臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 107年度南簡字第906號
原 告 林水田
被 告 有龍建設開發股份有限公司
法定代理人 邵明斌
訴訟代理人 黃毓棋律師
上列當事人間請求確認使用權存在事件，經本院臺南簡易庭於民
國107年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告就門牌號碼臺南市○區○○路000號「天都金寶塔（現更名為新都金寶塔）」如附表一所示之骨灰塔位有永久使用權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按確認法律關係之訴，須原告有即受確認判決之法律上利益 ，始得提起，此觀民事訴訟法第247條第1項前段自明。又所 謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確 ，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此 種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52 年台上字第1240號判例意旨參照）。查原告主張就門牌號碼 臺南市○區○○路000號「天都福座萬壽塔」（現更名為「 天都金寶塔」，下稱天都金寶塔），如附表一所示塔位（下 稱系爭塔位）有永久使用權存在乙情，為被告所否認，是原 告對上開塔位之永久使用權存在與否，處於不安之狀態，影 響其等之使用權益，此不安之狀態，得經由本件確認判決予 以除去，而有即受確認判決之法律上利益存在，其等提起本 件確認之訴，程序上並無不合，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)原告於民國98年11月28日於臺南市○區○○路000號之「天 都金寶塔（現已更名為新都金寶塔，下稱新都金寶塔）」向 訴外人喜願建設股份有限公司（下稱喜願公司）以每個塔位 新臺幣（下同）3萬元之價格購買座落臺南市○區○○路000 號建物所有權號碼（088）東南建字第008721號「天都金寶 塔」之系爭塔位及如附表二所示之塔位，供原告父親（已使 用附表二所示塔位，不在本件請求範圍內）、母親及姨母日 後撿骨進塔可使用。系爭塔位及如附表二所示塔位均已由喜 願公司出具天都金寶塔永久使用權狀交由原告收執，原告並 交付骨灰位永久管理費共3萬元，依前揭永久使用權狀，倘
原告有進塔需求，自得隨時進塔使用。
(二)原告父親已於98年12月6日進塔安置於新都金寶塔如附表二 所示塔位，當時進塔時，被告並未拒絕或要求再繳納骨灰位 價格20％。然原告於107年間為辦理母親、姨母撿骨進塔時 ，被告以其雖為最終經營者，惟原告購買之系爭塔位係向訴 外人喜願公司購買為由，要求原告應再給付骨灰塔位之現金 價格20％，否則拒絕原告親人骨灰進塔存放。(三)惟被告與訴外人喜願公司曾於85年12月11日簽訂合建契約， 共同經營新都金寶塔，並由被告核發新都金寶塔永久使用權 狀授權喜願公司對外銷售，雙方並於94年2月2日簽訂協議書 、同年3月18日簽立分管契約。被告一方面將為數眾多之新 都金寶塔分予喜願公司，並約定分配營運管理費，一方面卻 禁止喜願公司以被告名義取得之設立許可字號對外出賣塔位 ，而依當時法令，喜願公司不可能在同一地點、同一殯葬設 施得以被告以外之名義取得設立許可字號對外出售，足見被 告若不同意喜願公司對外得以被告名義取得之設立許可字號 出售塔位，其等間就分管、分配營運管理費之目的，自無可 能達成。是被告與喜願公司於簽立上開契約時，自有同意日 後喜願公司得在同一地點、同一殯葬設施可以被告取得之設 立許可字號出售塔位。因原告無從知悉被告與喜願公司間之 內部關係為何，自屬善意第三人，被告自不得以其與喜願公 司之內部關係對抗原告。
(四)原告於98年11月間至新都金寶塔洽詢購買骨灰塔位事宜時， 訴外人喜願公司為被告之內部大股東，而被告於販售骨灰塔 之銷售地點係位於新都金寶塔1樓，被告如主張喜願公司非 屬合法經營殯葬設施業者，何以竟容任喜願公司於新都金寶 塔內私設販售骨灰塔位，並於新都金寶塔內未設置任何看板 或張貼警示，以公告使消費者知悉喜願公司非屬合法經營殯 葬設施業者，放任喜願公司違法販售塔位，此舉實與常理有 違，況原告於新都金寶塔共購買3個塔位，如附表二所示為 先父塔位，現已安奉進塔，被告當時未有任何反對表示，且 被告每年三月及七月均會寄普渡法會通知予原告，基此，足 認被告明知原告就系爭塔位有永久使用權，被告對喜願公司 販售塔位一事，顯然知情且同意，則其等日後因股東爭執發 生糾葛，純屬被告股東間之內部關係，其所生之不利益自不 得對抗善意之原告。
(五)原告既已向喜願公司支付價金購買系爭塔位，喜願公司並交 付載明樓別、區、排、列、層等位置之永久使用權狀，足見 買受人已有選定特定塔位，亦即原告已取得新都金寶塔就系 爭塔位之租賃權。因被告與訴外人喜願公司於102年間就新
都金寶塔為共有物分割，前經臺灣高等法院臺南分院以100 年度上更(一)字第7號判決，而原告向喜願公司買得之系爭 塔位因該判決分割予被告，被告對喜願公司因分割而得之物 ，依民法第825條規定既應負出賣人之同一擔保責任，足認 本件與出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人之情 形相類似，原告既因買受而得占有系爭塔位，原告自得對系 爭塔位之建物所有權人主張有租賃權，而得類推適用民法第 425條之1買賣不破租賃原則，惟被告卻拒絕履行其義務並否 認原告之權利，實無理由。
(六)並聲明：如主文第一項所示。
二、被告則以：
(一)基於債之相對性原則，原告與訴外人喜願公司間就系爭塔位 之買賣關係，不得據以對被告為主張：
原告係於98年11月28日與喜願公司就系爭塔位成立買賣關係 ，與被告並無任何買賣關係存在，原告自無本於其與喜願公 司間之買賣關係對被告主張契約權利之理。原告固提出塔位 永久使用權狀及購買之統一發票為證，惟該權狀之樣式與行 政院內政部所公告之喜願公司同時期違法私印權狀之樣式不 符，亦缺乏買賣契約、訂購單、付款憑證或買賣塔位之統一 發票等資料，被告否認原告與喜願公司間有就系爭塔位成立 買賣契約之事實，原告就此應負舉證責任。
(二)訴外人喜願公司非屬主管機關許可之殯葬服務業者，縱原告 與喜願公司有就系爭塔位成立買賣之事實，依民法第71條規 定，其法律行為係自始、當然、確定無效：
1.喜願公司並未經主管關核發殯葬設施經營業許可證，及加入 殯葬設施所在地之殯葬服務業公會，依殯葬管理條例第42條 規定，喜願公司自不得從事殯葬設施之營業行為。而喜願公 司迭經主管機關臺南市政府，依法科處罰鍰並命令停止營業 在案，縱認原告與喜願公司確有就系爭塔位成立買賣行為， 然此顯與殯葬管理條例第42條規定之強制規定相違，依民法 第71條前段規定，該買賣行為應屬無效之法律行為。 2.殯葬管理條例第42條之所以規定殯葬設施經營業應向主管機 關申請經營許可及領得經營許可證書，並加入該殯葬設施所 在地之殯葬服務業公會，旨在維持殯葬服務交易之秩序，俾 利管理並維持服務品質，倘認原告與喜願公司間就系爭塔位 之買賣行為有效，並得對合法領有殯葬設施經營許可之被告 主張契約權利，無異架空該條例之規範目的，致任何未領有 殯葬設施經營許可之公司或第三人，均得從事有效之殯葬設 施營業行為，自非合理。
(三)原告固主張被告與訴外人喜願公司有合建契約，其有授權喜
願公司對外出售塔位云云。被告否認與喜願公司有簽訂合建 契約，原告就此應負舉證責任。反觀原告先稱其係向喜願公 司購買系爭塔位，並由喜願公司出具使用權狀，嗣後卻又改 稱系爭塔位係被告授權喜願公司對外銷售，且由被告核發使 用權狀，其先後主張互相矛盾，顯屬臨訟杜撰之詞，不足採 信。
(四)本件並無買賣不破租賃原則之適用或類推適用： 1.訴外人喜願公司迄今均未實際交付系爭塔位予原告，且原告 亦未實際占有使用系爭塔位，此乃不爭執事實，縱認原告與 喜願公司間就系爭塔位之買賣行為有效，然於喜願公司將系 爭塔位交予原告占有使用前，原告僅得以其與喜願公司間之 法律關係，請求喜願公司交付系爭塔位供其得永久使用而已 ，在喜願公司交付其系爭塔位前，原告對系爭塔位尚未取得 永久使用權，自無原告所稱得類推適用民法第425條第1項之 情形。
2.退步言之，民法第425條第1項買賣不破租賃原則之所以賦予 債權行為物權效力者，無非著重在承租人占有之公示性，惟 原告與喜願公司就系爭塔位之買賣行為，於原告尚未實際占 有系爭塔位前，被告豈有可能知悉？又如何認定有占有之公 示性存在？更遑論原告仍持一未知其真正與否、且非被告事 前所得知悉之永久使用權狀，即對被告主張類推適用民法第 425條第1項規定，概括請求被告承受契約義務，無異使社會 大眾或喜願公司，僅須持違法公司具名之違法權狀即可對被 告主張有塔位之永久使用權，如此豈不與民法第425條第1項 規定之目的有違。
3.又本件原告請求確認者，乃係就系爭塔位有永久使用權，其 使用期限顯然逾民法第425條第2項規定之5年期間，倘認本 件原告得主張類推適用民法第425條第1項規定，衡情，亦應 一併類推適用同條第2項之規定，絕無割裂適用之理，而原 告並未提出與喜願公司間就系爭塔位之買賣行為，有何業經 公證之證據，卻主張得類推適用民法第425條第1項規定，主 張其就系爭塔位有永久使用權云云，亦與同條第2項之規定 相違，原告主張，自非可採。
(五)至原告主張其有收受被告寄出之法會通知，主張其就系爭塔 位有永久使用權云云。惟於被告經臺灣高等法院臺南分院10 0年度上更(一)字第7號分割共有物判決確定前，原告於被告 所經營之新都金寶塔內，已就附表二所示塔位進塔祭祀，此 因前開判決單獨取得所有權時即已客觀存在而具公示性，被 告係基於尊重現有先人之進塔現狀，方列入管理，並在相關 節日前寄送法會通知予原告，此與系爭塔位未曾交付、進塔
而不備公示表徵有別，原告竟據此作為被告已承認其就系爭 塔位有永久使用權，容為張冠李戴之詞，並非可採。(六)並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下 ：
(一)不爭執事項：
1.原告持有喜願公司出具之「新都金寶塔永久使用權狀」3張 ，發狀日期均為98年11月28日，標的物座落於臺南市○區○ ○段000○000○000○000地號土地上之門牌號碼臺南市○區 ○○路000號天都福座萬壽塔（現改名為國寶南都），塔位 類別、位置、權狀號碼詳如附表一、二所示。
2.喜願公司於98年11月28日收受原告永久清潔費3萬元，並開 立統一發票為憑，統一發票備註欄記載：「B0000000-000 」。
3.喜願公司並非主管機關許可之殯葬服務業者，依法不得經營 殯葬服務業務，且前經臺南市政府命令停止營業在案。(二)爭執事項：
1.喜願公司有無自行出售或經被告授權出售系爭塔位永久使用 權予原告？
2.原告請求確認其對系爭塔位有永久使用權存在，有無理由？ 本件得否類推適用民法第425條之1規定？
四、得心證之理由：
(一)喜願公司係基於與被告間之合建及分管契約之約定，經被告 授權而對外合法出售系爭塔位永久使用權予原告： 1.原告主張其係向喜願公司合法購買系爭塔位及附表二所示塔 位等語，經查：被告前於84年5月間申請投資興建新都金寶 塔，經臺灣省政府、臺南市政府核准殯葬業設施經營設立登 記，並於85年12月間與陳建助簽立合建契約，約定陳建助享 有10分之6之權益，嗣於86年5月間陳建助設立喜願公司，營 業項目包括納骨塔買賣，由喜願公司概括承受陳建助前揭合 建契約之權利義務，於89年8月臺南市政府同意被告申請報 備啟用，被告並交付喜願公司相當其投資權益比例（10分之 6）數量之塔位永久使用權狀，由喜願公司、被告各自就其 等約定分配取得之靈骨塔位對外銷售；於94年2月間，喜願 公司並與被告簽立協議書，確認新都金寶塔管理費收支事項 ，於同年3月間，喜願公司、被告、朱源樟等共有人再就新 都金寶塔訂立共有物分管契約，約定各樓層雙方分得塔位數 目及使用收益之範圍，迄至102年間，新都金寶塔建物經法 院分割共有物判決確定，原告所主張如附表一、二所示之塔 位，均位於被告分割後所取得之範圍等情，有臺南市政府89
年8月11日函、合建契約書、本院100年度上更(一)字第7號 分割共有物民事歷審判決、協議書、共有物分管契約書等件 在卷為憑（見本院104年度訴字第487號卷〈下稱訴字487號 卷〉第60至71、121至127頁反面，本院第199至217頁），且 經證人即喜願公司法務人員吳承翰、法定代理人陳建助於訴 字487號案件審理中證述：喜願公司賣新都金寶塔塔位是因 合建契約所分配到的塔位範圍等語明確（見訴字487號卷第 133頁反面、臺南高分院105年度上易字第117號卷〈下稱上 易117號卷〉第262至263頁），由此可知，新都金寶塔為喜 願公司及被告所合建，於新都金寶塔建物共有物分割訴訟之 前，基於雙方合建、分管契約之約定，其等就各自分配管領 之塔位享有使用權，並得管理收益及合法對外銷售。 2.參以原告持有喜願公司出具之「新都金寶塔永久使用權狀」 3張，發狀日期均為98年11月28日，標的物座落於臺南市○ 區○○段000○000○000○000地號土地上之門牌號碼臺南市 ○區○○路000號天都福座萬壽塔，塔位類別、位置、權狀 號碼詳如附表一、二所示；喜願公司於98年11月28日收受原 告永久清潔費3萬元，並開立統一發票為憑，統一發票備註 欄記載：「B0000000-000」等情，為兩造所不爭執，上情堪 以認定。而系爭塔位所座落之5樓區域，屬被告與喜願公司 當時約定分管之共同占有使用範圍內，亦有前開共有物分管 契約書為憑（見訴字487號卷第125頁），且前開原告所持有 之新都金寶塔永久使用權狀所印製格式、其上喜願公司出具 之大小章印文，均與另案（本院103年度南簡字第1137號確 認永久使用權事件）原告陳旭元所持有之新都金寶塔永久使 用權狀外觀互核相同（見訴字487號卷第104至106頁），堪 認系爭塔位之永久使用權狀確實為喜願公司出具無誤。綜上 各情以觀，足認原告當時確係向喜願公司購買其依前開分管 契約及合建契約而有權對外銷售之塔位，喜願公司遂交付系 爭塔位之永久使用權狀與原告收執，原告主張系爭塔位為其 向喜願公司合法買受等語，洵屬可採。被告僅空言否認原告 與喜願公司間無買賣關係存在，未提出任何證據為佐證，所 辯難以為採。
3.被告雖辯稱喜願公司依殯葬管理條例第42條規定不得從事殯 葬設施之營業行為，原告與喜願公司縱有成立系爭塔位之買 賣，亦應依民法第71規定為無效等語，惟查：喜願公司並非 主管機關許可之殯葬服務業者，依法不得經營殯葬服務業務 ，且前經臺南市政府命令停止營業在案等節，固然為兩造所 不爭執，然被告為經主管機關依法核准殯葬業設施經營設立 登記之公司，其基於前開合建及分管契約之約定，交付喜願
公司相當其投資權益比例（10分之6）數量之塔位永久使用 權狀，由喜願公司、被告各自就其等約定分配取得之靈骨塔 位對外銷售等情，既如前所述，堪認喜願公司係基於合法經 營殯葬業之被告授權而取得對外合法銷售塔位之權限。喜願 公司既取得被告之授權，其合法銷售系爭塔位予原告即難認 有何該當民法第71條規定而無效之情形，被告前開所辯，委 屬無據。
(二)本件得類推適用民法第425條之1規定，原告請求確認對系爭 塔位有永久使用權存在，為有理由：
1.按現今殯葬設施骨灰（骸）存放之塔位買賣及轉讓交易頻繁 ，雖亦有以建物及土地應有部分之移轉為塔位之轉讓，惟社 會實務上多以簽立轉讓建物內塔位設施永久使用權之債權契 約方式為之，而依目前一般之經濟社會感情，「靈骨塔位使 用權」已成為流行之投資商品，具有高度之融通性與交換價 值，其應為一方支付對價，得使用他方提供之塔位放置靈骨 之權利，且他方允為保管靈骨、提供誦經、祭祀勞務，兼有 租賃、寄託、僱傭之債權性質（參司法院司法業務研究會第 27討論意見）。原告向喜願公司買受系爭塔位，喜願公司交 付原告之證明文件除有系爭塔位之永久使用權狀外，尚有永 久清潔費統一發票等情，業如前述，是原告就系爭塔位既與 出賣人間成立永久之租賃、寄託與僱傭契約，係供後代人供 奉祭祀之用，而其買賣標的既為永久使用之靈骨塔，靈骨塔 永久使用權之購買者於支付對價取得靈骨塔位永久使用權後 ，並不必然立即開始使用該塔位，應解為購買人於取得選定 特定位置之系爭塔位永久使用權狀後，已居於承租人、寄託 人之地位，係為自己利益將該選定位置之塔位置於自己實力 支配範圍而占有該塔位，而由受僱人負責清潔工作，此觀出 賣人除交付永久使用權狀外，尚且交付永久清潔費統一發票 可稽。是於靈骨移入後，系爭塔位所在之建物所有人均負有 保管靈骨、提供誦經、祭祀勞務之義務；於靈骨移入前，對 系爭塔位亦負有清潔、管理，使其處於隨時可使用之狀態。 經查，原告係於98年間向喜願公司支付價金購買系爭塔位， 喜願公司並交付「新都金寶塔永久使用權狀」予原告，其上 已經載明樓別、區、排、列、層等位置之永久使用權狀，足 見出賣人已將系爭特定塔位交付予買受人占有，依前開說明 ，原告就系爭塔位已居於占有人地位而具占有之外觀。被告 辯稱因系爭塔位之骨灰尚未進塔，故原告並未占有系爭塔位 云云，洵非可採。
2.次按特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其 目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付
使用，其事實為第三人所明知或可得而知者，縱未經以登記 為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自 應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權 契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」 法理所衍生之結果，觀民法第425條第1項規定：「出租人於 『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三 人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃 物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法 院釋字第349號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意 見書及臺灣高等法院臺南分院48年台上字第1065號判例意旨 自明（最高法院97年度台上字第1729號判決參照）。經查： ⑴被告與喜願公司於84年5月間合資興建新都金寶塔建物，嗣 後喜願公司與被告就新都金寶塔訂立共有物分管契約，約定 各樓層雙方分得塔位數目及使用收益之範圍，迄至102年間 ，新都金寶塔建物經法院分割共有物判決確定，原告所主張 如附表一、二所示之塔位，均位於被告分割後所取得之範圍 等情，業經認定如前所述，系爭塔位由喜願公司出售予原告 占有後，被告與喜願公司始進行前開分割共有物訴訟，於訴 訟中被告對於新都金寶塔當時之分管範圍及使用現況均無爭 執，亦有本院100年度上更(一)字第7號民事判決可稽，足認 原告於98年間向喜願公司購買其所分配管領之系爭塔位而為 占有一事，自為被告明知或可得而知。
⑵再者，現行民法關於共有物分割之立法，就共有物分割之效 力係採移轉主義，而不採認定主義，即共有物之分割係共有 人各以其應有部分相互移轉，原係共有一所有權而因分割始 取得單獨所有權，其效力應自分割完畢時發生而不溯及既往 ，且依民法第825條明定，各共有人對他共有人因分割而得 之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。原告經 喜願公司出售系爭塔位永久使用權而對於新都金寶塔之該部 分建物取得承租人之地位，且其於出租人喜願公司（新都金 寶塔之共有人）交付系爭塔位之永久使用權狀時起即已占有 承租之系爭塔位，事後因喜願公司與被告就新都金寶塔建物 為分割結果，其持續占有系爭塔位之位置由被告分配取得， 堪認上開出租人喜願公司出售系爭塔位永久使用權予原告， 並交付租賃物即系爭塔位予原告占有中，嗣後被告與喜願公 司間卻因共有物分割，由被告分配而取得喜願公司原分管之 系爭塔位所有權之情形，與出租人於租賃物交付後，將其所 有權讓與第三人之情形相類似，此為法律漏洞，而基於平等 正義之要求，「相類似案件，應為相同處理」之法理，自得 類推適用民法第425條第1項買賣不破租賃原則，由具承租人
地位之原告，對於系爭塔位所在之該部分建物所有權受讓人 即被告，主張系爭塔位之租賃效力。準此，被告應繼受喜願 公司就系爭塔位之出租人地位，原告自得對之主張系爭塔位 之永久使用權存在。
3.被告雖辯稱本件與民法第425條第2項規定相違等語，惟查本 件系爭塔位永久使用契約，非僅具有租賃性質，亦有寄託、 僱傭等性質，如由靈骨必需永久使用塔位以供後世子孫祭祀 之特性觀之，性質上自非得類推適用民法第425條第2項之規 定；且該條第2項規定之立法理由乃在於為避免弊端，而認 宜以公證方式以求權利義務內容之合法明確，究其立法意旨 ，如該等債權契約（即塔位永久使用契約）足以認定為合法 債權契約，且為受讓之第三人所明知或可得而知，並有一定 之公示作用，自無違該條第2項規定之立法意旨。且被告對 於原告向喜願公司購入系爭塔位一事可得而知，縱未經以登 記為公示方法，因已具備使第三人即被告知悉該狀態之公示 作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並 使該債權契約對於因判決分割而取得系爭塔位之被告繼續存 在，自無適用民法第425條第2項規定之餘地，被告認應適用 民法第425條第2項規定，尚屬無據。
(三)綜上所述，原告主張其就系爭塔位得向被告主張類推適用民 法第425條之1規定而有永久使用權存在，為有理由，被告前 開所辯，均不足採。
五、從而，本件原告請求確認其就系爭塔位有永久使用權存在， 即屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結 果，不生影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 12 月 5 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 許育菱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 12 月 5 日
書記官 楊意萱
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│附表一（系爭塔位）： │
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│編號│樓別│區 │排 │列 │層 │使用權狀號碼 │
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│1 │伍 │孝 │29 │6 │8 │98都字第B0000000 │
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│2 │伍 │孝 │29 │8 │8 │98都字第B0000000 │
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│附表二（已進塔）： │
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│編號│樓別│區 │排 │列 │層 │使用權狀號碼 │
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│1 │伍 │孝 │29 │7 │8 │98都字第B0000000 │
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│備註：進塔人：林連發、進塔日期：98年12月6日 │
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