任意變更租金數額， 是兩造就土地租金每年5,000 元之合意，仍生拘束雙方當事 人之效力。又原告並未舉證兩造間有約定租金給付期日或繳 付習慣，揆諸上開規定，土地租金自應於當期即107年12 月 31日屆滿時，被告始負繳納107 年期租金之義務。準此，原 告請求被告按月給付每月5,000 元之土地租金及請求被告給 付107年1月至4月之租金，自屬無據。
四、綜上所述，原告依租金給付請求權之法律關係，請求被告分 別給付1 至3 萬元不等之租金，及均自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁 回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所 所提出之各項證據資料，經審酌核與判決結果無影響，爰不 一一予以論列，併此敘明。
六、本件訴訟費用即第一審裁判費確定為2,980 元，由原告負擔 （本件起訴時訴訟標的金額原為28萬元，嗣因原告撤回部分 請求，該部分依民事訴訟法第83條第1 項前段之規定，應由 原告負擔）。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條 第2項、第385條第1項、第78條、第83條第1項、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 4 日
基隆簡易庭法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 12 月 4 日
書記官 陳文婕
附表：
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│編│被告即承租人 │使用建物（門牌號碼）│原告主張建物坐落之土地│
│號│ │ │ │
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│1 │胡剛毅、胡江合│新北市平溪區十分街 │新北市平溪區十分段1222│
│ │、胡永源 │103號 │地號 │
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│2 │王瑞麟 │新北市平溪區十分街 │新北市平溪區十分段1222│
│ │ │105號 │地號 │
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│3 │黃金泉 │新北市平溪區十分街 │新北市平溪區十分段1222│
│ │ │107號 │地號 │
├─┼───────┼──────────┼───────────┤
│4 │林志明 │新北市平溪區十分街 │新北市平溪區十分段1222│
│ │ │109號 │地號 │
│ │ ├──────────┼───────────┤
│ │ │新北市平溪區十分街 │新北市平溪區十分段1188│
│ │ │125號 │、1195地號 │
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│5 │王桂 │新北市平溪區十分街 │新北市平溪區十分段1188│
│ │ │113號 │、1195地號 │
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│6 │林陳雪 │新北市平溪區十分街 │新北市平溪區十分段1188│
│ │ │115號 │、1195、1213地號 │
├─┼───────┼──────────┼───────────┤
│7 │劉萬來 │新北市平溪區十分街 │新北市平溪區十分段1188│
│ │ │119號 │、1195、1213地號 │
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│8 │楊秀螺 │新北市平溪區十分街 │新北市平溪區十分段1188│
│ │ │121號 │、1195、1200地號 │
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│9 │陳文良 │新北市平溪區十分街 │新北市平溪區十分段1195│
│ │ │117號 │地號 │
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│10│林周桂 │新北市平溪區十分街 │新北市平溪區十分段1188│
│ │ │123號 │、1195、1200地號 │
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│備註：不含擅自增建及占用部分，實際使用之土地及面積以測量為準 │
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