臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
107年度基簡字第579號
原 告 太平洋建設股份有限公司
法定代理人 柳逸義
訴訟代理人 張學凱
被 告 郭國基
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國107年11月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)緣訴外人黃明章前於民國85年1月31日與原告簽訂太平洋翡 翠灣摘星樓(D區）（下稱系爭大樓）房地預定買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約），向原告買受新北市○○區○里段00地 號土地及坐落於其上同段687建號，門牌新北市○○區○○ 路00號即太平洋翡翠灣摘星樓(D區）B01室03樓房屋（下稱 系爭房屋，與其坐落基地合稱系爭不動產），並簽立「太平 洋翡翠灣摘星樓(D區）旅館住戶管理委託書」（下稱系爭管 理委託書）與「太平洋翡翠灣摘星樓(D區）旅館住戶委託管 理切結書」（下稱系爭管理切結書），委託原告做為太平洋 翡翠灣摘星樓之全權管理人，負責管理其承購之分管及共同 使用部分（含車位）之管理事項（含管理費用之收取）。原 告為維護太平洋翡翠灣摘星樓管理服務之品質及全體住戶權 益，乃自86年6月12日起委託太福育樂股份有限公司（下稱 太福公司）統籌辦理太平洋翡翠灣摘星樓大樓管理事宜，太 福公司本於管理權責，乃於86年10月1日制定公告「摘星樓 住戶服務手冊」（下稱系爭住戶服務手冊）及「太平洋翡翠 灣摘星樓休閒渡假大樓住戶自律公約」（下稱系爭住戶自律 公約）、「太平洋翡翠灣摘星樓經費收支管理辦法」（下稱 系爭收支管理辦法）等規範，以為大樓管理維護工作執行之 依循。
(二)系爭房屋依建物登記謄本記載，主建物總面積為25788.13平 方公尺、附屬建物（含陽台、屋頂突出物、花台、地下層） 面積為3338.04平方公尺、共有部分（萬里段00000-000建號 ）面積為889.39平方公尺×權利範圍10000分之6576＝
584.86平方公尺、共有部分（萬里段00000-000建號）面積 為5567.63平方公尺×權利範圍10000分之6576＝3661.27平 方公尺，合計共33372.3平方公尺，而訴外人黃明章就前述 建物之權利範圍均為100000分之182，計算應有部分面積為 60.737平方公尺，換算坪數約為18.373坪。又太平洋翡翠灣 摘星樓原訂管理費收取標準為每坪新臺幣（下同）105元（ 含大樓管理服務、公共區域清潔、大樓垃圾清運、大樓設備 維護保養、大樓門禁管理、有線電視訊號供應、停車場管理 維護與免費停車、住戶交誼中心維護等），嗣於89年12月3 日經翡翠灣摘星樓住戶代表會議提案討論調降管理費，並於 90年4月12日公告管理費自90年4月1日起調降為每坪97元。 依現行太平洋翡翠灣摘星樓管理費收取標準每坪97元（含大 樓管理服務、公共區域清潔、大樓垃圾清運、大樓設備維護 保養、大樓門禁管理、有線電視訊號供應、停車場管理維護 與免費停車、住戶交誼中心維護等）計算，系爭建物每月應 繳管理費為1,782元（18.373坪×97元/坪）。(三)嗣訴外人黃明章於92年5月22日將系爭不動產之所有權移轉 登記予被告，被告即繼受訴外人黃明章與原告之契約關係， 系爭買賣契約及其後所附之系爭管理委託書對兩造仍繼續存 在。且被告於買受系爭不動產後仍依據原告主張之標準，自 92年5 月起至92年9 月止按月繳納系爭不動產之管理費用1 ,782元，客觀上可認為承諾之事實，並產生承諾之效果意思 ，而符合民法第161 條第1 項意思實現之規定，可推知被告 已同意繼受與原告間就系爭買賣契約、系爭管理委託書及系 爭管理切結書之法律關係。惟被告自92年10月起即未依約繳 納管理費，至106 年4 月25日其將系爭不動產所有權移轉予 訴外人郭國琪前，共積欠管理費290,169 元。為此爰依系爭 住戶自律公約第15條及系爭收支管理辦法第4 條之約定，請 求被告給付自92年10月1 日起至107 年3 月31日止積欠之管 理費290,169 元。
(四)對被告抗辯所為之陳述：
1.原告與被告間關於太平洋翡翠灣摘星樓(D區）委託管理契約 關係之成立，並不以簽定書面契約為成立要件，且被告客觀 上亦已有可認為承諾繼受訴外人黃明章與原告間委託管理契 約關係之事實，依民法第161條第1項規定其契約視為成立。 2.太平洋翡翠灣摘星樓於83年興建及銷售時，因公寓大廈管理 條例尚未頒佈施行，乃由所有買受人與原告簽訂「管理委託 書」、「委託管理切結書」共同委託原告管理太平洋翡翠灣 摘星樓，並由原告據以制訂公布各項管理辦法。又系爭管理 委託書之前言載明：「立委託書人瞭解摘星樓(D區）係濱海
休閒旅館渡假大樓，與一般之住宅大樓使用性質不同」，且 該委託書第1條並載明全體住戶同意由原告負責住戶承購之 分管及共同使用部分之管理事宜(含管理費用之收取及本委 託書之各條約定）；另第3條並明定：「管理費用依據管理 辦法另行公佈，若甲方拒不繳付管理費，經催討後仍不繳交 管理賣者，乙方保有法律上之追訴權利」。而管理委託書、 管理切結書、自律公約、管理辦法及水（電）費收繳服務辦 法雖非公寓大廈管理條例所稱規約，然該管理委託書、管理 切結書既係由原告與所有買受人所簽定，並由原告基於受太 平洋翡翠灣摘星樓全體買受人共同委託始制訂並頒布，則就 太平洋翡翠灣摘星樓共有部分之修繕費及其他負擔，參酌民 法第799條之1第1項之規定，自得允許原告與所有買受人共 同合意管理方法，並約定費用分攤方法，進而收取管理費用 。
3.依系爭買賣契約書第一條：「（一）土地：…。本戶房屋所 分得之基地持分面積…依本戶房屋建物持分面積…比例分配 之。（二）房屋：本戶房屋預建於前開建築基地上…B1型參 樓…持分總面積折算合計約18.03坪…甲方（買受人）分管 而單獨使用之範圍，詳附圖所示（具有共有物分管之性質） …。」，以及系爭管理委託書第一條：「為求管理統一維護 太平洋翡翠灣摘星樓(D區）旅館之特性，甲方特立本委託書 委託太平洋建設股份有限公司為管理人…負責管理甲方承購 之分管及共同使用部分…。」之約定，可見被告在內之全體 買受人係「共有」門牌號碼新北市○○區○○路00號建物， 並透過原告為媒介使全體住戶就上開建物內劃定使用、收益 之特定位置及管理方法達成意思表示合致，應可認為成立單 一之「分管契約」，是如欲終止分管契約有關「管理方法」 之約定，仍應得全體買受人同意，而有民法第263條準用第 258條第2項規定之適用，不容少數買受人片面任意終止管理 委託契約。
4.原告自83年間銷售「太平洋翡翠灣摘星樓(D區）」建案，因 斯時公寓大廈管理條例尚未頒佈施行，故凡購買太平洋翡翠 灣摘星樓建案之買受人即均與原告簽訂太平洋翡翠灣摘星樓 (D區)旅館住戶管理委託書、太平洋翡翠灣摘星樓(D區）旅 館住戶委託管理切結書，共同委託原告管理太平洋翡翠灣摘 星樓。故系爭大樓因其特殊性質並未成立管理委員會，而依 公寓大廈管理條例第28條第3項、第21條規定，原告身為起 造人即為太平洋翡翠灣摘星樓建物之管理負責人，本於管理 負責人之權責，對於太平洋翡翠灣摘星樓住戶積欠應繳納之 公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金
額，經定相當期間催告仍不給付者，自得訴請法院命其給付 應繳之金額及遲延利息。
(五)並聲明：被告應給付原告290,169元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，另陳 明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告聲明請求駁回原告之訴，其答辯略以：(一)被告係於92年5月間向訴外人廖學聰購買系爭不動產，而與 訴外人黃明章或原告無任何買賣契約或管理契約關係，原告 亦未曾通知被告簽立委託管理契約，被告亦未承諾繼續繳納 管理費，故原告與訴外人黃明章間之買賣契約書及系爭管理 委託書，對原告並無拘束力。
(二)原告訂立之管理辦法並未向政府主管單位報備立案取得核准 ，也未依法由全體住戶自行組管理委員會，每年召開大會選 舉管理委員。而原告提出之繳費單係被告家人誤認原告為合 法組織始繳費，並非被告本人行為，亦不代表被告對系爭管 理委託書為承諾之意思表示。
三、經查，原告主張訴外人黃明章前於85年1月31日與原告簽訂 太平洋翡翠灣摘星樓(D區）房地預定買賣契約書，向原告買 受新北市○○區○里段00地號土地及坐落於其上同段687建 號，門牌新北市○○區○○路00號即太平洋翡翠灣摘星樓(D 區）B01室03樓房屋，並簽立「太平洋翡翠灣摘星樓(D區） 旅館住戶管理委託書」與「太平洋翡翠灣摘星樓(D區）旅館 住戶委託管理切結書」，委託原告做為太平洋翡翠灣摘星樓 之全權管理人，負責管理其承購之分管及共同使用部分（含 車位）之管理事項（含管理費用之收取）。原告為維護太平 洋翡翠灣摘星樓管理服務之品質及全體住戶權益，乃自86年 6月12日起委託太福公司辦理系爭大樓管理事宜，太福公司 於86年10月1日制定公告「摘星樓住戶服務手冊」及「太平 洋翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓住戶自律公約」、「太平洋翡 翠灣摘星樓經費收支管理辦法」等規範，及被告於92年5月 22日取得系爭爭不動產所有權，自92年10月間起即未繳納系 爭不動產之管理費用等事實，業據其提出系爭買賣契約、系 爭管理委託書、系爭管理切結書等件影本為證，並為被告所 不爭執，應堪信為真實。
四、原告雖主張依系爭買賣契約書第1條及系爭管理委託書第1條 約定被告在內之全體買受人係「共有」門牌號碼新北市○○ 區○○路00號建物，並透過原告為媒介使全體住戶就上開建 物內劃定使用、收益之特定位置及管理方法達成意思表示合 致，應可認為成立單一之「分管契約」云云，惟按共有物分 管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依（修正
前）民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定 之（最高法院89年度台上字第585號判決意旨參照）。分管 契約之成立，雖不以明示為必要，且得透過第三人居中為意 思表示之聯繫，達成默示之合意，惟分管契約乃為保護共有 人之公共利益，實現集體意識之契約方法，法院審查共有人 之間是否成立分管契約，仍須就共有人間之共識程度、決議 方法、是否預見將來就共有物為相同方法之使用、收益、管 理，且有意識地排除其他共有人以其他方法之使用、收益、 管理等要素，作為契約當事人協議是否合法有效之基準。經 查：
(一)系爭管理委託書第1條後段約定「受託人（乙方，按指原告 ）為管理之必要得指定委託大樓管理顧問公司統籌辦理管理 事宜，甲方絕無異議。」、第2條約定「本項委託係經雙方 同意，非經雙方書面同意不得終止，否則應就所生損害負一 切賠償責任。」等語；另系爭管理切結書第1條亦約定：「 為本人瞭解太平洋翡翠灣摘星樓D區係濱海休閒旅館渡假大 樓，與一般住宅大樓使用性質不同，故同意不成立住戶管理 委員會。為保持本大樓之持續性並維護本大樓之整體觀瞻、 品質、清潔及安全，保證不私設外牆招牌（及其他招牌）、 私換門面（含走道牆面）、對外營業、製造噪音、非法使用 、堆積雜物、違禁品、佔據公共空間、陽台不得掛曬衣物、 及影響觀瞻之植栽……等，並全權委託太平洋建設股份有限 公司所指定之管理顧問公司進行管理服務事宜，絕無異議」 等語。足見原告係於分別與各不動產買受人間於買賣共有之 系爭大樓應有部分及共有部分同時，簽訂系爭管理委託書及 切結書，就其等應有及共有部分之管理事宜成立委任契約， 授權原告得指定管理顧問公司管理相關服務事宜。又系爭管 理委託書及切結書，均係由原告與各個買受人分別簽立，僅 有債之關係相對性效力，難認具團體協商之性質；且系爭大 樓屬旅館用途，非日常居住使用之集合住宅，原告於銷售時 強調其係有專屬海灘俱樂部之休閒住宅及住家，將同一建號 應有部分細分出售予各買戶，再使之分管特定房室，而與一 般公寓大廈之集合住宅出售情形有別之事實，既為兩造所不 爭執，衡情自難認買受人於簽署系爭管理委託書及切結書為 前述內容之管理委託時，另有以共有人之身分與其餘共有人 就該共有物之管理共同達成合意之認知及默示同意情事，原 告主張系爭大樓全體買受人間已成立分管契約云云，要非足 取，原告與訴外人黃明章間就系爭不動產之管理，係成立僅 有相對效力之委任契約，系爭買賣契約書、系爭管理委託書 及系爭管理切結書之約定，效力均不及於被告。
(二)原告雖又主張被告於買受系爭不動產後仍依據原告主張之標 準，自92年5月起至92年9月止按月繳納系爭不動產之管理費 用1,782元，客觀上可認為承諾之事實，並產生承諾之效果 意思，而符合民法第161條第1項意思實現之規定，可推知被 告已同意繼受與原告間系爭買賣契約、系爭管理委託書、系 爭管理切結書之法律關係云云。惟按依習慣或依其事件之性 質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實 時，其契約為成立，民法第161條第1項定有明文。此為學說 上所謂之意思實現。乃依習慣或依其事件之性質，有可認為 承諾之事實，推斷有此效果（承諾）意思，以防止無益之爭 論（民法第161條立法理由參照）。是成立契約，自以當事 人之他方，已有要約之意思表示為必要。查原告於銷售系爭 大樓時將同一建號應有部分細分出售予各買戶，再使之分管 特定房室，於出售時即以定型化之系爭管理委託書及切結書 ，使各買受人同意委託原告為系爭大樓之管理人，負責管理 其承購之分管及共用部分之管理事項，並得指定委託大樓管 理顧問公司統籌辦理管理事宜，及切結全權委託原告指定之 管理顧問公司進行管理服務事宜，業如前述。則原告持續委 託大樓管理顧問公司進行系爭大樓管理服務，衡情乃係履行 其與其他住戶間之受託義務，難認係對被告提出委任之要約 ，自不得僅因被告曾繳納數期管理費，即認被告有承諾繼受 原告與訴外人黃明章間之委任契約，或與原告成立委任契約 之意。原告上開主張，亦無足取。
五、原告雖又主張其得依公寓大廈管理條例第21條規定請求被告 給付前揭管理費云云，惟按區分所有權人或住戶積欠應繳納 之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當 金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委 員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息；又所謂管 理負責人，係指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住 戶一人或依第28條第3項、第29條第6項規定為負責管理公寓 大廈事務者而言，公寓大廈管理條例第21條、第3 條第10款 分別定有明文。惟依同條例第55條第1 項之規定，於本條例 施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第 25條第4 項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所 有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄 市、縣( 市) 主管機關報備。是84年6 月28日大廈管理條例 公布前已取得建造執照之公寓大廈，並無同條例第28條第3 項所定「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議 成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負 責人」之適用。原告雖為系爭大樓之起造人，然查，原告主
張其係自83年間銷售「太平洋翡翠灣摘星樓( D 區）」建案 ，而系爭買賣契約第一條備註約定「本工程經建管單為核准 興建地下壹層、地上拾捌層」之事實，為被告所不爭執，並 有系爭買賣契約附卷可稽，足見系爭大樓為公寓大廈管理條 例公布前已取得建造執照之公寓大廈建物，則依前揭說明， 原告自非系爭大樓之法定管理負責人，其復未舉證證明系爭 大樓區分所有權人有依同條例第25條第4 項規定互推召集人 ，並召開第一次區分所有權人會議，推選其為管理負責人之 情事，則原告逕依大廈管理條例第21條之規定，請求被告給 付管理費，自屬無據。
六、綜上所述，原告依系爭管理委託書之法律關係，及公寓大廈 管理條例第21條之規定，請求被告給付290,169元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本 院斟酌後，認均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉 ，自無庸逐一論述，併此敘明。
中 華 民 國 107 年 12 月 7 日
基隆簡易庭法 官 姚貴美
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 12 月 7 日
書記官 黃進傑
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