臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1197號
原 告 林峻銘
訴訟代理人 李權宸律師
吳善輔律師
被 告 智寶建設股份有限公司
法定代理人 楊國志
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國106 年7 月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國105 年8 月間為被告居間、仲介訴外人葉進榮 所有坐落於臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地及其 上之同區段243 建號（門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00巷00號）建物（權利範圍均為全部，含頂樓增建建物 ，下稱系爭不動產），嗣後被告與葉進榮就系爭不動產， 於同年8 月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契 約），約定總價金為新臺幣（下同）6,000 萬元。又就訴 外人葉進貴所有之同區段234 地號土地（下稱系爭234 地 號土地），經由原告仲介使被告與葉進貴於同年9 月間簽 立合建契約（下稱系爭合建契約）。
（二）被告於105 年8 月28日同意支付原告上開2 契約總價款（ 1 億元）之百分之1 即100 萬元，作為仲介服務費用，有 原證2 之兩造間Line談話內容可憑。是被告經原告居間、 仲介，於105 年8 月30日與葉進榮、葉進貴分別簽立系爭 買賣契約及系爭合建契約，且被告已同意支付100 萬元服 務報酬予原告。嗣被告因故未履行系爭買賣契約及系爭合 建契約之義務，致葉進榮、葉進貴解除上開2 契約，惟居 間人於契約因媒介而成立時，即得請求服務報酬，其後契 約因故解除，於其所得報酬並無影響，故被告仍負有給付 服務報酬之義務。被告既已同意給付報酬，原告依民法第 315 條，自得隨時請求清償。
（三）為此，爰依民法第565 條、第568 條之規定，請求被告給 付服務報酬，並聲明：⒈被告應給付原告100 萬元，及自 起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒉原告願供擔保，請准予假執行。二、被告答辯意旨：
（一）兩造間並無合約關係，被告以系爭不動產簽立系爭買賣契
約並完成信託登記後，作為給付仲介費用之條件。被告與 葉進貴簽立系爭合建契約，惟並未完成銀行信託登記之程 序。又依Line紀錄，可知被告有請原告及證人許連發簽立 傭金承諾書，渠等並未簽立，如有簽立，則會提及土地依 約定之條件，即土地須取得貸款並完成信託。
（二）原告及證人許連發曾告知第一商業銀行股份有限公司及臺 灣中小企業銀行股份有限公司，核定鑑價葉進榮所有土地 約為6,000 萬元至6,400 萬元左右，連同葉進貴所有之土 地，約1 億2,000 萬元，並催促被告儘速簽約，然系爭23 4 地號土地很貴，高於市價，因葉進貴有民間貸款，並另 向銀行借款，故被告要信託完成後，方才履約，因上開銀 行並未通過可貸金額，經多家銀行詢問鑑價差距均很大， 被告已與葉進貴親至銀行證實上情。
（三）原告及證人許連發向被告法定代理人楊國志詢問仲介費， 楊國志於Line紀錄，回覆大概算起來買方、賣方各100 萬 元，並稱簽約信託完成後，應可支付仲介費100 萬元，因 被告未經公司股東開會同意，已與葉進榮、葉進貴分別簽 訂系爭買賣契約、系爭合建契約，然簽約後仍未完成信託 登記。又葉進榮來函取消系爭買賣契約，經被告以三重忠 孝路存證號碼第000293號存證信函回覆與電話聯絡告知葉 進榮及葉進貴，均同意繼續尋找合作銀行，經中國建經公 司協助，臺北富邦商業銀行股份有限公司（下稱富邦銀行 ）同意核貸，告知葉進貴與富邦銀行簽立信託合約時，葉 進貴又稱其怕興建會產生鄰損等理由，不完成信託合約， 並主動要求解除系爭合建契約，非謂被告未履約，而葉進 貴洽談解除該契約時，原告及證人許連發均在場未提出異 議，是原告上開主張，為無理由。
（四）爰答辯聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請。⒉如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告居間仲介被告向葉進榮購買系爭不動產，被告與葉進榮 於105 年8 月30日簽訂系爭買賣契約，約定被告購買系爭不 動產總價金為6,000 萬元。原告另於同年9 月中旬，就葉進 貴所有之系爭234 地號土地，居間仲介被告與葉進貴簽立系 爭合建契約。其後葉進榮、葉進貴分別向被告解除系爭買賣 契約、系爭合建契約等事實，業據其提出系爭買賣契約1 份 、系爭不動產之土地登記第一類謄本1 份、建物登記第一類 謄本1 份、臺北長春路存證號碼第002090號存證信函1 份（ 均影本）在卷為憑（本院卷第16至23頁、第46至48頁），並 為被告所不爭執（本院卷第121 、122 頁），堪信為真實。四、本件原告主張其因居間、仲介被告向葉進榮、葉進貴購買系
爭不動產、系爭234 地號土地，並簽立系爭買賣契約及系爭 合建契約，兩造並成立居間契約，被告依該居間契約按上開 2 契約總價金百分之1 給付居間報酬，並聲明如前；被告以 前詞置辯。是本件爭點應為：⒈兩造間是否成立居間契約？ ⒉兩造若成立居間契約，被告是否就居間報酬之給付附有系 爭不動產、系爭234 地號土地應完成銀行信託登記之停止條 件？爰分述如下：
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約 因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停 止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。當事 人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為 成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之 點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要 之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之 ，民法第565 條、第568 條第1 項、第2 項、第153 條第 1 項、第2 項定有明文。又按解釋意思表示，應探求當事 人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定 ，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時， 應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會 之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發 生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢 視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高 法院96年度台上字第286 號判決意旨參照）。（二）兩造間應成立居間契約：
原告主張兩造間就系爭不動產及系爭234 地號土地成立居 間契約，業據其提出兩造間之LINE通訊對話紀錄列印資料 1 份在卷為憑（本院卷第26至45頁），參諸兩造於上開通 訊對話紀錄內已陳明原告為被告報告系爭不動產及系爭23 4 地號土地之買賣契約或合建契約簽訂事宜，並敘明相關 報酬之計算方式，堪信兩造就居間契約成立之必要之點， 渠等意思表示已經合致。被告雖辯稱：原告未簽訂傭金承 諾書，故居間契約尚未成立云云，然以居間契約為不要式 契約，並不以簽訂書面契約之必要，是被告上開辯解應無 足採。本件兩造間已成立居間契約，堪以認定。（三）被告就兩造間居間契約報酬之給付附有系爭不動產、系爭 234 地號土地應完成銀行信託登記之停止條件： 1、兩造間之居間契約並未作成書面，已如前述，故兩造間是 否約定居間報酬之給付附有系爭不動產、系爭234 地號土 地應完成銀行信託登記之停止條件，自有探究兩造真意之
必要。經查，參諸原告提出其與被告法定代理人間之LINE 通訊對話紀錄列印資料1 份，該對話紀錄內容所載：「 （2016年8 月18日週四）
原告：楊大哥：今晚許先生又有來電告知，如果要做金流 的話需要您的幫忙…我猜想…葉董應該是真的沒有 錢，又愛面子不敢說？
被告法定代理人：我們協助金流可配合，但要合約及信託 都作業好才行，他弟弟出售或合建應確認，利息支 付及分配比例需再研議。
原告：是的。謝謝您。
（2016年8 月19日週五）
被告法定代理人：經昨天試算研議：如果8,000 萬利息我 公司支付要57（葉先生）/43 （智寶）我公司才能 承接，如果依原協議3,000 萬左右利息我公司支付 ，一樣依6/ 4分。但所有前提是要先完成22號買賣 合約及合建簽約信託，我公司才會在月底前先支付 1,000 萬供葉董使用。
原告：報告楊大哥：許先生回覆以開挖地下室為主。 （2016年8 月27日週六）
原告：楊大哥：剛許先生問我佣金行情是多少…我跟他說 還沒簽我不敢問…。報告楊大哥：星期二上午10： 30在代書那簽約，地址：民生東路2 段127 巷6 號 5 號之4 號。葉董說不知道合建他要準備什麼資料 ，可否麻煩告知！房屋買賣簽約金葉董他弟說800 萬。
被告法定代理人：明天一起回您。
（2016年8 月28日週日）
被告法定代理人：⑴佣金：依2 塊地共1 億價值，佣金葉 董及我各出1 ％，所以我方支出100 萬元。⑵葉董 簽合建約：請他帶身分證及土地、房屋權狀影本與 印章/ 印章用印後歸回葉董⑶葉董弟弟我方先支付 600 萬，其餘後付～因我方尚需借葉董1000萬，反 正代書是葉董方委任，辦好我方付清才能拿到權狀 。其實有些事我方尚未確認，葉董弟弟我們尚未見 面，週二又是他的的兒子上來（是否真能代表地主 ？），代書又是他們委任，我方除借葉董1000萬～ 他的銀行貸款及外帳有多少亦未確認，尚待週二碰 面再確認，但我方會先準備錢。
原告：好的…我原封轉傳。…
（2016年9 月4 日週日）
被告法定代理人：今天我司下午討論本案，因原本葉董只 提1,300 萬銀行及700 萬民間，現在又跑出500 多 萬透支戶，且目前我司配合銀行所估價葉董弟弟土 地之價值均在5,000 萬左右，所以將來我司可能要 多籌800 萬現金？因我司已答應承接所以為求保險 如要我司承接，明天合約應明訂於信託完成後，我 司才付1,000 萬保證金。我也傳給許先生了！…」 等語（本院卷第32至42頁），是被告法定代理人確曾向原 告表示「所有前提是要先完成買賣合約及合建簽約信託」 等語，且一再向原告強調就系爭不動產及系爭234 地號土 地應向銀行辦理信託登記後始願履約。
2、又觀諸證人即地主方仲介許連發於審理中證稱：系爭買賣 契約後來有解約，因買方的保證金沒有匯入，價金也沒有 進入第一銀行的履約專戶，有等1 個月後，買方發存證信 函給被告要求履約，不然就要解約。合建契約部分，當時 被告公司要求簽訂契約後要進入信託，才會把保證金交給 地主，怕地主有其他債務，對他的保障不夠，地主方等3 個月後，被告公司都沒有支付先前答應的承諾，故地主方 解約。當時有聽原告告訴我有向被告索取服務費，被告公 司是說等到完成信託合約後，會一併支付。我沒有直接接 觸被告公司，是原告傳LINE給我看，簽約前被告法定代理 人有跟我談過仲介報酬的事，他的意思是他只支付買方的 部分，賣方部分自己支付，金額有講到100 萬，是被告法 定代理人當面跟我說的，是在簽買賣契約時在地政辦公室 樓下，當時原告也在場，這是簽約當天的事，在簽約前代 書的辦公室樓下。當時被告法定代理人說簽完約後，他擔 心地主有其他債務，對他沒有保障，所以他希望信託完成 後再支付，這是在簽合建契約的時候講的，在簽約完的時 候說的，在地政辦公室說的。原告當時沒有說什麼。一般 不動產的合建或買賣的仲介費，買賣比較單純，但這個案 件有合建，一般是簽約後7 天以內支付，有時按買方的條 件會往後延，給買方方便。若是有牽涉到跟銀行貸款或信 託，這不在買賣的條件內，因貸款是買方要去接洽，不是 我們要去幫他找，我們只能提供協助等語（本院卷第135 至137 頁），證人固證稱一般不動產買賣之仲介酬勞，應 於簽約後7 天內支付，且不因買賣或合建契約無法向銀行 辦理信託登記而有別，惟其亦證稱原告曾向其表示：「被 告公司是說等到完成信託合約後，會一併支付」等語，被 告法定代理人亦曾當面向其表示：「希望信託完成後再支 付」等語，堪信被告法定代理人顯有以系爭不動產、系爭
234 地號土地完成銀行信託登記作為給付居間報酬之停止 條件之真意，並排除一般居間契約於契約成立時給付報酬 之習慣。
3、復參以系爭買賣契約第2 條載明：「㈠第一期款新臺幣壹 仟貳佰萬元整，於第一商業銀行承作信託履約擔保手續完 成同時由買方存入信託專戶。㈡第二期款新臺幣肆仟捌佰 萬元整，以本不動產向承作信託履約銀行辦理貸款，於貸 款核放直接存入信託專戶，…。㈣銀行信託於本約簽訂妥 七天內由買方洽第一商業銀行辦理。」等文字（本院卷第 16頁），足稽被告公司為系爭不動產之買賣，其目的在於 取得系爭不動產後，除自行給付首期履約保證金外，第二 期以後之買賣價金端賴以系爭不動產信託登記予第一商業 銀行後，再以系爭不動產為擔保向該銀行辦理貸款，並匯 入信託履約專戶，先扣除相關費用後，始充作買賣價金給 付予賣方即葉進榮，此係一般不動產開發商常見之資金取 得方式，故系爭不動產得否辦理信託登記，實為系爭買賣 契約得否履約之關鍵事項，若無法辦理信託登記，則系爭 買賣契約對被告公司並無意義可言，蓋因其根本無從取得 資金，而本件兩造約定之居間報酬高達100 萬元，衡情被 告法定代理人之真意顯難僅因系爭買賣契約及系爭合建契 約之成立，於信託登記尚未完成之情況下，甘願支付上開 高額之居間費用予原告之理，益足見被告上開辯解可採。 4、準此，被告法定代理人既於上開LINE通訊對話紀錄表明於 系爭不動產及系爭234 地號土地辦理信託登記完成後始願 給付居間報酬，復以言詞向原告為該項意思表示，而原告 當時就此亦無表示反對之意思，應認被告所辯兩造就居間 報酬之給付附有系爭不動產、系爭234 地號土地應完成銀 行信託登記之停止條件，要屬可採。又系爭買賣契約及系 爭合建契約嗣經解除，已如前述，上開停止條件並未成就 ，原告復未能舉證係因被告之不正當行為使該條件不成就 ，是原告自不得請求被告給付居間報酬之本息。五、綜上所述，兩造間雖成立居間契約，惟因該居間契約報酬給 付之停止條件未成就，故原告主張依居間契約之法律關係請 求被告給付居間報酬100 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按年息百分之5 計算利息，為無理由，應予駁 回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應 併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及提出之證據均與判決結 果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 17 日
民事第一庭 法 官 張誌洋
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 8 月 17 日
書記官 李佳寧
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